7 OGGETTO Locazione LA CORTES PREMA O CASSAZIONE1 5 2 6 9 /03 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEI OPOLO SEZIONE TERZA CIVILE composta dai Signori Magistrati: dott. Gaetano FIDUCCIA Presidente R.G. 5012/00 Rep. 1034 dott. Roberto PREDEN Consigliere Cron. 31028 dott. Antonio LIMONGELLI Consigliere dott. Italo PURCARO Consigliere Ud. 29.4.2003 dott. Michele LO PIANO Consigliere rel. ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso proposto da HI NA MA, elettivamente domiciliata in Roma, Viale delle Milizie n. 19, presso lo studio dell'avv. Ornella Manfredini, nu difesa dall'avv. Nino Scripelliti, giusta delega in atti. ricorrente

contro

K.P.M.G. S.p.A., con sede in Milano, in persona del legale rappre- sentante pro tempore dott. Roberto Todeschini, elettivamente do- miciliata in Roma, Via del Seminario n. 85, presso lo studio dell'avv. Vincenzo Cuffaro, che la difende, anche disgiuntamente, con l'avv. Lorenzo Contri, giusta delega in atti. controricorrente 989/2003 avverso la sentenza n. 420/99 del Tribunale di Firenze, emessa il 3 novembre 1999 e depositata il 10 novembre 1999 (R.G. 225/99); udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 29 aprile 2003 dal relatore consigliere dott. Michele Lo Piano;
udito l'avv. Nino Scripelliti;
udito l'avv. Carlo Srubek Tomassy (delegato dall'avv. Vincenzo Cuffaro); udito il P.M., nella persona del sost. proc. gen. dott. Santi Consolo, che ha concluso per il rigetto del ricorso. Svolgimento del processo 1. Il 1° giugno 1986 la signora NA MA HI concesse - in locazione alla Peat, RW TC & C. (ora KPMG S.p.A.) un immobile da destinare ad ufficio;
il contratto della durata di sei anni si rinnovò alla prima scadenza e pertanto sarebbe dovuto cessa- ни re il 31 maggio 1998. Sennonché con lettera del 31 marzo 1995 (integrata da suc- cessiva lettera del 12 maggio 1995) la conduttrice comunicò alla lo- catrice di recedere dal contratto ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 3 27 della legge n. 392 del 1978. La locatrice convenne la società conduttrice davanti al Pretore di Firenze per fare accertare la illegittimità del recesso.

2. Il Pretore accolse la domanda.

3. La sentenza fu appellata dalla società convenuta e l'impu- gnazione fu accolta dal Tribunale di Firenze che dichiarò cessato il rapporto di locazione alla data del 30 settembre 1995. 2 3.1. Il Tribunale accertò in fatto: a) che negli anni dal 1991 al 1994 il fatturato della società era rimasto sostanzialmente attestato su poco più di due miliardi annui;
b) che tra il 1994 e il 1995 vi era stato un forte incremento J poiché il fatturato era passato da 2.154 milioni a 3.173 milioni (con ulteriore incremento pari a 3.638 milioni nel 1996); c) che la media mensile dei dipendenti si era elevata, a sua volta, da 11,5 nel 1992 a 16 nel 1995 e a 17,5 nel 1997-1998; d) che negli anni 1995-1996 erano stati acquisiti due nuovi clienti di rilevante importanza, quali il Monte dai Paschi di Siena e il Nuovo Pignone;
e) che nel 1995 era programmata l'apertura in Firenze di una struttura organizzativa, denominata "Studio Associato" facente parte della compagine e avente ad oggetto lo svolgimento di attività di Ли consulenza fiscale e legale della clientela di quest'ultima.

3.2. L'insieme di tutti questi elementi integrava a giudizio del Tribunale la sussistenza dei gravi motivi legittimanti il recesso della conduttrice, trattandosi di elementi: a) estranei alla volontà della conduttrice;
b) per la maggior parte non prevedibili all'atto del rinnovo ne- goziale del 1992; c) tali da rendere decisamente gravosa per la conduttrice la persistenza del rapporto locativo in un immobile di sei vani, oltre servizi, non più idoneo ad ospitare oltre sedici addetti contempora- neamente e ad assolvere tutte le altre esigenze (archivio, luogo ri- 3 unioni, sala attesa, etc.) proprie di una struttura dedita all'attività di stampo professionale quale quella esercitata dalla conduttrice.

3.3. Il Tribunale considerò infine irrilevante che alla fine del 1990 la società conduttrice avesse già avuto diciotto dipendenti, es- sendo risultato che in epoca immediatamente successiva gli stessi si erano ridotti fino a raggiungere il numero di undici nel 1993; infatti, tale progressiva diminuzione, avvenuta nel periodo in cui l'originario contratto era pervenuto alla prima scadenza, era idonea a spiegare le ragioni per le quali la società conduttrice si era indotta a proseguire il rapporto.

