Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VELLA Antonio - Presidente -
Dott. MENSITIERI RE - Consigliere -
Dott. SCHETTINO Olindo - Consigliere -
Dott. SETTIMJ Giovanni - Consigliere -
Dott. BUCCIANTE Ettore - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
IN ER IG, IN LF, CA AN, in qualità di eredi di IN VI, elettivamente domiciliati in ROMA VIA APPENNINI 47, presso lo studio dell'avvocato FILIPPO MENNA, difesi dall'avvocato MARIA COLARIETI, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
CONDOMINIO CSO GARIBALDI 215 , in persona dell'Amm.re pro tempore LUCIO SANTORIELLO, elettivamente domiciliato in ROMA P.ZZA CAVOUR, presso la CORTE di CASSAZIONE, difeso dall'avvocato ERO MINOLITI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2255/00 del Tribunale di SALERNO, depositata il 05/10/00;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/09/03 dal Consigliere Dott. Ettore BUCCIANTE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto che ha concluso per rigetto. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza del 20 novembre 1989 il Pretore di Salerno respinse l'opposizione che CE RI aveva proposto avverso il decreto ingiuntivo emesso nei suoi confronti il 29 luglio 1985, avente per oggetto il pagamento della somma di lire 2.806.020 al condominio dell'edificio sito in corso Garibaldi n. 215 in quella stessa città, come seconda rata di contribuzione alle spese di rifacimento della facciata del fabbricato, per la quota relativa a un locale al piano terra.
impugnata da CE RI (poi deceduto nel corso del giudizio di secondo grado, con conseguente prosecuzione del processo da parte dei suoi eredi RL RI, RE RI e AN SI ), la decisione è stata confermata dal Tribunale di Salerno, che con sentenza del 5 ottobre 2000 ha rigettato il gravame, ritenendo: l'eccezione di difetto di legittimazione passiva, sollevata dai successori dell'appellante ma comunque rilevabile di ufficio, va disattesa, poiché CE RI, pur avendo venduto il suo locale già dal 1983 alla s.r.l. Alpier, ha continuato a comportarsi come proprietario dell'unità immobiliare, assumendo così la veste di condomino apparente"; non è fondata la tesi secondo cui lo stesso CE RI, nell'acquistare il bene dall'allora unico proprietario del fabbricato, era stato esonerato da ogni obbligo di contribuzione per le spese condominiali, dovendo la clausola essere interpretata nel senso che l'esenzione riguardava soltanto gli oneri relativi al cortile e alle scale.
Contro tale sentenza hanno proposto ricorso per Cassazione ER LU RI, RE RI e AN SIr in base a due motivi, il condominio dell'edificio sito in corso Garibaldi n. 215 a Salerno si è costituito con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso ER LU RI, RE RI e AN SI, denunciando "violazione degli articoli 1123 c.c., 63 disposizioni attuazione al Codice civile, 630 n. 1 c.p.c. n. 5 nonché violazione dei principi generali di diritto in ordine alla legittimazione passiva delle parti", sostengono che obbligati a contribuire agli oneri condominiali sono soltanto gli effettivi proprietari delle unità immobiliari di un edifì cio, sicché in materia non può operare il principio della "apparenza", il quale pertanto è stato erroneamente applicato dal giudice a quo. In proposito il resistente ha obiettato che l'eccezione di difetto di legittimazione passiva, in quanto sollevata in secondo grado dagli eredi dell'appellante soltanto con la comparsa conclusionale, "deve ritenersi tardiva e perciò inammissibile". La tesi non può essere accolta, poiché il Tribunale ha deciso che ®la questione relativa alla legittimazione passiva ... può essere esaminata di ufficio" e il condominio, per contrastare utilmente tale affermazione, avrebbe dovuto sul punto impugnare a sua volta, in via incidentale, la sentenza di appello: in mancanza, il tema è ormai precluso (cfr., per tutte, Cass. 28 marzo 2003 n. 4787: "Nell'ipotesi in cui la sentenza impugnata abbia, sia pure implicitamente, risolto in senso sfavorevole alla parte vittoriosa una questione preliminare o pregiudiziale, il ricorso per Cassazione proposto dall'avversario impone a detta parte, che intenda sottoporre all'esame della Corte la questione stessa, di proporre ricorso incidentale, in considerazione della struttura del giudizio di legittimità, il quale non è soggetto alla disciplina, dettata per l'appello, dall'art. 346 cod. proc. civ., con la conseguenza che l'onere dell'impugnazione gravante sull'intimato va riferito non solo alla soccombenza pratica, ma anche a quella teorica, e non può essere assolto con la sola riproposizione della questione con il controricorso"). Il motivo di ricorso in esame è fondato.
In ordine alla responsabilità del "condomino apparente", la giurisprudenza di legittimità ha seguito in passato due opposti orientamenti, ma il contrasto è stato ormai composto dalle sezioni unite, che con la sentenza 8 aprile 2002 n. 5035 (pronunciata in una causa vertente tra le stesse parti di questa e avente per oggetto un'altra rata degli oneri condominiali anche qui in contestazione), hanno deciso che ®in caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale - come il venditore il quale, pur dopo il trasferimento della proprietà (non comunicato all'amministratore), abbia continuato a comportarsi da proprietario - difettando, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed - i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d'altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale". A questo principio il collegio ritiene di dover senz'altro uniformarsi, apparendo pienamente convincenti le argomentazioni da cui è stato ricavato, svolte sia in considerazione della suitas dell'apparenza del diritto, sia sulla base di una corretta interpretazione degli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c., avuto riguardo alla natura processuale (contenziosa) dell'iniziativa giudiziaria intrapresa dall'amministratore e al sistema delle garanzie del credito. Accolto pertanto il primo motivo di ricorso, resta assorbito il secondo, con cui si contesta l'esattezza dell'interpretazione data dal Tribunale della clausola di esonero di CE RI "da tutti i diritti e doveri condominiali".
La sentenza impugnata deve quindi essere cassata. Poiché non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito, con l'accoglimento dell'appello proposto da CE RI contro la decisione di primo grado e conseguentemente con la revoca del decreto ingiuntivo. Le spese dei giudizi di merito e di legittimità vengono compensate tra le parti, per giusti motivi.
DISPOSITIVO
La Corte accoglie il primo motivo di ricorso;
dichiara assorbito il secondo;
cassa la sentenza impugnata;
decidendo nel merito, accoglie l'appello proposto da CE RI contro la sentenza del Pretore di Salerno n. 406/89 del 20 novembre 1989 e revoca il decreto ingiuntivo n. 442/85 emesso dallo stesso Pretore il 29 luglio 1985;
compensa tra le parti le spese dei giudizi di merito e di legittimità.
Così deciso in Roma, il 25 settembre 2003.
Depositato in Cancelleria il 27 gennaio 2004