Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VINCENZO CALFAPIETRA - Presidente -
Dott. FRANCESCO CRISTARELLA ORESTANO - Consigliere -
Dott. ALFREDO MENSITIERI - Consigliere -
Dott. GIANDONATO NAPOLETANO - rel. Consigliere -
Dott. MATTEO IACUBINO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
NC AN, PI TA, elettivamente domiciliate in ROMA VIA DI VILLA PEPOLI 16, presso lo studio dell'avvocato LINGUITI A, difese dall'avvocato CORRADO MARINO, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
RE RI, RE IE;

- intimati -

e sul 2^ ricorso n^. 03206/99 proposto da:
RE RI, RE IE, elettivamente domiciliati in ROMA VIA G.AVEZZANO 51, presso lo studio dell'avvocato AVITABILE T., difesi dall'avvocato DE SARNO GIORGIO, giusta delega in atti;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -
nonché contro
NC AN, PI TA;

- intimati -

avverso la sentenza n. 1681/98 della Corte d'Appello di NAPOLI, depositata il 15/07/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/12/00 dal Consigliere Dott. Giandonato NAPOLETANO;

udito l'Avvocato CORRADO Marino, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Libertino Alberto RUSSO che ha concluso per accoglimento ricorso principale, assorbito ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
EL CO e AE PP, con atto di citazione notificato il 17 maggio 1993, premesso che, con scrittura privata del 28 settembre 1992, la CO aveva venduto a RI e PI EL un terreno di mq. 4.000, di cui aveva la nuda proprietà, essendo lo stesso gravato da usufrutto uxorio a favore della madre PP, per il prezzo di L. 75.000 al mq. ovvero per il prezzo di L. 85.000 al mq., per l'ipotesi che il terreno fosse risultato edificabile, che il terreno era stato dichiarato edificabile, che gli acquirenti, benché invitati alla stipula del rogito notarile, per la quale era stato fissato il termine del 28 marzo 1993, non avevano inteso aderire all'invito, convennero i EL innanzi al Tribunale di Napoli, perché, datosi atto che la superficie effettiva del terreno venduto era di mq.

