Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MARIO SPADONE - Presidente -
Dott. UGO RIGGIO - Consigliere -
Dott. MATTEO IACUBINO - rel. Consigliere -
Dott. GIOVANNI SETTIMJ - Consigliere -
Dott. LUCIO MAZZIOTTI DI CELSO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
EN NI, elettivamente domiciliato in ROMA VLE REGINA MARGHERITA 290, presso lo studio dell'avvocato CASELLATO ADRIANO, che lo difende unitamente all'avvocato CHIAVEGATTI GIAN ANDREA, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
COND. ISPEI VIA MARIN FALIERO NN 30/32 in persona dell'amm.re pro- tempore geom. BRUNO AVESANI;

- intimato -

avverso la sentenza n. 1693/97 della Corte d'Appello di VENEZIA, depositata il 21/10/97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/01/01 dal Consigliere Dott. Matteo IACUBINO;

udito l'Avvocato CASELLATO ADRIANO difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Marco PIVETTI che ha concluso per l'accoglimento del ricorso p. q. r SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata il 15.6.1987 EN LA conveniva avanti il Tribunale di Verona il condominio ISPEI in sede (via Faliero n. 30) lamentando la inadeguatezza dell'impianto centrale di riscaldamento, sicché chiedeva che fosse reso efficiente e che fossero isolate termicamente parti comuni dell'edificio confinanti con il suo appartamento, no adeguatamente riscaldato nella stagione invernale.
Contestatasi la lite, il convenuto condominio resisteva alla domanda eccependo che le inadeguatezze denunciate dell'attore erano imputabili a vizi costruttivi e non propri della sua unità immobiliare.
Esperita C.T.U., l'adito Tribunale con sentenza depositata il 4.1.1994, accogliendo la domanda, condannò l'Ente convenuto ad eseguire le seguenti opere:
a) chiusura con serramenti di tutte le aperture verso l'esterno del piano cantinato sottostante l'appartamento del EN;

b) isolamento termico con apposito materiale (specificamente indicato) del solaio di copertura del piano cantinato condominiale che confinasse con il pavimento dell'appartamento attoreo. Il convenuto venne altresì condannato al risarcimento dei danni a favore del EN, liquidati in L. 5.000.000, più accessori e spese giudiziali.
Su appello del soccombente condominio ISPEI, che in primis lamentava la sua carenza di legittimazione passiva, essendo unica responsabile delle deficienze strutturali propri dell'appartamento del EN l'impresa costruttrice, tant'è che pendeva altra causa con analogo oggetto tra lo stesso EN e detta impresa appello ritualmente resistito dalla controparte la Corte di Venezia con sentenza depositata il 21.10.1997 ha riformato in toto la impugnata sentenza, così rigettando la domanda dell'istante. Spese del doppio grado secondo soccombenza.
Ha invero osservato il giudice di appello che in effetti il Condominio non era tenuto a rispondere per vizi che non riguardavano la resa calorica dell'impianto comune di riscaldamento, bensì l'insufficiente isolamento termico dell'appartamento del EN rispetto a confinanti parti comuni dell'edificio, anche esse non isolate (termicamente) nella zona (solaio) sottostante detto appartamento.
Poiché detti vizi, in quanto strutturali all'immobile così come realizzato dal costruttore, andavano a questi imputate, trovava "accoglimento l'eccezione di carenza di legittimazione passiva" dell'appellante "con assorbimento di ogni altra censura" (pag. 8, penult. capov. sentenza impugnata, di seguito indicata in sigla come "s.i.").
Impugna tale decisione EN LÒ (cosi ora qualificato, anziché EN LA) con ricorso per cassazione fondato su due motivi. Il Condominio ISPEI di Verona, via Faliero nn. 3032, ritualmente intimato, non ha depositato controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1.2 Denunciando il vizio ex art. 360 n. 5 c.p.c. il ricorrente sostiene che era illogico affermare, come aveva fatto la Corte di merito, che se all'impianto di riscaldamento fossero state riscontrate delle carenze di questa avrebbe dovuto rispondere il Condominio mentre non ne doveva rispondere per quelle relative ad altre parti comuni, quali i locali del piano cantinato, anch'esse "preordinate al godimento dello stesso diritto, in maniera proporzionale, da parte di tutti i condomini".
L'art. 1117 c.c. non legittimava tale diversa disciplina dei due beni comuni.
Con il secondo mezzo di ricorso il EN denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1117/1118/1669/2043 e 2051 c. civ. Sostiene che la decisione impugnata contrasta con il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo il quale, quando i danni al singolo condomino sono collegati all'inosservanza da parte del condominio dell'obbligo di provvedere quale custode ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa (condominiale), ne risponde il condominio verso il danneggiato in base all'art. 2051 c. civ. ed è, in tale rapporto, irrilevante la possibilità di rivalsa verso il costruttore, che ha realizzato la parte comune dell'edificio con quel vizio.

