Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. DUVA Vittorio - Presidente -
Dott. PERCONTE LICATESE Renato - Consigliere -
Dott. TRIFONE Francesco - rel. Consigliere -
Dott. PETTI Giovanni Battista - Consigliere -
Dott. MANZO Gianfranco - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
RI AN, elettivamente domiciliato in ROMA VIA CARLO POMA 2, presso lo studio dell'avvocato PIETRO ROMANO ORLANDO, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato GIANGIORGIO CASAROTTO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
ASILO FLLI FIORENTINI ora COMUNE DI LASTEBASSE in persona del Sindaco pro tempore Sig. LI NI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA L ANDRONICO 24, presso lo studio dell'avvocato EMILIO ROMAGNOLI, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato ARTURO PESAVENTO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché

contro

MI GU;

avverso la sentenza n. 926/00 della Corte d'Appello di VENEZIA, Sezione 2^ Civile, emessa il 21/03/00 e depositata il 12/05/00 (R.G. 1814/96);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/11/02 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;

udito l'Avvocato Giangiorgio CASAROTTO;

udito l'Avvocato LI ROMAGNOLI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Rosario RUSSO che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 17.10.1990 LO RI, affittuario coltivatore diretto di un fondo rustico in Breganze di proprietà dell'Asilo F.lli Fiorentini con sede in TE, conveniva in giudizio innanzi al tribunale di Vicenza il medesimo Asilo e NO ON.
Assumeva di avere regolarmente esercitato in data 10.5.1990 il diritto di prelazione agraria spettantegli per il detto fondo, effettuando tempestiva offerta reale del previsto prezzo e successivo deposito della corrispondente somma, il tutto a seguito di notificazione di preliminare di vendita stipulato dal proprietario con NO ON, ma che successivamente l'Asilo gli aveva comunicato che il suo Consiglio di Amministrazione aveva deliberato di non approvare la promessa vendita.
Ritenendo illegittimo detto comportamento di rifiuto del trasferimento del fondo a suo favore, chiedeva che il giudice adito, previo accertamento della ritualità dell'esercitata prelazione, dichiarasse l'avvenuto trapasso del bene in sua proprietà; in via gradata reclamava la condanna dell'Asilo al risarcimento dei danni in ragione di lire 200.000.000 ovvero al pagamento dell'indennità conseguente ai miglioramenti da lui apportati al fondo. L'Asilo convenuto contrastava la domanda in quanto la efficacia del contratto preliminare era stata subordinata all'approvazione della vendita da parte del Consiglio di amministrazione dell'TE; il ON, nella sua qualità di promissario acquirente, evidenziava la sua estraneità al giudizio e contestava ogni ipotesi di collusione con l'TE; l'attore nei termini di legge provvedeva all'offerta reale delle ulteriori somme ed al deposito delle medesime per un importo complessivo di lire 205.000.000. Il tribunale, con sentenza depositata il 21.5.1996, rigettava le domande - ad eccezione di quella relativa alla istanza di indennità per miglioramenti, in ordine alla quale dichiarava la propria incompetenza - con declaratoria di inefficacia del contratto preliminare e dell'esercitata prelazione e con condanna dell'attore alle spese.
Sulla impugnazione del soccombente decideva la Corte di appello di Venezia con sentenza pubblicata il 12.5.2000, che rigettava il gravame con l'aggravio per il RI delle ulteriori spese del grado. I giudici di appello consideravano che l'offerta di prelazione era stata dal proprietario subordinata alla approvazione della promessa vendita da parte del Consiglio di amministrazione dell'TE, il quale, negandola, aveva privato di efficacia il contratto preliminare e, di conseguenza, aveva anche fatto venir meno la offerta prelazione.
Ritenevano, altresì, gli stessi giudici che andava esclusa anche la responsabilità precontrattuale dell'TE (in relazione all'invito rivolto all'affittuario di esercitare la prelazione entro il termine perentorio di trenta giorni, invito che il RI assumeva avere in lui ingenerato la logica convinzione di essere divenuto proprietario del fondo), poiché la clausola inserita nel preliminare era sin troppo chiara per fare intendere, a chi avesse usato la diligenza del buon padre di famiglia, che il contratto era sottoposto alla condizione sospensiva dell'approvazione da parte dell'organo deliberativo dell'TE.
Per la cassazione della sentenza LO RI ha proposto ricorso affidato a due mezzi di doglianza, che il Comune di TE (subentrato all'Asilo F.lli Fiorentini) contrasta con contro ricorso.
Non ha svolto difese l'intimato NO ON. Le parti costituite hanno presentato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di impugnazione - deducendo la violazione e la falsa applicazione delle norme di cui agli articoli 8 della legge n. 590 del 1965 e 1363, 134 4 e 1418 c.c. nonché la omessa,
insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia - il ricorrente censura la sentenza impugnata in quanto il giudice di merito - in presenza di un contratto preliminare la cui efficacia, per il promittente alienante, era stata subordinata all'approvazione del consiglio dell'TE - detta clausola non avrebbe dovuto considerare opponibile al destinatario della denuntiatio, essendo essa assolutamente incompatibile con il sistema e con la ratio della disciplina della prelazione agraria. Assume che siffatta clausola impedirebbe all'istituto della prelazione di raggiungere lo scopo di consentire l'acquisto preferenziale, una volta che il proprietario del fondo sia venuto nella determinazione di alienarlo, poiché, rimettendo ad una ulteriore decisione dello stesso alienante, successiva all'esercizio della prelazione, il perfezionamento concreto della fattispecie traslativa, ciò comporterebbe che l'ultima parola spetterebbe non più al coltivatore, ma all'alienante, che potrebbe ancora porre tutto nel nulla a seconda dell'esito della vicenda prelazionale, con evidente compromissione della disciplina e della funzionalità dell'istituto.
