Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FIDUCCIA Gaetano - Presidente -
Dott. TRIFONE Francesco - Consigliere -
Dott. DURANTE Bruno - Consigliere -
Dott. FINOCCHIARO Mario - Consigliere -
Dott. CALABRESE Donato - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
ON LU, elettivamente domiciliato in ROMA VLE MAZZINI 88, presso lo studio dell'avvocato GIORGIO BARBERIS, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato GIORGIO GRASSELLI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
MINISTERO DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE, in persona del Ministro in carica, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI PORTOGHESI 12 presso gli uffici dell'AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, da cui è difeso per legge;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 534/99 del Tribunale di VENEZIA, Sezione 2^ Civile, emessa il 10/11/98 e depositata il 02/03/99 (R.G. 1999/98);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/10/02 dal Consigliere Dott. Donato CALABRESE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Renato FINOCCHI GHERSI che ha concluso per l'inammissibilità ed in subordine per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso al Pretore di Chioggia in data 19.12.1996 TE GI - premesso, per quanto più direttamente rileva, che negli anni '70 l'Intendenza di Finanza di Venezia / Ufficio del Registro di Chioggia aveva concesso in locazione a ZZ IN un locale di mq. 30, appartenente al patrimonio disponibile del demanio, sito in Chioggia, Calle Cipolla, da destinare a magazzino connesso all'azienda di vendita di fiori della conduttrice, e che nel 1985 la ZZ aveva ceduto l'azienda ad esso TE, che ne aveva dato comunicazione alla locatrice, subentrando nel rapporto di locazione - chiedeva accertarsi che tra le parti era in corso un contratto di locazione regolato dagli artt. 27 e segg. l. n. 392/1978;
determinarsi il canone dovuto per legge dal 1 agosto 1990;
dichiararsi prescritto e comunque non dovuto il canone e/o le differenze di canone maturate fino al 31.7.1990, stante la quasi totale indisponibilita' dell'immobile locato;
accertarsi la ridotta utilizzabilità dello stesso a causa del crollo parziale del tetto, con conseguente riduzione del canone così come determinato per legge;
accertarsi la spesa occorrente per le opere di riparazione dell'immobile e, se del caso, autorizzarsi il conduttore ad eseguire i lavori necessari trattenendo la spesa relativa dal canone di affitto.
L'Amministrazione Finanziaria si costituiva per mezzo dell'Avvocatura dello Stato, contestando la sussistenza tra le parti del contratto di locazione, in quanto il contratto originariamente stipulato con la ZZ, già soggetto al regime transitorio, era da ritenersi comunque scaduto - o il 31.7.1984 o il 31.7.1986 - e alla scadenza non era stato rinnovato. Concludeva pertanto per il rigetto delle domande del ricorrente e, in via riconvenzionale, per la condanna dello stesso al rilascio dell'immobile nonché al pagamento, a titolo di indennità di occupazione, delle somme portate dall'intimazione 29.2.1996.
Con sentenza del 10.11.1997 il Pretore rigettava le domande attoree ed accoglieva quelle riconvenzionali, condannando il TE al rilascio dell'immobile e al pagamento delle somme intimate. Affermava il detto giudice l'infondatezza del ricorso per difetto di prova scritta del contratto di acquisto dell'azienda della ZZ e quindi del subingresso del TE nel contratto di locazione. Riteneva, pertanto, l'esistenza del solo rapporto di locazione con la ZZ, venuto a scadenza nel 1985 a seguito della dichiarata cessazione di attività della stessa.
La decisione, appellata dal TE, veniva confermata dal Tribunale di Venezia con sentenza del 2.3.1999. Per la cassazione di tale sentenza TE GI ha proposto ricorso sulla base di quattro motivi, illustrati poi da memoria. L'intimato Ministero dell'Economia e delle Finanze, in persona del Ministero in carica, ha resistito con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo, denunciando la violazione e falsa applicazione dell'art. 36 l. n. 392/1978, il ricorrente deduce l'erroneità della decisione impugnata, per avere essa ritenuto che la mancanza della comunicazione scritta abbia impedito il subingresso di esso TE nel contratto di locazione stipulato a suo tempo dall'Amministrazione Finanziaria con la ZZ. Rileva che la comunicazione è un semplice atto partecipativo e che in ogni caso la conoscenza dell'avvenuta cessione dell'azienda dalla ZZ ad esso TE era chiaramente dimostrata dalla lettera dell'Intendenza di Finanza 25.6.1985, che faceva peraltro seguito alla precedente lettera del 2.11.1982.
