Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. NICASTRO Gaetano - Presidente -
Dott. PERCONTE LICATESE AT - Consigliere -
Dott. DURANTE Bruno - rel. Consigliere -
Dott. FINOCCHIARO IO - Consigliere -
Dott. CALABRESE Donato - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
AC GI, AC IN, AC AT, elettivamente domiciliati in ROMA VIA TIGRÈ 37, presso lo studio dell'avvocato FRANCESCO CAFFARELLI, che li difende, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
CI ET, CI NN, CI IN, CI TA, CI LE, CI GI, IO AN tutti quali eredi di UE IE nonché CI GI, CI ET, CI IO, quali eredi di UE IO RO, tutti elettivamente domiciliati in ROMA VIA DELLA STAZIONE DI SAN PIETRO 45, presso lo studio dell'avvocato MASSIMO PACETTI, difesi dall'avvocato GUIDO FINELLI, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 722/01 della Corte d'Appello di NAPOLI, Sezione 3^ Civile, emessa il 16/02/01 e depositata il 15/03/01 (R.G. 776/99);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/12/02 dal Consigliere Dott. Bruno DURANTE;

udito l'Avvocato AN CAFFARELLI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Rosario RUSSO che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
I germani TA UI, VI e AT convennero innanzi al tribunale di Torre Annunziata UE IE, UE IO RO, RT AC, TA SA, RI, NA, FI, OL e MA.
Esposero: erano subentrati nel rapporto di affitto di un fondo rustico al loro genitore, TA IE, alla sua morte;
il fondo era stato alienato una prima volta da PE AN OL a D'RE RI e D'IA IO ed una seconda volta da questi ultimi ai convenuti UE;
non avevano ricevuto comunicazione della proposta di alienazione e non avevano, perciò, potuto esercitare il diritto di prelazione.
Chiesero il riscatto del fondo.
I UE si difesero, sostenendo che gli attori non avevano detenuto il fondo e che lo stesso aveva destinazione edilizia. TA MA chiese che il riscatto venisse pronunciato in suo favore, assumendo che lei e non gli attori era subentrata al genitore nel rapporto di affitto.
Istruita la causa, il tribunale accolse - con sentenza non definitiva - la domanda per la parte di fondo ricadente nella zona F14 del piano regolatore e provvide con separata ordinanza per l'ulteriore corso del processo.
Su gravame principale di UE EN, OS, NA, TA, ER, VA e AN AN, eredi di UE IE, e di UE SE, EN, NT, eredi di UE IO RO, ed incidentale di TA UI, VI e AT, la corte di appello di Napoli con sentenza resa il 16.2.2001 rigettò la domanda e condannò gli TA alle spese dei due gradi, motivando come segue.
Qualora il fondo rustico alienato sia solo in parte destinato ad utilizzazione edilizia, il colono può esercitare il riscatto per la parte che ha conservato la destinazione agricola;
nella specie è incontroverso e risulta inoltre sia dall'accertamento tecnico sia dal certificato del comune che una parte del fondo ricade nella zona A3 bis con destinazione edilizia e la restante parte nella "zona F14 destinata a parco privato, sottoposta alle norme di riqualificazione insediativa ed ambientale di 1^ grado del P.U.T. e destinata ad insediamenti turistico - ricettivi, con esclusione della destinazione residenziale"; il tribunale ha escluso il riscatto per la prima parte e lo ha ammesso per la seconda sul presupposto che sia a destinazione agricola;
senonché la destinazione a parco privato vincolato è diversa da quella agricola, per la quale soltanto è ammesso il riscatto.
Per la cassazione di tale sentenza hanno proposto ricorso TA VI, UI e AT, deducendo sette motivi sostenuti con memoria;
hanno resistito i UE con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo i ricorrenti denunciano "violazione e/o falsa applicazione degli artt. 331 e 332 c.p.c. Nullità del procedimento (art. 360, nn. 3 e 4, c.p.c.)", sostenendo che la domanda di riscatto è stata proposta nei confronti, oltre che dei UE, acquirenti del fondo, degli altri eredi dell'affittuario defunto, sicché tutti costoro, ad eccezione di TA MA, la cui posizione è coperta da giudicato, avrebbero dovuto partecipare al giudizio di appello e, non avendovi partecipato, tale giudizio è nullo.
