Composta dai sigg.magistrati:
dott.GAETANIO GAROFALO Presidente
dott.FRANCO PONTORIERI Consigliere
dott.MICHELE ANNUNZIATA Consigliere
dott.UGO RIGGIO Consigliere rel.
dott.ROSARIO DE JULIO Consigliere
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da
RN GI e TA IN, difesi in virtù di procura a margine del ricorso dagli avvocati Luigi Gritti, Marco Petronio e Giovanna Masala Dettori, ed elettivamente domiciliati in Roma presso lo studio di quest'ultima, alla via Pierluigi da Palestrina n. 19 RICORRENTI
contro
IMMOBILIARE TORRICELLA S.r.l., in persona dell'Amministratore unico pro tempore, ed IMBRESCIA S.p.a., in persona del Presidente pro tempore, difese dagli avvocati Luciano Mussato e Enrico Romanelli, ed elettivamente domiciliate in Roma presso lo studio del secondo, alla via Cosseria n.5
CONTRORICORRENTI
nonché
NI MA e RN TR
INTIMATI
avverso la sentenza della Corte di appello di Brescia in data 28 febbraio 1996;
Udita nella pubblica udienza del 15 dicembre 1998 la relazione fatta dal Consigliere dott. Ugo Riggio;

Udito l'avv. Giovanna Dettori Masala e l'avv. Luciano Mussato;

Udito il P.M., in persona del sost. proc. generale dott. Vincenzo Gambardella, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 27 marzo 1992 CO NI e RI BE convenivano dinanzi al Tribunale di Brescia la Immobiliare Torricella s.r.l. e la Imbrescia s.p.a., esponendo di avere alienato alle stesse dei terreni agricoli ed un fabbricato urbano in Manerba del Garda, per il prezzo di L. 440.000.000, con la possibilità, in base al rogito di compravendita del 5 aprile 1989, di riscattare gli immobili entro il termine di due anni, ma con il vincolo, nell'ipotesi di riscatto, di inalienabilità degli immobili stessi per un periodo di sei anni.
A causa di tale vincolo essi venditori non avevano potuto esercitare il riscatto entro il termine previsto, per cui chiedevano la declaratoria di nullità od inefficacia del contratto di compravendita per la nullità del vincolo predetto, in quanto clausola vessatoria non espressamente autorizzata, influente sulla economia del contratto.
Le società convenute si costituivano, resistendo alla domanda, ed inoltre intervenivano volontariamente nel giudizio IE NI ed MA NI, affittuari degli immobili oggetto del contratto di compravendita, aderendo alle conclusioni degli attori. All'esito il tribunale, con sentenza del 17 marzo 1994, rilevato che non poteva considerarsi nulla la clausola contenente il vincolo di inalienabilità, in quanto liberamente concordata tra le parti, dichiarava tuttavia d'ufficio la nullità del contratto di compravendita, osservando che dalla documentazione in atti risultava con certezza che tra il contratto di mutuo intercorso tra venditori ed acquirenti ed il contratto di compravendita in contestazione esisteva una reciproca interdipendenza, per cui il secondo contratto integrava sostanzialmente un patto commissorio, come tale nullo ai sensi dell'art. 2744 c.c. A seguito di impugnazione delle due società, cui resistevano sia i coniugi NI/BE (che con impugnazione incidentale chiedevano in via subordinata che la sentenza di primo grado fosse confermata in base alla causa di nullità da loro esposta con l'atto di citazione), sia la NI ed il NI IE, la Corte di appello di Brescia, con sentenza del 28 febbraio 1996, in totale riforma della sentenza impugnata respingeva la domanda proposta dagli originari attori.
