Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO FIDUCCIA - Presidente -
Dott. FRANCESCO SABATINI - rel. Consigliere -
Dott. MICHELE VARRONE - Consigliere -
Dott. GIOVANNI BATTISTA PETTI - Consigliere -
Dott. MARIO FINOCCHIARO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da
NI AN, elett. dom. in Roma, via Crescenzio n. 82, presso lo studio dell'avv. Federico Bonoli, e rappresentata e difesa dall'avv. Gualtiero Cavallaro giusta procura a margine del ricorso contro

- ricorrente -

NG GI, elett. dom. in Roma via Gregorio VII n. 396, presso lo studio dell'avv. Antonio Giuffrida, e rappresentato e difeso dall'avv. Silvestro Stazzone giusta procura a margine del controricorso

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 887 in data 3.2. - 13.3.1998 del Tribunale di Catania (r.g. n. 4486/97).
Udita nella pubblica udienza del 29 aprile 2002 la relazione del consigliere Dott. Francesco Sabatini.
Sentito il P.M., in persona del sost. procuratore generale Dott. Federico Sorrentino, che ha chiesto l'inammissibilità o, in subordine il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
con scrittura privata del 13 aprile 1992 IG SA diede in locazione a EB IA - residente ad Augusta, la quale dichiarò di domicilio presso l'immobile locato per eleggere tutto quanto riguardava il contratto stesso - una porzione immobiliare sita in Catania per la durata d quattro anni a decorrere dal 1^ maggio successivo e salvo rinnovo tacito.
Con ricorso del 7 aprile 1995 la IA convenne in giudizio il SA e ne chiese la condanna alla restituzione delle somme versategli, eccedenti l'equo canone di cui alla legge 27 luglio 1978 n. 392, nonché al pagamento della somma di lire 900.000
corrispondente alla differenza tra il deposito cauzionale di lire 2.400.000 da lei effettuato, e la minor somma di lire 1.500.000 restituitale dal locatore al momento del bonario rilascio dell'immobile.
Quest'ultimo resistette e spiegò anche domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni.
Con sentenza del 16 ottobre 1997 l'adito Pretore di Catania accolse la domanda attrice condannando il convenuto alla restituzione di lire 13.930.899 ed al pagamento di lire 900.000, oltre interessi legali e spese di lite e respinse invece la riconvenzionale.
In parziale riforma di tale decisione appellata dal SA, con la pronuncia, ora gravata, il Tribunale, confermati la condanna al pagamento di lire 900.000 ed il rigetto della riconvenzionale ha respinto la domanda di restituzione delle somme eccedenti l'equo canone ed ha compensato le spese del doppio grado.
In ordine a quest'ultima domanda il Tribunale ha osservato che il primo giudice aveva omesso qualsiasi verifica circa la natura dell'esigenza abitativa, stabile o meno, che le parti avevano inteso soddisfare con il contratto: verifica la quale richiedeva l'accertamento della comune volontà delle parti ed era imposta dalla condotta difensiva del SA, il quale aveva negato l'applicabilità al rapporto della normativa sull'equo canone. Vero è che questi aveva in primo luogo negato che la IA avesse mai abitato l'immobile, ma tale assunto non si era tradotto in eccezione di inadempimento contrattuale, tant'è che lo stesso SA aveva prodotto il certificato storico anagrafico della conduttrice, dimostrativo che la stessa aveva sempre abitato altrove e precisamente ad Augusta e aveva poi precisato nelle note d'udienza dell'11.12.1995, che il contratto era appunto diretto a soddisfare esigenze transitorie.
Il Tribunale, rilevato quindi che tali esigenzè non potevano ritenersi escluse dalla circostanza che il contratto fosse stato concluso per una durata quadriennale e dalla previsione del tacito rinnovo in mancanza di disdetta, ha ritenuto provate tali esigenze dal suindicato certificato storico osservando che detta diversa residenza risultava dallo stesso contratto, senza che la IA si fosse curata di provare la fissazione o la permanenza solo apparente della sua residenza ad Augusta, ovvero che il contratto era stato concluso per soddisfare le esigenze abitative della figlia. Per la cassazione di tale decisione la IA ha proposto ricorso, affidato a due mezzi, cui il SA resiste con controricorso La ricorrente ha depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo del ricorso la ricorrente deduce la violazione dell'art. 345 c.p.c. affermando che il SA, avendo radicalmente mutato, nel giudizio di appello, la propria linea difensiva ha "palesemente modificato la causa petendi". Il motivo è infondato.
Premesso che esso investe la sola domanda di ripetizione di indebito avanzata dall'attuale ricorrente e tuttora in discussione - essendosi fermato il giudicato riguardo alle altre domande, pure oggetto di giudizio, in ordine alle quali il SA è invece rimasto soccombente ma non ha proposto impugnazione -, deve infatti rilevarsi che relativamente a detta domanda quest'ultimo ha la veste di convenuto, talché del tutto impropriamente si denuncia un preteso mutamento della causa petendi.
Vero è, al contrario che, proprio in virtù di tale veste, egli era abilitato a sollevare eccezioni, come ha fatto, anche modificando, in appello, la propria precedente linea difensiva, essendo applicabile, ratione temporis, il vecchio testo dell'art. 345 secondo comma c.p.c., che consentiva appunto al convenuto di proporre in appello nuove eccezioni.
Legittimamente, pertanto, in rito, la sentenza impugnata ha osservato che l'indagine, ad essa demandata, concerneva la natura stabile o transitoria della locazione.