Il motivo non può essere accolto.
Nel regime anteriore alla L. 203/1982 il diritto di prelazione (e di riscatto) era attribuito a chi coltivava direttamente il fondo in base a contratto di affitto, di mezzadria, di colonia parziaria o di compartecipazione con esclusione di tutti quegli altri soggetti che, pure coadiuvando il titolare del rapporto nella coltivazione del fondo per essere componenti del suo nucleo familiare, non erano parte del contratto agrario.
Nel regime successivo il diritto di prelazione (e di riscatto) si è esteso a tutti i membri della famiglia coltivatrice, anche se non hanno stipulato il contratto agrario, essendo ciascuno di essi parte del contratto medesimo.
Poiché nella specie anteriormente all'entrata in vigore della L. 203/1982 non solo si è costituito il rapporto, ma avrebbe dovuto anche essere fatta la comunicazione della proposta, trova applicazione la disciplina previgente, con la conseguenza che i figli dell'originario affittuario, che non gli sono subentrati nel rapporto agrario, non avrebbero dovuto essere per niente convenuti in giudizio (Cass. 23.2.1988, n. 1911; Cass. 14.11.1986, n. 6702) e l'esserlo stati non comporta che dovessero partecipare al giudizio di appello.
Ad identica conclusione si deve pervenire per quanto concerne la moglie dell'affittuario, la quale, seppure in comunione di beni con lo stesso, non è autonoma titolare del diritto di prelazione e, perciò, destinataria delle norme che impongono la comunicazione della proposta di alienazione (Cass. 21.3.1995, n. 3241). Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano "violazione e/o falsa applicazione degli artt. 112 e 342 c.p.c.. Insufficiente e/o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia (art. 360, nn. 3 e 5, c.p.c.)"; lamentano che la corte di merito, dopo avere ammesso la possibilità del riscatto parziale, abbia rigettato la domanda sul riflesso che nessuna parte del fondo è inserita nello strumento urbanistico, superando i limiti del "thema decidendum" individuato con il motivo di appello. Con il terzo motivo i ricorrenti, denunciando "violazione e/o falsa applicazione dell'art. 8 L. 590/1965. Insufficiente e/o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia (art. 360, nn. 3 e 5, c.p.c.)" censurano la corte di merito per avere ritenuto che la prelazione è consentita quando la destinazione del fondo risulta espressamente qualificata come agricola e non lo è quando il fondo è destinato ad uno sfruttamento diverso da quello agricolo, qualunque esso sia;

sostengono che, ove la destinazione non sia qualificata come "edilizia, industriale o turistica", la prelazionabilità va accertata sulla base della compatibilità con l'utilizzazione del terreno a scopi agricoli, sicché la corte di merito non avrebbe potuto escludere la prelazione sul rilievo che la destinazione del fondo (parco privato) è diversa da quella agricola, ma avrebbe dovuto accertare se tale destinazione fosse o meno compatibile con lo sfruttamento a fini agricoli.
I motivi, che ragioni di intima connessione consigliano di scrutinare unitariamente, non possono ricevere accoglimento. Bisogna riconoscere che la corte di merito avrebbe fatto meglio ad esaminare congiuntamente i primi tre motivi di gravame;
tuttavia la "ratio decidendi", che emerge dalla lettura complessiva della sentenza, è che all'ammissibilità in astratto del riscatto parziale corrisponde l'inoperatività in concreto di esso per la ricorrenza di una causa di esclusione e, questa essendo la "ratio decidendi", è di tutta evidenza che non è ravvisabile violazione degli artt. 112 e 342 c.p.c. Si deve, quindi, rilevare che la causa di esclusione del sistema prelatizio (prelazione - riscatto) collegata all'edificabilità del terreno trova giustificazione nella mancanza iniziale o nella perdita successiva della vocazione agricola con conseguente irrealizzabilità della finalità di promozione dell'attività produttiva mediante la concentrazione nel coltivatore diretto della proprietà del fondo e della gestione dell'impresa coltivatrice.
