Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. DUVA Vittorio - Presidente -
Dott. LUPO Ernesto - Consigliere -
Dott. SABATINI Francesco - Consigliere -
Dott. PERCONTE LICATESE Renato - rel. Consigliere -
Dott. PURCARO Italo - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
OR RI, in proprio e quale procuratore di OR IC elettivamente domiciliato in ROMA VIA F CONFALONIERI 5, presso lo studio dell'avvocato LUIGI MANZI, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato GIOVANNI SALA, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
FA EV, elettivamente domiciliato in ROMA VIALE MAZZINI 114/A, presso lo studio dell'avvocato FRANCO PASCUCCI, che lo difende anche disgiuntamente agli avvocati CLAUDIO CONSOLO, SERGIO MANCINI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché

contro

PROVINCIA VENETA DEI FRATI MINORI CAPPUCCINI, OR IU;

- intimati -

avverso la sentenza n. 173/99 della Corte d'Appello di VENEZIA, emessa il 19/01/99 e depositata il 19/02/99 (R.G. 1974/95);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 03/04/02 dal Consigliere Dott. Renato PERCONTE LICATESE;

udito l'Avvocato Luigi MANZI;

udito l'Avvocato Franco PASCUCCI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Domenico IANNELLI che ha concluso per l'inammissibilità ed in subordine il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
RD OV e IU, dopo aver acquistato, il 23 settembre 1978, dalla Provincia Veneta dei Frati Cappuccini un fondo condotto in affitto da FA IN, in relazione al quale quest'ultimo aveva esercitato la prelazione con riserva, adivano, a mezzo del loro procuratore generale RD IO, il giudice specializzato agrario, chiedendo che il FA fosse dichiarato decaduto dalla proroga legale e condannato al rilascio.
Resisteva il FA, sostenendo di aver esercitato validamente la prelazione e agendo per il riscatto del fondo, previo accertamento della nullità delle condizioni e dei patti particolari da lui rifiutati.
La Sezione specializzata agraria del Tribunale di Verona, in accoglimento dell'eccezione di pregiudizialità della domanda riconvenzionale di riscatto, sospendeva il giudizio e rimetteva la causa al Tribunale ordinario, innanzi al quale pertanto il FA conveniva i due acquirenti nonché RD IO, quale loro procuratore generale, chiedendo che fossero dichiarate nulle, illecite o simulate e, in ogni caso, inopponibili ad esso concludente le clausole in questione, già contenute nel preliminare notificatogli (con le quali i RD si erano obbligati a costruire sul fondo un'abitazione per due loro nipoti miodistrofici e a cedere al Comune di Villafranca, a richiesta, un'altra porzione del fondo, a un prezzo corrispondente a quello di acquisto). Costituitisi in giudizio, i convenuti si opponevano all'accoglimento della domanda, di cui eccepivano l'infondatezza.
Dopo la chiamata in causa della Provincia Veneta, il Tribunale, con sentenza del 20 dicembre 1982, rigettava la domanda, atteso che una delle clausole della compravendita (relativa all'obbligo degli acquirenti di cedere, se richiesti, al Comune di Villafranca un appezzamento di terreno di 10.000 mq.) doveva ritenersi essenziale e non era stata accettata dal FA al momento dell'esercizio della prelazione.
Gravata tale pronuncia dal FA, RD IO chiedeva, in via principale, di essere dichiarato estraneo al giudizio (domanda sulla quale il Tribunale non si era pronunciato), in via subordinata il rigetto dell'avversa impugnazione.
RD OV e IU, nonché la Provincia Veneta, per loro conto, da un lato chiedevano il rigetto del gravame, dall'altro, in via incidentale, insistevano per l'accoglimento dell'eccezione, già formulata in primo grado, di decadenza dell'appellante dall'azione proposta e perché fossero dichiarate essenziali anche le altre clausole della compravendita non accettate dall'affittuario. Con sentenza del 9 marzo 1992 la Corte d'Appello di EZ (che con una precedente sentenza non definitiva aveva confermato il rigetto dell'eccezione di decadenza) rigettava il gravame principale del FA e accoglieva, nei limiti e per le ragioni di cui in motivazione, i gravami incidentali, estromettendo RD IO dal processo.
