Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo - Presidente -
Dott. BURSESE Gaetano TO - Consigliere -
Dott. MAZZACANE Vincenzo - Consigliere -
Dott. PROTO Cesare TO - Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
CONSORZIO ETRURIA soc. coop. a r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale a margine del ricorso, dall'Avv. Bernasconi Patrizia, elettivamente domiciliato nello studio dell'Avv. Goffredo Gobbi in Roma, via AR Cristina, n. 8;

- ricorrente -

contro
NI RI, NI UC, CC MA, CI PI, OL IA, IA NT, EL MA, DE SS BE, TA TO, SI RT, TI AL, UT IR, LL RU, CO VA OS, BE AR LU, TT MA, RI CA, AG BA, MA UL GI, ZI NN, LI NA, CO LV, IN DO, ER ND , rappresentati e difesi, in forza di procura speciale in calce al controricorso, dagli Avv. Righi UC e Sandra Checchi, elettivamente domiciliati nello studio dell'Avv. Fausto Buccellato in Roma, viale Angelico, n. 45;

- controricorrenti -

e sul ricorso proposto da:
NI RI, NI UC, CC MA, CI PI, OL IA, IA NT, EL MA, DE SS BE, TA TO, SI RT, TI AL, UT IR, LL RU, CO VA OS, BE AR LU, TT MA, RI CA, AG BA, MA UL GI, ZI NN, LI NA, CO LV, IN DO, ER ND , rappresentati e difesi, in forza di procura speciale in calce al controricorso, dagli Avv. UC Righi e Sandra Checchi, elettivamente domiciliati nello studio dell'Avv. Fausto Buccellato in Roma, viale Angelico, n. 45;
- ricorrenti in via incidentale -
contro
CONSORZIO ETRURIA soc. coop. a r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore;

- intimato -

avverso la sentenza della Corte d'appello di Firenze n. 1474 in data 19 ottobre 2005. Udita la relazione della causa svolta nell'udienza pubblica del 4 dicembre 2012 dal Consigliere relatore Dott. Alberto Giusti;

udito l'Avv. Goffredo Gobbi, per delega dell'Avv. Patrizia Bernasconi;