4. Per la cassazione della sentenza del Tribunale la signora NA MA HI ha proposto ricorso illustrato successivamente con memoria. Ли La K.P.M.G. S.p.A. ha resistito con controricorso ed ha anche presentato memoria. Motivi della decisione 5. Con il primo motivo si denuncia: «Violazione dell'art. 27 comma 8 della legge n. 392 del 1978 con riferimento all'art. 360 n. 3 c.p.c.». % Premesso: che il recesso per gravi motivi, previsto dall'ultimo comma - dell'art. 27 della legge n. 392 del 1978, si configura come un istituto di carattere eccezionale e che alla luce di tale carattere devono esse- re valutati i gravi motivi che lo giustificano;
-che i motivi devono essere imprevedibili al momento della 4 stipulazione (o del rinnovo) del contratto, indipendenti dalla volontà del conduttore e tali da determinare l'assoluta inidoneità dell'immobi- le locato a soddisfare gli interessi del conduttore medesimo;
si deduce: - che, contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale, lo svi- luppo dell'azienda non è un evento imprevedibile per il conduttore ma costituisce anzi lo scopo dell'esercizio dell'impresa, con la conse- guenza che il conduttore dovrebbe considerare nel prendere in loca- zione un immobile anche l'eventualità di una espansione dell'attività ovvero cautelarsi pattuendo con il locatore la possibilità di recedere dal contratto ai sensi del settimo comma dell'art. 27; - che il Tribunale ha confuso il concetto di gravi motivi (intesi come fatti tali da impedire o rendere estremamente difficile per il Лил conduttore l'utilizzazione dell'immobile secondo la sua destinazione contrattuale) con i giusti motivi i quali non possono rendere legittimo il recesso dal contratto.

6. Con il secondo motivo si denuncia: «Violazione dell'art. 27 ultimo comma della legge n. 392 del 1978 anche sotto il profilo dell'omessa motivazione della sentenza in relazione all'art. 360 n. 5 c.p.c.». In via generale si deduce: - che la società conduttrice aveva addotto a sostegno del re- cesso quattro distinte ragioni, riconoscendo così che i gravi motivi avrebbero potuto essere riconosciuti solo in presenza di tutte le ra- gioni indicate;
il Tribunale aveva, invece, ritenuto legittimo il recesso 5 in base ad una soltanto delle ragioni indicate e cioè quella relativa alla insufficienza dello spazio in conseguenza della espansione del- l'impresa. Con riferimento all'unico motivo del recesso preso in conside- razione dal Tribunale, si deduce: - che, trattandosi di contratto della durata di sei anni stipulato il 1° giugno 1986, rinnovabile per altri sei anni se non disdettato en- tro il 31 maggio 1991, avrebbero dovuto essere assunti ed analizzati come dati di comparazione quelli verificatisi tra quest'ultima data e la data del 30 marzo 1995, in cui fu manifestata la volontà di recedere;
tale analisi era stata omessa dal Tribunale che aveva preso in esame dati non rilevanti;
- che nel 1990 la conduttrice aveva avuto diciotto dipendenti, → Ли e quindi un numero di dipendenti superiore a quello del 1995, senza perciò aver ritenuto di dover recedere dal contratto;
- che la società conduttrice aveva ammesso davanti al c.t.u. di non avere alcun rapporto con lo «Studio associato» l'avvicinamento al quale era stato indicato come uno dei motivi del recesso;
che l'eliminazione del parcheggio si era rilevato motivo in- consistente in quanto anteriore al maggio 1991; - che nessun rilievo era stato attribuito alla pacifica circostan- za che i vani dell'appartamento erano in realtà sette e non sei e che la locatrice aveva offerto di integrarli (o sostituirli ) con altro apparta- mento confinante.

7. Il ricorso è infondato. 6 7.1. In linea generale deve ricordarsi, che, secondo la giuri- sprudenza di questa Corte: - i gravi motivi in presenza dei quali l'art. 27, ultimo comma, della legge n. 397 del 1978, indipendentemente dalle previsioni con- trattuali, consentono il recesso del conduttore dal contratto di loca- zione in qualsiasi momento, devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del conduttore medesimo che, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto locativo, siano tali da rendere oltremo- do gravosa per il conduttore la persistenza del rapporto stesso (Cass. 12 gennaio 1991, n. 260; Cass. 20 dicembre 1992, n. 11466; Cass. 10 dicembre 1996, n. 10980; Cass. 8 agosto 2002, n. 12020; Cass. 24 settembre 2002, n. 13909); - può integrare grave motivo, che legittima il recesso del con- duttore, un andamento della congiuntura economica anche favorevo- Ли le, sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile, che lo obblighi ad ampliare la struttura aziendale in misura tale, da rendergli partico- larmente gravosa la persistenza del rapporto locativo (Cass. 10 di- cembre 1996, n. 10980); - il requisito della imprevedibilità deve essere valutato in con- creto (Cass. 20 dicembre 1992, n. 11466; Cass. 10 dicembre 1996, n. 10980).

