Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vittorio DUVA - Presidente -
Dott. Renato PERCONTE LICATESE - Consigliere -
Dott. Francesco TRIFONE - Rel. Consigliere -
Dott. Giovanni Battista PETTI - Consigliere -
Dott. Donato CALABRESE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
SC DI AC EF & C SAS, in persona del socio accomandaqtario e legale rappresentante sig. OS FA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA XX SETTEMBRE 15, presso lo studio dell'avvocato MUSCELLA MASSIMO, difeso dall'avvocato CANNIZZARO FABIO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
FE RE, FE IO, elettivamente domiciliati in ROMA VLE DELLE MILIZIE 38, presso lo studio dell'avvocato BOGGIA MASSIMO, difesi dagli avvocati PIETRINI FRANCO, CASINI CARLO EUGENIO, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

nonché
contro
CUR FALL G3 DI EC TE, PENSIONE ROXY DI LL NO & C SAS, LL NO;

- intimati -

avverso la sentenza n. 430/98 del Tribunale di FIRENZE, Sezione Lavoro emessa il 23/12/1998, depositata il 30/12/98; RG.344/1998, udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/05/01 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele CENICCOLA che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 31 gennaio 1997 EA e VI ER, proprietario in Firenze alla piazza Indipendenza n. 5 di un appartamento condotto in locazione dalla curatela del fallimento di PE RE, intimavano sfratto per morosità al conduttore e notificavano la intimazione anche alla società S.C. di OS FA e c. s.a.s., alla società Pensione Roxi di LL IA e C. sas nonché a IA LL.
Assumevano gli intimanti che l'immobile era stato concesso in locazione alla società Pensione Roxi con contratto del 31.10.1991;
che la società conduttrice aveva ceduto la locazione, unitamente all'azienda alberghiera, a RE PE giusta comunicazione ex art. 36 della legge n. 392 del 1978; che, a seguito del fallimento della PE, il curatore, subentrato "ex lege" nel contratto, aveva affidato l'azienda alberghiera a FA OS per la durata di un anno a decorrere dal 10 ottobre 1993 e, quindi, il 28 dicembre 1996 aveva alienato l'azienda medesima alla società SC di OS FA e C. sas, senza tuttavia cedere all'acquirente società il contratto di locazione dell'immobile; che il conduttore non aveva corrisposto il canone del mese di gennaio 1997 secondo l'importo di lire 2.369.000; che essi, in virtù di clausola risolutiva espressa riferita al mancato pagamento anche di una sola mensilità del canone, intendevano ottenere la risoluzione della locazione, con ingiunzione del canone non riscosso, nei confronti di tutti gli intimati;
che la domanda veniva proposta nei confronti della società SC OS in via subordinata al riconoscimento, in tesi negato, che la società dovesse, in qualche modo, risultare legittimamente conduttrice dell'immobile.
Si costituiva soltanto la società SC OS, che, affermando di essere anche la cessionaria della locazione in forza del contratto di cessione dell'azienda, rilevava che il canone del mese di gennaio era stato da essa versato il medesimo giorno della notificazione della intimazione di sfratto e chiedeva termine per il pagamento delle spese e degli interessi, ai sensi dell'art. 55 della legge n. 392 del 1978. L'adito pretore di Firenze provvedeva a liquidare le spese di giudizio e, al fine di verificare l'avvenuto pagamento, rinviava ad udienza successiva, alla quale, previa conversione del rito, disponeva per il prosieguo del giudizio nel merito, che definiva con sentenza depositata il 6 maggio 1998, con la quale dichiarava la risoluzione del contratto di locazione nei confronti della curatela fallimentare e condannava la medesima e gli altri occupanti dell'immobile a rilasciarlo ai proprietari.
Sulla impugnazione della società SC OS sas il tribunale di Firenze, con sentenza depositata il 30 dicembre 1998, rigettava l'appello e condannava la società e gli appellanti incidentali EA e VI ER alle spese del grado.
I giudici di appello, premesso che il pretore non aveva concesso alcuna termine per sanare la morosità ai sensi dell'art. 55 della legge n. 392 del 1978, consideravano che la intimazione alla società
era stata effettuata in via di ipotesi difensiva subordinata e meramente cautelativa, per cui non era censurabile la conclusione del pretore circa la esclusiva legittimazione passiva della curatela;
ritenevano che l'avvenuto pagamento parziale del canone bimestrale, intervenuto peraltro dopo la notificazione della intimazione di sfratto, non escludeva la operatività della clausola risolutiva espressa;
rilevavano che alla società SC OS sas la curatela fallimentare aveva nel mese di dicembre 1996 ceduto l'azienda ma non anche il contratto di locazione, essendo incontestato che la stessa curatela non aveva neppure proceduto alla comunicazione di cui al primo comma dell'art. 36 della legge n. 392 del 1978, per cui non era censurabile la statuizione del giudice di primo grado circa la esclusiva legittimazione passiva della stessa curatela e circa la pronuncia di risoluzione del contratto nei confronti della stessa.
Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso la società SC OS sas, in base a quattro mezzi di doglianza, cui resistono con controricorso, illustrato anche da successiva memoria, EA e VI ER.
Non hanno svolto difese gli altri intimati Fallimento G3 di PE RE, Pensione Roxy di LL IA sas e IA LL. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo dell'impugnazione la società ricorrente - denunciando la violazione delle norme di cui agli artt. 2558, 1362 e 1363 cod.civ. nonché la insufficiente motivazione sul punto - deduce che, nella interpretazione del contratto di cessione dell'azienda tra essa società istante e la curatela fallimentare, il giudice di merito non avrebbe dovuto escludere che esso avesse ad oggetto anche il diritto di godimento dell'immobile, giacché, secondo la previsione dell'art. 2558 cod.civ., l'acquirente subentra nei contratti stipulati per l'esercizio dell'azienda, che non abbiano carattere personale, e poiché dalla esegesi complessiva del contratto, nonostante la clausola secondo cui nella cessione non erano compresi "crediti, debiti e contratti", doveva, comunque, evincersi la volontà dei contraenti di cedere anche la locazione dell'immobile.
Con il secondo mezzo di doglianza - deducendo la violazione e la falsa applicazione della norma di cui all'art. 36 della legge n. 392 del 1978- la società ricorrente assume che il giudice di merito avrebbe erroneamente ritenuto che solo la comunicazione ad opera del conduttore, con lettera raccomandata con avviso di ricevimento, dell'avvenuta cessione della locazione fosse condizione per l'opponibilità al locatore della cessione medesima. Sostiene, al contrario, la società che la comunicazione al locatore non condiziona l'efficacia della cessione nei suoi confronti, ma individua semplicemente il termine entro il quale il locatore stesso può opporsi al subentro del cessionario;
che la raccomandata, quale forma della comunicazione, non è prevista a pena di nullità e può, perciò, a tal fine essere sostituita da atti equipollenti;
che la comunicazione medesima non deve provenire necessariamente dal conduttore cedente, ma può essere data anche da un terzo o dal cessionario con modalità tali da renderne consapevolmente informato il cedente, il quale nulla opponga a riguardo;
che deve ritenersi comunicazione idonea anche quella effettuata mediante atti scambiati in sede giudiziale e formulata dal legale rappresentante della parte cessionaria alla presenza della parte cedente. Lamenta, pertanto, la ricorrente che il giudice di merito non aveva dato rilievo, al fine di dedurne la opponibilità della cessione al contraente ceduto, al fatto che nel giudizio di primo grado gli stessi locatori avevano prodotto il contratto di cessione dell'azienda a suo favore e che, costituendosi, essa ricorrente aveva in quella sede depositato memoria dalla quale risultava la cessione medesima. Premesso che la inopponibilità al locatore della cessione, da parte del conduttore, del contratto di locazione comporta, sul piano processuale, che per tutte le azioni attinenti alla prosecuzione o alla estinzione del rapporto locatizio la legittimazione passiva permane in capo all'originario conduttore, senza che il terzo cessionario del contratto abbia titolo per pretendere una estensione necessaria del contraddittorio nei suoi confronti e per rivendicare la posizione di legittimato passivo (Cass. n. 1269/91), rileva questa Corte che assume carattere preliminare l'esame del secondo mezzo di doglianza, concernente la questione circa l'opponibilità della cessione nei confronti dei proprietari locatori. La censura non è fondata.
Secondo la norma dell'art. 36 della legge n. 392 del 1978, la cessione del contratto di locazione di immobile destinato ad attività di impresa, che avvenga con la cessione contestuale dell'azienda del conduttore, non ha bisogno del consenso del locatore, ma deve essergli comunicata con lettera raccomandata con avviso di ritorno.
