REPUBBLICA ITALIANA LA CORTE SUPREM01506 /02 IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Oggetto Convalida sfratto contratto di locazione per finita locazione Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: R.G.N. 20660/99 Presidente Dott. Vittorio DUVA Consigliere Dott. Roberto PREDEN Cron.3857 Consigliere Dott. Renato PERCONTE LICATESE Rep. 432 Rel. Consigliere Dott. Italo PURCARO Ud. 17/10/01 Dott. Antonio SEGRETO Consigliere ha pronunciato la seguente SE N T ENZA CORTE SUPREMA DI CASSATIONE UFFICIO COPIE sul ricorso proposto da: Richiesta copia studio IE TR & C DI TR & NG IE SNC, in dal Sig. SOLE 24 ORE per diritti 3-10 if 5 FEB. 2002 persona del legale rappresentante pro tempore TR IL NC VI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA BERGAMO 3, presso lo studio dell'avvocato CARLO DE MARCHIS GOMEZ BORRERO, difeso dall'avvocato GERMANO BELLUSSI, giusta delega in atti;
- ricorrente CA contro elettivamente domiciliato in ROMA VIA IE GIOVANNI, TARO 35, presso lo studio dell'avvocato FRANCO ONGARO, 2001 che lo difende itamente avvocato GIAMTR 06717983 773 CARLET, giusta delega in atti;
controricorrente avversO la sentenza n. 1983/98 del Tribunale di - VENEZIA, sezione II civile emessa il 28/4/1998, depositata il 13/08/98; RG.1028/98; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/10/01 dal Consigliere Dott. Italo PURCARO;
udito l'Avvocato FRANCO ONGARO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MARINELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso. Svolgimento del processo Con atto di citazione notificato il 12 gennaio -1996, OV VI premettendo di essere proprieta- rio di un immobile a destinazione commerciale sito in Favaro Veneto/Tessera al civico n. 94 della via Trie- stina, in forza di compravendita conclusa con atto ro- gato dal notaio Lugli Bolver in data 20 marzo 1968, di successiva denuncia di successione di morte del padre EL e quindi di sentenza del Tribunale di Venezia in data 5 luglio 1994, ed esponendo che lo stesso veniva locato ancora nel 1972 da parte degli allora compro- r prietari in favore della società di fatto conclusa fra egli e VI TR (da cui recedeva in data 28 marzo 1995, e che veniva poi ricostituita il 25 settembre - 2 1995 con la denominazione di "VI TR & C. canone complessivo di £ 3.000.000, diS.n.c."), per il cui £ 744.000 spettanti alla sorella MA, £ 888.000 al fratello TR e £ 1.368.000 a se stesso convenne - in giudizio la detta società davanti al Pretore di Ve- nezia, sezione distaccata di Mestre, lamentando il man- cato pagamento dei canoni a far data dal 1 gennaio 1989 per la quota a lui direttamente inerente, dal 1 gennaio 1990 per la quota originariamente riguardante la sorel- la e dal 26 aprile 1995 per la quota inizialmente spet- tante al fratello, e intimandole, quindi, lo sfratto per morosità, onde sentirlo convalidare previa indica- zione della data dell'esecuzione o, comunque, al fine di ottenere l'ordinanza provvisoria di rilascio ex art.663 c. p. C.. Intimò, inoltre, in subordine sfratto per finita locazione alla data del 31 dicembre 1995 o comunque li- cenza per la diversa data di legge, al fine di, sentir- la convalidare 0, comunque, per ottenere l'ordinanza provvisoria di rilascio. I Costituitasi in giudizio, la società convenuta si oppose alle avverse domande, sostenendo sussistere con- tratto di locazione con la sola MA VI, da sempre regolarmente onorato;
precisando che tale contratto ve- niva a scadenza solo in data 2 gennaio 1999; denegando, 3 quindi, l'esistenza di rapporti locativi con l'attore, che aveva viceversa conferito il bene oggetto di causa nella società; sottolineando il mancato pagamento da parte di OV VI delle somme riconosciute al fra- tello TR dalla medesima sentenza ex adverso citata ed invocando, sotto tale profilo, la compensazione dei menzionati crediti;
