Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CALFAPIETRA Vincenzo - Presidente -
Dott. COLARUSSO Vincenzo - Consigliere -
Dott. GOLDONI Umberto - rel. Consigliere -
Dott. BUCCIANTE Ettore - Consigliere -
Dott. FIORE Francesco Paolo - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
FISIM SOCIETÀ FINANZIARIA IMMOBILIARE S.P.A., in persona del legale rappresentante pro tempore Sig. GI PI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA ATTILIO FRIGGERI 106, presso lo studio dell'avvocato MICHELE TAMPONI che lo difende unitamente all'avvocato GAETANO MASSIMO SARDO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
SA PI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA L. CARO 12, presso lo studio dell'avvocato ENRICO DANTE, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 900/00 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 16/03/00;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 01/07/03 dal Consigliere Dott. Umberto GOLDONI;

udito l'Avvocato SARDO Gaetano, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito l'Avvocato DANTE Enrico, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARESTIA Antonietta che ha concluso per accoglimento del primo motivo del ricorso assorbiti gli altri.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 27.5.1989 la s.p.a. IS proponeva opposizione al decreto n. 3819/1989, emesso dal Presidente Tribunale di Roma su istanza dell'arch. IE IN, con cui le si ingiungeva di pagare a quest'ultimo la somma di L. 53.132.100, oltre interessi e spese, richiesta per prestazioni professionali (consistite nella stima di 829 appartamenti e dei relativi mutui che la società intendeva vendere).
Sosteneva l'opponente che la Cassa di Risparmio di Roma aveva conferito l'incarico, mentre essa IS si era limitata a segnalare alcuni appartamenti a campione per stabilire in tempi brevi la congruità dei prezzi proposti e chiedeva la revoca del decreto de quo.
L'opposto, da parte sua, assumeva che la IS gli aveva conferito l'incarico non a campione, ma con riguardo a tutti gli appartamenti;