La corte perveniva a tale decisione accogliendo una exceptio judicati sollevata per la prima volta nel giudizio di secondo grado dalle appellanti, le quali avevano rilevato che la sentenza del tribunale sarebbe stata contraddetta da altra sentenza del medesimo giudice, pronunciata il 27 ottobre 1993 e passata in giudicato il 23 maggio 1994, resa nella causa instaurata contro le società appellanti dai coniugi NI/BE, con cui costoro avevano proposto domanda di rescissione ex art. 1448 c.c. del contratto di compravendita di cui al presente giudizio, poi sostituita con una domanda di riscatto dei beni alienati.
Rilevava il giudice di appello che dalla lettura di tale sentenza, regolarmente prodotta dalle appellanti, risultava che il tribunale aveva respinto entrambe le domande osservando: a) quanto alla prima, che non solo i venditori non si erano trovati in stato di bisogno al momento della vendita, ma che non sussisteva neppure la lesione ultra dimidium;
b) quanto alla seconda, che la stessa era inaccoglibile, per non avere gli attori mai offerto di pagare la somma di L. 125.000.000 prevista dal conti atto per l'esercizio del riscatto. Per la mancata impugnazione di tale sentenza, secondo la corte bresciana, si era formato tra le parti il giudicato implicito in ordine alla mancanza di qualsiasi causa di nullità o di annullabilità della compravendita in oggetto, atteso che in tanto può affermarsi che un contratto non può essere rescisso e che una domanda di riscatto di un bene non può essere accolta, in quanto esiste un contratto pienamente valido ed efficace.
Ricorrono per la cassazione di tale sentenza i coniugi NI/BE, in base ad un unico, ampio motivo di gravame. L'Immobiliare Torricella s.r.l. e la Imbrescia s.p.a. resistono con controricorso e memoria difensiva, mentre la NI e IE NI non hanno svolto attività difensiva.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I ricorrenti denunziano la violazione e falsa applicazione dell'art. 2909 c.c. e l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza, contestando la tesi della corte bresciana, secondo la quale la sentenza di primo grado, che aveva accertato la nullità del contratto di compravendita per violazione di una norma imperativa (divieto di patto commissorio), era in contrasto con la sentenza resa precedentemente interpartes, passata in giudicato.
Secondo i ricorrenti, pur sussistendo identità delle parti in causa, nella fattispecie non era ravvisabile identità, e neppure semplice rapporto di pregiudizialità, tra il petitum e la causa petendi dei due giudizi. Comunque, pur volendo ipotizzare che l'azione proposta nel 1990, finalizzata alla rescissione per lesione, e quella instaurata nel 1992, diretta alla declaratoria di nullità, avessero petitum e causa petendi simili, o almeno collegati a livello di pregiudizialità, bisognerebbe comunque riconoscere che la prima sentenza del tribunale di Brescia, che aveva respinto la domanda di rescissione, non aveva affatto indagato se fosse ravvisabile una violazione del divieto di patto commissorio o altra causa di nullità del contratto.
Il motivo è fondato, e pertanto il ricorso deve essere accolto. Infatti il principio secondo il quale l'autorità del giudicato copre non solo il dedotto ma anche il deducibile, tante volte affermato dalla giurisprudenza, per essere correttamente inteso necessita di qualche chiarimento. Certamente il suo significato letterale è che il giudicato si estende, oltre che alle questioni giuridiche fatto valere in giudizio (giudicato esplicito), anche a tutte le altre - proponibili sia in via di azione che di eccezione - che, sebbene non dedotte specificamente, avrebbero potuto essere dedotte (giudicato implicito). Tuttavia il concetto di giudicato implicito non si estende ad ogni questione astrattamente proponibile nella controversia poi conclusasi con la sentenza passata in giudicato, ma copre le questioni che, pur non dedotte specificamente, hanno costituito dei precedenti logici, essenziali e necessari, della pronuncia (cfr. tra le tante: Cass. sez. un., 21 aprile 1989, n. 1982; sez. lav., 1 aprile 1993, n. 3939). Ora, venendo al caso di specie, la corte di appello ha rilevato che le società appellanti avevano prodotto copia della sentenza - ormai passata in giudicato - emessa dal Tribunale di Brescia il 27 ottobre 1993 nella causa instaurata dai coniugi NI/BE contro l'Immobiliare Torricella s.r.l. e contro la Imbrescia s.p.a. Detta sentenza era stata resa al termine di un giudizio nel quale gli attori avevano proposto sia domanda di rescissione del contratto, sia domanda di riscatto degli immobili da loro alienati con la compravendita del 5 aprile 1989, entrambe respinte dal tribunale sul presupposto che non solo i venditori non versavano in stato di bisogno al momento della vendita, ma che non sussisteva neppure la lamentata lesione ultra dimidium, e che inoltre gli attori non avevano mai offerto di pagare la somma di L. 125.000.000 prevista dal contratto per l'esercizio del riscatto.
