Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Gaetano FIDUCCIA - Presidente -
Dott. Roberto PREDEN - Consigliere -
Dott. Antonio LIMONGELLI - Consigliere -
Dott. Giuliano LUCENTINI - Consigliere -
Dott. Antonio SEGRETO - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
LI EL TA DI EL IC, in persona del legale rappresentante pro tempore, domiciliata in ROMA presso LA CORTE DI CASSAZIONE, difesa dall'avvocato MAURIZIO DE TILLA con studio in NAPOLI VIA CARLO POERIO 53, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
INAIL;

- intimato -

e sul 2^ ricorso n^ 08941/96 proposto da:
INAIL, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA IV NOVEMBRE 144, presso la sede legale dell'Istituto, difeso dagli avvocati EMIDIO TEDESCO, PIETRO TRANI, giusta procura speciale per Notar Carlo ER RO di Roma del 26/06/96 n. 43979 di rep.;
- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
LI EL TA DI IC BORRIELL;

- intimata -
avverso la sentenza n. 1309/95 della Corte d'Appello di NAPOLI, emessa il 03/05/95 e depositata il 12/05/95 (R.G. 972/92);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/04/99 dal Consigliere Dott. Antonio SEGRETO;

udito l'Avvocato Emidio TEDESCO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Libertino Alberto RUSSO che ha concluso per l'accoglimento p.q.r. del 2^ motivo, il rigetto degli altri motivi del ricorso principale ed il rigetto del ricorso incidentale.
Svolgimento del processo
Con atto notificato il 29.2.1988 l'Inail, premesso che la ditta LI RI di CH OR deteneva in locazione per uso commerciale un immobile di sua proprietà sito in Napoli, intimava a questa lo sfratto per finita locazione, contestualmente citandola davanti al Pretore di Napoli per la convalida, cui i convenuti si opponevano. Negata dal Pretore l'ordinanza di rilascio, le parti venivano rimesse davanti al Tribunale di Napoli, competente per valore.
L'attore riassumeva il giudizio e la convenuta si costituiva. Il Tribunale di Napoli, con sentenza pubblicata il 9.11.1991, dichiarava cessato al 3.5.1986 il contratto di locazione e condannava la convenuta al rilascio dell'immobile.
Proponeva appello la convenuta. La corte di appello di Napoli, con sentenza del 12.5.1995, in parziale accoglimento dell'appello, dichiarava cessato il contratto di locazione al 3.5.1992 e fissava il rilascio alla data del 30.10.1995. Riteneva la corte di appello che dal contratto esibito risultava provata la data di inizio della locazione nonché il suo regime giuridico.
Riteneva, altresì, che poiché alla scadenza della proroga fissata dalla legge n. 392/1978 per i contratti in corso, la convenuta era rimasta nel godimento dell'immobile ed aveva provveduto al pagamento dei canoni per circa due anni, essendo stato notificato l'atto introduttivo del giudizio solo il 29.2.1988, si era verificata una rinnovazione tacita del contratto per altri sei anni, con scadenza al 3.5.1992.
Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione la ditta convenuta.
Resiste con controricorso l'Inail, che ha proposto anche ricorso incidentale.
Motivi della decisione

1.1. Preliminarmente vanno riuniti i ricorsi.
Con il primo motivo di ricorso la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell'art. 2967 c.c. nonché dell'art. 67 l. n.392/1978, in relazione all'art. 360 n. 3 e 5 c.p.c., in quanto il giudice di appello ha applicato il regime di cui all'art. 67 cit. legge al contratto in questione, pur in assenza di una data di inizio di detta locazione, nonché per non aver indicato a quale regime giuridico fosse sottoposto detto contratto.

1.2. Il motivo di ricorso è fondato e va accolto.
Infatti nella sentenza impugnata non è indicata quale è la data di inizio e di scadenza del contratto, ne' quale è il regime transitorio, a cui detto contratto è sottoposto, ne' la data di scadenza del contratto per effetto di detto regime.
L'unica indicazione che la sentenza contiene è quella della scadenza del contratto, a seguito della ritenuta rinnovazione, per la data del 3.5.1992. Sennonché non sono indicati i vari passaggi logici e temporali attraverso cui il giudice di appello è giunto alla fissazione di detta data.
La sentenza impugnata è pertanto carente sul punto di ogni motivazione.
Infatti è vero che il giudice di merito è libero di individuare e scegliere le fonti del proprio convincimento, senza necessità di specifici riferimenti alle singole risultanze processuali;
ma egli ha l'obbligo di indicare il contenuto delle fonti prescelte ed il criterio che ha presieduto a tale scelta, affinché in sede di legittimità, sia possibile verificare se l'esame delle risultanze processuali sia stato da lui effettuato con congrua considerazione degli elementi rilevanti e sia inoltre possibile il controllo dell'iter attraverso il quale è pervenuto alla decisione adottata, ai fini della valutazione della correttezza giuridica, della coerenza logica e dell'adeguatezza della relativa motivazione (Cass.8.1.1983,n. 137). Inoltre l'iter argomentativo ed espositivo della sentenza deve avere una propria autosufficienza, e cioè essere intelligibile senza il rinvio ad elementi esterni alla stessa, che, appunto perché tali, non possono costituire parti della sentenza stessa, con la conseguenza che tutti gli elementi esterni, cui la sentenza rinvia, costituiscono sul punto momenti di mancanza motivazionale della sentenza.
Nella fattispecie, quanto alla data di inizio e di scadenza della locazione, nonché del regime giuridico transitorio, cui la stessa era sottoposta, la sentenza impugnata si limita ad indicare che "essi sono provati dal contratto di locazione esibito".
Proprio l'assoluta mancanza di motivazione sul punto da una parte comporta l'accoglimento del primo motivo di ricorso sotto il profilo del vizio motivazionale e dall'altra impedisce a questa Corte di poter esaminare se la sentenza impugnata abbia fatto corretta applicazione delle norme relative al regime transitorio di cui agli artt. 67 e segg. l. n. 392/1978, giuste le censure della ricorrente.