di avere avuto a disposizione due geometri dalla committente per l'espletamento dell'incarico; di aver ricevuto planimetrie catastali, progetti e licenze e di avere, a sua volta, compiuto verifiche di tipologie, superficie ecc., onde emettere il parere di congruità dei prezzi e del mutuo da proporre agli acquirenti per tutte le unità immobiliari.
Con sentenza in data 18.6.1996 il Tribunale di Roma, condannava la IS a pagare al IN la minor somma di L. 50.281.000 in valore attuale, con gli interessi legali.
La IS proponeva appello avverso detta decisione e chiedeva, pertanto, che, in riforma dell'appellata sentenza fosse dichiarata non dovuta la somma richiesta dall'arch. IN o, in subordine, che fosse liquidato un minor importo in via equitativa, non superiore, comunque, alla somma di L. 3.000.000, instando altresì, per l'ammissione di prove per interpello e testi su varie circostanze di fatto.
L'appellato, costituitosi in giudizio, ha domandato il rigetto del gravame ex adverso interposto perché infondato.
La causa è stata, quindi, rimessa in istruttoria per l'espletamento di un giuramento suppletorio da parte del IN in ordine all'effettivo espletamento di tutte le attività indicate in parcella e nella lettera inviata alla IS in data 14.3.1988. Con sentenza in data 10/16.3.2000, l'adita Corte di appello di Roma rigettava l'appello, regolando le spese.
Osservava la Corte capitolina che sia dalle testimonianze escusse, sia dalla documentazione prodotta, sia dal giuramento suppletorio reso dal IN, sia dal parere del Consiglio dell'ordine, risultava provato sia il conferimento dell'incarico che la consistenza dello stesso.
Rilevava altresì che nessun rilievo giuridico poteva attribuirsi alla denuncia-querela presentata per il reato di falso dal legale rappresentante della IS alla procura della PU (il cui seguito non può incidere in sede civile, salvo il risarcimento del danno, ove penalmente accertato il falso). Peraltro i chiarimenti forniti dall'arch. IN nella lettera 18.3.99 prodotta a chiarimento del giuramento prestato, lungi dal comportare una ritrattazione dal giuramento stesso, fornivano solo delle precisazioni tecniche sull'attività svolta per i singoli appartamenti, peraltro perfettamente coincidenti con le relazioni sopra descritte e con quanto richiesto con il ricorso per decreto ingiuntivo.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per Cassazione, basato su tre motivi, illustrati anche con memoria, la IS;
resiste con controricorso il IN.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo la IS s.p.a. lamenta omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, in relazione all'art. 360, c. 1, n. 5 c.p.c. premettendo l'incontestato dato secondo cui essa ricorrente è una società di intermediazione immobiliare, cosa questa che le assegnava si può dire istituzionalmente, una particolare competenza in materia di valutazione di immobili, segnatamente trattandosi di normali appartamenti e non di fabbricati destinati a funzioni peculiari. Si evidenzia conseguentemente che appare quanto meno insolito che la IS dovesse rivolgersi ad un professionista esterno per far stimare le singole unità immobiliari, avendo al suo interno tutta la potenzialità per farlo direttamente e che quindi il conferimento di un incarico siffatto conveniva piuttosto o alla LC che aveva officiato la IS per la vendita o alla Cassa di Risparmio di Roma, che avrebbe eventualmente erogato i mutui richiesti dai futuri acquirenti.
Fermo questo quadro di insieme, che non risulta sostanzialmente contestato ex adverso, la Corte capitolina ha minuziosamente riportato le deposizioni testimoniali che, a suo modo di vedere, dimostravano che il IN aveva ricevuto l'incarico dalla IS, che lo aveva regolarmente svolto e che la stessa IS se ne era avvalsa.
Ora, questa Corte non ignora come sia affidata al metro discrezionale del giudice del merito la valutazione delle prove;
peraltro la motivazione adottata deve essere sufficiente a ricostruire l'iter logico seguito. Proprio sotto questo profilo le considerazioni svolte nella sentenza impugnata appaiono insufficienti e ciò in quanto da tutte le deposizioni diligentemente riportate non emerge se, quando e dove la IS avrebbe conferito l'incarico (ovviamente orale) al IN.
E invero, la consegna della documentazione (o comunque della maggior parte della stessa) avvenne presso la Cassa di Risparmio, addirittura quando lo stesso IN non era ancora presente e l'architetto fu accompagnato da un funzionario della LC Immobiliare per un sopralluogo.
In questo quadro, e richiamate la posizione di interessi che faceva capo alla IS, quella spettante alla Cassa di Risparmio e quella facente capo alla LC, lo svolgersi dei fatti, quale descritto non appare sufficiente a dimostrare che fu la IS (e comunque solo ed esclusivamente la detta IS ) ad officiare il IN, anche in quanto non emerge dal complesso probatorio utilizzato se il lavoro delL'architetto, una volta completato, fu consegnato alL'odierna ricorrente (o solo ad essa) ed è mera induzione quella secondo cui la documentazione relativa sarebbe stata utilizzata per la vendita.
In assenza di un incarico conferito per iscritto, escluso dal teste Scappini, che vi fosse stato formale conferimento di incarico, la Corte di merito dovrà motivare più compiutamente il proprio convincimento circa i modi e i tempi, oltre che i luoghi in cui l'architetto sarebbe stato officiato dalla IS.
Il motivo in esame va pertanto accolto alla luce della giurisprudenza secondo cui il vizio di insufficiente motivazione sussiste quando nel ragionamento del giudice di merito, quale risulta dalla sentenza, sia riscontrabile il deficiente esame di punti decisivi, prospettato con la identificazione di dati obiettivi acquisiti alla causa e di cui sia stata omessa la valutazione (cfr. Cass. 21.11 995, n. 685). L'impugnata sentenza, risultando assorbiti in ragione dell'accoglimento del motivo in esame gli altri due mezzi che, sotto altra ottica propongono sostanzialmente lo stesso tema di doglianza, va pertanto cassata con rinvio ad altra Sezione della Corte di appello di Roma che dovrà adeguatamente motivare sui punti precedentemente identificati e che provvederà anche sulle spese relative al presente procedimento per Cassazione.

P.Q.M.

La Corte, accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri. Cassa e rinvia, anche per le spese, ad altra Sezione della Corte di appello di Roma.
Così deciso in Roma, il 1 luglio 2003.
Depositato in Cancelleria il 9 gennaio 2004