Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PONTORIERI Franco - Presidente -
Dott. COLARUSSO Vincenzo - Consigliere -
Dott. SCHETTINO Olindo - Consigliere -
Dott. BOGNANNI Salvatore - Consigliere -
Dott. PICCIALLI Luigi - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
AN RT, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEGLI SCIPIONI 268-A, presso lo studio dell'avvocato ALLEVA Piergiovanni, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
AN IN, NT ER, NT OV, elettivamente domiciliati in ROMA VIA DEGLI SCIPIONI 288, presso lo studio dell'avvocato EMILIANI SIMONE PIETRO ST PERSIANI, difesi dall'avvocato MATTIOLI Maurizio, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 116/05 della Corte d'Appello di ANCONA, depositata il 12/03/05;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 04/04/07 dal Consigliere Dott. Luigi PICCIALLI;

udito l'Avvocato PANNELLA Paolo, con delega depositata in udienza dell'Avvocato PIEROV, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
LI AN, SE RA e GI RA, comproprietari di un immobile sito in Porto S. Giorgio, comune ed indiviso con RT AN, con atto notificato il 25.6.91 convennero quest'ultimo al giudizio del Tribunale di Fermo, al fine di procedere alla divisione, domanda alla quale il convenuto, costituitosi, non si oppose.
All'esito di un lungo iter istruttorio, nel corso del quale il nominato c.t.u. aveva prima redatto due diversi progetti di divisione ed una successiva relazione, nella quale aveva ritenuto di evidenziare che il frazionamento dell'immobile si sarebbe risolto in una complessiva perdita di valore del 25%, con sentenza del 14.1.2003 l'adito Tribunale, recependo il suesposto parere, attribuiva l'intero immobile agli attori, ponendo a carico solidale dei medesimi il pagamento della somma di Euro 309.487,00 a favore di AN RT, pari ai 18/48 del valore totale, in ragione dei diritti di comproprietà del medesimo convenuto, che condannava al rimborso alla controparte di un terzo delle spese del giudizio, per il resto compensate.
Proposto appello dal convenuto, resistito dagli attori, con sentenza dell'8.2-12.3.05 la Corte d'Appello di Ancona, in parziale riforma di quella impugnata, ha disposto la rivalutazione del sopra indicato conguaglio sulla base degli indici ISTAT, a partire dal luglio 2002 e fino alla data della sentenza di secondo grado, confermando per il resto la gravata decisione e compensando interamente le spese del doppio grado.
Tale decisione si basa, essenzialmente, sulle seguenti considerazioni:
a) insussistenza della dedotta violazione dell'art. 785 c.p.c., atteso che nel giudizio di divisione immobiliare la richiesta di attribuzione del bene, con addebito dell'eccedenza, proposta da uno o più condividenti, anche se formulata in sede di precisazioni delle conclusioni, non costituisce domanda nuova ai sensi dell'art. 345 c.p.c., risolvendosi della mera specificazione di quella, comune a tutte le parti, di porre fine allo stato di comunione;

b) insussistenza della prospettata violazione dell'art. 720 c.c., risultando adeguatamente motivato e condivisibile il giudizio, espresso dal Tribunale, della non comoda divisibilità del bene comune, sulla base della ravvisata perdita di valore che l'immobile avrebbe subito per effetto del frazionamento, che avrebbe compromesso l'omogeneità delle caratteristiche architettoniche e l'interdipendenza, connotante l'originaria destinazione, tra le componenti dei piani, tenuto conto delle opere di adattamento che necessariamente avrebbe richiesto la materiale divisione;