Con il secondo mezzo si denuncia insufficiente e contraddittoria motivazione sul punto relativo alla volontà manifestata dall'Amministrazione di rinnovare il contratto con il TE. Tale volontà, assume il ricorrente, era stata infatti espressa dalla P.A.
con le lettere 2.11.1982, 8.5.1985 e 7.5.1984 ed aveva ragionevolmente indotto esso ricorrente a ritenere che il contratto proseguisse a suo nome, tanto più che a lui erano state di seguito formulate le richieste del canone di affitto.
I due motivi, che sono esaminati congiuntamente per il rapporto di complementarietà, non sono fondati.
Ed infatti è fuor di dubbio che la cessione, da parte del conduttore, del contratto di locazione, cui si accompagni - come si assume in questo caso - la cessione dell'azienda, si perfeziona con l'incontro delle volontà del cedente e del terzo, indipendentemente dal consenso del locatore, ma è altrettanto indubbio che l'omessa comunicazione al locatore della cessione del contratto, con contestuale cessione dell'azienda, rende inopponibile al locatore stesso la cessione del contratto di locazione, essendo questa inefficace nei suoi confronti, con la conseguente esclusione della sostituzione del cessionario al conduttore, in capo al quale permane ogni legittimazione.
Pacifico siffatto principio, nella specie, dunque, il giudice d'appello, con incensurabile apprezzamento di fatto, ha escluso l'esistenza di una tale comunicazione ed al contempo escluso che ad essa si potesse ovviare sulla base della nota datata 25.6.1985, trattandosi - ha rilevato il Tribunale con insindacabile valutazione di merito - di atto meramente interno all'amministrazione finanziaria, peraltro superato dalla successiva nota dell'11.7.1985 in cui, a seguito della sentenza della Corte Cost. n. 108/1985, l'Intendenza di Finanza comunicava all'Ufficio del registro di Chioggia il superamento delle disposizioni impartite nel giugno 1985.
Ancorché, poi, si desumesse dalle note 7.5.1984 e 2.11.1982 (cui può aggiungersi, nello stesso ordine di idee, per quanto si evince dal contenuto riprodotto in ricorso, la nota 8.5.1985) la volontà dell'Amministrazione Finanziaria orientata a stipulare un nuovo contratto con il TE, ad un tale proposito - ha rilevato ancora il giudice a quo - non aveva però mai fatto seguito la regolare redazione di un atto o scrittura tra la P.A. ed il TE medesimo. Con il terzo motivo, denunciando errata applicazione dell'art. 67 l. 392/78 in relazione all'art. 1597 c.c., il ricorrente sostiene che la tesi del giudice d'appello - secondo cui, quand'anche vi fosse stato un subentro nella locazione, il contratto, in quanto soggetto al regime transitorio di cui all'art. 67 cit., una volta esaurita la proroga biennale prevista dalla l. n. 94/1982, sarebbe automaticamente cessato, senza necessità di disdetta, il 31.7.1986- non è pertinente al caso in esame, perché superata dall'ulteriore permanenza di esso TE nella legittima detenzione del locale in questione successivamente al 31.7.1986.
Il motivo è ugualmente da disattendere, poiché si basa su un presupposto inesistente, quale la legittima detenzione del locale mentre il TE è stato ritenuto occupante senza titolo, non potendo invero annettersi alla prosecuzione della detenzione (o occupazione) da parte del TE successivamente alla scadenza del contratto stipulato dalla ZZ l'effetto della rinnovazione tacita dello stesso, stante la indefettibile necessità, in relazione a bene della P.A., della forma scritta ad substantiam del contratto.
Con il quarto, ed ultimo, mezzo si denuncia omessa motivazione circa alcuni punti decidivi della controversia, ovvero in ordine alla domanda di determinazione del canone e all'eccezione di relativa prescrizione e alla richiesta di riduzione del canone. La censura, in questi e in tutti gli altri profili, è infondata, non potendo trovare applicazione la disciplina di cui alla legge 392/78, in ragione della detenzione senza titolo del TE, e dunque non avendo ragion d'essere le questioni in tema di determinazione del canone, di relativa prescrizione e di riduzione. Nella specie, d'altro canto, la somma pretesa dall'Amministrazione Finanziaria risulta richiesta (come si evince dalla sentenza impugnata, pag. 6) a titolo di "indennità di occupazione" di un bene demaniale, e non già di canoni dovuti per pigione. Il ricorso va pertanto rigettato. Le spese del giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo, fanno carico al ricorrente soccombente.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese, liquidate in euro 5,50, oltre euro 1.200/00 per onorari. Così deciso in Roma, il 10 ottobre 2002.
Depositato in Cancelleria il 15 febbraio 2003