Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ANGELO GIULIANO - Presidente -
Dott. ERNESTO LUPO - Consigliere -
Dott. MICHELE VARRONE - rel. Consigliere -
Dott. ANTONIO LIMONGELLI - Consigliere -
Dott. BRUNO DURANTE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
NE GI, NE PA, NE EL, NE OS DM, tutti eredi dello scomparso AR AN, elettivamente domiciliati in ROMA VIA FEDERICO CESI 72, presso lo studio dell'avvocato GILDO URSINI, difesi dall'avvocato FABIO CHIARELLI, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
COMUNE DI LECCE, in persona del legale rappresentante Sindaco pro tempore DR ON elettivamente domiciliato in ROMA VIA TITOLABIENO 70 presso lo studio dell'Avv. G. NARDELLI, difeso dall'avvocato VINCENZO GRECO, con studio in 73100 LECCE, VIA COL.COSTADURA, 56 giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1764/98 del Tribunale di LECCE, sezione 3^ civile emessa il 19/5/98, depositata il 19/06/98; RG. 712/98, udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/03/02 dal Consigliere Dott. Michele VARRONE;

udito l'Avvocato FABIO CHIARELLI;

udito l'Avvocato VINCENZO GRECO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo GAMBARDELLA che ha concluso per l'accoglimento del 6^ motivo, rigetto degli altri.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 17/6/96 GI, PA, EL e OS DM NE, quali eredi di AR NE, intimavano lo sfratto per morosità dall'immobile sito in Lecce, via Oberdan 3, adibito a scuola, nei confronti del Comune di Lecce, citandolo contestualmente davanti al locale Pretore per la convalida. Il Comune si costituiva e si opponeva, eccependo fra l'altro di avere esercitato il diritto di recesso ex art. 27, ult. co. L. n. 392 del 1978. Trasformatosi il rito l'adito Pretore, preso atto della cessazione della materia del contendere in ordine al rilascio già avvenuto, con sentenza n. 15/98 condannava il Comune al pagamento dei canoni e degli oneri accessori insoluti, nella misura di complessive L. 392.652.705, oltre agli interessi ed alle spese processuali. Proponevano gravame il Comune ed in via incidentale condizionata i NE ed il Tribunale leccese, acquisito un nuovo documento ritenuto inutilizzabile, in prime cure, con sentenza 19 giugno 1998, accoglieva parzialmente il primo e dichiarava inammissibile il secondo, condannando il Comune al pagamento di L. 218.767.204, con gli interessi legali dal 17/6/96 al saldo e compensando in toto le spese del doppio grado. Ritenuta ammissibile la produzione della nota 27578 con la quale l'Assessore alla P.I. aveva comunicato al NE l'intenzione di recedere dal contratto ex art. 27 cit., la riteneva tuttavia inidonea al fine (in quanto le motivazioni addotte non integravano i gravi motivi previsti dalla norma) ma efficace quale disdetta per la scadenza del 31/7/93, con la conseguenza che dovevano escludersi i canoni e gli oneri accessori maturati successivamente. Riteneva altresì inammissibile la domanda svolta con l'appello incidentale condizionato, trattandosi di mutatio libelli.
Per la cassazione di tale sentenza hanno proposto ricorso i NE, affidandolo a sette motivi. Ha resistito il Comune di Lecce con controricorso, eccependo preliminarmente la tardività del ricorso. Le parti hanno depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va preliminarmente esaminata e respinta l'eccezione di pretesa tardività del ricorso siccome proposto oltre un anno dopo la pubblicazione della sentenza impugnata dal momento che, per pacifica giurisprudenza, la sospensione feriale dei termini non si applica solo alla fase speciale della convalida di sfratto (e non al successivo giudizio di merito).
Venendo quindi all'esame del ricorso, con il primo motivo i ricorrenti, denunciando la violazione e la falsa applicazione dell'art. 345, 1^ co., c.p.c. ed il vizio della motivazione su un punto decisivo della controversia, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., lamentano che il giudice di appello abbia accolto la domanda come ordinaria cessazione del rapporto contrattuale ex art. 28, 1^ co., L. n. 392/1978, domanda proposta dal Comune non in primo grado ma soltanto in via subordinata in appello.