1.2.1 I due motivi, che è opportuno esaminare congiuntamente, non possono trovare accoglimento.
Essi sono articolati sul presupposto che il vizio, o difetto costruttivo, risieda nella parte comune dell'edificio de quo, adibita a "cantinato", e segnatamente nel solaio sovrastante detto piano basso.
Sennonché - e tanto vale in risposta al primo motivo di ricorso - la natura, destinazione e funzione di una cantina, che dal suo interramento riceve le adeguate condizioni termico-ambientali, non comporta affatto che si debba isolare il suo solaio di copertura dal pavimento del sovrastante appartamento.
Esso piano cantinato, pertanto, non vedeva pregiudicata la sua funzionalità per la carenza lamentata dal EN, carenza che in effetti non si apparteneva al bene condominiale (ben godibile, come tale e allo stesso modo da tutti i condomini).
Del pari infondato, perché basato sullo stesso errato presupposto, è il secondo mezzo di ricorso, ancorato essenzialmente a pretesa violazione dell'art. 2051 c. civ. La giurisprudenza citata dal ricorrente riguarda il caso di vizi (costruttivi) afferenti parti comuni dell'edificio che per loro natura - assolvono la funzione di isolamento dell'edificio condominiale dagli agenti atmosferici (terrazzo di copertura dell'edificio, muri perimetrali). Nel caso di specie, trattandosi di superficie coperta (piano cantinato), la funzione di tal bene comune è ben diversa, ne' l'area coperta de qua ha diretto contatto con agenti atmosferici;
che debba esser munita di porta ben chiuse verso l'esterno è questione di corretto uso del bene condominiale e del suo regolamento, ma non è di questo che ora di discute, bensì del suo isolamento termico dal piano sovrastante, adibito ad appartamento dell'attore. La norma di cui all'art. 2051 c. civ. - invocata dal ricorrente - non è stata applicata dalla Corte territoriale ne' affatto tenuta presente perché non ne ricorrevano i presupposti. Il vizio accertato, invero, non era ascrivibile alla parte comune (piano cantinato), in sè correttamente costruita, ma proprio all'appartamento dell'attore. Doveva essere accorgimento costruttivo inerente detto bene, siccome sovrastante vani non riscaldati, isolarne il pavimento dal solaio sottostante.
Bene, pertanto, è stato ritenuto esente da responsabilità il condominio ed ascritto l'inconveniente lamentato dall'attore a insufficiente isolamento termico del suo appartamento, vizio del quale, evidentemente, risponderà chi quel bene gli ha venduto, ricorrendone le altre condizioni di legge.
Accedendo alla tesi sostenuta dal ricorrente, si dovrebbe far carico al proprietario di un'abitazione sita (nell'edificio condominiale) al piano inferiore di apporre al soffitto del suo appartamento isolamento termico nel caso tenga la casa disabitata (quindi priva di condizionamento termico).
Rigetto, pertanto, del ricorso.
Nessuna pronuncia sulle spese di questo giudizio, ove la parte vittoriosa non ha svolto attività difensiva.

P.T.M.
La Corte rigetta il ricorso.
Così deciso in Roma, il 9 gennaio 2001.
Depositato in Cancelleria il 4 giugno 2001