contestando, infine, l'ammontare del canone preteso e chiedendo comunque termine di gra- zia per sanare l'eventuale morosità inerente il periodo febbraio 1995 - marzo 1996, ove sì fosse ritenuto che quanto versato a MA VI non costituisse integrale adempimento della propria obbligazione. Con sentenza n. 554/1997, il giudice adito, sul pre- supposto dell'esistenza tra le parti di un rapporto di 3 locazione, dichiarò risolto per inadempimento grave della convenuta il rapporto medesimo. Sul gravame di entrambe le parti, il Tribunale di Venezia, con sentenza depositata in data 13 agosto 1998, respinse sia l'appello principale della società VI TR e C. S. n. C., sia quello incidentale di OV VI. Per la cassazione della menzionata sentenza la SO- cietà VI TR & C. S. n. C. ha proposto ricorso, sulla base di due motivi, cui ha resistito con

contro

- ricorso OV VI. 4 Motivi della decisione Con il primo motivo, la società ricorrente, dedu- cendo falsa applicazione dell'art. 1350 n.9 c.c., assume che tutta la vicenda di cui è causa è incentrata sulla valutazione degli elementi di fatti riscontrati median- te l'istruttoria svolta in primo grado, evidenziando i dati essenziali costituiti: 1) sussistenza di un contratto di locazione, quan- tomeno formalizzato in un documento, unicamente tra la società di fatto "VI TR e VI OV" e la si- gnora MA VI, ovvero la terza comproprietaria dei capannone fino al 1994, momento in cui l'intera pro- prietà era passata a OV VI;
A 2) a far data dal 1988 non erano stati più riscon- trati nella contabilità della società di fatto quelli che, secondo il giudice d'appello, erano "il pacifico prelievo mensile da parte di OV e TR VI di importi fissi e corrispondenti alle rispettive quote di proprietà dell'immobile"; 3) fino al 1994 il capannone era in comproprietà : indivisa di OV e TR VI, soci nella gestione dell'attività che all'interno vi si svolgeva, e della sorella MA VI;
4) per tutto il tempo intercorso nella gestione co- mune dell'azienda, OV VI non aveva mai dedotto 5 l'esistenza di un contratto di locazione e tantomeno aveva richiesto il pagamento di alcun canone. Da tutto ciò discendeva che il titolo della disponibilità da parte della società di fatto "VI TR e VI Gio- vanni" nel periodo intercorso tra il 1989 e il 1994 non trovava apparentemente fondamento in alcun contratto. Stante questa situazione, il giudice di prime cure, e successivamente quello di appello, dovevano indivi- duare, dagli elementi di fatto di cui disponevano, la natura del rapporto in concreto determinatosi non come contratto di locazione, ma di conferimento del valore dell'uso in godimento dell'immobile per cui è causa, laddove era da escludere la sussistenza del rapporto di locazione stante l'identità assoluta tra i proprietari dell'immobile ed i supposti locatori. Il motivo non può trovare accoglimento. In ordine alla violazione dell'art.360 n. 3 C. P. pur se nella intestazione si richiama la detta di- C., -sposizione, con la deduzione in esame in realtà la ricorrente, cercando di superare quelli che sono i li- miti del giudizio di legittimità, lungi dall'indicare carenze 0 illogicità presenti nella motivazione fatta propria dai giudici di secondo grado per giungere alla definizione della lite, sollecita in effetti una nuova -valutazione, da parte di questa Corte la quale non è 6 _ un giudice di merito di terzo grado del materiale probatorio in atti. Com'è noto, il vizio violazione di legge, di omes- sa, insufficiente o contraddittoria motivazione, denun- ciabile con ricorso per cassazione si configura solo quando nel ragionamento del giudice di merito sia ri- scontrabile il mancato о insufficiente esame di punti decisivi della controversia, prospettati dalle parti o rilevabili di ufficio, ovvero un insanabile contrasto tra le argomentazioni adottate, tale da non consentire l'identificazione del procedimento logico giuridico po- sto a base