Fatta tale premessa la corte Bresciana ne ha tratto la conclusione che tra i coniugi NI/BE e le due società in questione si era formato il giudicato implicito in ordine alla mancanza di una qualsiasi causa di nullità o di annullabilità della predetta compravendita, atteso che in tanto può affermarsi che un contratto non può essere rescisso e che una domanda di riscatto di un bene alienato non può essere accolta, in quanto esiste un contratto pienamente valido ed efficace.
Tale assunto, tuttavia, non è condivisibile, in quanto la nullità della compravendita rilevata dal giudice di primo grado nel presente giudizio non discende da un vizio intrinseco del contratto di vendita, ma deriva dal fatto che, dalla documentazione prodotta, era risultato che i medesimi contraenti di detto contratto ne avevano stipulato anche uno di mutuo, e che tra i due contratti vi era una reciproca interdipendenza, sicché la vendita integrava in realtà un patto commissorio - vale a dire un accordo in base al quale, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, al creditore passa la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno - come tale vietato dalla legge (art. 2744 c.c.). Risulta quindi evidente che il tribunale, investito della decisione relativa alla presente controversia, è potuto pervenire alla affermazione della nullità del contratto di compravendita in questione in quanto ha avuto modo di esaminare i rapporti intercorsi tra le parti nel loro complesso, vale a dire quali risultavano dall'insieme di entrambi i contratti (mutuo e compravendita) intercorsi tra le stesse. Peraltro, non può certamente affermarsi che la decisione relativa ad una azione tendente alla rescissione per lesione di un contratto di compravendita, nonché all'eventuale riscatto dei beni alienati, implichi necessariamente anche l'implicito esame di circostanze volte ad escludere che dietro quella vendita si celi un patto commissorio. Infatti tale indagine, oltre ad essere solo eventuale, in quanto possibile soltanto se la documentazione prodotta in causa la consenta, non costituisce uno di quei precedenti logici, essenziali e necessari della pronuncia cui la giurisprudenza si riferisce allorché parla di giudicato implicito. Questo può infatti estendersi alle cause di nullità derivanti da vizi intrinseci al contratto, cioè a quelli rilevabili dall'esame dello stesso documento su cui si fonda la decisione, e non certo anche alle cause di nullità derivanti da circostanze estranee al contratto, ma comunque in grado di incidere sulla sua validità, le quali possono ritenersi valutate dal giudice solo in quanto risultino documentate dagli atti prodotti in causa ed evidenziate, sia pure ad altri fini, dalle parti.
Alla stregua di tali considerazioni il ricorso deve essere accolto e l'impugnata sentenza cassata, con rinvio ad altra sezione della stessa corte di appello, che deciderà la controversia alla stregua dei principi sopra enunciati. E giudice di rinvio provvederà inoltre in ordine alle spese del presente giudizio.

P. Q. M.

accoglie il ricorso, cassa l'impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese di questo giudizio, ad altra sezione della Corte di appello di Brescia
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, il 15 dicembre 1998. Depositato in Cancelleria il 29 maggio 1999