7.2. Il Tribunale si è attenuto a detti principi considerando che i fatti dedotti dalla società conduttrice a sostegno del recesso rende- vano questo legittimo, essendo estranei alla volontà della stessa e non prevedibili all'atto del rinnovo del contratto, avvenuto nel 1992. 7 Ed in proposito giova ricordare che la prevedibilità o meno dei fatti che vengono invocati quali gravi motivi idonei a giustificare il recesso del conduttore dal contratto di locazione costituisce oggetto di un apprezzamento di fatto rimesso al giudice del merito, la cui valutazione è pertanto incensurabile in sede di legittimità ove sorret- ta da congrua e coerente dimostrazione (Cass. 24 settembre 2002, n. 13909).

7.3. Non può essere condiviso l'assunto della ricorrente, se- condo cui lo sviluppo dell'azienda non è un evento imprevedibile per il conduttore ma costituisce anzi lo scopo dell'esercizio dell'impresa, con la conseguenza che il conduttore dovrebbe considerare, nel prendere in locazione un immobile, anche l'eventualità di una espan- sione dell'attività ovvero cautelarsi pattuendo con il locatore la pos- Лил sibilità di recedere dal contratto ai sensi del settimo comma dell'art. 27, mentre il giudice dovrebbe distinguere, a tutela dell'affidamento del locatore, tra crescita prevedibile e non prevedibile e tra crescita volontaria e involontaria (v. in particolare la memoria difensiva). : È naturale che l'imprenditore, nel momento in cui inizia (o an- che continui) in un nuovo locale la sua attività, auspichi e si propon- ga pure di incrementarla e di espandere il giro dei suoi affari;
ed è pure naturale che egli si adoperi in tal senso;
ma l'auspicio ed il pro- - posito, nonché lo sforzo compiuto dall'imprenditore per l'incremento della sua attività, non vanno confusi con la prevedibilità dei fatti che in concreto, in un determinato momento della vita dell'impresa, pos- sono creare una situazione di fatto, tale da rendere oltremodo gravo- 8 sa per il conduttore la prosecuzione del rapporto locativo.

7.4. Non può, poi, essere condivisa la tesi della ricorrente, se- condo cui il Tribunale avrebbe confuso il concetto di gravi motivi che giustificano il recesso con i «giusti motivi» che invece non lo giustificherebbero. Il Tribunale ha infatti ampiamente spiegato come le circostan- ze accertate consentivano di affermare come fosse decisamente gra- voso per la società conduttrice la persistenza del rapporto locativo in un immobile di sei vani, oltre servizi, considerando che lo stesso non era più idoneo ad ospitare oltre sedici addetti contemporaneamente e ad assolvere tutte le altre esigenze (archivio, luogo riunioni, sala at- tesa, etc.) proprie di una struttura dedita all'attività di stampo pro- Ли fessionale quale quella esercitata dalla conduttrice. " 7.5. Né può attribuirsi rilievo (v. pagina 1 della memoria della ricorrente) al fatto che il Tribunale abbia definito «decisamente»> e non «oltremodo>> gravosa la prosecuzione del rapporto locativo, per- ché, al di là delle espressioni usate, la ragione posta a base della de- cisione è quella della riconosciuta insufficienza dell'immobile locato rispetto alle esigenze operative della società conduttrice.

7.6. Quanto alle censure svolte più specificamente dalla ricor- rente con il secondo motivo, la Corte osserva che esse piuttosto che - denunciare vizi della motivazione sono, inammissibilmente, rivolte ad ottenere una nuova e diversa valutazione del materiale probatorio acquisito, ovvero concernono punti non decisivi. In particolare, tralasciando le deduzioni della ricorrente relati- 。 9 ve a circostanze che si assumono non valutate e che,per la mancan- za del carattere della decisività, appaiono irrilevanti nell'economia della motivazione del giudice di merito, si deve comunque rilevare che: - il fatto che la società conduttrice avesse indicato una serie di circostanze idonee a giustificare il proprio recesso non comportava necessariamente che dovessero sussistere tutte per rendere legittimo il recesso stesso;
il giudice di merito ha ritenuto sufficiente la sussi- stenza di alcune soltanto delle circostanze indicate ed ha adempiuto all'obbligo di dare ragione del proprio convincimento con motiva- zione esente da vizi logici ed aderente ai principi di diritto enunciati Ли dalla giurisprudenza di questa Corte nella materia indicata;
- inoltre il giudice di merito ha considerato rilevanti i fatti ac- caduti dopo il rinnovo del contratto avvenuto nel 1992; - infine il giudice di merito ha spiegato perché non era rilevan- te il fatto che anche prima di quella data la società conduttrice avesse avuto necessità di ampliare il proprio personale dipendente.

8. Il ricorso è rigettato.

9. Ricorrono giusti motivi per dichiarare compensate tra le parti le spese del processo di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione, sezione terza civile, rigetta il ricorso e di- chiara compensate tra le parti le spese del processo di Cassazione. Così deciso, nella camera di consiglio della terza sezione civile della 2 Corte di Cassazione, il giorno 29 aprile 2003. 10 Il Consigliere est. Симороно IL CANCELLIERE OY Dott.ssa Mara Ajello Garian Fiducin Il Presidente Дайан Depositata in Cancelleria 09313 UT 2003 IL CA SELIERE C1 Dott.ssa MA Aiello 11