La censura non coglie nel segno. Correttamente il suddetto giudice, valutando l'atto di recesso ex art. 27 ult. co. l. cit. e ritenendolo non valido a tali fini, lo ha correttamente qualificato come "manifestazione della volontà (del Comune) di porre comunque termine al rapporto contrattuale ai sensi dell'art. 28 della l. 392/78 - come era in facoltà della conduttrice - con effetto alla scadenza del 31/7/93".
Così statuendo, il Tribunale salentino si è uniformato al principio. costantemente affermato da questa Corte, alla cui stregua il giudice può dichiarare la risoluzione del rapporto locatizio per una scadenza successiva a quella indicata dalla parte ove, con suo insindacabile apprezzamento, abbia riconosciuto la volontà della parte stessa di risolvere comunque il contratto.
Il primo motivo va, pertanto, rigettato.
Con il successivo mezzo i NE, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 447 bis, 1^ co, 421, 2^ co., 437, 5^ co., in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., lamentano che il giudice di appello abbia ammesso una prova documentale (la ricevuta di ritorno di una raccomandata) che invece sarebbe dovuta essere prodotta nel termine fissato in primo grado dal Pretore (che, infatti, non ne aveva tenuto conto).
Neppure questa doglianza appare fondata. Essa tuttavia è risultata particolarmente delicata per la mancata acquisizione dei fascicoli d'ufficio dei precedenti gradi;
tuttavia l'attuale resistente ha enunciato letteralmente il contenuto dell'ordinanza pretorile del 30/10/97 ed il difensore dei ricorrenti non ne ha contestato l'esattezza, limitandosi a replicare che il provvedimento era di più ampio respiro. Orbene, il testo rilevante ai presenti fini, così recita: "...rilevato che dall'esame della copia della medesima nota, in atti, risulta sovrimpresso l'avviso di ricevimento sul quale è leggibile l'indicazione del destinatario, ma non la data di ricezione;
ritenuta l'opportunità di consentire la regolarizzazione del predetto documento mediante deposito da parte del convenuto di copia leggibile dell'avviso di ricezione, da effettuarsi in Cancelleria entro termine assegnato dal Giudice ai sensi dell'art. 421, 1^ co., c.p.c., P.T.M. assegna al convenuto termine fino al 24/11/97 per provvedere alla regolarizzazione di cui sopra e rinvia...".
Si tratta della raccomandata con la quale il Comune aveva trasmesso al de cuius degli attuali ricorrenti la nota assessorile n. 27578 del 10/7/89, contenente l'intenzione di recedere dal contratto ai sensi dell'art. 27, ult. co. L. n. 392/78 cit. Non si trattava, quindi, di una prova nuova, ma della regolarizzazione, ai fini della leggibilità, di un documento già acquisito in fotocopia, e del quale non era chiesta neppure l'esibizione dell'originale. Ed allora soccorre il principio, recentemente affermato da questa Corte, secondo cui dal combinato disposto dei commi quinto e sesto dell'art. 420 c.p.c. (la cui interpretazione letterale induce a ritenere che le suddette disposizioni si riferiscano alle prove "costituende") nonché dalla duplice circostanza che nel codice di rito la perentorietà dei termini riferita agli atti è sempre espressamente prevista e che l'art. 421, comma primo, c.p.c., non prescrive la perentorietà del termine ivi contemplato, si desume che nel rito del lavoro il mancato rispetto del termine fissato dal giudice per l'integrazione della prova documentale non impedisce alla parte di produrla anche dopo la scadenza di detto termine, essendo le prove precostituite soggette ad un regime diverso rispetto alle prove costituende (Cass. 8 giugno 1999 n. 5638). Pertanto, correttamente il Tribunale leccese ha consentito la produzione del documento, restando ultroneo il richiamo all'art. 437 c.p.c. Anche il secondo motivo va rigettato.
Con il terzo mezzo i NE, denunciando la violazione degli artt. 132, 2^ co., n. 4 c.p.c. e 118, 2^ co. disp. att. c.p.c. in relazione all'art. 360 n. 3 dello stesso codice, lamentano che il Tribunale abbia dichiarato nelle premesse in fatto della sentenza impugnata che "all'odierna udienza il Comune ha depositato nuovo documento, che il Collegio ha ritenuto superfluo, e perciò inutilizzabile ai fini della pronuncia", ponendolo poi contraddittoriamente "a base dell'intera sentenza di appello" (pag. 9 del ricorso).
