Info. 040 34/ 02 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREM Oggetto Risoluzione contratto SEZIONE TERZA CIVILE di locazione per morosità Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: R.G.N. 15613/99 SABATINI GNT Presidente Dott. Francesco TRIFONE Rel. Consigliere Dott. Francesco Cron.10638 Dott. VA Battista PETTI Consigliere Rep. 1075. Dott. Gianfranco MANZO Consigliere Ud. 18/10/01 Dott. Maria Margherita CHIARINI Consigliere CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE ha pronunciato la seguente UFFICIO COPIE IL SOLE 24 ORE SENTENZA Richiesta copia dal Sig. sul ricorso proposto da: per diritti € 1.55. LAVECCHIA GIUSEPPE, il 2 APR. 2002 elettivamente domiciliato in ROMA IL CANCELLIERE VIA S.S. PIETRO E PAOLO 50, presso lo studio dell'avvocato VINCENZO MAURO, difeso dagli avvocati €0,77 11500 CANCELLERIA ANTONIO SERVINO, DOMENICO PALERMO, giusta delega in atti;
-ricorrente

contro

TT OV, elettivamente domiciliato in ROMA VIALE BRUNO BUOZZI, N. 32, presso lo studio dell'avvocato RENATO MARINI, che lo difende anche disgiuntamente 2001 all'Avvocato SANDRO NISTICO', il primo con procura 1783 speciale del Dott. Notaio PAOLA GUALTIERI di Catanzaro 1 н и з del 5 Ottobre 2001 Rep. N. 125468 ed il secondo giusta delega in atti;
controricorrente avverso la sentenza n. 69/99 del Tribunale di CATANZARO, SEZIONE I CIVILE, emessa il 16 dicembre 1998, depositata il 12/02/99; RG. 3727/95; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/10/01 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;
udito l'Avvocato RENATO MARINI (con procura speciale); udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Umberto APICE che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto notificato il giorno 11.4.1994 VA NG, proprietario in S. Elia di Catanzaro di un im- mobile concesSO in locazione a IU AV per il canone mensile di lire 450.000, intimava al condut- tore sfratto per morosità per mancato pagamento del corrispettivo dal 1° dicembre 1993. Il conduttore intimato si opponeva alla convalida, eccependo che con scrittura privata del 27.1.1992 aveva acquistato l'immobile detenuto in locazione e ne aveva pagato in parte il prezzo di acquisto, per la cui dif- ferenza il locatore alienante gli aveva accordato una 2 и з dilazione. L'adito Pretore di Catanzaro, con sentenza del 5.7.1995, dichiarava la risoluzione della locazione e condannava il conduttore all'immediato rilascio dell'immobile e al pagamento dei canoni scaduti non versati e delle spese del giudizio. Il tribunale di Catanzaro, sull'appello di IU AV, confermava la sentenza di primo grado con l'aggravio delle spese ulteriori per l'appellante. Ai fini che in questa sede ancora interessano, i giudici di appello consideravano che non era ravvisabi- le la dedotta situazione di pregiudizialità ex art. 295 c.p.c. tra la causa di risoluzione per inadempimento della locazione e la causa, in altro giudizio, avente ad oggetto la determinazione del tempo dell'adempimento in relazione al contratto di vendita dell'immobile. Il tribunale riteneva, altresì, che il negozio di cui alla scrittura privata del 27.1.1992 doveva essere qualificato come contratto preliminare di vendita ad esecuzione anticipata, in virtù del quale l'effetto traslativo della proprietà veniva differito al pagamen- to da parte del promittente acquirente della rata di saldo del prezzo, con interruzione del rapporto locati- zio e con sopravvenuta inesigibilità del canone solo dal momento della stipulazione del contratto definiti- 3 и р vo. Per la cassazione della sentenza ha proposto ricor- so IU AV, che affida la impugnazione a due mezzi di doglianza, cui resiste con controricorso Gio- vanni NG. MOTIVI DELLA DECISIONE Con il primo mezzo di doglianza -denunciando viola- zione di legge, errata interpretazione delle norme di diritto e del contratto, violazione di norme processua- li e contraddittorietà della motivazione- il ricorrente deduce che il giudice di merito, in virtù dell'argomento letterale e del successivo comportamento delle parti, avrebbe dovuto qualificare come vera e propria vendita il contratto, di cui alla scrittura privata del 27.1.1992, per le seguenti considerazioni: a) l'espressione contenuta nella scrittura "le par- ti si impegnano a vendere" assumeva valenza del tutto diversa da una "promessa di vendita"; b) il versamento di un ulteriore acconto di lire 55.000.000, in data successiva alla scrittura, era sta- to riferito, nella quietanza di VA NG, alla "compravendita"; c) l'avvenuta conclusione della vendita a suo favo- (che aveva determinato il mutamento in possesso a re titolo di proprietà dell'immobile, già detenuto in vir- 4 и з tù del rapporto di locazione che si era da tale momento estinto) doveva considerarsi la esclusiva ragione per la quale il