Aggiunge che, per altro verso, la clausola in parola sarebbe da qualificare come in frode alla legge e, perciò, irrimediabilmente nulla in quanto diretta a vanificare ed impedire il raggiungimento dello scopo inderogabile della legge.
A sostegno della sua tesi, il ricorrente richiama, nella prospettata analogia di ratio decidendi, il precedente di questa Corte n. 6227 del 1991, il quale - in applicazione del principio secondo cui è necessario che l'esercizio del diritto di prelazione, o del succedaneo diritto di riscatto, faccia acquisire al coltivatore diretto in via definitiva la proprietà del fondo, senza alcun elemento che possa comportare la precarietà ed il possibile venir meno dell'acquisto - ha ritenuto la incompatibilità fra il diritto di prelazione agraria (nonché il conseguente diritto di retratto) e la vendita del fondo, progettata od effettuata dal proprietario concedente, con patto di riscatto, giacché in tal caso l'acquisto della proprietà del fondo sarebbe precario, potendo esso perdere efficacia ex tunc con l'esercizio da parte del venditore del riscatto convenzionale.
La complessa ed articolata censura, che pure espone argomenti degni di attento e meditato esame, non può essere accolta.
Innanzitutto - quanto all'evidenziato profilo dell'assoluta nullità della clausola, condizionante la efficacia obbligatoria della proposta di alienazione, in quanto essa sarebbe stata predisposta in frode alla legge, allo scopo di impedire l'acquisto della proprietà del fondo da parte del soggetto titolare del diritto di prelazione per il caso di eventuale esercizio del relativo diritto - rileva questa Corte che trattasi di censura nuova, non proposta già con il gravame di appello a significare la preordinata intenzione delle parti di vanificare il diritto dell'affittuario e riferita a questione che il giudice di appello neppure ha esaminato, onde essa non è ammissibile in questa sede.
Nel resto, occorre precisare che la problematica all'esame non può essere riportata, secondo la prospettiva dalla quale muove il ricorrente, al tema generale della efficacia, nei confronti del preferito, delle pattuizioni particolari, il cui effetto sia quello di consentire una revocabilità della alienazione opponibile al preferito;
tema che la dottrina ha esaminato in rapporto a disposizioni che conferiscano al venditore una facoltà di recesso o che prevedano un patto di riscatto, cui potrebbe essere equiparato un patto di retrovendita, nell'ottica tendenziale di ritenere dette clausole inconciliabili con la tutela dell'interesse del preferito ed inopponibili allo stesso una volta che a suo favore si sia realizzata la fattispecie traslativa della proprietà del fondo, dato che la ratio, cui l'istituto dell'art. 8 della legge n. 590 del 1965 è preordinato, rende incompatibile la eventualità di situazioni ripristinatorie della proprietà a favore dell'alienante in quanto rimesse a sue unilaterali iniziative, alle quali l'acquirente in virtù dell'esercitata prelazione debba sottostare. Non è pertinente, quindi, in proposito il rinvio che il ricorrente opera alla pretesa analogia ricavatale dalla sentenza n. 6227 del 1991 di questa Corte circa la invalidità del patto di riscatto convenzionale nei confronti del coltivatore diretto, il quale abbia esercitato il diritto di prelazione.
Invero, la ritenuta inoppugnabilità delle clausole, aventi siffatto contenuto, al titolare della prelazione, suppone sempre la situazione di avvenuto trasferimento della proprietà del fondo da parte del soggetto concedente e pone la regola secondo cui l'acquirente in virtù del diritto di prelazione non deve temere il riscatto convenzionale che l'alienante abbia riservato a suo favore. Ben diversa, invece, è la fattispecie in esame, che, nella ricostruzione fattane dal giudice di merito e non contestata con l'impugnazione, consiste nella notificazione all'affittuario di una proposta di alienazione del fondo, subordinata all'approvazione successiva ad opera del Consiglio dell'TE proprietario in conformità ad offerta contrattuale indirizzata al terzo in termini assolutamente coincidenti.
In tal caso, infatti, l'obbligo di preferire l'affittuario non era ancora divenuto attuale;
ne' la intenzione di trasferire presentava i concreti elementi oggettivi idonei a dar vita ad un contratto preliminare o definitivo tra proprietario e terzo, sicché anche per quest'ultimo l'eventuale adesione alla offerta non avrebbe prodotto gli effetti del contratto concluso;
ma soltanto quelli di farlo ritenere già vincolato alla conclusione del contratto per il caso in cui l'evento condizionante l'offerta in vendita si fosse realizzato, in una situazione non dissimile dalla ritenuta proposta irrevocabile, quale prevista dall'art. 1331 c.c. Di conseguenza, contrariamente a quanto assume il ricorrente, non si è trattato, nella specie, di attribuire efficacia nei confronti del soggetto preferito ad un preteso jus poenitendi del proprietario alienante;

