Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO NICASTRO - Presidente -
Dott. ITALO PURCARO - rel. Consigliere -
Dott. GIOVANNI BATTISTA PETTI - Consigliere -
Dott. MARIO FINOCCHIARO - Consigliere -
Dott. GIANFRANCO MANZO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
LI CR, elettivamente domiciliata in ROMA VIA ANASTASIO 11 80, presso lo studio dell'avvocato ADRIANO BARBATO, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato LITTORIO DI NARDO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
CA SA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA BARBERINI 47, presso lo studio dell'avvocato ALBERTO BARBARA, che la difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 5320/99 del Tribunale di ROMA, Sezione Terza Civile, emessa il 22/02/99 e depositata il 23/03/99 (R.G. 37909/98);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/04/02 dal Consigliere Dott. Italo PURCARO;

udito l'Avvocato Adriano BARBATO;

udito l'Avvocato Alberto BARBARA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Carlo DESTRO che ha concluso per il rigetto del ricorso. Svolgimento del processo
Con sentenza depositata in data 11 settembre 1997, il Pretore di Roma in accoglimento della domanda proposta da LU CA, determinava l'equo canone da questa dovuto alla locatrice RI LL, per la locazione dell'appartamento sito in Roma in Via Teognide n. 15, scala 3^, piano 11, int. 17 e, nel contempo, condannava quest'ultima a restituire alla ricorrente le maggiori somme pagate per il detto titolo a far tempo dal mese di giugno dell'anno 1989.
Nel determinare il corrispettivo della locazione, il Pretore statuiva il costo base di costruzione, fissando lo stesso in L.. 250.000 per mq., sul presupposto dell'avvenuta ultimazione dei lavori di costruzione dell'immobile entro l'anno 1975.
Avverso tale sentenza proponeva appello, avanti il Tribunale di Roma, RI LL, dolendosi dell'erronea applicazione da parte del giudice di primo grado dell'art. 14 della Legge 392/78. Nel giudizio di appello, si costituiva l'appellata, chiedendo il rigetto dell'impugnazione.
Con sentenza depositata in data 23 marzo 1999, il Tribunale di Roma, in parziale accoglimento dell'appello proposto, fissata la data di ultimazione dei lavori nell'anno 1976, rideterminava l'ammontare dell'equo canone sulla scorta del nuovo valore del costo base di costruzione, pari a L. 285.000 a mq e, nel contempo, le somme dovute in restituzione dalla locatrice.
Per la cassazione della suindicata sentenza RI LL ha proposto ricorso, sulla base di un solo motivo, cui ha resistito con controricorso LU CA.
Entrambe le parti hanno depositato memorie.
Motivi della decisione
Con l'unico motivo del proposto gravame, la ricorrente si duole della violazione e falsa applicazione dell'art.22 della legge 392/1978, nonché di nullità della sentenza per omessa, insufficiente ed erronea motivazione in ordine ad un punto decisivo della controversia (art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.). Deduce che la sentenza impugnata appariva carente di coerenza e di motivazione, nonché gravemente viziata sul piano logico giuridico, per avere adottato, quale parametro per il calcolo dell'equo canone solo il costo base, di L. 250.000, fissato con D.P.R. per gli immobile ultimati nell'anno 1976. Erroneamente, peraltro, il giudice di merito non aveva considerato che, alla luce di quanto statuito dall'art. 22 della legge sull'equo canone, il costo fissato nel decreto presidenziale non era vincolante in senso assoluto, potendosi e dovendosi tenere conto, nei singoli casi, di eventuali maggiori costi risultanti da documentazioni di origine pubblica. Nella specie, la ricorrenza di tali maggiori costi si evinceva dalla cospicua documentazione prodotta dalla ricorrente, ed in particolare oltre che dal lodo arbitrale, che aveva definito i rapporti tra la cooperativa committente e l'impresa appaltatrice, anche dalla certificazione del Commissario governativo, relativa proprio al costo effettivo di produzione.
Il motivo è fondato.
Com'è noto, ai fini della determinazione del canone, la legge 27 luglio 1978 n. 392 ha scelto il sistema del costo di produzione, da correggere con parametri legalmente prestabiliti, che tengano conto dei diversi fattori di differenziazione degli immobili da adibire ad uso abitativo (artt. 15 - 21). In particolare, per quelli ultimati dopo il 31 dicembre 1975, nella vigenza della legge sull'equo canone, l'art. 22, primo comma, stabilisce che il costo base di produzione a metro quadrato è stabilito annualmente con Decreto del Presidente della Repubblica, da emanare entro il 31 marzo di ogni anno, su proposta del Ministro dei Lavori Pubblici, di concerto con il Ministro di Grazia e Giustizia, sentito il Consiglio dei Ministri, dettando i criteri direttivi per l'emanazione di tale provvedimento (secondo comma dell'art.22), riferiti al 31 dicembre dell'anno precedente. Con il terzo comma, poi, la norma in esame dà facoltà al locatore di provare, in base a documentazione di origine pubblica, che il costo di produzione reale, a causa di costi maggiori rispetto a quelli correlati alle componenti indicate nel decreto alle lettere a), b) e d) dell'art. 22 secondo comma, era maggiore di quello presunto.
Orbene, nella specie, pacifico essendo che la documentazione prodotta dalla locatrice, costituita dalla certificazione del commissario governativo rilasciata in data 30 aprile 1979, sia di origine pubblica, erroneamente la sentenza impugnata ha ritenuto di dovere prescindere da essa, sul presupposto che il valore desunto dalla certificazione suindicata si riferiva al costo effettivo di produzione. Statuisce, infatti, l'ultimo comma del citato art. 22 che, ai fini della determinazione del canone di locazione per gli immobili ultimati dopo il 31 dicembre 1975, "al costo base, determinato a norma del presente articolo, si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 15 a 21; nelle ipotesi di cui al precedente comma non si applicano i coefficienti previsti dall'art. 16 nei casi in cui il maggior costo riguardi il costo di produzione". Ritiene questa Corte che, con ogni evidenza, l'esclusione concernente il "maggior costo di produzione ", di cui all'ultima parte della disposizione normativa de qua, si riferisca esclusivamente ai coefficienti indicati dall'art. 16 della legge 392/1978, restando, invece, validi tutti gli altri coefficienti indicati dalla legge citata.
La sentenza impugnata, viceversa, ha ritenuto di prescindere, sic et simpliciter, dalla certificazione del commissario governativo, sul presupposto che tale dato si riferisse al costo effettivo di produzione, senza peraltro, indicare, come avrebbe dovuto, alla luce della norma in esame, se la certificazione medesima fosse o meno rilevante con riferimento agli altri coefficienti menzionati dall'ultimo comma dell'art. 22.
Il ricorso è, pertanto, accolto, con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio al altro giudice, per nuovo esame del merito, sulla base dei principi di diritto fissati da questa Corte. Il giudice di rinvio, che si designa nel dispositivo, provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte di appello di Roma.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Terza Civile della Suprema Corte di Cassazione, il 15 aprile 2002. Depositato in Cancelleria il 22 luglio 2002