Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SABATINI Francesco - Presidente -
Dott. MAZZA Fabio - Consigliere -
Dott. PETTI Giovanni Battista - Consigliere -
Dott. AMATUCCI Alfonso - rel. Consigliere -
Dott. SPIRITO Angelo - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
CONDOMINIO VIA PASCAZIO 9 BARI, in persona del suo amministratore pro tempore sig. RD IS, elettivamente domiciliato in ROMA VIA XX SETTEMBRE 3, presso lo studio dell'avvocato GIUSEPPE MICCOLIS, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
TA HE, IS ON, elettivamente domiciliati in ROMA VIA CRESCENZIO 82, presso lo studio dell'avvocato ALBERTO ROMANO, difesi dall'avvocato ARMANDO REGINA, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 133/00 della Corte d'Appello di BARI, Sezione 3^ Civile, emessa il 26/01/00 e depositata il 16/02/00 (R.G. 1095/96);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/06/03 dal Consigliere Dott. Alfonso AMATUCCI;

udito l'Avvocato Giuseppe PETILLO (per delega Avv. Giuseppe MICCOLIS);
udito l'Avvocato Regina ARMANDO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Renato FINOCCHI GHERSI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Nel dicembre del 1992 LE TT ed ON TO, proprietari di un appartamento sito al primo piano dell'edificio edificio condominiale di Bari, via Pascazio 9, convennero in giudizio il condominio chiedendo che, accertatane la oggettiva responsabilità in ordine ai vizi esistenti nel loro appartamento, lo stesso fosse condannato alla realizzazione delle opere necessarie ad eliminarli.
Esposero, tra l'altro, che sin dal 1984 nel loro appartamento, più che in altri, si era manifestato un grave fenomeno di condensa con formazione di acqua sul pavimento a seguito di accentuati sbalzi di temperatura tra l'interno e l'esterno, favoriti dalla vicinanza al mare in una zona particolarmente battuta dal vento di tramontana;

che il condominio aveva agito giudizialmente nei confronti del costruttore dell'edificio e che nel corso del giudizio, poi abbandonato a seguito del fallimento della società convenuta, erano emerse evidenti carenze progettuali e costruttive in ordine alla impermeabilizzazione delle pareti esposte a nord;
che il condominio aveva fatto realizzare un controsoffitto in cartongesso coibentato per attenuare lo sbalzo termico, ma l'intervento non si era rivelato efficace;
che il comune aveva diffidato "chi di competenza" a risolvere il problema per l'insalubrità dell'ambiente che si determinava nell'appartamento; che un tecnico da loro incaricato aveva suggerito di realizzare un cappotto termico di tutta la parete esterna del fabbricato esposta a nord-est e di chiudere parzialmente il piano "pilotis" (piano aperto costituito da colonne) con pareti in muratura che consentissero di ridurre lo sbalzo di temperatura tra esterno ed interno;
che la commissione edilizia aveva espresso parere favorevole alla esecuzione delle opere subordinatamente alla conforme deliberazione del condominio che avrebbe dovuto sostenerne le spese;

che, peraltro, con deliberazione assembleare del 21.5.1992, il condominio si era espresso in senso negativo.
Il condominio resistette negando ogni responsabilità per vizi di costruzione che non erano in alcun modo imputabili a chi aveva acquistato, ma solo a chi aveva costruito l'edificio. Espletata consulenza tecnica d'ufficio, con sentenza depositata in data 8.11.1996 il tribunale di Bari rigettò la domanda sul rilievo che le cause dei fenomeni lamentati dagli attori erano ascrivibili esclusivamente all'impresa costruttrice e che non era configurabile alcuna "responsabilità oggettiva" del condominio, sconosciuta nel nostro ordinamento.

