Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO NICASTRO - Presidente -
Dott. MICHELE VARRONE - rel. Consigliere -
Dott. ITALO PURCARO - Consigliere -
Dott. GIANFRANCO MANZO - Consigliere -
Dott. MARIA MARGHERITA CHIARINI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
RC VI, elettivamente domiciliato in ROMA PLE CLODIO 14, presso lo studio dell'avvocato BRUNO MANTOVANI, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
UT RE, elettivamente domiciliato in ROMA VIA PACUVIO 34, presso lo studio dell'avvocato ROMANELLI GUIDO, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato FRANCESCO GUAGGENTI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1190/98 del Tribunale di MILANO, emessa il 20/01/98 e depositata il 09/02/98 (R.G. 8246/97);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/11/01 dal Consigliere Dott. Michele VARRONE;

udito l'Avvocato Guido ROMANELLI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Riccardo FUZIO che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza 1/2/97 il Pretore di Milano, in accoglimento della domanda proposta con ricorso ex art. 45 L. 392/78 il 25/10/94 da VI RC, diretta ad ottenere la condanna di RE UT alla restituzione delle somme pagate in eccedenza rispetto al c.d. equo canone, in relazione ad un appartamento già dal ricorrente condotto in locazione in Trezzano sul Naviglio - Via A. Costa n. 14, ha condannato il predetto locatore (UT) alla restituzione, in favore del RC, dell'importo di L. 24.832.857, oltre interessi e spese processuali.
Il UT ha proposto appello avverso la suddetta sentenza, assumendo la erroneità della pronunzia pretorile nella parte in cui, disattendendo le eccezioni da esso locatore già svolte in primo grado: a) non ha dichiarato inammissibile il ricorso ex art. 45 L. 392/78 ex adverso proposto, nonostante l'inesistenza tra le parti di una locazione ordinaria;
b) non ha dichiarato la propria incompetenza, essendo competente il Tribunale di Milano;
c) non ha ritenuto il ricorrente decaduto ex art. 79 L. 392/78 dal diritto di agire per la restituzione delle somme a suo dire pagate in eccedenza rispetto all'equo canone, nonostante il RC avesse rilasciato l'immobile de quo il 12/1/94, e quindi oltre sei mesi prima di presentare il ricorso ax art. 45 cit.; d) ha negato - quanto al merito della controversia - l'esistenza tra le parti di un rapporto di "affittacamere" (come tale sottratto alla legge 392178). Nella resistenza del RC il Tribunale di Milano, con sentenza 9 febbraio 1998, in riforma della pronuncia impugnata, dichiarava improponibile la domanda dell'appellato per intervenuta decadenza ex art. 79, 2^ co. L. 392/78 e compensava le spese del doppio grado. Affermava il giudice del gravame, andando in consapevole contrasto con l'orientamento consolidato della Cassazione, che il deposito del ricorso originario (il 25/10/84), ben oltre i 6 mesi dalla data di rilascio dell'immobile (12/1/94) comportasse la decadenza prevista dall'art. 79 cit., non essendo sufficiente - come invece ritenuto dal Pretore - la sola tempestiva presentazione del ricorso per il tentativo di conciliazione ex art. 44 cit.
Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso il RC, affidandolo ad un solo motivo. Ha resistito il UT con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'unico motivo il ricorrente, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 43, 44, 45 e 79 L. n. 392 del 1978, lamenta che il giudice del gravame, aderendo ad un orientamento giurisprudenziale di merito assolutamente minoritario e, soprattutto, in contrasto con l'indirizzo ormai consolidato della Cassazione, abbia ritenuto tardivo il ricorso proposto il 25/10/94 con cui chiedeva la condanna dell'ex locatore alla restituzione delle quote di canone corrisposte in eccedenza rispetto all'equo canone, previo accertamento del relativo ammontare, dal momento che l'immobile locato era già stato rilasciato il 12/1/94 e, quindi, ben oltre i 6 mesi di cui al 2^ comma dell'art. 79 cit., omettendo di considerare che il preventivo tentativo di conciliazione ex art. 43 L. 392/78 era stato attivato addirittura in pendenza del rapporto locativo (ricorso dell'ottobre 1992, tentativo di conciliazione espletato infruttuosamente il 25/2/93, quindi prima della riconsegna dell'immobile).
Il ricorso è fondato. Questa Corte ha ripetutamente affermato che "in tema di locazioni di immobili ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore, dopo aver esperito il tentativo di conciliazione previsto dall'art. 44 L. 392/78, in ordine alla domanda di determinazione del canone, la proponga successivamente in giudizio in uno a quella di ripetizione delle somme versate in eccesso rispetto alla misura legale, le anzidette domande e la preventiva istanza di conciliazione costituiscono componenti di un'unica domanda giudiziaria, introduttiva di un unitario processo di cognizione, di guisa che, dovendosi il processo unitario considerare iniziato con la domanda di conciliazione, ove questa sia stata proposta nel termine di sei mesi dal rilascio dell'immobile locato, non sussiste la decadenza di cui all'art. 79 della citata legge anche se la domanda di determinazione del canone legale e di ripetizione delle somme non dovute siano state proposte oltre detto termine (ex plurimis, Cass. n. 71/89, 10884/95, 1936/97, 1779/88, 9901/99).
Da tale fermo orientamento non si vede motivo per discostarsi, dal momento che nessuna delle considerazioni svolte, in senso contrario, nell'impugnata sentenza, sono rimaste prive di adeguata confutazione. Giova peraltro aggiungere, per completezza, che l'unico elemento caratterizzante la presente controversia e non rinvenibile nei casi esaminati in precedenza attiene al fatto che la domanda di conciliazione era stata proposta prima della riconsegna dell'immobile. Ma trattasi di circostanza irrilevante ai fini decisionali perché, pur rinvenendosi la ratio legis nell'esigenza di evitare che il conduttore, agendo in corso di rapporto, si esponga alle eventuali ritorsioni del locatore, nulla esclude che il conduttore medesimo preferisca anticipare i tempi per l'esercizio della sua pretesa (o, quanto meno, accelerarne l'iter). Concludendo, il ricorso va accolto, con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio della causa ad altro giudice, da individuare non in altra Sezione del Tribunale a quo ma nella Corte d'Appello di Milano (Cass. sez. un. 1044/2000), che provvederà anche alle spese di questo grado.

P.Q.M.

la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di Appello di Milano, anche per le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione terza civile della Corte Suprema di Cassazione, il 5 novembre 2001. Depositato in Cancelleria il 21 febbraio 2002