della decisione, con l'avvertimento, peral- tro, che al fine di adempiere all'obbligo della motiva- zione il giudice del merito non tenuto a valutare singolarmente tutte le risultanze processuali e a con- futare tutte le argomentazioni prospettate dalle parti, essendo invece sufficiente che egli, dopo avere vaglia- to le une e le altre nel loro complesso, indichi gli elementi sui quali intende fondare il proprio convinci- mento, dovendosi ritenere disattesi, per implicito, tutti gli altri rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompati- bili con la decisione adottata, non avendo la Corte di cassazione il potere di riesaminare e valutare il meri- to della causa, ma solo quello di controllare, sotto il 7 profilo logico formale e della correttezza giuridica, l'esame e la valutazione del giudice del merito. La sentenza impugnata, pertanto, non è suscettibile di cassazione per il solo fatto che gli elementi consi- derati dal giudice di merito siano, secondo l'opinione della parte ricorrente, tali da consentire una diversa valutazione, conforme alla tesi da lui sostenuta, al di fuori della dimostrazione che la valutazione fattane da quel giudice è illogica ○ contraddittoria ovvero in- sufficiente. Pacifico quanto sopra si osserva che nella specie la ricorrente si limita a denunciare una difformità ri- spetto alle proprie attese e deduzioni, sul valore e sul significato attribuito dal giudice di merito agli elementi delibati, vale a dire l'apprezzamento dei fat- ti e delle circostanze effettuato secondo i compiti propri di esso giudice di merito. E' palese, sotto tale profilo, l'inammissibilità della deduzione, atteso come osservato sopra che nel giudizio di legittimità non si può sollecitare un nuovo esame, da parte della Corte di cassazione, del materiale probatorio acquisito agli atti. Nella specie, il Tribunale di Venezia ha osservato: che nel contesto, pacifico, di mancata redazione di un atto scritto tra la società di fatto e i comproprie- 8 tari del capannone per l'utilizzo di quest'u'ultimo da parte della società e di mancanza di un termine per la durata della stessa società, l'assunto dell'appellante appariva intimamente contraddittorio er comunque, in- fondato, considerato che per superare la sanzione di nullità dell'atto di conferimento, privo di forma scritta, l'appellante prospettava una scadenza infrano- vennale che era in contrasto con la potenziale durata della società e che, a differenza dell'ipotesi della locazione, non poteva prescindere dalla positiva deter- minazione dei contraenti, nel caso di specie rimasta assolutamente sfornita di prova;
che, per contro, la pacifica natura locatizia del rapporto instauratosi tra MA VI e la società di fatto costituita dai fratel- li comproprietari del capannone OV e TR, per il godimento della quota di immobile di proprietà della predetta MA VI, il prelievo mensile da parte di OV e TR VI di importi fissi e corrisponden- ti alle rispettive quote di proprietà dell'immobile per un canone complessivo di lire 3.000.000 mensili incompatibile con l'ipotesi di semplice incidenza del conferimento sulla percentuale degli utili, unitamente all'evidenziata esistenza di una disciplina suppletiva per la locazione, deponevano per la sussistenza della natura locatizia del rapporto tra la società di fatto 9 ed i comproprietari OV e TR VI, rapporto poi proseguito anche dopo l'acquisizione dell'intera proprietà dell'immobile da parte di OV VI. Trattasi di motivazione congrua e perfettamente lo- gica, come tale sottratta al sindacato di legittimità di questa corte, non senza rilevare che, tra l'altro, l'accenno contenuto in sentenza all'esistenza di una disciplina suppletiva per la locazione non è stato spe- cificamente contestato dalla ricorrente. Con il secondo motivo, la ricorrente deduce insuf- ficiente e contraddittoria motivazione su un punto de- cisivo della