canone non era stato più corrisposto. La censura, nel suo complesso, non è fondata. Quanto al dedotto vizio ex art. 360 n. 3 c.p.c. con riferimento alle norme sulla interpretazione dei con- tratti dei contratti -la cui inosservanza il ricorrente denuncia sotto il profilo che il giudice di merito, al fine di stabilire la comune volontà delle parti, non avrebbe assegnato alcuna valenza al comportamento suc- cessivo alla redazione della scrittura privata- osserva questo giudice di legittimità che il criterio di cui al secondo comma dell'art. 1362 cod.civ., il quale attri- buisce rilevanza ermeneutica anche al comportamento delle parti successivo alla conclusione del contratto, ha carattere sussidiario, nel senso che il giudice ad esso può fare ricorso soltanto quando l'interpretazione delle clausole contrattuali, esaminate nel loro signi- ficato letterale, logico e sistematico, non fornisca individuazione elementi idonei e sufficienti per la della comune volontà dei contraenti. Nel caso di specie, la valutazione compiuta dal giudice di merito sulla base dell'elemento letterale (art. 1362, comma 1, cod. civ.) circa la univoca volontà delle parti di stipulare un contratto preliminare di 5 и з vendita, che lasciasse in vita la locazione sino al mo- mento della realizzazione del trasferimento della pro- prietà del bene, differito a quello dell'integrale ver- samento del prezzo, è sorretta da adeguata e logica mo- tivazione, per cui non sussisteva la necessità di pren- dere in esame circostanze e vicende successive alla conclusione del negozio, costituenti comportamento del- le parti stesse in esecuzione del contatto concluso. Quanto al dedotto difetto di motivazione ex art. 360 n. 5 c.p.c., rileva questa Corte che il ricorrente non prospetta vizi logici alle argomentazioni svolte dal giudice di merito, ma sostanzialmente sollecita, in questa sede, un riesame del materiale probatorio per farne discendere conclusioni diverse da quelle cui è giunto lo stesso giudice di merito, onde la censura si risolve in una mera "quaestio facti", inammissibile nel giudizio di legittimità. Con il secondo motivo di impugnazione, denunciando la violazione della norma di cui all'art. 295 c.p.c., il ricorrente assume che, rispetto al giudizio avente ad oggetto la risoluzione per inadempimento della loca- zione, la definizione di altra controversia tra le stesse parti -avente ad oggetto "la determinazione de- gli ultimi aspetti temporali di pagamento della residua somma di danaro a saldo" della pretesa vendita- assume- 6 л и з va carattere pregiudiziale, per cui il giudice di meri- to avrebbe dovuto sospendere la causa di risoluzione del contratto per morosità. Anche detta censura non è fondata. La ipotesi della sospensione necessaria del proces- che non sia imposta da una specifica disposizione So, di legge, ha per fondamento non solo la indispensabili- tà logica dell'accertamento, avente carattere pregiudi- ziale nel senso che la definizione della relativa con- troversia si ponga come momento ineliminabile del pro- cesso logico della causa dipendente, prendendo questa contenuto anche da quanto affermato con la pronuncia sulla controversia pregiudiziale;
ma anche l'indispensabilità giuridica, nel senso che l'accertamento dell'antecedente logico venga postulato con effetto di giudicato, per modo che possa eventual- mente verificarsi conflitto di giudicati. Nel caso di specie, il giudice di merito ha escluso la indispensabilità dell'accertamento, con carattere di pregiudizialità, dell'altro giudizio, avente ad oggetto la “determinazione del tempo dell'adempimento del con- tratto di vendita", per cui, non potendo dall'altra suddetta causa giammai derivare la statuizione circa la proprietà attuale dell'immobile locato -dovendosi, in- vece, in essa statuire soltanto circa le modalità tem- 7 зил porali di attuazione dell'obbligazione derivante dal preliminare di vendita- corretta la decisione di inapplicabilità della sospensione necessaria ex art. 295 c.p.c. del processo relativo alla risoluzione della locazione. Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato con la condanna del ricorrente alle spese del presente giudi- zio di legittimità, liquidate come in dispositivo. P.T.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorren- te alle spese del giudizio di legittimità, liquidate in lire -261.400- (Euro 135,00- ), oltre lire (Euro 671, но 11.300.000 (unmilionetrecentomila) (Euro 6 per onorario. Roma, 18 ottobre 2001. tion IL CONSIGLIERE EST. IL PRESIDENTE зири Frac Depositata in Cancelleria Joggi, li 2-11-07 IL CANCELLIERE C1 Gina Casoli IL CANCELLIERE C1 Gina Casoll AGENZIA DELLE ENTRATE ROMA 2 1097 129,11 16111.2002 A Ra25463 1517 Registrato 45ST 20,66 77 (euroCENTOQUAPAR TOT. 149,77 p. C e (Doissai Responsablic Ser 8