L'interpretazione della norma che prevede la causa di esclusione (l'art. 8 L. 590/1965), adottata da questa Corte, è estensiva nell'ottica di un migliore assetto del territorio urbano e di migliori condizioni di vivibilità della popolazione che risiede nel centro urbano(Cass. 16.11.1989, n. 4878). L'esito interpretativo è che vanno esclusi dall'acquisto privilegiato i terreni, la cui destinazione, se pur non edificatoria, sia da considerare urbana in contrapposizione ad agricola in base al piano regolatore, anche se non sia ancora approvato, purché sia pervenuto ad un grado di completezza e perfezione amministrativa tale da farlo ritenere esistente (Cass. 14.1.1997, n. 306; Cass. 10.12.1996, n. 10984), o, in mancanza, alla perimetrazione del centro urbano (Cass. 29.5.1990, n. 4994), sicché hanno perduto validità i binomi "inedificabilità - destinazione agricola" ed "edificabilità - destinazione urbana". Nell'ambito di questi concetti si è ritenuto che la causa di esclusione opera quando i terpeni sono destinati a verde pubblico (Cass. 16.11.1989, n. 4878), a verde speciale o intraedilizio (Cass. 8.6.1985, n. 3437), a zona di rispetto anche se con obbligo di piantagione di alberi di alto fusto e solo in mancanza con possibilità di utilizzazione agricola (Cass. 17.7.1991, n. 7949), ancorché i terreni siano insuscettibili di utilizzazione edificatoria.
Lo stesso si deve ritenere quando la destinazione prevista dallo strumento urbanistico è di parco privato vincolato, pur trattandosi di destinazione che ipoteticamente consente lo sfruttamento agricolo del terreno.
Va, pertanto, affermato che non è soggetto a prelazione o riscatto il terreno che nel piano regolatore o in altro strumento urbanistico sostitutivo risulti destinato a parco privato vincolato in quanto tale destinazione non è agricola, bensì urbana ed a nulla rileva che essa sia compatibile con l'utilizzazione agricola. Con il quarto motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 345 c.p.c, 74 disp. att. stesso codice, nonché vizi di motivazione, sostenendo che la corte di merito 1) ha fondato il proprio convincimento sul certificato del comune che non solo è stato prodotto nel corso del giudizio di secondo grado, nonostante sia fatto divieto di nuova produzione documentale, ma è stato formato dopo la proposizione dell'appello; 2) ha ritenuto che la destinazione risultante dal certificato è conforme a quella individuata dal c.t.u., mentre nel certificato si parla di destinazione ad insediamento turistico - ricettivo e nella consulenza no;
3) ha affermato che non è soggetto a riscatto il terreno sottoposto a vincolo paesistico, laddove il prevalente orientamento giurisprudenziale è di segno opposto. Il motivo non può essere accolto.
La "ratio decidendi" della sentenza impugnata è che il terreno non è soggetto a riscatto perché - come è incontroverso tra le parti - è destinato a parco privato vincolato. E, questa essendo la "ratio decidendi", le questioni concernenti il certificato del comune, così come la digressione sul vincolo paesistico, rimangono prive di rilevanza.
Il quinto motivo, con il quale i ricorrenti deducono violazione dell'art. 113 c.p.c. per avere la corte di merito ritenuto che ricorre vizio di motivazione quando la parte chieda il riscatto dell'intero fondo ed il giudice pronunci il riscatto di una sola parte di esso, è assorbito, presupponendo l'accoglimento delle censure riguardanti l'ammissibilità del riscatto. Il sesto motivo è inammissibile per difetto di interesse, con esso lamentandosi che la corte di merito abbia ritenuto che l'impugnazione dell'ordinanza emessa per l'ulteriore corso della causa sia, per un verso, inammissibile e, per altro verso, fondata. È, infine, infondato il settimo ed ultimo motivo di ricorso, con il quale viene lamentata la condanna al pagamento delle intere spese di lite;
ciò perché la corte di merito ha fatto corretta applicazione del principio della soccombenza e non è inoltre sindacabile in questa sede il mancato esercizio del potere discrezionale di compensare in tutto o in parte le spese.
In conclusione, il ricorso va rigettato con condanna dei ricorrenti alle spese.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese in euro 100,00, oltre onorari liquidati in euro 3500,00. Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 18 dicembre 2002. Depositato in Cancelleria il 16 maggio 2003