4.037 e previa declaratoria di autenticità della scrittura privata del 28 settembre 1992 e della rinuncia all'usufrutto da parte dell'attrice PP o, comunque, del suo assenso al trasferimento, fossero condannati al pagamento del residuo prezzo dovuto, nella misura di L. 72.775.000 od in quella di L. 113.145.000, ove il terreno fosse stato ritenuto edificabile, oltre agli accessori.
I convenuti si costituirono in giudizio per resistere alla domanda, dichiarando di essere disponibili alla stipula del rogito per il prezzo di L. 75.000 al mq., poiché il terreno non aveva natura edificabile, ed, in via riconvenzionale, instarono per la condanna delle attrici al risarcimento del danno per il mancato adempimento del contratto di vendita.
Il Tribunale di Nola, cui frattanto era stata attribuita la cognizione della causa, in accoglimento della domanda principale ed in rigetto di quella riconvenzionale, dichiarò autentiche le sottoscrizioni apposte in calce alla scrittura privata del 28 settembre 1992 e condannò i convenuti a corrispondere alle attrici la residua somma di L. 72.775.000, oltre agli interessi legali. Proposero appello principale la CO e la PP ed appello incidentale i EL, i quali, preliminarmente, addussero che, non essendo stato allegato alla scrittura privata di vendita il certificato di destinazione urbanistica prescritto dall'art. 18, co. 2^, L. 28 febbraio 1985, n. 47, il contratto doveva essere dichiarato nullo o, quanto meno, annullabile e la CO e la PP dovevano essere condannate a restituire le somme riscosse a titolo di prezzo. La Corte d'Appello di Napoli, con sentenza resa in data 15 luglio 1998, accogliendo per quanto di ragione l'appello incidentale, ha dichiarato nullo, ai sensi dell'art. 18, co. 2^, L. n. 47 del 1985, il contratto concluso tra le parti.
Il giudice d'appello, rilevato che il primo giudice aveva accertato che "l'atto del 28.9.1992 deve considerarsi un preliminare improprio, avendo le parti manifestato una compiuta volontà traslativa ed essendosi le stesse impegnate alla mera riproduzione del consenso già manifestato in forma pubblica" e ritenuto che sul punto si fosse costituito il giudicato interno in considerazione dell'omessa impugnazione della relativa statuizione, ha osservato che, pertanto, risultavano accertati in giudizio la natura traslativa e l'effetto reale del contratto concluso dalle parti, con la conseguenza che doveva essere allegato ad esso il certificato di destinazione urbanistica e, poiché tale onere non era stato adempiuto, il contratto era viziato da nullità.
Ha precisato la corte di merito che detta nullità andava, comunque, rilevata d'ufficio.
Per la cassazione di tale sentenza hanno proposto ricorso EL CO e AE PP, affidandosi a due motivi. Resistono con controricorso RI e PI EL, proponendo, a loro volta, ricorso incidentale fondato su di un unico motivo.
Le ricorrenti hanno depositato memoria illustrativa. All'odierna udienza i ricorsi sono stati preliminarmente riuniti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Col primo motivo le ricorrenti principali censurano l'impugnata sentenza per violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 324 e 345 cod. proc. civ., 2909 cod. civ. "e di ogni altro applicabile alla fattispecie in esame", adducendo che la Corte d'Appello, nell'esaminare l'eccezione di nullità del contratto sollevata in secondo grado dai EL, ha omesso di esaminare l'eccezione d'inammissibilità opposta, al riguardo, da esse ricorrenti, le quali avevano rilevato che nella specie non si trattava di eccezione, bensì di domanda nuova, in quanto volta a conseguire, con la pronuncia di nullità del contratto, la restituzione alle venditrici del bene ed ai compratori del prezzo pagato.
Le ricorrenti, pur ipotizzando che l'omesso esame della loro eccezione sia dipeso dall'avere, il giudice d'appello, ritenuto che, comunque, l'eccezione di nullità era rilevabile d'ufficio, osservano che l'inammissibilità dell'eccezione di nullità avrebbe determinato il passaggio in giudicato della sentenza di primo grado sul punto della validità ed efficacia del contratto, che costituiva presupposto della stessa domanda riconvenzionale proposta in primo grado dai EL e della richiesta di rigetto della domanda principale.
Viceversa, aggiungono le ricorrenti, in caso di ritenuta ammissibilità dell'eccezione di nullità, il giudicato sull'efficacia e validità del negozio andava escluso, ma doveva essere altresì escluso il giudicato sulla qualificazione giuridica del negozio stesso, poiché la questione non aveva formato oggetto di contestazione tra le parti. Sicché, per decidere sull'eccepita nullità del contratto, la corte di merito avrebbe dovuto previamente porsi il problema dell'efficacia, reale od obbligatoria, del negozio così come concluso dalle parti ed, a conclusione di tale indagine, avrebbe dovuto ritenere che trattavasi di contratto ad effetti obbligatori, per cui non era necessaria l'allegazione del certificato di destinazione urbanistica.
Invero, chiariscono le ricorrenti, poiché la PP, titolare del diritto di usufrutto uxorio, non aveva preso parte al contratto, la scrittura conteneva, al più, un contratto di compravendita della nuda proprietà, con promessa, quanto all'uti frui, del fatto del terzo;
peraltro, l'oggetto del contratto ed il prezzo non erano determinati, ma determinabili solo in sede di stipula del rogito notarile, sicché l'effetto reale del contratto si sarebbe verificato solo a seguito della stipula.
La complessa censura è priva di fondamento, poiché la corte territoriale correttamente ha, in primo luogo, ritenuto che sul punto della qualificazione giuridica come contratto definitivo di compravendita del negozio concluso dalle parti e dalla natura reale dei suoi effetti si fosse formato il giudicato interno ed, in secondo luogo, ha implicitamente superata l'eccezione di inammissibilità, ai sensi dell'art. 345, co. 2^, cod. proc. civ., dell'eccezione di nullità del contratto sollevata in secondo grado dai convenuti. In ordine al rilevato giudicato interno, si osserva che la domanda tendeva espressamente, in primo luogo, all'accertamento, ai fini della trascrizione, dell'autenticità delle sottoscrizioni apposte dalle parti in calce alla scrittura privata del 28 settembre 1992 e che tale domanda era stata accolta dal Tribunale, sicché la qualificazione di contratto traslativo ad immediati effetti reali esplicitamente attribuita in motivazione al negozio concluso dalle parti si poneva, non già come abiter dictum, come sembrano sostenere le ricorrenti, bensì come ineludibile premessa logica per pervenire all'accoglimento della domanda di accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni, con la conseguenza che la parte della sentenza attributiva di detta qualificazione al negozio, non essendo stata dalle parti impugnata in sede di appello, deve ritenersi passata in giudicato e non è suscettibile, quindi, di essere rimessa in discussione in questa sede.