La Corte di Cassazione, con sentenza n. 10586 del 10 dicembre 1994, accoglieva il terzo motivo del ricorso del FA. In sede di rinvio la Corte veneziana, con la sentenza oggi impugnata, emessa il 19 febbraio 1999, in contumacia di RD OV e IU e della Provincia Veneta dei Cappuccini, ha dichiarato la nullità, per frode alla legge, ai sensi dell'art. 1419 C.c., delle clausole in contestazione, e ha dichiarato altresì
che, a seguito del legittimo esercizio della prelazione e del conseguente riscatto, il FA è sostituito, nella proprietà del fondo, agli acquirenti RD, sotto condizione del pagamento del prezzo nel termine all'uopo fissato.
Per la cassazione di detta sentenza ricorre RD IO, in proprio e quale procuratore di RD OV, articolando tre mezzi di annullamento, illustrati da una memoria.
Resiste con controricorso il FA.
RD IU e la Provincia Veneta dei Frati Minori non hanno svolto difese.
MOTIVI DELLA DECISIONE
È preliminare il rilievo dell'inammissibilità del ricorso proposto da RD IO quale procuratore speciale di RD OV, in forza della procura "alle liti" rilasciatagli con atto ricevuto dal notaio Tuccillo il 10 giugno 1998 (rep. 89676).
Come rilevasi dal testo del documento, al procuratore sono stati attribuiti unicamente poteri di natura processuale ("conferire procura alle liti ad avvocati o procuratori (...), affinché rappresentino, assistano e difendano il mandante in tutte le cause (...)

contro

FA IN (...) in tutti i gradi di giurisdizione (...) nonché in Corte di Cassazione...); conferire agli eletti legali tutte le necessarie facoltà (...)"). È noto che, ai sensi dell'art. 77 C.p.c., il potere rappresentativo processuale, con la correlativa facoltà di nomina di difensori, può essere conferito soltanto nei confronti di colui che sia già investito di un potere rappresentativo di natura sostanziale in ordine al rapporto dedotto in giudizio. La rappresentanza che, in violazione di tale principio, sia stata attribuita con riferimento alla sola sfera processuale, è invalida e rende invalida la procura alle liti conferita sulla sua base.
Di qui la nullità, rilevabile anche d'ufficio, della procura speciale rilasciata dal RD, nella ricordata qualità, a margine del ricorso, ai difensori avvocati Sala e Manzi, con la conseguente inammissibilità del medesimo.
Per quanto riguarda invece RD IO in proprio, la legittimazione a ricorrere dev'essergli riconosciuta, per avere partecipato in detta veste al precedente giudizio di Cassazione, come soggetto (costituito con controricorso) distinto dagli altri due RD, OV e IU, intimati a loro volta non costituiti, e per essersi difeso, in coerenza, anche nel successivo giudizio di rinvio, sempre quale soggetto distinto dai predetti, rimasti in quella sede contumaci.
Le questioni pregiudiziali (tra cui la qualità di parte processuale di un determinato soggetto non in senso formale ma sostanziale) non possono essere dedotte o rilevate d'ufficio nel prosieguo del giudizio qualora non lo siano state in sede di legittimità, dovendosi considerare implicitamente decise in via definitiva dalla Corte di Cassazione, all'esito della doverosa verifica, in quella sede, delle medesime, e in primo luogo della legittimazione processuale delle parti.
Se dunque RD IO, in proprio, fu riconosciuto, per implicito, parte del giudizio, come tale legittimato a resistere al ricorso del FA, non solo questa sua qualità non poteva essere più contestata in sede di rinvio, ma, in presenza dell'attuale soccombenza, lo abilita ancor oggi ad impugnare.
Ciò premesso, si può passare all'esame del merito del solo ricorso di RD IO in proprio.