La censura non ha pregio in quanto il resistente ha replicato che trattavasi di un documento attestante la mancanza di consumi di energia elettrica (e, quindi, la non utilizzazione dell'immobile locato) e nulla i NE hanno a loro volta obiettato. L'esposto motivo dev'essere, pertanto, disatteso. Con il quarto motivo i ricorrenti entrano in medias res e contestano la statuizione di merito della sentenza impugnata denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 28 L. n. 392/78, 1367 e 1399, 1^ co., c.c., nonché della disp. n. 64 T.U.
383/34, oltre al vizio della motivazione sul punto decisivo della controversia, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c. Essi in realtà formulano una triplice censura, imputando al Tribunale leccese "una volta - erroneamente - ritenuto ché si fosse raggiunta la prova della conoscenza da parte del dante causa degli appellati della volontà del Comune di Lecce di recedere dal contratto ai sensi dell'art. 27, u.c., L. 392/78, (di avere) certamente errato da un lato nel ritenere sufficiente la nota assessorile al raggiungimento dello scopo di tar conoscere la volontà dell'Ente di dismettere il contratto, dall'altro...nel ritenere poi che tale volontà, espressa in siffatta maniera, fosse idonea a porre termine comunque al rapporto contrattuale ai sensi dell'art. 28, L. 392/78". Orbene, con riguardo alla prima censura (pretesa mancata prova del ricevimento della nota assessorile), essa è già stata vanificata dal giudice di appello rilevando che essa "fu spedita con raccomandata del 12/7/89 e ricevuta al proprio indirizzo dal de cuius degli appellati (la cui firma di ricezione non è stata ritualmente disconosciuta da alcuno) il 13/7/89".
Per quel che concerne, poi, l'affermazione che alla suddetta nota non andava riconosciuto alcun effetto giuridico in quanto sottoscritta non dal sindaco ma dall'assessore alla P.I., e, cioè, da soggetto non legittimato, il suddetto giudice ha puntualmente replicato che l'idoneità della "comunicazione di recesso a produrre effetti va valutata non già in base alle norme che disciplinano l'azione amministrativa e la ripartizione delle funzioni tra gli organi dell'ente, quanto invece alla luce della disciplina e dei principi che regolano il rapporto locatizio;
la circostanza che la nota inviata al locatore fosse sottoscritta dall'assessore e non dal Sindaco si rivela ininfluente, avendo la stessa raggiunto lo scopo di far conoscere alla controparte la volontà di dismettere il contratto, nelle modalità e termini previsti dalla l. 392/78. In proposito, l'uso del protocollo dell'ente e dell'intestazione dell'ufficio contratti, nonché la circostanza che l'avviso di ricevimento della raccomandata fosse indirizzato al Sindaco, non sembrano lasciare margini di dubbio sulla provenienza dall'ente comunale della dichiara ione di recesso".
All'esposta motivazione, incensurabile in quanto fa buon governo dei principi affermati in materia da questa Corte Suprema, il Tribunale ha aggiunto l'ulteriore rilievo che l'iniziativa dell'assessore era stata, comunque, successivamente convalidata dalla Giunta Municipale con la delibera n. 1608 del 26/7/89 (di pochi giorni successiva alla nota contestata).
Infine, in relazione all'assunto secondo cui, in virtù del generale principio della conservazione degli atti giuridici ex art. 1367 c.c., la volontà di recesso dal rapporto ex art. 27, ult. co.
l. 392/78 (inidonea al fine perché i motivi addotti non integravano il requisito di sopravvenienza, imprevedibilità ed involontarietà voluti dalla legge) era comunque valida ed efficace quale volontà di disdetta per la scadenza contrattuale del 31/7/93, si rimanda a quanto motivato esaminando il primo motivo.
Anche il quarto mezzo viene, pertanto, rigettato.
Parimenti infondato è il quinto motivo con cui i NE, denunciando la violazione dell'art. 112 in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., lamentano che sia stata limitata la condanna del Comune al pagamento dei canoni ed oneri accessori maturati fino al 31/7/93, escludendo le fatture per oneri accessori per gli anni 1993/1994/1995 "non essendo provata l'esecuzione delle relative opere prima del 31/7/93".