2. Rispetto al secondo motivo del ricorso principale (con cui la ricorrente rileva che , avendo la corte di merito ritenuto che il contratto, alla scadenza della proroga legale, si era rinnovato di sei anni fino al 3.5.1992, erroneamente non ha ritenuto che esso non si rinnovasse alla prima suddetta scadenza di altri sei anni, a norma dell'art. 29 l. n. 392/1978) appare pregiudiziale la decisione del ricorso incidentale dell'INAIL. Con detto ricorso incidentale, l'istituto lamenta che erroneamente la sentenza impugnata ha ritenuto che nella fattispecie vi sia stata rinnovazione tacita della locazione alla scadenza del 3.5.1986, mentre detto istituto della rinnovazione tacita non può essere riferito agli enti pubblici, che hanno forme particolari per esprimere la loro volontà. Lamenta, altresì, che in ogni caso si sarebbe trattato nella fattispecie di una detenzione di mero fatto.

3. Il ricorso incidentale è fondato
Come principio generale va, infatti, osservato che la volontà di obbligarsi della p.a. non può desumersi per implicito da fatti o atti, dovendo essere manifestata nelle forme richieste dalla legge, tra le quali l'atto scritto ad substantiam, sì che nei confronti della stessa p.a. non è configurabile il rinnovo tacito del contratto (Cass. S.U. n. 12769 del 1991). Detto principio va applicato anche in tema di contratto di locazione di immobili urbani, in cui l'ente pubblico sia locatore, sia pure con una precisazione.
Si è infatti rilevato che il principio per cui, in materia di locazioni, la rinnovazione tacita del contratto, nel quale sia parte una pubblica amministrazione, è incompatibile con il procedimento previsto per la manifestazione da parte di questa di obbligarsi, che non può desumersi, in tal caso, da fatti concludenti, ma deve essere espressa nelle forme di legge, non trova applicazione allorché la continuazione dell'originario rapporto avvenga in forza di una specifica clausola del contratto precedentemente concluso e perciò in forza della volontà così manifestata di concludere il contratto stesso, con esclusione dell'ipotesi della vera e propria rinnovazione o riconduzione (Cass. 13.7.1984,n. 4110; Cass. 14.5.1981,n. 3187). Ne consegue che nella fattispecie è errata la sentenza di appello che ha ritenuto che si fosse verificata la rinnovazione tacita del contratto, quale configurata dalla legge n. 392/1978. Il ricorso incidentale va pertanto accolto.
L'accoglimento dello stesso comporta che risulta assorbito il secondo motivo del ricorso principale.

4. Infondato è il terzo motivo di ricorso, con cui la ricorrente lamenta la violazione dell'art. 30 della l. n. 392/1978, in quanto, secondo il suo assunto, l'azione giudiziaria andava esperita nelle forme e con il rito di cui al detto art. 30, attesa la rinnovazione della locazione.
Infatti alla controversia che riguarda il rilascio di immobile ad uso abitativo per finita locazione alla scadenza fissata dalle disposizioni transitorie della l. n. 392/1978, senza che siano posti in discussione i motivi di recesso previsti dagli artt. 73 e 29 cit. l. (dal locatore non invocati) e senza che il conduttore abbia richiesto in via riconvenzionale la determinazione dell'indennità eventualmente spettante, per la perdita dell'avviamento commerciale, non va applicata la disciplina di cui all'art. 30 l. n. 392/1978 e la competenza va determinata secondo gli ordinari criteri di valore dettati dal codice di procedura civile (Cass. 1.2.1985,n. 661). Nella fattispecie, quindi, poiché l'Istituto attore aveva richiesto il rilascio dell'immobile per finita locazione alla scadenza prevista dalle disposizioni transitorie della l. n. 392/1978 ed il convenuto nessuna riconvenzionale aveva avanzato, ma si era limitato a resistere a detta domanda, non andava applicata la disciplina di cui all'art. 30 cit..

5. Pertanto, in accoglimento del primo motivo del ricorso principale e del ricorso incidentale, l'impugnata sentenza va cassata con rinvio ad altra sezione della corte di appello di Napoli, che si uniformerà ai principi sopra esposti e provvederà anche sulle spese di questo giudizio.

P.Q.M.

Riunisce i ricorsi. Accoglie il primo motivo del ricorso principale ed il ricorso incidentale. Dichiara assorbito il secondo motivo del ricorso principale e rigetta il terzo. Cassa in relazione e rinvia, anche per le spese di questo giudizio di legittimità, ad altra sezione della corte di appello di Napoli.
Così deciso in Roma, il 14 aprile 1999.
Depositato in Cancelleria il 10 settembre 1999