ma vi è stata l'attribuzione all'affittuario della possibilità di sostituirsi ante tempus al terzo anche nella aspettativa stessa della eventuale vendita.
Invero, ove si consideri che la notificazione al soggetto preferito deve avvenire, ai sensi del quarto comma dell'art. 8 l. n. 590 del 1965 quale modificato dalla legge n. 817 del 1971, "con lettera raccomandata, trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite, compresa la clausola per la eventualità della prelazione" è d'uopo ritenere che l'obbligo di effettuare la denuntiatio diviene attuale quando sussiste una offerta completa di tutti i suoi elementi di validità e di efficacia ovvero quando vi sia già un contratto fra proprietario e terzo;
ipotesi questa che non corrisponde a quella in esame, nella quale l'TE proprietario bene avrebbe potuto attendere, nel rispetto della norma dell'articolo 8 della citata legge, di notificare il testo completo del preliminare una volta che ad esso si fosse potuto pervenire a seguito dell'approvazione della vendita da parte del Consiglio dell'TE.
È appena il caso di aggiungere che l'approvazione suddetta è stata considerata dal giudice di merito come evento dedotto a condizione della offerta in vendita e che detta qualificazione non ha costituito oggetto di impugnazione o di eccezione, per cui non può questa Corte attribuire rilievo all'argomento, che la parte resistente ha avanzato solo nella memoria ex art. 378 c.p.c, secondo cui solo una regolare deliberazione del suo Consiglio di amministrazione avrebbe potuto impegnare l'TE proprietario con efficacia obbligatoria nei confronti del terzo anche nella sede delle trattative.
Con il secondo motivo della impugnazione - deducendo la violazione e la falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 1337 c.c. e 8 della legge n. 590 del 1965 tante, il cui voto contrario all'approvazione del nonché la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia - il ricorrente denuncia che il giudice di appello avrebbe completamente pretermesso di considerare i fatti ed i comportamenti addotti a fondamento della dedotta responsabilità della parte resistente per violazione dell'obbligo di buona fede, di cui al predetto art. 1337 c.c. Assume a riguardo il ricorrente che la responsabilità precontrattuale dell'TE doveva essere ricondotta al comportamento del suo presidente e legale rappresentante, il cui voto contrario all'approvazione del contratto, da lui sottoscritto e poi oggetto di denuntiatio, aveva evidentemente influenzato anche il voto degli altri componenti del Consiglio.
Il ricorrente specifica, sul punto, di essersi trovato nella necessità, per esercitare il suo diritto di prelazione, di provvedere ai successivi adempimenti in ordine al pagamento del prezzo, a ciò indotto dall'invito del presidente dell'TE, che ingiustificatamente aveva poi contraddetto il suo comportamento di iniziale favore alla vendita.
Anche detta censura non è fondata.
Il giudice di merito ha affermato che non era configurabile una ipotesi di responsabilità precontrattuale dell'TE, cui non poteva essere addebitato un comportamento contrario al dovere di buona fede ex art. 1337 c.c. Ha chiarito che la clausola condizionante la vendita all'approvazione dell'organo deliberante non poteva sfuggire al ricorrente, il quale, usando la diligenza del buon padre di famiglia, non poteva essere convinto di acquistare la proprietà del fondo senza l'approvazione predetta.
Il giudizio sulla sussistenza dell'elemento della buona fede (in senso oggettivo) delle parti nello svolgimento delle trattative risulta correttamente motivato e la valutazione espressa dal giudice di merito costituisce apprezzamento sottratto al controllo di legittimità.
Il ricorso, pertanto, è rigettato.
Sussistono giusti motivi per compensare interamente tra le parti costituite le spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa per intero tra le parti le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, il 27 novembre 2002.
Depositato in Cancelleria il 10 aprile 2003