Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Angelo GIULIANO - Presidente -
Dott. Gaetano FIDUCCIA - Consigliere -
Dott. NI Silvio COCO - Consigliere -
Dott. Antonio LIMONGELLI - Rel. Consigliere -
Dott. Mario FINOCCHIARO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso per REGOLAMENTO DI COMPETENZA proposto da:
LA VA VA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DELLE MILIZIE 1, presso lo studio dell'avvocato GIANLUIGI MALANDRINO, difeso dall'avvocato UMBERTO CORVINO con studio in 80121 NAPOLI VIA S PASQUALE A CHIAIA 79, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
SOGEM SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA VIA ANASTASIO II, 130, presso lo studio dell'avvocato LAURA BARLETTA, difesa dall'avvocato VA GIORDANO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 249/96 del Tribunale di SANTA MARIA CAPUA VETERE, emessa il 23/01/96 e depositata il 06/02/96 (R.G. 2221/90);
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio il 14/01/99 dal Consigliere Dott. Antonio LIMONGELLI;

lette le conclusioni dal Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele CENICCOLA che ha chiesto si dichiari la competenza del Tribunale di S. Maria Capua Vetere nei limiti suddetti, con le ulteriori statuizioni di legge.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 20.3.1990 EL AL NI, premesso di aver dato un proprio fondo in affitto alla s.r.l. GE, ha esposto che la affittuaria gli aveva corrisposto canoni di importo inferiore a quello pattuito e che il rapporto era cessato alla scadenza contrattuale. Ha convenuto, quindi, la GE dinanzi al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere per sentir dichiarare cessato l'affitto, per l'accertamento della misura del canone e per la condanna della convenuta al rilascio del fondo ed al pagamento di quanto ancora dovuto a titolo di canone. In subordine ha chiesto dichiararsi risolto il contratto per inadempimento della affittuaria e condannarsi quest'ultima al risarcimento dei danni. Ha chiesto, infine, condannarsi la GE anche alla rifusione delle spese di registrazione del contratto anticipate da locatore. La GE ha eccepito pregiudizialmente la incompetenza per materia del giudice adito, sostenendo che il rapporto era qualificabile come locazione e non come affitto, perché riguardava una superficie incolta, che, in base al contratto, la GE aveva utilizzato all'esclusivo scopo di accedere ad una cava di pietra, affidatale dal EL AL con separato ed autonomo contratto. Nel merito ha sostenuto di aver pagato canoni di importo superiore al dovuto e di aver migliorato il fondo. Ha, quindi, contestato il fondamento delle domande ed, in via riconvenzionale, ha chiesto che, previo accertamento della misura del canone, il EL AL fosse condannato alla restituzione delle somme percepite in eccedenza ed al pagamento di una indennità per i miglioramenti apportati al suo immobile. Con sentenza del 6/2/1996 il Tribunale ha declinato la propria competenza in favore del TO di Caserta quanto alle domande di rilascio del fondo per scadenza del rapporto, di determinazione del canone e di pagamento della indennità per i miglioramenti. Ha ritenuto la propria competenza quanto alle altre domande ed ha sospeso il procedimento rimasto pendente dinanzi a sè. Ricorre il EL AL per regolamento della competenza. Resiste la GE con scrittura difensiva. MOTIVI LA DECISIONE
La GE eccepisce la inammissibilità del riscorso, sostenendo che la pronunzia del Tribunale avrebbe potuto essere impugnata soltanto con appello. L'eccezione è priva di fondamento, perché, a termini dell'art. 42 Cod. Proc. Civ., il provvedimento che (come la sentenza di specie) abbia pronunziato solo sulla competenza o abbia disposto la sospensione del processo ai sensi dell'art. 295 Cod. Proc. Civ. può essere impugnato solo con istanza per regolamento della competenza.
