Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GE GIULIANO - Presidente -
Dott. Vittorio DUVA - Rel. Consigliere -
Dott. Renato PERCONTE LICATESE - Consigliere -
Dott. NN Battista PETTI - Consigliere -
Dott. Bruno DURANTE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
ZO OV, elettivamente domiciliato in ROMA VIALE DELLE MILIZIE 9, presso lo studio dell'avvocato D'ACUNTI CARLO MARIO, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato VITIELLO VINCENZO ROSARIO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
NE SE, FE NA, NE CIRO, MIELE ERSILIA, NE GERARDO;

- intimati -

e sul 2^ ricorso n. 02970/97 proposto da:
NE SE, FE NA, NE CIRO, MIELE ERSILIA, NE GERARDO, elettivamente domiciliati in ROMA VIA DI S. COSTANZA 38, presso lo studio dell'avvocato CARMINE RUOTOLO, che li difende, giusta delega in atti;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -
contro
ZO OV, elettivamente domiciliato in ROMA VIALE DELLE MILIZIE 9, presso lo studio dell'avvocato D'ACUNTI CARLO MARIO, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato VITIELLO VINCENZO ROSARIO, giusta delega in atti;

- controricorrente al ricorso incidentale -
avverso la sentenza n. 2547/96 della Corte d'Appello di NAPOLI, emessa il 04/10/96 e depositata il 29/10/96 (R.G. 1793/95);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/10/98 dal Consigliere Dott. Vittorio DUVA;

udito l'Avvocato NN BLASI (per delega Avv. C.M. D'ACUNTI);
udito l'Avvocato Carmine RUOTOLO;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Domenico IANNELLI, che ha concluso previa riunione dei ricorsi, per il rigetto del ricorso principale e l'assorbimento dell'incidentale condizionato.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
NE US, ED AN, NE RO, LE LI e NE RD, acquirenti di un piccolo locale sito in Capri, piazzetta Cerio 13, con citazione del 16.9.1993 adivano il Tribunale di Napoli, chiedendo dichiararsi AN NN occupante senza titolo di detto locale, con condanna al rilascio, e in subordine, in caso di sussistenza della pretesa locazione, dichiararsi risolto il contratto per grave inadempimento (mancata corresponsione del canone) e in via più gradata dichiararsi cessata la locazione alla data di scadenza, sempre con risarcimento dei danni.
Il AN, costituitosi, resisteva, deducendo l'esistenza del contratto di locazione e la compensazione del canone con le spese di ristrutturazione del locale da lui sostenute concordata con il locatore EL GE;
in via riconvenzionale, proponeva domanda di riscatto per violazione del diritto di prelazione. Con sentenza del 17.3.1995, il Tribunale dichiarava il convenuto occupante senza titolo, ordinando il rilascio del locale;
condannava il convenuto ai danni;
rigettava la domanda riconvenzionale. Proposto gravame dal AN, la Corte d'Appello di Napoli, con sentenza del 29.10.1996, dichiarava la sussistenza di un valido titolo locativo ma dichiarava risolto il contratto di locazione per colpa del conduttore che condannava al rilascio;
confermava nel resto la pronunzia impugnata.
Rilevava la Corte, sui punti che qui interessano:
- è emerso che EL GE, dante causa di una delle venditrici (IO LE), effettivamente concesse in locazione l'immobile al AN;

- va peraltro accolta la domanda di risoluzione per grave inadempimento, riproposta in sede di costituzione in appello, non avendo il AN pagato il canone dalla data dell'acquisto degli attori (22.12.1990);
- non è ammissibile la prova per testi articolata dal AN perché inutile e generica, sicché l'assunto della compensazione tra spese per lavori e il canone non è dimostrato;

- la riconvenzionale relativa al riscatto va disattesa, operando tra l'altro la decadenza per mancato esercizio nel termine prescritto di sei mesi dalla trascrizione della vendita.
Ricorre per cassazione il AN, in base a due motivi. Resistono gli NE - ED - LE con controricorso e propongono ricorso incidentale condizionato (impostato su due motivi) cui resiste il AN con controricorso.
Entrambe le parti depositano memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I ricorsi vanno riuniti (art. 335 c.p.c.). Con il primo motivo (omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, in relazione all'art. 360 n. 5 c.p.c.; violazione e falsa applicazione dell'art. 244 c.p.c., in relazione all'art. 360 n.4 c.p.c.) il ricorrente principale deduce che doveva essere ammessa la prova per testi articolata dal AN, la quale non era affatto generica tendendo a dimostrare l'accordo relativo alla compensazione (tra le spese e i canoni a scadere) e quindi la insussistenza dell'inadempimento del conduttore;
precisa che gli elementi richiesti dai giudici di appello ai fini dell'ammissibilità della prova, non potevano essere indicati poiché l'accordo non prevedeva alcuno di tali elementi, in quanto la compensazione, come si voleva provare, riguardava, secondo le intenzioni delle parti, i canoni a scadere, senza preventivamente stabilire una corrispondenza tra i canoni medesimi e le spese per i lavori e dunque senza prefissare un termine di durata, e dovendo d'altra parte rilevarsi che mai era stata avanzata alcuna richiesta di pagamento dei canoni locatizi, dato il tenore di detto accordo.
La censura va disattesa.
I giudici di appello hanno, con congrua motivazione, rilevato l'inammissibilità della prova articolata dal AN, precisando correttamente che il AN non aveva indicato l'ammontare dei canoni ne' la somma spesa per i lavori e neppure il periodo di tempo in relazione al quale sarebbe stata convenuta la compensazione tra somma spesa per lavori e il canone. Non può sostenersi che tali elementi non potessero essere specificati, poiché si tratta degli elementi stessi di per sè integrativi dell'accordo che si chiedeva di provare.
Con il secondo motivo (omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, in relazione all'art. 360 n. 5 c.p.c.) il ricorrente principale deduce che la proposta di vendita da lui prodotta, a firma delle alienanti, disconosciuta dagli aventi causa di queste, non incide sulla titolarità da parte del AN del diritto di riscatto;
deduce inoltre che i giudici di appello avrebbero dovuto tenere conto delle ragioni per le quali il AN non era stato in grado di esercitare il riscatto nonché tenere conto della mancanza di colpa per non essere egli venuto tempestivamente a conoscenza della trascrizione della vendita.
La censura va disattesa.
Assume carattere assorbente il rilievo che i giudici di appello si sono espressamente richiamati al principio affermato dalla S.C. secondo cui l'effetto preclusivo del diritto di riscatto prodotto dal decorso del termine di decadenza è assoluto e prescinde da ogni considerazione dei motivi per i quali il conduttore non sia venuto tempestivamente a conoscenza della trascrizione della vendita e non abbia potuto senza colpa evitare la decadenza, sicché neppure può rilevare che l'ignoranza del conduttore trovi giustificazione in un comportamento fraudolento del proprietario o del compratore (cfr. Cass.

3.4.1993 n. 4039, 19.8.1989 n. 3734). Il ricorso principale, pertanto, deve essere rigettato. Ne consegue l'assorbimento del ricorso incidentale condizionato. Sussistono giusti motivi per compensare le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi;
rigetta il ricorso principale;

dichiara assorbito il ricorso incidentale condizionato;
compensa le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, il 14 ottobre 1998 in Camera di Consiglio. Depositato in Cancelleria il 22 aprile 1999