La censura è inammissibile in quanto generica e, comunque, perché contrasta con accertamento di fatto, incensurabile in questa sede.
È invece fondato il sesto motivo con cui i ricorrenti, denunciando la violazione degli artt. 112, 345, 1^ co. e 346 c.p.c., 1282 cpv. c.c. nonché l'omessa motivazione sul punto decisivo della controversia relativo alla decorrenza degli interessi legali sulle somme ingiunte per canoni ed oneri accessori (art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.), lamentano che tale decorrenza sia stata fissata a partire dal 17/6/96 (data dell'intimazione di sfratto).
La censura, come d etto, merita accoglimento. Il giudice di primo grado aveva infatti riconosciuto gli interessi legali "a decorrere dalla maturazione di ciascuna competenza" ed il punto non era stato appellato, cosicché il Tribunale, mutando la data della decorrenza delle singole scadenze alla notificazione della domanda, ha pronunciato ultra petita.
Il sesto motivo va, pertanto, accolto.
Resta da esaminare l'ultimo mezzo con cui i NE, denunciando la violazione e la falsa applicazione dell'art. 345, 1^ co. in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., lamentano che il giudice del gravame abbia dichiarato inammissibile l'appello incidentale condizionato con il quale, in caso di accoglimento di quello principale, era stata chiesta la "condanna del Comune al pagamento della stessa somma di cui alla sentenza pretorile, ma a titolo di indennità di occupazione e risarcimento del danno, anziché di canoni e oneri accessori: trattasi evidentemente di causa petendi del tutto opposta a quella indicata nella citazione di primo grado, alla quale si applica il divieto di mutatio libelli". Rilevano i ricorrenti che tale domanda era stata già introdotta nel giudizio pretorile, non in sede di comparsa conclusionale (come sostenuto dal Comune) ma con la memoria integrativa autorizzata dallo stesso Pretore, che non aveva pronunciato al riguardo, ritenendola assorbita dall'accoglimento della domanda principale.
L'esposta censura non è fondata. Se è vero che la domanda subordinata era stata prospettata con la memoria integrativa (e non con la comparsa conclusionale), deve tenersi presente il suo esatto tenore, che era quello di "condannare il Comune al risarcimento dei danni da ritardata consegna e/o dalla mancata disponibilità dell'immobile in conseguenza della non riduzione in pristino, da commisurarsi come sub a", e, cioè, in misura pari ai canoni ed oneri accessori richiesti con la domanda principale. Ora è di tutta evidenza che l'avere parametrato la domanda risarcitoria subordinata al quantum richiesto con la domanda principale, non importa che la prima sia mera emendatio della seconda, atteso che presuppone accertamenti di fatto ed apprezzamenti di diritto del tutto diversi. A fronte dell'ammontare dei normali canoni ed oneri accessori per tutta la restante durata del contratto e/o fino alla data di effettivo rilascio, si doveva accertare il risarcimento del danno da ritardato rilascio e le spese necessarie per la riduzione in pristino;
si trattava cioè di una nuova domanda, con presupposti di fatto e di diritto diversi ed autonomi, tali da integrare non una mera emendatio ma una vera e propria mutatio, evidentemente inammissibile per mancata accettazione del contraddittorio, come correttamente ritenuto dal giudice di appello.
Anche ultimo motivo deve essere quindi rigettato.
Concludendo, vanno rigettati i motivi da uno a cinque nonché il settimo;
va accolto il sesto ma non essendo al riguardo necessari ulteriori accertamenti di fatto, può questa Corte decidere nel merito, condannando il Comune a corrispondere gli interessi legali sulle somme delle quali è stato condannato al pagamento dalle singole scadenze periodiche (come statuito nella sentenza pretorile). Stante la conclusione dell'iter processuale, deve pronunciarsi sulle spese del giudizio di cassazione, che giusti motivi inducono a compensare in toto.

P.Q.M.

la Corte rigetta il primo, secondo, terzo, quarto, quinto e settimo motivo;
accoglie il sesto e, pronunciando nel merito, condanna il Comune al pagamento degli interessi legali dalle singole scadenze periodiche;
compensa le spese del giudizio di cassazione. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 1 marzo 2002. Depositato in Cancelleria il 23 luglio 2002