La comunicazione - la quale può essere data anche con modalità diverse dalla lettera raccomandata, non essendo questa prescritta a pena di nullità, purché idonee a consentire la conoscenza della modificazione soggettiva del rapporto (Cass. n. 2675/98)- non costituisce requisito di validità della cessione nel - rapporto tra conduttore cedente e terzo cessionario, ma condiziona la efficacia della cessione stessa nei- confronti del contraente ceduto, nel senso che essa non è opponibile al locatore sino a quando la comunicazione non avvenga, salva, comunque, la possibilità che il locatore vi si opponga per gravi motivi nel termine di trenta giorni.
Sul tema sussiste indirizzo indiscusso di questo giudice di legittimità (da ultimo: Cass. n. 10124/2000; Cass. n. 4802/2000;
Cass. n. 5102/99), il quale ha, altresì, precisato che non è rilevante, in difetto di comunicazione, la conoscenza "aliunde" da parte del locatore della cessione stessa (Cass. n. 5699/90; Cass. n. 2675/98; Cass. n. 5102/99), occorrendo, invece, che egli, avendola conosciuta, l'abbia accettata secondo la previsione dell'art. 1407 cod.civ. (Cass. n. 189/96).
Inoltre, ad ulteriore specificazione del principio secondo cui la comunicazione ex art. 36 legge n. 392 del 1978 deve provenire dal conduttore cedente, questa Corte ha anche chiarito che non è efficace nei confronti del locatore la cessione comunicatagli da altro soggetto, sia pur esso il difensore del conduttore nel giudizio pendente nei confronti del medesimo (Cass. n. 2675/98). In applicazione dei principi di cui innanzi, non hanno, perciò, pregio i rilievi formulati dalla società ricorrente secondo cui la comunicazione servirebbe solo ad individuare il termine per formulare la opposizione alla cessione per gravi motivi;
la comunicazione potrebbe provenire anche da un terzo;
equipollente della medesima dovrebbe ritenersi la notizia della cessione ricavabile dagli atti, scambiati in sede giudiziale, provenienti dal legale rappresentante della parte cessionario.
La infondatezza del motivo comporta, una volta ritenuta la inopponibilità della eventuale cessione del contratto al locatore, la irrilevanza della questione circa la contestuale cessione della locazione con la cessione dell'azienda, onde resta assorbito l'esame del primo motivo di ricorso.
Con il terzo motivo di impugnazione - deducendo la violazione della norma di cui all'art. 2900 cod.civ. nonché la insufficienza di motivazione sul punto - la società ricorrente assume che, anche a volere confermare che la comunicazione debba necessariamente provenire dal cedente, nessuna attenzione era stata dedicata dal giudice di merito al fatto che l'attività svolta in precedente giudizio dalla SC OS potesse essere riferita alla curatela fallimentare in virtù della surrogazione nei diritti altrui derivante anche dalla proposta istanza di sanatoria ex art. 55 legge n. 392 del 1978. La censura non è stata proposta con l'appello, per cui, trattandosi di motivo nuovo, essa non è ammissibile in questa sede. Infondato, infine, è anche il quarto motivo del ricorso, in base al quale la società ricorrente deduce che, riconosciuta la sua legittimazione passiva (eventualmente ex art. 2900 cod.civ.), l'intero giudizio sarebbe affetto da insanabile nullità, in quanto, in violazione dell'art. 101 c.p.c., ad essa era stato ingiustamente precluso il rimedio della richiesta sanatoria ex art. 55 legge n. 392 del 1978. Rileva questa Corte, al di là della preliminare considerazione che la sanatoria della morosità ex art. 55 costituisce rimedio non applicabile nella disciplina dei contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo (Cass. sez. un. n. 272/99), come la sanatoria suddetta costituisce vero e proprio diritto del conduttore e che, ancorché in via del principio ex art. 1180, comma 1, cod.civ. possa ammettersi che alla sanatoria medesima può provvedere, oltre che il conduttore o il suo procuratore "ad litem, anche il terzo, l'adempimento del terzo non può essere ammesso, qualora - siccome sarebbe avvenuto nel caso di specie- il terzo voglia adempiere assumendo di essere titolare del rapporto di locazione nei confronti del locatore, titolarità che il giudice di merito ha negato alla società ricorrente nella rilevata inopponibilità ai locatori della dedotta cessione della locazione. Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato con la pronuncia di totale compensazione, tra le parti costituite, delle spese del presente giudizio di legittimità, ricorrendone i giusti motivi.

P.T.M.
La Corte rigetta il ricorso e compensa per intero tra le parti costituite le spese del giudizio di cassazione.
Roma, 9 maggio 2001.
Depositato in Cancelleria il 23 gennaio 2002