controversia, lamentando che nella reda- zione dell'appello, la difesa di essa ricorrente aveva prospettato al Tribunale una circostanza che, invece, era stata completamente disattesa, e cioè il fatto che il recesso dalla società di fatto di OV VI ri- salisse al 1995, e non al 1988. OV VI aveva ri- chiesto il pagamento di canoni di locazione per il pe- riodo decorrente dal 1988 al 1997, nonostante egli non facesse più parte della S. d. f. VI solo dal 1995. Detta circostanza, peraltro mai negata da controparte, non era stata considerata in alcun modo dal Tribunale che sul punto aveva omesso di motivare. Inoltre, la da- . d. f. ta di recesso del socio OV VI dalla S non poteva non essere tenuta in considerazione, atteso 10 che essa rappresentava il momento a partire dal quale OV VI avrebbe potuto legittimamente chiedere il pagamento di un canone per la locazione del capannone, posto che in precedenza egli era solo socio della so- cietà di fatto in questione e non avrebbe potuto agire giudizialmente contro la medesima. La doglianza è inammissibile, oltre che infondata. Sotto il primo profilo, si rileva che la questione prospettata è nuova rispetto a quanto sostenuto con il secondo motivo dell'appello, nel quale l'attuale ricor- rente dedusse che, a partire dal 1995, la società VI occupava senza titolo il capannone de quo, posto che OV VI dalla data in cui lo stesso era divenuto proprietario esclusivo non aveva mai instaurato о ten- tato di costituire un rapporto di locazione con la 50- cietà appellante, che, pertanto, occupava senza titolo l'immobile in questione. Inoltre, la censura è anche infondata, non sussi- stendo il dedotto vizio di omessa e/o insufficiente mo- tivazione, atteso che, come emerge dalla lettura della sentenza impugnata, la stessa, alla stregua delle ri- sultanze di fatto congruamente valutate, nell'ambito dei suoi poteri istituzionali, dal giudice di merito, prima ha accertato: "l'esistenza di un contratto di lo- cazione tra i singoli comproprietari e la società e la L 11 prosecuzione del rapporto anche dopo l'acquisizione dell'intera proprietà dell'immobile da parte di Giovan- ni VI (art.1599 c.c.)", per poi concludere con l'af- fermazione relativa "all'infondatezza di tutti i motivi di gravame dell'appellante correlati sia al periodo precedente che a quello successivo all'evidenziato ac- quisto della proprietà dell'immobile da parte di Gio- vanni VI". Trattasi di motivazione succinta, ma con- grua e certamente non contraddittoria, posto che la stessa, sostanzialmente, ribadisce il principio affer- mato pacificamente da questa Corte, secondo cui, per effetto del combinato disposto degli artt.1599 e 1602 C.C., l'inadempimento del conduttore, pur se iniziato prima dell'alienazione del bene locato e sempre che perduri successivamente, può essere fatto valere dal- l'acquirente e legittima lo stesso alla risoluzione del contratto (cfr. Cass.27 novembre 1984 n. 6142, nonché, da ultimo, Cass.19 giugno 2001, 8329. In conclusione, il ricorso va rigettato, con conse- guente condanna della ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorren- te al pagamento, in favore del resistente, delle spese del giudizio di cassazione€103-(6200.000/ oltre 12 1.9.20660/99 onorari liquidati un lire 4.000.000 (quattro milioni) for 62.065, 82. - Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del- la III Sezione Civile della Suprema Corte di Cassazio- ne, il 17 ottobre 2001. Il Consigliere relatore ed estensoreOppfigliere reletore Il Presidente Vienio tuva IL NCC1 Gina Gasoli Depositata in Cancelleria oggi, 5.06.02 IL NC C1 Gina Gasoli 109T 129,11 4EST 41,32 770 43 TOT. 8061 12,00 182143 AGENZIA DELLE ENTRATE ROMA 2 Registrato ata? DIC 28 6 4 din. 17 versate €182,43 Couro N ITA N/A DUE ₤43 p. Dirigento Area Servizi (Dott.ssa MA Grazia DI FILIPPO) Responsabile Servizio Atti Giedad (Dr. M. RACCICHANI). 13