La GE eccepisce la inammissibilità del ricorso anche poiché sottoscritto da procuratore non espressamente investito dalla parte della proposizone della istanza di regolamento. La eccezione non ha fondamento, giacché l'istanza per regolamento della competenza può essere validamente sottoscritta dal procuratore che (come sul caso in esame) abbia rappresentato la parte nel giudizio di merito, senza che sia necessario un nuovo mandato (Cass., 12/8/1982, n. 4571 - Cass., 19/171979, n. 410).
Il EL AL sostiene che, vertendosi in tema di affitto di fondo "agricolo", il Tribunale avrebbe dovuto ritenere la propria competenza a conoscere dell'intera controversia. L'assunto non ha fondamento. Anche prescindendo dal considerare che se si fosse davvero trattato di affitto di fondo rustico la causa avrebbe dovuto essere introdotta dinanzi alla sezione specializzata agraria, anziché dinanzi al Tribunale in composizione ordinaria, va comunque rilevato che col contratto dedotto in giudizio il EL AL concesse alla GE la utilizzazione di un'area incolta, ubicata al di fuori della cinta urbana, all'esclusivo fine di rendere accessibile una cava di pietra che egli aveva dato in affitto alla stessa società con un precedente contratto. L'oggetto del contratto che ha originato la controversia di specie non è, quindi, costituito dalla cava (che è il bene produttivo assunto dalle parti ad oggetto di una diversa e autonoma contrattazione), ma soltanto dalla superficie utilizzata per accedervi, che è un bene improduttivo e che, consistendo in un'area nuda (come lo stesso ricorrente riconosce), ricade nell'ambito di applicabilità della legge 27/7/1978, n. 392 (sulle locazioni di immobili urbani), anche se ubicata fuori dalla cinta cittadina (Cass., 14/12/1985, n. 6344) Il EL AL osserva che la competenza del TO non avrebbe potuto ritenersi sussistente rispetto alla domanda di rilascio del fondo per cassazione del rapporto alla scadenza contrattuale. La tesi è fondata. Nella disciplina delle locazioni di immobili urbani di cui alla legge 27/7/1978, n. 329 la competenza per materia del giudice monocratico, prevista in via generale per la controversie elencate nell'art. 45, sussiste, con riguardo alla diversa ipotesi delle controversie vertenti sulla risoluzione del rapporto, esclusivamente negli specifici casi di diniego della rinnovazione alla prima scadenza dei contratti di locazione di immobili, in regime ordinario, adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, a norma degli artt. 29 e 30, nonché di recesso del locatore nei contratti di locazione, in regime transitorio, di immobili ad uso di abitazione, a norma dell'art. 59 ult. co., e nei contratti di locazione di immobili non abitativi in corso all'entrata in vigore della legge medesima, a norma dell'art. 73 e per i soli motivi contemplati dall'art. 29. Ne consegue che per ogni altro caso di risoluzione, per morosità o per finita locazione (alla scadenza convenzionale o legale del rapporto), la competenza va determinata secondo gli ordinari criteri di valore dettati dal codice di rito (Cass. 27/2/1985, n. 1723 - Cass.20.10.1988, n. 5701 - Cass. 16.6.1998 n. 5986). Nella specie il locatore EL AL, a sostegno della sua domanda di rilascio, ha dedotto puramente e semplicemente la cessazione del rapporto alla scadenza convenzionale, senza alcun riguardo alla ipotesi (prevista dall'art. 29 della legge n. 392) di diniego di rinnovazione della locazione alla prima scadenza e, quindi, su tale domanda il Tribunale avrebbe dovuto ritenere la propria competenza, che non era stata assoggettata a contestazione "ratione valoris".
Va, pertanto, dichiarata la competenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere a pronunziare sulla domanda di cessazione del rapporto di locazione per intervenuta scadenza. Il ricorso va per il resto rigettato. Stimasi di compensare interamente le spese del procedimento di cassazione.

P. Q. M.

La Corte di Cassazione dichiara la competenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere sulla domanda di cessazione del rapporto di locazione per intervenuta scadenza. Rigetta il ricorso nel resto e compensa le spese del procedimento di cassazione.
Così deciso in Roma, il 14.1.1999.
Depositato in Cancelleria il 26 aprile 1999