2. La decisione è stata totalmente riformata dalla corte d'appello di Bari che, accogliendo con sentenza n. 133 del 2000 l'appello degli attori, ha condannato il condominio a realizzare a sue spese le opere necessarie alla eliminazione della lamentata situazione dannosa, condannandolo alle spese del doppio grado. Sulla scorta della premessa che le cause che avevano originato il fenomeno dannoso derivavano dalle parti comuni dell'edificio, la corte ha ravvisato la responsabilità del condominio quale custode ai sensi dell'art. 2051 c.c., considerando irrilevante nel rapporto fatto valere che il vizio della parte comune dell'edificio derivasse da fatto imputabile al costruttore ed affermando che la ravvisata responsabilità del condominio trovava conferma nella considerazione che esso è tenuto alla manutenzione anche straordinaria, comprensiva dell'attività diretta alla eliminazione di una situazione dannosa insita in una parte comune dell'edificio.

3. Avverso detta sentenza ricorre per cassazione il condominio di Via Pascazio 9 di Bari, affidandosi a cinque motivi, cui resistono con controricorso LE TT ed ON TO. Entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa. MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1. Col primo motivo - deducendo vizio di extrapetizione con conseguente nullità della sentenza ex art. 360, n. 4, c.p.c. - il condominio ricorrente si duole che la corte d'appello abbia, a fronte di una domanda non autodeterminata che aveva posto a fondamento della pretesa la responsabilità oggettiva del condominio, affermato la sua responsabilità ex art. 2051 c.c., concernente una fattispecie di colpa presunta per il danno cagionato da cose in custodia, in tal modo violando il divieto di sostituire d'ufficio un'azione diversa a quella espressamente e formalmente proposta (Cass. n. 1222 del 1995) ed in definitiva consentendo una traslazione in capo al condominio degli obblighi risarcitori che gravavano sul costruttore.
Nè - afferma ancora il ricorrente - varrebbe far leva sulla circostanza che in atto di appello gli attori avevano sostanzialmente richiesto una condanna ex art. 2051 c.c., poiché tanto integrava una modifica della domanda, vietata dall'art. 345 c.p.c. e rilevabile anche d'ufficio ed anche in sede di legittimità.

1.2. Col secondo motivo è denunciata violazione e falsa applicazione dell'art. 2051 c.c. Premesso che è pacifico in giurisprudenza che il condomino che abbia subito danni derivatigli dalle cose comuni dell'edificio può agire ex art. 2051 c.c. per ottenere il risarcimento dal condominio al quale incombe l'obbligo, quale custode, di mantenere in buono stato le parti comuni dell'edificio, il ricorrente rileva che gli attori non avevano chiesto la condanna al risarcimento ma la realizzazione delle opere necessarie alla eliminazione dei vizi, sicché l'applicazione dell'art. 2051 c.c. si palesava errata. Rileva che, d'altronde, la giurisprudenza richiamata distingue nettamente tra la refusione del danno ex art. 2051 c.c., che concerne il patrimonio del singolo comunista, e la richiesta di effettuare opere su parti comuni, che deve essere invece diretta all'emissione di provvedimenti del giudice in sede non contenziosa (Cass., nn. 6507 del 1986 e 3629 del 1984).

1.3. Col terzo motivo la sentenza è censurata per "violazione e falsa applicazione dell'art. 2058 c.c. con riferimento alla reintegrazione in forma specifica del danno ex art. 2051 c.c." in quanto essa avrebbe potuto consistere nel risarcimento dei danni (peraltro non richiesti) sopportati dagli attori e non nella realizzazione di opere dirette ad eliminare il fenomeno lamentato, risolventesi in un tacere su un bene diverso da quello danneggiato. In forma specifica o per equivalente avrebbe cioè potuto essere risarcito il danno provocato per violazione dell'art. 2051 c.c., che non impone in se stessa la rimozione delle cause del danno. In realtà il giudice d'appello aveva erroneamente considerato la fattispecie in esame alla stregua di quella disciplinata dall'art. 1669 c.c., che consente la condanna dell'appaltatore al pagamento di una somma corrispondente al costo delle opere necessarie per la eliminazione dei difetti ovvero alla esecuzione diretta di tali opere.

