UD. 25.05.2001 Reg. Gen. N. 12269/99 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO SUPREMA DI CASSAZIONE LA CORTE S04 Ja LE 0.1 CRON 23224 Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. Rafaele CORONA Presidente пер. 3496 Dott. Ugo RIGGIO Consigliere Consigliere rel. Dott. Antonino ELEFANTE il ConsigliereDott. Giovanni SETTIMJ Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO Consigliere ha pronunciato la seguente SENTENZA Sul ricorso iscritto al n. 12269/99 proposto Oggetto: Prelazione da immobiliare. LA RT e RI AU, elettivamente domici- liati in Roma, Viale Castro Pretorio n. 25, presso lo studio dell' CANCELLERIA Avv. Vincenzo Mesiano, rappresentati e difesi dall'Avv. Aldo Formiggini come da mandato a margine del ricorso. RICORRENTI DE345053

contro

RO CA e ER AN, elettivamente domiciliati in Roma, Via Tigrè n. 37, presso lo studio dell'Avv. Francesco Caffarelli che unitamente e disgiuntamente all'Avv. 1 806/01 Nicoletta Gagliani li rappresenta e difende come da mandato a margine del controricorso. CONTRORICORRENTI per la cassazione della sentenza della Corte di Appello di Bologna n. 1145/98 del 16.10.1998 / 24.11.1998. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25.05.2001 dal Cons. Dott. Antonino Elefante. Sentito l'Avv. Aldo Formiggini. Udito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen. Dott. Rosario Russo che ha concluso per l'accoglimento del primo e secondo motivo del ricorso, assorbito il terzo. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione 08.10.1988, i coniugi RO Volanti e AU AR, proprietari di alcune unità immobiliari nel Palaz- zo RI sito in Rimini, Corso d'Agusto n. 97, costituente il condomino "Toro", premesso che l'assemblea condominiale dell' 11.12.1987 aveva statuito con effetto immediato la vigen- za di un "diritto di prelazione a favore dei condomini in ipotesi di alienazione da parte del singolo della sua quota di parteci- pazione"; che la condomina LE PI, dissenziente, aveva impugnato la delibera e poi, nelle more del giudizio promosso davanti al Collegio arbitrale, aveva venduto, con ro- gito del 3 giugno 1988, la porzione di esclusiva proprietà a Lu- ca OR, non condomino;
convenivano in giudizio dinanzi al 2 Tribunale di Rimini il OR al fine di sentir dichiarare l'inef- ficacia e irritualità della vendita e ordinarsi, in forza del diritto di prelazione, il trasferimento dell'unità immobiliare in loro fa- vore, previo pagamento del prezzo. Costituitosi, il OR chiedeva la reiezione della domanda, deducendo che la suddetta delibera dell'assemblea condomi- niale era stata dichiarata nulla dal lodo arbitrale. Faceva inol- tre presente che con tale delibera si era inteso rimettere in vi- gore la clausola di prelazione contenuta nell'originario regola- mento condominiale, che ne prevedeva l'esclusione nei con- fronti dell'impresa costruttrice, sicché era inopponibile alla sua dante causa PI, quale contitolare di tale impresa. Chiedeva, in riconvenzionale, la condanna degli attori a risar- cirgli i danni, nell'importo di £. 10.000.000. Interveniva volontariamente in causa la PI, che svolge- va considerazioni analoghe a quelle del OR. Il Tribunale rigettava tutte le domande delle parti;
ordinava la cancellazione della trascrizione della citazione e condanna- va gli attori a rifondere le spese al convenuto e all'intervenuta. Il gravame proposto dai coniugi Volanti-AR veniva rigettato dalla Corte d'appello di Bologna che, con sentenza n. 1145/98 del 16.10.1998 / 24.11.1998, poneva a carico degli appellanti le spese del grado. 3 Premesso che la causa verteva sull'esistenza di un diritto di prelazione a favore dei coniugi Volanti-AR, quali condomini, in ordine all'appartamento venduto dalla PI al OR, osservava la Corte d'appello che la invocata clausola di prela- zione era contenuta nell'originario regolamento condominiale, predisposto nel 1950, dal proprietario costruttore, e concerne- va il primo edificio ricostruito al n. 97 del Corso d'Augusto in Rimini. Successivamente era stato edificato, sull'area adia- cente il fabbricato denominato come condominio "Toro" in cui si trovava l'immobile alienato, oggetto di prelazione. I coniugi Volanti-AR avevano inizialmente fondato la loro domanda sulla introduzione della clausola per effetto della delibera del 1987, poi dichiarata nulla;
e successivamente sulla clausola di prelazione contenuta nell'originario regolamento di condomi- nio, relativo al primo fabbricato. Tale clausola di prelazione, in quanto poneva un vincolo sulle facoltà di alienazione del bene del singolo condomino, aveva natura contrattuale e intanto poteva essere efficace nei confronti del terzo acquirente in quanto fosse stata richiamata nell'atto d'acquisto ed accettata. Invero tale clausola doveva essere riguardata non solo dal lato attivo, ma anche passivo nel senso che ponendo un vincolo alla circolazione del bene, per essere efficace, richiedeva il consenso del terzo acquirente. 4 Il rogito PI-OR, invece, conteneva soltanto l' as- sunzione dell'obbligo “di rispettare il regolamento di condomi- nio con le annesse tabelle millesimali approvato dall' assem- blea condominiale”. Tale generico obbligo era insufficiente a far ritenere operante la clausola di prelazione, tanto più che il condominio "Toro" aveva predisposto un proprio regolamento che non conteneva detta clausola;
la delibera del 1981, che ne prevedeva l'introduzione, era stata impugnata e dichiarata nulla;
il regolamento approvato in sede di acquisto era solo quello approvato dall'assemblea condominiale e non quello originario predisposto dal proprietario dell'area e dal costrut- tore. Contro tale sentenza i coniugi Volanti-AR hanno proposto ricorso per cassazione in base a tre motivi. Il OR e la PI hanno resistito con controricorso. I ricorrenti hanno depositato memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE 1. Col primo motivo i ricorrenti, denunciando violazione de- gli artt. 1136 e 1138, ult. comma, c.c. e degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., in relazione all'art 360 nn. 3 e 5 c.p.c., assumo- no che il patto di prelazione, contenuto nell'originario regola- mento condominiale, di natura contrattuale, costituisce un di- ritto soggettivo reciproco dei condomini, inerente al loro diritto 5 di proprietà, sorto con l'acquisto delle singole proprietà immo- biliari. Premesso che il Palazzo RI costituisce, come ha sem- pre costituito, un corpo unico, cioè un unico edificio, con uni- ca numerazione civica, unico ingresso, unica area cortilizia intorno alla quale insiste un unico fabbricato con tre scale (A,B,C), sostengono i ricorrenti che si è in presenza di un uni- co condominio, ancorché la parte di edificio di cui alla scala C, denominata "Toro", in cui si trova l'immobile in questione, sia stata costruita successivamente. La separazione dei condomi- ni non può avvenire che in base ad una delibera totalitaria dell'intero condominio originario ai sensi dell'art. 1136 c.c. e degli artt. 61 e 62 disp.att. c.c.. In mancanza di tale delibera il condominio resta unico, con conseguenza vigenza del patto di prelazione, come diritto soggettivo reciproco, non potendo de- libere condominiali prese da alcuni condomini incidere sui di- ritti spettanti in virtù del regolamento contrattuale. L' impu- gnata sentenza avrebbe dovuto, quindi, accogliere la domanda dei coniugi Volanti-AR in base al patto di prelazione conte- nuto nell'originario regolamento condominiale di natura con- trattuale.