Col primo motivo il ricorrente denuncia falsa interpretazione e applicazione di norme di legge in punto di principio di diritto e contestuale "error in procedendo" (artt. 360 n. 4 e 5, 384 e 394 C.p.c.; 1418 e 1419 C.c., 8 della l. 26 maggio 1965 n. 590).
Sostiene che il giudice di rinvio, erroneamente interpretando il "dictum" della sentenza di annullamento, ha ritenuto che il "thema decidendum" consistesse nel vagliare la nullità di singole clausole, mentre, correttamente, la Cassazione gli aveva devoluto il compito di valutare se l'intera combinazione negoziale, avente come momento iniziale il contratto preliminare, fosse elusiva degli scopi perseguiti dal legislatore con l'istituto della prelazione agraria. Non poteva perciò il giudice di rinvio limitarsi a rilevare la nullità parziale di singole clausole e, così facendo, ha ristretto il "thema decidendum", falsamente ritenendo che tale restrizione fosse alla base del "dictum" della Suprema Corte.
Lo stesso attore appellante aveva concluso, in via subordinata di merito, per la declaratoria di nullità del contratto preliminare e solo nel giudizio di rinvio, alterando la prospettiva unitaria della combinazione negoziale, ha poi chiesto dichiararsi la nullità per frode alle legge, ai sensi dell'art. 1419 C.c., delle sole clausole contenute nelle "condizioni particolari".
Una volta perciò acclarato che il "dictum" del Supremo Collegio si riferiva non tanto alle singole pattuizioni quanto alla complessiva combinazione negoziale, la Corte veneziana doveva preliminarmente accogliere l'eccezione di inammissibilità della domanda di nullità parziale avanzata dal FA. Essa invece, inopinatamente, ha dato ingresso a una domanda nuova e, nel contempo, decidendo solo su una parte della combinazione negoziale, piuttosto che sull'interezza della medesima, ha esorbitato dai compiti che le erano stati assegnati.
Col secondo motivo denuncia omessa ovvero insufficiente motivazione (artt. 1418, 1419 e 1344 C.c. e 360 n. 5 C.p.c.), deducendo che l'alterazione del "thema decidendum", con la contestuale disapplicazione del principio di diritto fissato dalla Cassazione, emerge dall'omessa motivazione sulle ragioni per le quali la Corte lagunare ha preferito dichiarare la nullità di singole clausole piuttosto che dell'intera combinazione negoziale. Del tutto inconsistente appare altresì la valutazione del presunto carattere fraudolento della combinazione negoziale, o anche dei soli patti, che non può essere ritenuto "in re ipsa" presente nella fattispecie negoziale intervenuta tra i DR CA e gli odierni ricorrenti. Il riscontro di quel carattere fraudolento avrebbe dovuto essere viceversa particolarmente approfondito, dato che la salvezza della combinazione negoziale, con esclusione dei patti dichiarati nulli, comporta l'intestazione del fondo all'appellante in virtù del riscatto a suo tempo da questo esercitato, in deroga al principio generale della libertà dei contraenti anche in ordine alla scelta dei soggetti beneficiari delle reciproche promesse. Il compito assegnato dalla Suprema Corte al giudice del rinvio imponeva di motivare il carattere fraudolento della fattispecie negoziale, giacché l'eventuale frode avrebbe potuto pure comportare l'accertamento della nullità dell'intera fattispecie medesima. Questi primi due motivi, da trattare congiuntamente, sono destituiti di fondamento.
Se i limiti del giudizio di rinvio sono, come è noto quelli tracciati dalla sentenza di Cassazione, va rilevato che la Corte Suprema, accogliendo per quanto di ragione il terzo motivo del ricorso del FA, col quale questi aveva denunciato "la sentenza gravata per aver ritenuto la validità dei patti particolari inseriti nel contratto per cui è controversia, 'idest' per aver rigettato la domanda diretta alla declaratoria di nullità dei patti in questione", si è dapprima soffermata sulle finalità perseguite dalla prelazione agraria prevista dall'art. 8 della legge 26 maggio 1965 n. 590 a favore dell'affittuario coltivatore diretto del fondo posto in vendita (l'unificazione nello stesso soggetto della titolarità dell'impresa agraria con la proprietà del terreno nel quale l'impresa viene esercitata) e sul carattere di norme di ordine pubblico delle disposizioni che la prevedono, per ricordare, subito dopo, che il diritto di prelazione e di riscatto, per la sua portata generalissima, non trova applicazione solo ove esplicitamente derogato dalla norma positiva.