1.4. Col quarto motivo è dedotta violazione dell'art. 1 della legge 28 gennaio 1977, n. 10 per non avere il giudice considerato che il condominio potrebbe trovarsi nell'impossibilità giuridica di eseguire la sentenza se non fosse rilasciata dal sindaco la concessione necessaria - a mente della norma citata - per l'esecuzione di opere comportanti un aumento di volumetria ed il cambiamento del prospetto dello stabile.

1.5. Col quinto motivo è da ultimo denunciata violazione e falsa applicazione dell'art. 2058 c.c. e dei principi generali dell'ordinamento per non avere la corte d'appello, omettendo di verificare che opere sensibilmente incidenti sulla proprietà del condominio fossero assolutamente necessarie, interpretato il disposto della norma citata col rigore imposto dai principi generali, che impongono di non aggravare la posizione del debitore.

2. Va anzitutto disattesa l'eccezione pregiudiziale dei controricorrenti, secondo i quali la censura di ultrapetizione sarebbe inammissibile perché sollevata per la prima volta col ricorso per cassazione, mentre il condominio avrebbe dovuto porre il problema in appello per il caso che la corte di merito avesse accolto l'impugnazione. Del pari inammissibili sarebbero le altre censure, posto che il condomino avrebbe potuto immediatamente rappresentare che la proprietà condominiale non determina a suo avviso obblighi risarcitori, anziché limitarsi al rilievo che la responsabilità era da ascrivere esclusivamente al costruttore;
ed avrebbe del pari potuto porre in appello il problema di cui al quarto motivo circa la possibile ineseguibilità della sentenza in difetto di autorizzazione amministrativa all'esecuzione dei lavori. La domanda degli attori è stata infatti accolta solo in appello con argomenti che legittimamente vengono in questa sede per la prima volta contestati e che secondo il ricorrente integrano violazioni di legge, al cui rispetto il giudice è tenuto indipendentemente dalle difese delle parti. Nè queste involgono accertamenti di fatto in ipotesi non svolti in sede di merito, essendo i fatti assolutamente pacifici per quanto in questa sede ancora interessa.

3.1. Il primo motivo è infondato.
I fatti dedotti sono assolutamente gli stessi sia in primo che in secondo grado e la responsabilità del condominio è stata in entrambi i gradi prospettata esclusivamente in relazione alla presenza di vizi che gli attori avevano ab origine ricondotto a difetti di progettazione e realizzazione del manufatto edilizio da parte del costruttore.
L'argomento secondo il quale - affermando che il condominio era oggettivamente responsabile - gli attori avevano inteso esercitare un'azione diversa da quella di cui all'art. 2051 c.c. in quanto tale norma pone una semplice presunzione di colpa, mentre la responsabilità oggettiva ne prescinde, non attesta affatto che essi avessero inteso esercitare un'azione diversa (del resto non indicata) da quella costituente il presupposto dell'accoglimento della domanda, avendo essi basato la loro pretesa alla esecuzione delle opere ritenute necessarie su fatti inequivocamente determinati, integranti una non mutata causa petendi, che i giudici dei due gradi hanno rispettivamente escluso ed affermato poter essere posti a fondamento del petitum, neanch'esso mai immutato. In particolare, nell'individuare la norma applicabile al caso di specie, il giudice di primo grado ha prescisso dal disposto dell'art. 2051 c.c., nell'ambito applicativo del quale il giudice di secondo grado lo ha invece sussunto. Che, poi, tale norma non contempli - secondo l'interpretazione che ne viene prevalentemente data - un caso di responsabilità oggettiva, ma ponga una semplice presunzione di colpa che il custode può superare provando il fortuito, attiene piuttosto alla ricostruzione dell'istituto e non consente certo di apprezzare il riferimento contenuto in atto di citazione alla oggettiva responsabilità del condominio come intenzione degli attori di escludere che esso potesse essere tenuto alla esecuzione dei lavori quale proprietario (e dunque come custode) delle parti comuni dell'edificio. È vero se mai il contrario giacché, una volta chiaramente esposto che il fatto generatore del danno era da individuarsi nei vizi di progettazione ed esecuzione imputabili al costruttore, non altra situazione giuridica soggettiva che quella della proprietà comune delle parti dell'edificio i cui vizi ingeneravano il danno poteva essere stata dedotta dagli attori a fondamento della pretesa fatta valere nei confronti del condominio.
Del resto, proprio la decisione richiamata dai ricorrenti (Cass., 2.2.1995, n. 1222) ha chiarito che la violazione dell'art. 112 c.p.c. è configurabile "non già quando il bene invocato sia riconosciuto in base ad argomenti giuridici diversi da quelli dedotti per imprecisione terminologica o per un inesatto inquadramento della fattispecie", ma solo "quando si pongano a fondamento della decisione fatti giuridici diversi da quelli dedotti"; e che "il giudice non può considerarsi vincolato alla prospettazione giuridica di detti fatti effettuata dall'attore, dovendo anzi procedere alla loro qualificazione ed alla conseguente applicazione delle norme di diritto senza incontrare alcun limite diverso da quello che gli deriva dalla soggezione alla legge".