2. Col secondo motivo i ricorrenti, denunciando nuova vio- lazione degli articoli indicati nel primo mezzo e degli artt. 1321, 2644, 123 e 2043 c.c., censurano l'impugnata sentenza 6 laddove ha affermato che il patto di prelazione, dal lato passi- vo, ponendo un vincolo alla libera circolazione del bene, gene- rava un onere che, incidendo sulla proprietà, richiedeva per questa ragione il consenso del terzo acquirente. Affermano i ricorrenti che il rogito originario 17.8.1950, contenente la clausola, fu trascritto l'11.2.1951 e il rogito di vendita alla PI del 5.10.1955 fu trascritto il 2.11.1955. Ciò comportava l'efficacia del patto di prelazione e per la sua operatività non c'era bisogno del consenso del terzo acquiren- te: lo stesso rogito PI OR del 3.6.1988 richiamava- espressamente i rogiti anteriori e il regolamento che aveva ri- pristinato il diritto di prelazione. Se la delibera che ripristinava il diritto di prelazione era nulla perché adottata solo da alcuni condomini, per le stesse ragioni era nulla la delibera che lo aveva abrogato. In realtà nessuna delibera, se non presa all' unanimità, poteva influire sui diritti personalmente acquisiti con l'originario regolamento contrattuale, con conseguente piena validità del patto di prelazione e violazione di tale patto da parte della PI per aver venduto l'immobile senza pri- ma offrirlo in prelazione agli altri condomini. I ricorrenti deducono poi che la generica eliminazione della clausola di prelazione nella prima delibera del cd. condominio Toro fu frutto di errore al quale si volle porre rimedio con la successiva delibera che ripristinava tale clausola, essendo il 7 tutto inutile perché il diritto di prelazione sancito nell' origina- rio regolamento contrattuale non poteva mai considerarsi ve- nuto meno.