c) genericità e, comunque, infondatezza delle doglianze attinenti alla stima, tenuto conto che già in primo grado si era provveduto ad un aggiornamento della valutazione all'anno 2000, epoca "sensibilmente vicina" a quella della decisione, con conseguente sufficienza della, come sopra concessa, rivalutazione a garantire la conservazione del valore del credito del condividente non assegnatario.
Avverso tale sentenza RT AN ha proposto ricorso per Cassazione, affidato a due motivi di censura.
Resistono gli intimati con rituale controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso vengono dedotte "violazione e falsa applicazione dell'art. 720 c.c.; insufficiente e contraddittoria motivazione sul punto decisivo della controversia costituito dalla non comoda divisibilità dell'immobile".
Premesso che l'art. 720 c.c., ex art. 1116 c.c., applicabile anche alla scioglimento della comunione ordinaria,costituisce una deroga al principio generale di cui all'art. 718 c.c., attribuente a ciascun partecipe alla comunione il diritto ai beni in natura, si lamenta che i Giudici di merito non si sarebbero attenuti al costante indirizzo della giurisprudenza di legittimità, secondo la quale la non comoda divisibilità del bene immobile deve essere oggetto di rigoroso accertamento in ordine ai relativi presuppostici riguardo ancorando l'indagine a "standard valutativi socialmente accettati". Nel caso di specie la corte marchigiana avrebbe omesso "di adeguare il concetto di comoda divisibilità alle mutate condizioni socio - economiche attuali ed al contesto geografico", acriticamente recependo il parere del c.t.u., basato su ragionamento apodittico ed illogico, nell'ambito del quale, pur ammettendosi l'agevole divisibilità tecnica dell'immobile, da una parte non si sarebbe considerata la modestia dei relativi oneri di spesa, e dall'altra si sarebbe arbitrariamente adottato un criterio, quello dell'"utile divisibilità", del tutto estraneo al parametro normativo, facente elusivo riferimento alla "comoda divisibilità".
In concreto, non si sarebbe tenuto conto che, di fatto, l'immobile già per decenni era stato oggetto di separato possesso nei due diversi appartamenti, siti in primo e secondo piano, su cui era ab origine strutturato, ed, ai fini di una definitiva divisione, sarebbe stato sopravalutato l'unico problema, quello dell'esistenza di un comune corridoio di accesso;
quanto al paventato deprezzamento, il decremento di valore e la relativa misura risulterebbero del tutto apodittici, in quanto non ancorati ad alcuna analitica valutazione dell'immobile e delle singole sue parti che sarebbero risultate dalla divisione, ne' da indagini di mercato.
Le doglianze non sono meritevoli di accoglimento, risolvendosi in palesi censure in fatto avverso una valutazione che i Giudici di merito, nell'esercizio del potere discrezionale conferito dall'art.720 c.c., ai fini dell'accertamento della "non comoda divisibilità"
dell'immobile, hanno adeguatamente motivato, senza incorrere in vizi logici di sorta e conformandosi ai principi in materia enunciati dalla costante giurisprudenza di legittimità.
A tal riguardo questa Corte ha avuto modo, più volte, di precisare che il suddetto giudizio va compiuto tenendo conto non tanto della materiale possibilità di ripartizione del bene in più quote tra gli aventi diritto, quanto invece alla concreta attitudine della divisione ad assicurare a ciascun condividente, o gruppi degli stessi, porzioni idonee a soddisfarne le relative esigenze, senza incorrere in limitazioni funzionali o modifiche tali, che pur tecnicamente realizzabili, sarebbero tali da snaturare le originarie caratteristiche dell'immobile o ridurne, nel complesso ed in sensibile misuraci valore (v., in particolare, Cass. 2^ n. 4233/87, e, successivamente, 1104/90, 2989/90, n. 1260/95, n. 11891/98, n. 1738/02, 14540/04, 18155/04, 15380/05). Nel caso di specie le suesposte condizioni ostative al frazionamento del fabbricato in due distinte unità abitative risultano compiutamente verificate dai Giudici di merito, quali, tenendo conto delle diverse ipotesi di materiale divisione prospettate dal consulente tecnico, hanno evidenziato, in conformità al parere espresso dall'ausiliare, come la ripartizione dell'immobile in questione, una villa unifamiliare dell'inizio del '900, ne avrebbe comportato, per effetto della necessita' di realizzare nuove e disomogenee strutture indispensabili all'esercizio del godimento differenziato, un sostanziale e vistoso snaturamento, rispetto alle originarie caratteristiche estetiche ed architettoniche, con l'effetto di ridurne il complessivo pregio in misura stimata dell'ordine del 25%. Tale valutazione, convincentemente motivata, resiste alle critiche esposte in ricorso, considerato in particolare che i Giudici di merito, nel riferirsi all'"utile divisibilità", non hanno espresso un concetto diverso da quello normativo, della "comoda divisibilità", posto che, al di là della più o meno corretta terminologia adoperata, hanno in concreto e nella sostanza dimostrato di adeguarsi ai correnti canoni giurisprudenziali, costituenti ormai ius receptum, che in tema di applicazione dell'art. 720 c.c., fanno essenziale riferimento alla conservazione dei connotati funzionali del bene e del suo valore;
ed a tal riguardo risulta di tutta evidenza il rilievo primario che può assumere l'esigenza di conservazione delle peculiari caratteristiche architettoniche di un edificio, il cui snaturamento - come è dato di comune esperienza non necessitante di verifica mediante particolari "indagini di mercato" - si traduce inevitabilmente una sensibile perdita di valore dell'immobile.
Con il secondo motivo si lamenta violazione e falsa applicazione dell'art. 720 c.c., relativamente al punto concernente il criterio adottato per stabilire la misura del conguaglio a favore del ricorrente. L'errore sarebbe consistito nel non aver consideratoci fini della salvaguardia del relativo credito di valore, che "spesso gli immobili si rivalutano con un ritmo più elevato o comunque diverso di quello di svalutazione della moneta", con la conseguente inadeguatezza dell'adottato criterio di riferimento agli indici ISTAT,mentre avrebbe dovuto tenersi conto dell'andamento,nel periodo in considerazione,del mercato immobiliare ed al riguardo disporre l'espletamento di "una nuova perizia in appello".
Anche tale motivo va disatteso, perché, pur partendo da premesse teoricamente condivisibili, circa la non coincidenza, n lunghi periodi, dell'andamento dell'inflazione monetaria con l'incremento, spesso maggiore, dei prezzi degli immobili, on tiene conto tuttavia che, n concreto, il periodo di riferimento era limitato a circa due anni e mezzo;
sicché, anche in mancanza di specifici e concreti elementi addotti dagli appellanti ai fini di un' ancor più favorevole rivalutazione del credito, - elementi che neppure nella presente sede vengono dedotti, limitandosi la censura ad ipotizzare, ma non a sostenere quale dato certo, l'apprezzamento di valore, nel periodo de quo, degli immobili, in misura superiore al deprezzamento della moneta - il riferimento da parte dei Giudici di appello, di adeguamento agli indici ISTAT di incremento del costo della vita,risulta incensurabile in quanto espressione di un criterio equitativo obiettivo, il più aderente e prossimo alla realtà economica nel breve periodo in considerazione.
Il ricorso va, in definitiva, respinto.
Sussistono tuttavia giusti motivi, tenuto conto della natura e particolarità del giudizio e dei rapporti di parentela tra le parti, per l'integrale compensazione delle spese del presente giudizio, non diversamente da quanto, già opportunamente, statuito dai Giudici di appello.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e dichiara interamente compensate tra le parti le spese del giudizio.
Così deciso in Roma, il 4 aprile 2007.
Depositato in Cancelleria il 28 maggio 2007