3.2. Anche il secondo ed il terzo motivo, che per la connessione tra le questioni che pongono possono essere congiuntamente esaminati, sono infondati in relazione ai seguenti principi di diritto già enunciati da questa corte di legittimità, che vanno in questa occasione ribaditi e che coprono tutti i profili di censura:
- il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, essendo obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, risponde in base all'art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché i danni siano imputabili ai vizi edificatori dello stabile comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore (ex art. 1669 c.c.), non potendosi equiparare i difetti originari dell'immobile al caso fortuito, che costituisce l'unica causa di esonero: del custode dalla responsabilità dell'art. 2051 (Cass., nn. 6507 del 1986, 3405 del 1988, 3209 del 1991; la seconda e la terza in fattispecie di formazione di "condensa" nell'appartamento di un condomino);
- l'applicabilità dell'art. 2051 c.c. si giustifica in relazione alla ricollegabilità di quei danni all'inosservanza da parte del condominio dell'obbligo di provvedere quale custode ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa (Cass., 6856 del 1993);
- qualora la situazione dannosa sia potenzialmente produttiva di ulteriori danni, il condominio è anche obbligato a rimuovere ex art. 1172 c.c. le cause del danno stesso (Cass., n. 1500 del 1987). È appena il caso di chiarire che Cass., 4.6.2001, n. 7489 (citata in memoria dal condominio ricorrente) non si è affatto discostata dal tali principi, che ha anzi esplicitamente confermato, escludendone l'applicazione nel caso in quell'occasione esaminato in quanto il vizio accertato "non era ascrivibile alla parte comune (piano cantinato), in sè correttamente costruita, ma proprio all'appartamento dell'attore"; e che Cass., 19.6.1984, n. 3629 (citata dal ricorrente in ricorso unitamente alla già menzionata Cass., n. 6507 del 1986) ha affermato che la domanda di risarcimento del condomino (in quel caso da cattivo funzionamento di un impianto comune) non postula la previa richiesta all'amministratore.

3.3. L'infondatezza del quarto motivo discende dalla considerazione che la eventualità che il condominio possa trovarsi in condizione di non poter eseguire l'ordine espresso dalla sentenza non ne rivela la illegittimità, ma attiene al diverso piano della sua eseguibilità;
mentre quella del quinto è correlata al rilievo che la critica si appunta sulla valutazione di merito della corte d'appello, in sè insindacabile in questa sede e comunque fondata su accertamenti tecnici del cui risultato si da conto in sentenza e che il ricorrente non sostiene di aver contestato nel corso del giudizio di merito.

4. Il ricorso va conclusivamente respinto. Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza.

P.Q.M.

LA CORTE DI CASSAZIONE rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese, che liquida in euro 2000,00 di cui euro 1900,00 per onorari, oltre alle spese generali ed agli accessori dovuti per legge.
Così deciso in Roma, il 5 giugno 2003.
Depositato in Cancelleria il 20 agosto 2003