E pertanto, ha proseguito, il proprietario di un fondo rustico, ove su questo sia insediato un affittuario coltivatore diretto, se è arbitro di decidere se cedere o meno a terzi il fondo e di pattuire col promissario acquirente le condizioni che ritiene più convenienti ai suoi interessi, incontra tuttavia un limite invalicabile, ovvero non può escludere, ne' in linea di fatto, ne' in linea di diritto, il diritto di prelazione spettante all'affittuario coltivatore diretto. Ebbene, è questa la conclusione, "tale diritto di prelazione è escluso (...) qualora le parti convengano delle condizioni (in frode alla legge e, pertanto, nulle ai sensi dell'art. 1419 C.c.), che una volta accettate (ed osservate) dall'affittuario (che abbia esercitato il diritto di prelazione) impediscano in linea di fatto il raggiungimento dello scopo della legge (...), come nell'ipotesi che si imponga una utilizzazione non agricola del fondo o si preveda la trasmissione di parte del fondo stesso a terzi".
È stata conseguentemente cassata la sentenza impugnata, per non essersi "attenuta al principio di diritto di cui sopra". Non v'è chi non veda come, alla luce del principio di diritto enunciato dalla Corte di Cassazione, il compito del giudice di rinvio fosse di estrema semplicità, senza spazio per valutazioni discrezionali, dovendo esso prendere atto che le clausole controverse (la destinazione a casa di abitazione di una porzione di 4.000 mq. e la vendita al Comune di un'altra porzione di 10.000 mq.) rientravano "de plano" nel novero di quelle, nulle per frode alla legge, che vanificano il diritto di prelazione, contrastando con l'uso agricolo del fondo, e, come tali, erano state legittimamente rifiutate dal FA.
Dal canto suo il FA, in sede di rinvio, altro non poteva fare che chiedere, conformemente al "dictum" della Corte Suprema, proprio una conseguente pronuncia di nullità, per frode alla legge, delle sole "condizioni e patti particolari" di cui si è sempre discusso. Tanto quindi la Corte d'appello col suo "decisum" quanto il FA col suo "petitum" si sono mossi perfettamente nel solco dell'unico "thema decidendum" fissato nella sentenza di annullamento, nella quale non è traccia di una più ampia "combinazione negoziale", di cui dovrebbe andarsi a ricercare l'eventuale nullità (menzionata nella sentenza di annullamento solo per designare, a titolo esemplificativo, come caso scolastico di frode alla legge, l'insieme dell'acquisto del fondo da parte dell'affittuario che abbia esercitato la prelazione e della successiva rivendita del bene al terzo, preordinato allo scopo pratico di far acquistare a quest'ultimo la proprietà del fondo).
Discende da quanto detto che la Corte d'appello non aveva nessun obbligo di motivare le ragioni di una scelta che non le era consentita, dovendo essa occuparsi, alla stregua dell'enunciato principio di diritto, della nullità delle sole clausole di cui alle "condizioni e patti particolari" e non già di un'imprecisata ed equivoca "combinazione negoziale".
Quanto poi al concreto carattere fraudolento delle condizioni in esame, che, ad avviso del ricorrente, la Corte non avrebbe sufficientemente motivato, è il caso di sottolineare come la Cassazione abbia categoricamente affermato, in punto di diritto, la natura fraudolenta di tutte le condizioni che si pongano, per il loro Contenuto, in radicale contrasto con gli scopi della prelazione agraria, menzionando tra queste, "in primis", quelle che prevedono l'uso non agricolo del fondo o la sua alienazione a terzi, che poi coincidono, per l'appunto, con quelle oggetto di causa;
cosicché era sufficiente, in punto di fatto, il semplice riscontro del tenore letterale delle clausole per dedurne la natura fraudolentemente elusiva del diritto di prelazione.