udito il Pubblico Ministero, in. persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo che ha concluso affinché, previa riunione, vengano accolti il secondo motivo del ricorso principale ed il primo motivo, sub c), del ricorso incidentale, con rigetto nel resto.
RITENUTO IN FATTO
1. - Il Tribunale di Firenze, con sentenza in data 18 marzo 2002, ha respinto la domanda proposta dal Condominio di Via Piemonte nn. 30/1, 30/2 e 30/3 nei confronti del Consorzio Regionale RU soc. coop. a r.l., di condanna del convenuto al risarcimento dei danni per la violazione dell'art. 1669 cod. civ., ritenendo che dai compiuti accertamenti tecnici non era emersa alcuna delle ipotesi previste dalla norma e che, versandosi in un caso di difetti della cosa venduta, doveva essere accolta l'eccezione di prescrizione del diritto alla garanzia per vizi, sollevata dal convenuto. 2. - Accogliendo l'appello proposto da RI IN e da altri condomini del Condominio di Via Piemonte nn. 30/1, 30/2 e 30/3, la Corte d'appello di Firenze, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 19 ottobre 2005, in riforma dell'impugnata pronuncia, ha condannato il Consorzio RU al pagamento, in favore degli appellanti, ed a titolo di risarcimento del danno ex art. 1669 cod. civ., della somma di Euro 57.969,76, oltre IVA ed interessi legali, nonché al rimborso delle spese di lite.
La Corte territoriale ha rilevato - tenendo conto dei risultati delle indagini peritali - che i pannelli prefabbricati dei "pozzi scala", che costituiscono la struttura delle pareti esterne, risultano distaccati tra loro e non bene allineati e presentano fessurazioni che causano infiltrazioni di acqua piovana, con conseguente "ammaloramento" dell'intonaco interno.
La Corte di Firenze ha giudicato il vizio riscontrato di grave entità, atteso che le fessurazioni, in nessun modo impedite nel loro propagarsi (in ragione della natura dei materiali costituenti i pannelli e del loro posizionamento isostatico), sono tali da produrre, in mancanza di idonei interventi, infiltrazioni meteoriche all'interno dei fabbricati, minacciando, a lungo andare, la stessa funzionalità dell'opera, dati gli effetti negativi che l'umidità arreca agli ambienti, soprattutto se questi sono destinati, come nella specie, ad abitazioni.
3. - Per la cassazione della sentenza della Corte d'appello il Consorzio RU ha proposto ricorso, con atto notificato il 28 novembre 2006, sulla base di tre motivi.
RI IN e gli altri condomini indicati in epigrafe hanno resistito con controricorso, proponendo, a loro volta, ricorso incidentale, affidato tre mezzi.
Il ricorrente in via principale, in prossimità dell'udienza, ha depositato una memoria illustrativa.
CONSIDERATO IN DIRITTO
1. - Preliminarmente, il ricorso principale ed il ricorso incidentale devono essere riuniti, per essere entrambe le impugnazioni riferite alla stessa sentenza.
2. - Con il primo motivo del ricorso principale (violazione e falsa applicazione degli artt. 1669, 1490 e 1495 cod. civ., nonché insufficiente, omessa e contraddittoria motivazione in relazione ad un punto decisivo della controversia) si lamenta che, mentre la pretesa fatta valere in giudizio riguarda le infiltrazioni verificatesi nelle pareti esterne ed interne dei vani scala condominiali esterni al fabbricato, la Corte abbia ritenuto che il vizio integri gli estremi del grave difetto di cui all'art. 1669 cod. civ., muovendo dall'erroneo presupposto che l'umidità sia suscettibile di diffondersi all'interno delle singole unità immobiliari.
2.1. - Il motivo è infondato.
La Corte d'appello ha accertato, alla stregua delle indagini tecniche svolte dal consulente d'ufficio, che i vizi lamentati dal condominio riguardano i pozzi scala dell'edificio, ed in particolare sia le pareti esterne (le quali presentano fessurazioni), sia le pareti interne, interessate da copiose infiltrazioni di acqua piovana provenienti dalle dette fessurazioni. La Corte del merito ha altresì rilevato che le cause di tale "dissesto", che riguardano importanti parti comuni dell'edificio condominiale, sono da addebitare ad una non corretta tecnica di montaggio, essendo state le strutture in cemento armato prefabbricato "montate isostaticamente", sicché il semplice appoggio di strutture, con mancanza di incastri tra gli elementi contigui, ha lasciato le singole parti libere di subire piccoli movimenti , causa delle suindicate fessurazioni. Tale essendo la situazione di fatto, corretto è l'inquadramento delle evidenziate alterazioni nell'ambito dei gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 cod. civ., posto che questi non si identificano con i fenomeni che influiscono sulla staticità dell'edificio, ma possono consistere in quelle alterazioni che, pur riguardando direttamente una parte dell'opera, incidono sulla struttura e funzionalità globale, menomando in modo apprezzabile il godimento dell'opera medesima, come appunto si verifica nel caso di infiltrazioni di acqua e di umidità attraverso le murature condominiali del vano scala a causa della non corretta tecnica di montaggio dei pannelli prefabbricati isostatici utilizzati (cfr. Cass., Sez. 2, 15 aprile 1999, n. 3753; Cass., Sez. 2, 4 novembre 2005, n. 21351). Nè - contrariamente a quanto suppone il Consorzio ricorrente - l'operatività della garanzia di cui all'art. 1669 cod. civ. è esclusa in ragione del fatto che i difetti riscontrati riguardano, non gli appartamenti in proprietà esclusiva destinati ad abitazione, ma i vani scala, che costituiscono parti comuni ex art. 1117 cod. civ.. La nozione di grave difetto di costruzione, infatti,