In tal senso, del resto, ha già avuto modo di pronunciarsi questa Suprema Corte con sentenza n. 3506 del 13 aprile 1996. Giova precisare, con riferimento alla mancata impugnazione di detta statuizione, che, col secondo motivo dell'appello principale, le attuali ricorrenti si limitarono a denunciare che non era stato dato atto del consenso dell'usufruttuaria, senza svolgere alcuna specifica censura in ordine all'effetto immediatamente traslativo attribuito dal primo giudice al ritenuto contratto definitivo di compravendita e che, a loro volta, col secondo motivo dell'appello incidentale, gli attuali controricorrenti avevano solo eccepita la nullità di detto contratto sul rilievo della conclusione di esso da parte della sola CO, priva di potere di rappresentanza della madre PP, titolare del diritto di usufrutto, senza censurare, neppure essi, la parte della sentenza attributiva degli effetti reali al negozio.
Comunque, ove anche, in ipotesi, detta censura si ritenesse implicitamente proposta, sarebbe agevole replicare che, come, del resto, le stesse ricorrenti riconoscono, al più, il contratto non avrebbe avuto effetto traslativo in ordine all'uti frui, non potendosi negargli tale effetto quanto alla nuda proprietà, con la conseguenza che almeno per tale parte l'onere dell'allegazione del certificato di destinazione urbanistica, imposto dall'art. 18, co. 2^, L. n. 47/1985, gravava sulle parti. Con riferimento a specifico rilievo svolto dalle ricorrenti, va, altresì, osservato che correttamente, in rito, il giudice d'appello ha rilevata la formazione, sul punto, del giudicato interno, trattandosi di questione rilevabile d'ufficio e non comprendendosi la ragione per cui, nell'ipotesi, verificatasi, di ritenuta ammissibilità dell'appello incidentale in ordine alla nullità del contratto, dovesse ritenersi escluso il giudicato sulla qualificazione giuridica del contratto, al pari di quello sull'efficacia e validità di esso.
Trattasi, invero, di due questioni del tutto distinte ed autonome, poiché la soluzione dell'una non condiziona la soluzione dell'altra, per cui il passaggio in giudicato della sentenza su di una di esse non comporta altresì la formazione del giudicato sull'altra questione.
Quanto, poi, all'eccezione di nullità del contratto qualificato come compravendita ad effetti reali in forza di detto giudicato, ai sensi dell'art. 18, co. 2^, L. n. 47/1985, è evidente che la Corte d'Appello, sottolineandone correttamente la rilevabilità d'ufficio e, quindi, l'ammissibilità ai sensi dell'art. 345, co. 2^, cod. proc. civ., ha implicitamente superata la controeccezione di inammissibilità che, ai sensi del lo comma dello stesso articolo e sul rilievo che si trattasse, non già di eccezione, bensì di domanda nuova, le appellanti principali avevano opposto. Per contro, tale eccezione non poteva non essere accolta con riferimento alle domande di risoluzione del contratto e di restituzione delle somme versate, avanzate per la prima volta in appello dai EL, ed in tal senso ha esattamente statuito la Corte d'Appello.
Col secondo motivo le ricorrenti principali denunciano violazione e falsa applicazione dell'art. 18, co. 2^, L. n. 47/1985, sostenendo che erroneamente la corte di merito ha ritenuto applicabile detta norma al caso in esame, avendo trascurato di considerare che essa, prescrivendo l'allegazione al contratto del certificato di destinazione urbanistica, presuppone la vigenza di un piano regolatore generale, mentre nel Comune di Comiziano, nel quale è ubicato il fondo de quo, è stato adottato solo un piano di fabbricazione.
Anche questa censura va disattesa, poiché l'art. 18, co. 2^, L. n. 47/1985, che prescrive, a pena di nullità, l'allegazione a tutti gli atti aventi ad oggetto il trasferimento o la costituzione di diritti reali o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni del certificato di destinazione urbanistica non condiziona l'operatività del precetto alla natura dello strumento urbanistico vigente nel comune ove è ubicato il fondo. Sicché, considerato che, ai sensi dell'art. 34 L. 17 agosto 1942, n. 1150, il programma di fabbricazione mira, anch'esso, a disciplinare lo sviluppo urbanistico del territorio comunale mediante regolamento dell'espansione edilizia, indicazione dei limiti delle zone destinate all'edificazione dei tipi edilizi di ciascuna zona e delle eventuali direttive di espansione, non v'è ragione per escludere l'operatività della norma in esame in caso di assenza di P.R.G. e di vigenza di Regolamento Edilizio, obbligatoriamente inclusivo del Programma di Fabbricazione, essendo evidente che anche in tal caso l'acquirente dev'essere reso edotto della possibilità e dei limiti dell'attività edilizia nella zona in cui il fondo è ubicato. Conclusivamente, il ricorso principale va rigettato. Va, ora, esaminato il ricorso incidentale, col quale i ricorrenti denunciano la contraddittorietà della decisione impugnata in tema di regolamento dell'onere delle spese processuali, rilevando che, nella parte motiva della sentenza viene affermato che sono compensate le spese di entrambi i gradi del giudizio, nel dispositivo si statuisce la compensazione delle sole spese di secondo grado, per cui la decisione dev'essere modificata nel senso della compensazione anche delle spese di primo grado.
Il ricorso è inammissibile, perché in sostanza volto a chiedere la correzione di un errore materiale, presente nel dispositivo della sentenza impugnata, che è di esclusiva competenza del giudice che ha pronunciata la sentenza impugnata. Che si tratti di errore materiale riscontrabile nel dispositivo è dimostrato, oltre che dal contrasto evidenziato dai ricorrenti, anche dal fatto che, pur avendo riformata la sentenza di primo grado, il giudice d'appello ha omesso, in dispositivo, ogni conseguenziale pronuncia sulle spese del primo grado.
Ricorrono, infine, giusti motivi per compensare integralmente anche le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale e dichiara inammissibile il ricorso incidentale;
dichiara integralmente compensate tra le parti le spese del presente giudizio.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile, il 6 dicembre 2000. Depositato in Cancelleria il 2 aprile 2001