2. Il secondo motivo di ricorso riguarda invece il merito di tale indagine, e con esso si allega che erratamente i giudici di appello hanno affermato la natura transitoria della locazione, giacché la convenuta durata quadriennale del rapporto, la prevista possibilità di un tacito rinnovo e l'elezione di domicilio presso l'immobile oggetto di locazione deponevano, al contrario, per una locazione stabile che non poteva ritenersi contraddetta dal certificato storico anagrafico.
Osserva la Corte che agli effetti dell'accertamento della natura - stabile o transitoria - della locazione non rilevano di per sè gli specifici bisogni che il conduttore intende soddisfare con la disponibilità dell'immobile -, come invece ha anche ritenuto il Tribunale, sibbene a tutela dell'affidamento dell'altra parte, tali bisogni in quanto a questa manifestati all'atto stesso della conclusione del contratto.
Quel che rileva è dunque la volontà contrattuale il cui accertamento involge una questione di fatto, come tale rimessa al giudice del merito e non sindacabile in sede di legittimità se la relativa decisione sia adeguatamente motivata ed immune da vizi logici e giuridici: vizi che nella specie la ricorrente sostanzialmente denuncia e che in effetti sussistono. Deve premettersi che, avendo agito in giudizio la conduttrice - la quale a fondamento della domanda aveva dedotto di aver stipulato un ordinario e stabile contratto di locazione abitativa e di aver corrisposto al locatore canoni in misura superiore a quello equo, fissato dalla legga n. 392 del 1978 -, i giudici del merito, ai fini di detto accertamento, erano chiamati innanzi tutto ad interpretare le clausole contrattuali.
Orbene, essi hanno del tutto sottovalutato la durata quadriennale - e, potenzialmente, raddoppiata - prevista in contratto richiamando al riguardo e non pertinentemente la sentenza n. 6078/87 di questa C.S. riferendosi questa alla ben diversa fattispecie di una durata convenzionale soltanto annuale (come tale ben inferiore a quella minima quadriennale prevista dall'art. 1 legge n. 392/78 poi abrogato dall'art. 14 legge n. 431/98). Affermare la natura transitoria del contratto pur in presenza di tale clausola appare di per sè illogico, e comunque non sufficientemente motivato ne' è condivisibile la rilevanza probatoria decisiva, in senso contrario a detta clausola attribuita dagli stessi giudici al certificato storico anagrafico della conduttrice, dal quale risulta che, alla data di stipulazione del contratto, come anche negli anni successivi, ella aveva e conservò la residenza anagrafica in altro comune sito in altra Provincia.
Che, infatti, alla data del contratto la conduttrice avesse la residenza altrove è del tutto irrilevante ai fini in esame, poiché ella avrebbe potuto legittimamente trasferire la propria residenza nell'immobile locato solo dopo la conclusione del relativo contratto. Quanto, invece al mancato successivo esercizio di tale facoltà esso poteva anche dimostrare che, così omettendo di fare la conduttrice aveva inteso stipulare la locazione con la riserva mentale giuridicamente irrilevante in considerazione della già cennata tutela dell'affidamento della controparte di destinarla ad abitazione transitoria il ovvero ne aveva successivamente mutato la destinazione (da stabile a transitoria): fatto, quest'ultimo, del pari irrilevante ai fini in esame non avendo il locatore, unico interessato a farlo, avanzato al riguardo domande di sorta.
Pur dovendo il giudice nell'interpretare il contratto indagare quale sia stata la comune intenzione dei contraenti senza fermarsi al senso letterale delle parole, e tenere conto inoltre del comportamento successivo delle parti (art. 1362 C.C.), la non univocità nei sensi dianzi precisati, del mantenimento altrove della residenza anagrafica da parte della conduttrice non poteva, se non accompagnata da ulteriore congrua e logica motivazione condurre ad affermare la natura transitoria di una locazione che le parti nell'esercizio della loro autonomia contrattuale avevano stipulato per una durata eccedente esigenze meramente transitorie.
Si impone, pertanto, l'accoglimento del motivo ed il rinvio della causa ad altro giudice - che si designa nella Corte di Appello di Catania - il quale tenendo conto dei rilievi di cui sopra accerterà se le parti conclusero una locazione stabile o transitoria, ne trarrà le conseguenze di legge e il all'esito, provvederà anche al regolamento delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte
rigetta il primo motivo del ricorso, accoglie il secondo, cassa in relazione la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte di Appello di Catania. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Corte, il 29 aprile 2002. Depositato in Cancelleria il 31 luglio 2002