ricomprendendo ogni deficienza o alterazione che vada ad intaccare in modo significativo sia la funzionalità dell'opera che la sua normale utilizzazione, è riferibile anche alle parti comuni di un edificio in condominio, e quindi anche al vano scala (Cass., Sez. 2, 29 novembre 1994, n. 10218; Cass., Sez. 2, 15 novembre 2006, n. 24301). 3. - Con il secondo mezzo (nullità della sentenza per violazione dell'art. 112 cod. proc. civ.) il Consorzio si duole che, nonostante RI IN e gli altri ventitre condomini appellanti abbiano agito in rappresentanza di 421,902 millesimi del valore totale del condominio ed abbiano limitato la domanda di risarcimento del danno in proporzione ai soli millesimi dagli stessi rappresentati, il giudice abbia liquidato il danno nella misura del 100%. Ad avviso del ricorrente, il vizio di extrapetizione si ripercuoterebbe sull'entità delle spese di lite del grado di appello. 3.1. - Il motivo è fondato, nei limiti di seguito precisati. Risulta per tabulas - sia dall'intestazione dell'atto di appello, sia dalle conclusioni rese all'udienza del 1 dicembre 2004 - che IN RI e gli altri ventitre condomini hanno chiesto la condanna del Consorzio RU al risarcimento dei danni in favore di essi appellanti in proporzione ai millesimi dagli stessi rappresentati, provvedendo anche a depositare agli atti le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese dei singoli pozzi scala. Di qui la violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato, avendo la Corte territoriale attribuito agli appellanti un bene diverso ed ulteriore rispetto a quello domandato, ossia il risarcimento dei danni, non nei limiti della percentuale di millesimi dagli stessi rappresentata, ma nella misura intera. È assorbito l'esame della doglianza relativa all'importo delle spese liquidate, giacché, per effetto dell'accoglimento in parte qua del ricorso, il giudice del rinvio dovrà procedere ad una nuova regolamentazione delle spese di lite.
4. - Con il terzo motivo del ricorso principale (insufficiente, omessa e contraddittoria motivazione in relazione ad un punto decisivo della controversia) si lamenta che, sovrapponendo il proprio giudizio a quello difforme del c.t.u., la Corte d'appello abbia ritenuto dovute agli appellanti anche le spese sostenute dal condominio per la coibentazione termica dell'edificio e relative opere complementari. Secondo il ricorrente, la coibentazione termica eseguita dal condominio costituirebbe un quid pluris, con un costo economicamente rilevante (Euro 25.117,05, oltre IVA), rispetto ai lavori necessari per impedire le infiltrazioni.
4.1. - Il motivo è fondato.
La consulenza tecnica d'ufficio ha rilevato che l'intervento del rivestimento a cappotto delle murature dei vani scala determina una miglioria dell'immobile rispetto alla situazione di progetto e, nell'espungere dal costo totale già sostenuto dal condominio l'importo di L. 40 milioni, ha sottolineato che quest'ultima somma afferisce all'opera di coibentazione termica e non è ricompresa nei lavori di protezione delle pareti dei "pozzi scala" dalle infiltrazioni di acqua piovana, oggetto del giudizio. È esatto che le valutazioni espresse dal consulente tecnico d'ufficio non hanno efficacia vincolante per il giudice e che il giudice del merito può motivatamente disattenderle attraverso una valutazione critica, logicamente ancorata alle risultanze processuali.
Ma nella specie il discostamento è stato motivato in base all'affermazione, di carattere generale e fondata sul notorio, "che nel settore dell'edilizia compaiono continuamente nuovi e più efficaci prodotti per l'isolamento atmosferico delle costruzioni", rilevandosi che la scelta dei condomini consente una "maggior duratura resistenza" delle pareti "agli agenti esterni". Così decidendo, la Corte del merito non ha tuttavia tenuto conto della precisazione del consulente, il quale, nell'escludere che l'esecuzione del cappotto isolante possa essere semplicemente considerata come adeguamento alle regole dell'arte, ha sottolineato che il rivestimento realizzato comporta un beneficio maggiore di quello apportato dalla mera impermeabilizzazione delle pareti. Di qui il vizio di motivazione denunciato, perché, riconoscendo ai condomini l'intera spesa sopportata per la realizzazione del rivestimento "a cappotto", la Corte del merito ha finito con il riconoscere la spesa per un'opera aggiuntiva rispetto a quella necessaria per la risoluzione dei problemi tecnici derivanti dalle infiltrazioni di acque meteoriche.
5. - Con il primo motivo (violazione e falsa applicazione dell'art.112 cod. proc. civ.), i ricorrenti in via incidentale lamentano l'omessa pronuncia su alcune delle domande proposte dagli appellanti, relative: (a) al risarcimento dei maggiori danni riconducibili al disagio, al minor godimento, alla utilità pratica ed estetica dei vani scala, ai costi sostenuti negli anni per gli interventi di tamponamento della situazione di degrado dell'edificio, nonché alla ineliminabilità in via definitiva e radicale del vizio di costruzione dei pozzi scala;