Stante questa sorta di automatismo, si potrebbe addirittura, in definitiva, concordare con la Corte, quando, nel dichiarare di attenersi, in ottemperanza all'art. 384 C.p.c., al principio di diritto, rileva, seppure con una certa approssimazione, che la nullità delle clausole rifiutate "è stata dichiarata dalla Corte di Cassazione".
Il Collegio vuole considerare tuttavia anche l'ipotesi che, col ripetuto richiamo ad un'eventuale nullità dell'intera "combinazione negoziale", il ricorrente abbia inteso dolersi che la Corte di rinvio, una volta appurata la nullità delle clausole rifiutate dal FA, abbia omesso di valutare se detta nullita dovesse o meno estendersi all'intero contratto di compravendita, ai sensi dell'art. 1419 1^ comma C.c. ("la nullità (...)di singole clausole importa la nullità dell'intero contratto, se risulta che i contraenti non lo avrebbero concluso senza quella parte del suo contenuto che è colpita dalla nullità").
Una censura siffatta, formulata in termini espliciti solo nella memoria, se dovesse reputarsi già dedotta o comunque implicita nei motivi in esame, sarebbe tuttavia inaccoglibile.
È giurisprudenza costante di legittimità che l'estensione all'intero contratto della nullità delle singole clausole o del singolo patto, secondo la previsione dell'art. 1419 C.c., ha carattere eccezionale perché deroga al principio della conservazione del contratto e può essere dichiarata dal giudice solo in presenza di un'eccezione della parte che vi abbia interesse, perché senza quella clausola non avrebbe stipulato il contratto (Cass. 3 febbraio 1995 n. 1306); onde la questione dell'estensione o meno a tutto il contratto, a norma del 1^ comma dell'art. 1419 C.c., della nullità di una singola clausola non è esaminabile d'ufficio, e pertanto, se non dedotta in sede di appello, non è proponibile per la prima volta in sede di legittimità (Cass. 22 gennaio 1980 n. 500). Il ricorrente avrebbe dovuto perciò non limitarsi a lamentare, "sic et simpliciter", la mancata indagine sulla estensibilità della nullità all'intero contratto, ma espressamente dedurre di aver sollevato la relativa eccezione (anche per la prima volta davanti al giudice di rinvio, in quanto difesa resa necessaria dall'indirizzo dato alla causa dalla sentenza di cassazione, ai sensi dell'art. 394 3^ comma C.p.c.) e di non aver ottenuto risposta, in violazione dell'art. 112 C.P.C. Dovendo perciò presumersi che quell'eccezione non sia stata mai formulata, l'omissione della Corte appare pienamente legittima.
Col terzo mezzo, denunciando omessa o insufficiente motivazione in punto di spese (artt. 360 n. 5 e 92 C.p.c.), il ricorrente si duole della immotivata condanna alle spese di tutti i gradi del giudizio, nonostante "la straordinaria peculiarità giuridica" del caso, sottolineata dallo stesso FA.
Anche questa censura è infondata.
La Corte ha condannato le parti convenute alle spese dei vari gradi del giudizio "valutato l'esito complessivo della lite", gravando perciò del relativo onere i soccombenti, in applicazione della regola generale sancita dall'art. 91 C.p.c. Il mancato esercizio del potere discrezionale di compensare, in tutto o in parte, le spese non può essere dedotto come motivo di annullamento della decisione, ancorché non sorretto da alcuna motivazione.
Soccorrono giusti motivi di compensazione delle spese del presente giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso di RD IO quale procuratore di RD OV e rigetta il ricorso di RD IO in proprio;
compensa le spese del giudizio di Cassazione tra le parti costituite.
Così deciso in Roma, il 3 aprile 2002.
Depositato in Cancelleria il 27 gennaio 2003