3. Col terzo motivo i ricorrenti, deducendo violazione degli artt. 1322, 1372 e 2644 c.c. in relazione all'art. 360 nn. 3 e 4 c.p.c., sostengono che, a prescindere da quanto sopra esposto, la causa potrebbe essere risolta in base alla considerazione che il diritto di prelazione è pienamente vincolante anche se non sussistono rapporti condominiali, cioè anche se si tratti di condomini diversi o di edifici diversi e perfino se posti in diver- se città. A) I tre motivi, da trattare congiuntamente perché stretta- mente connessi, sono infondati. Va innanzitutto osservato che il patto di prelazione, di cui i ricorrenti invocano l'applicazione (come ribadito con il primo motivo), è quello contenuto nel regolamento condominiale pre- disposto nel 1950 dall'originario unico proprietario dell'intero edificio (poi ampliato con la costruzione del corpo di fabbrica costituente la scala "C" denominata Toro), e non quello (ancor- ché di analogo contenuto) introdotto con la clausola di cui alla delibera (adottata dal cd. condominio Toro) dell'11.12.1987, successivamente dichiarata nulla dal lodo arbitrale. Va poi osservato che le norme del regolamento condominiale che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle 8 loro proprietà esclusive, hanno carattere convenzionale e, se predisposte dall'originario proprietario dello stabile, debbono essere accettate dai condomini nei rispettivi atti di acquisto o con atti separati (Cass. 12.5.1994 n. 4632). B) In base a tale principio correttamente la sentenza impu- gnata ha ritenuto che il patto di prelazione, inserito nel rego- lamento condominiale del 1950 predisposto dell'originario unico proprietario dell'edificio di Corso d'Agusto n. 97, non poteva trovare applicazione perché non era stato inserito e, quindi, accettato negli atti di acquisto rispettivamente del Mo- rolli e della sua dante causa PI. C) Nel giudizio di legittimità non sono deducibili questioni nuove che introducano temi diversi da quelli fatti valere nel giudizio di merito, quando essi suppongono o comunque ri- chiedano nuovi accertamenti o apprezzamenti di fatti preclusi alla Corte di Cassazione. E' del tutto nuova la questione che il suddetto regolamento condominiale sarebbe stato trascritto, al fine di inferirne che la sentenza impugnata avrebbe dovuto applicare il principio, costantemente ribadito da questa Corte, che il regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario del- l'intero edificio, ove sia accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli appartamenti e regolarmente trascritto nei registri im- mobiliari, assume carattere convenzionale e vincola tutti i 9 successivi acquirenti, non solo per le clausole che disciplinano l'uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli con- domini sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca (v. Cass. 15.4. 1999 n. 3749; 7.1.1992 n. 49). Invero della questione della trascrizione del regolamento di condominio del 1950 non si occupa la sentenza impugnata, la quale, invece, ha affrontato la diversa problematica della ac- cettazione del patto di prelazione da parte dei singoli condo- mini nei rispettivi atti di acquisto, nel presupposto appunto che il regolamento non fosse stato trascritto. D) Per la verità nel ricorso, e più ampiamente nella memo- ria, i ricorrenti assumono che l'originario regolamento condo- miniale del 1950 sarebbe stato trascritto l'11.2.1951. Sennonché i ricorrenti non specificano, ai fini dell' autosuf- ficienza del ricorso stesso, di aver dedotto tale importante e rilevante circostanza nell'atto di appello, né denunciano che vi è stato omesso esame sul punto da parte della Corte territo- riale. E' evidente che in difetto di tale specificazione e denuncia non è possibile, onde esercitare il controllo di legittimità in or- dine alla decisione adottata dai giudici di merito, scrutinare se effettivamente l'originario regolamento condominiale sia stato 10 accettato dai primi acquirenti e regolarmente trascritto nei pubblici registri ai fini dell'opponibilità ai successivi acquiren- ti. E' ius receptum che il ricorso per cassazione deve investire, 109T 250.000 a pena di inammissibilità, statuizioni e questioni che siano già 456T 60000 state portate all'esame dei giudici del gravame, e siano dunque TOT319000 già comprese nel tema del decidere del giudizio di secondo grado, come fissato dalle impugnazioni o dalle richieste delle parti (Cass.

4.6.1994 n.5442; 18.5.1994 n.4857). E) Infine è da rilevare che nessuna clausola di prelazione convenzionale, alla quale sarebbe vincolato, risulta essere stata pattuita e accettata dal OR. Le restanti considerazioni svolte in ricorso attengono ad aspetti fattuali ovvero personali della vicenda, come tali non ( deducibili in sede di legittimità. F) Il ricorso deve, dunque, essere rigettato. Sussistono giusti motivi per compensare tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso. 0 1 Compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione. A I 1 R 0 Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della 2^ Se E 0 L L 2 E . C zione Civile, il 25 maggio 2001. R N G E A I U C L L L N I E IL CONSIGLIERE ESTENSOREAntonino Elefante IL PRESIDENTE O C T N лепти A A T s T A I I e C S S c L O n 11 a I P a m r E o IL CANCELLIERE C1 D F R Francesco Catania