(b) alla rivalutazione monetaria su tutte le voci di danno;
(c) al rimborso delle spese di consulenza tecnica di parte.
5.1. - Quanto alla denuncia di omessa pronuncia in ordine alla richiesta di risarcimento dei maggiori danni riconducibili al disagio, al minor godimento, alla utilità pratica ed estetica dei vani scala, ai costi sostenuti negli anni per gli interventi di tamponamento della situazione di degrado dell'edificio, nonché alla ineliminabilità in via definitiva e radicale del vizio di costruzione dei pozzi scala, si tratta di doglianza infondata, perché la Corte d'appello - provvedendo ad una liquidazione globale e nello stesse tempo dettagliata per l'intero intervento di riparazione e di ripristino, che ha riguardato anche gli esborsi sostenuti dal Condominio per la tinteggiatura dei tre vani scala - ha, implicitamente ma chiaramente, escluso che fosse stata raggiunta la dimostrazione della sussistenza delle altre voci di danno avanzate dagli appellanti, tanto più che la loro quantificazione era stata affidata, non ad una prova specifica, ma ad una valutazione meramente equitativa del giudice.
Meritano invece accoglimento le altre due doglianze articolate con il motivo.
La prima (quella relativa alla rivalutazione monetaria) , posto che dal fatto dannoso cagionato dall'appaltatore ex art. 1669 cod. civ. scaturisce un debito di valore (Cass., Sez. 2, 4 gennaio 1993, n. 13;
Cass., Sez. 2, 23 maggio 2000, n. 6682), sicché la spesa sostenuta dal danneggiato per rimuovere o riparare il grave difetto costruttivo, mantenendo la sua natura di debito di valore, è suscettibile di rivalutazione, con decorrenza dal momento in cui il danneggiato ha sostenuto la relativa spesa e sino al momento della decisione (cfr. Cass., Sez. 3, 16 febbraio 2012, n. 2211, sulla scia di Cass., Sez. Un., 9 gennaio 1978, n. 57). La seconda, atteso che le spese sostenute per la consulenza tecnica di parte, la quale ha natura di allegazione difensiva tecnica, rientrano tra quelle che la parte vittoriosa ha diritto di vedersi rimborsate, a meno che il giudice non si avvalga, ai sensi dell'art.92 c.p.c., comma 1, della facoltà di escluderle dalla ripetizione ritenendole eccessive o superflue (Cass., Sez. Lav., 25 novembre 1975, n. 3946; Cass., Sez. 3, 16 giugno 1990, n. 6956). Il motivo è, quindi, solo in parte fondato.
6. - Il secondo mezzo del ricorso in via incidentale lamenta omessa o insufficiente motivazione nella parte in cui la sentenza d'appello ha proceduto alla quantificazione dei costi per il ripristino interno dei vani scala danneggiati.
6.1. - Il motivo è infondato.
La Corte territoriale ha motivato sulla quantificazione della spesa necessaria (Euro 4.000) per la tinteggiatura dei vani scala, giudicando congrua la valutazione effettuata in proposito dal consulente d'ufficio, anche in relazione alla spesa per coprire temporaneamente l'umidità.
Le critiche dei ricorrenti in via incidentale finiscono con il risolversi nella prospettazione di una diversa valutazione del merito della causa e nella pretesa di contrastare apprezzamenti di fatti e di risultanze probatorie (con riferimento, in particolare, alla relazione del c.t.u.) che sono inalienabile prerogativa del giudice del merito.
7. - Con il terzo motivo (violazione e falsa applicazione degli artt.2056, 1223 e 1224 cod. civ. in relazione alla decorrenza degli interessi, nonché vizio di motivazione) i condomini ricorrenti in via incidentale si dolgono che la sentenza abbia liquidato gli interessi sulle somme riconosciute a titolo di risarcimento del danno dal 24 maggio 2004, data del deposito della relazione supplementare del c.t.u., anziché dalla data del 16 dicembre 2002, data in cui risultano essere stati effettivamente sostenuti i relativi costi da parte dei condomini.
7.1. - Il motivo è inammissibile, per difetto di specificità, giacché non indica da quale atto del giudizio di merito risulti una data di effettivo esborso della spesa anteriore a quella considerata dalla Corte territoriale .
8. - Il ricorso principale è fondato limitatamente al secondo motivo, nei termini sopra precisati, ed al terzo motivo. Il ricorso incidentale è fondato relativamente al primo motivo, in parte.
La sentenza impugnata è cassata in relazione alle censure accolte. La causa deve essere rinviata ad altra sezione della Corte d'appello di Firenze.
Il giudice del rinvio provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, accoglie il secondo motivo del ricorso principale, nei termini di cui in motivazione, ed il terzo motivo del medesimo ricorso e rigetta il primo;
accoglie, in parte, il primo motivo del ricorso incidentale, e lo rigetta nel resto;
cassa, limitatamente alle censure accolte, la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte d'appello di Firenze.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della 2^ Sezione civile della Corte suprema di Cassazione, il 4 dicembre 2012. Depositato in Cancelleria il 3 gennaio 2013