Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO FIDUCCIA - Presidente -
Dott. GIOVANNI SILVIO COCO - Consigliere -
Dott. MICHELE VARRONE - Consigliere -
Dott. GIULIANO LUCENTINI - Consigliere -
Dott. GIANFRANCO MANZO - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
CASA & AZIENDA SRL(già CASA21 SPA), elettivamente domiciliata in ROMA VIA DEL CORSO 525, presso lo studio dell'avvocato GIOVANNI CASCINO, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato ROLANDO RAMALLI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
OM RI IA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA PEREIRA 78, presso lo studio dell'avvocato ANTONIO LO RETO, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato A VITTORIO FOTI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1179/97 della Corte d'Appello di FIRENZE, emessa il 20/05/97 e depositata il 16107/97 (R.G. 1556/94);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/11/00 dal Consigliere Dott. Gianfranco MANZO;

udito l'Avvocato Giovanni CASCINO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Domenico IANNELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
AR RA OM conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Firenze Casa 21 S.p.a., in opposizione al decreto ingiuntivo con il quale le era stato ingiunto di pagare la somma di lire 4.500.000, oltre accessori, a titolo di penale per l'intervenuta vendita della sua azienda a AR Serafini, pur in costanza di mandato a vendere affidato a Casa 21 S.p.a. A sostegno dell'opposizione assumeva che il mandato da lei sottoscritto doveva essere annullato per vizio del consenso.
Il Tribunale, con sentenza del 14 luglio 1994, rigettava la domanda.
Proposto appello, la Corte d'appello di Firenze, con sentenza del 16 luglio 1997, in riforma della sentenza impugnata, annullava il contratto in questione e revocata il decreto ingiuntivo, con condanna dell'appellata al pagamento delle spese dei due gradi di giudizio. La Corte territoriale osservava che era stata la società Casa 21 a prendere contatto per lettera con la OM prospettandole di essere interessata a rilevare, per conto di un cliente, un'azienda con caratteristiche analoghe a quella da lei posseduta, benché mancasse la prova che vi fosse un cliente disposto all'acquisto. Rilevava che la OM si era rivolta alla società Casa 21 proprio perché le era stata rappresentata l'esistenza di un acquirente immediato. Concludeva nel senso che erano ravvisabili gli estremi della truffa contrattuale, ove gli artifici ed i raggiri avevano indotto la OM in errore su circostanze essenziali - la vendita immediata o a brevissimo termine con profitto di Casa 21 S.p.a, consistente nell'obbligo contrattuale assunto dalla OM e con pari danno di quest'ultima.
Avverso questa sentenza, la Casa e Azienda S.r.l. (già Casa 21 S.p.a.) propone ricorso per cassazione affidato a cinque motivi. La OM resiste con controricorso. Entrambe le parti hanno presentato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo la società ricorrente deduce la
"contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia (art. 1444 c.c.)". Il vizio di motivazione consisterebbe in ciò, che la Corte territoriale aveva escluso che il comportamento della OM o, per lei, del rag. DE GO potesse essere considerato "convalida" del contratto annullabile, in quanto Casa 21 S.p.a. non avrebbe presentato alcun aspirante acquirente, in tal modo affermando che l'attività di convalida del rapporto dovesse provenire dalla società convenuta. il comportamento del rag. DE GO che, per vari mesi, per conto della OM aveva telefonato all'agenzia per poter trovare il compratore che, ormai si sapeva. si sottraeva all'acquisto, doveva essere considerato convalida del negozio annullabile.
Il motivo è infondato.
L'esecuzione volontaria, che dà luogo alla convalida tacita del contratto annullabile, ai sensi dell'art. 1444, secondo comma, c.c., consiste in un comportamento negoziale, il quale si risolve in un'attività che, tendendo a realizzare la situazione che si sarebbe dovuta determinare per effetto del negozio annullabile, presuppone per implicito una volontà incompatibile con quella di chiedere l'annullamento. Elemento rivelatore della volontà di convalidare il contratto Può essere qualsiasi comportamento attinente all'esecuzione del contratto, cioè non soltanto quello di stretto adempimento proprio del soggetto passivo di un'obbligazione nascente dal contratto stesso, ma anche quello posto in essere dalla controparte di accettazione ed adesione alla prestazione dell'obbligato (Cass. 22 dicembre 1970, n. 2738; 15 aprile 1969, n. 1197; 17 giugno 10, 66, n. 1556). La valutazione, poi, del significato dell'esecuzione, anche parziale, al fine (di ritenere espressa o meno la volontà di convalida del contratto annullabile, spetta al giudice di merito e non è sindacabile in sede di legittimità, ove congruamente motivata.
Avuto riguardo al principio indicato, emerge chiara l'infondatezza delle doglianze della società ricorrente. Innanzi tutto non è esatto che la Corte territoriale avrebbe argomentato, con affermazione illogica e in contrasto con l'art. 1444 c.c., "che l'attività di convalida dovesse provenire da Casa 21
S.p.a. a mezzo presentazione di qualche aspirante acquirente". Nella sentenza impugnata, infatti, si esclude che vi possa essere stata da parte della OM o del rag. DE GO un atto di convalida del contratto annullabile ovvero una volontaria esecuzione del contratto stesso, aggiungendo che, anzi, non vi era stata "nessuna esecuzione" del contratto, non risultando provato che Casa 21 S.p.a. avesse svolto alcuna attività in esecuzione del mandato.
È infondata, comunque, la deduzione secondo la quale avrebbe valore di convalida il comportamento del rag. DE GO "che, per vari mesi, per conto della OM, telefonerà all'agenzia per poter trovare il compratore che, ormai si sapeva, si sottraeva all'acquisto". La Corte territoriale, infatti, con valutazione insindacabile in questa sede in quanto adeguatamente motivata, ha escluso che il comportamento del rag. DE GO potesse aver dato luogo a convalida del contratto. In ogni caso un comportamento meramente materiale quale quello indicato non può consistere in un comportamento negoziale di convalida del contratto, risolvendosi in un sollecito dell'altrui esecuzione che, poi, sulla base dell'accertamento della Corte di merito, neppure vi è stata. Con il secondo motivo la ricorrente deduce l'"errata interpretazione di diritto (art. 1439 c.c.)", per avere la Corte d'appello ritenuto accertato il dolo, argomentando che Casa 21 S.p.a, una volta ottenuto l'incarico, quasi automaticamente avrebbe avuto diritto a pretendere dalla OM una penale, mentre questa era prevista solo per determinate ipotesi quale la vendita a terzi nel periodo di vigenza del contratto. In ogni caso, a tutto voler concedere, il comportamento di essa ricorrente altro non era che dolus bonus.
Anche questo motivo è infondato.
Sembra al proposito sufficiente osservare che la Corte d'appello ha affermato l'esistenza del dolo sulla base di argomenti assai diversi rispetto a quelli enunciati nel motivo. È stata infatti ritenuta sussistente "la truffa contrattuale, ove gli artifizi e i raggiri hanno indotto in errore la OM su circostanze essenziali (la vendita immediata o a brevissimo termine), con profitto di Casa 21 consistente nell'obbligo contrattuale assunto dalla OM a danno di quest'ultima". L'artificio e il raggiro sono stati poi individuati nell'invio da parte della Casa 21 S.p.a. alla OM di una lettera del seguente tenore: "saremmo interessati a rilevare, per conto di un ns. cliente, un'azienda con caratteristiche analoghe a quella da voi posseduta. Qualora fosse Vs. intenzione addivenire ad una cessione, siete pregati di mettervi in contatto con la ns. filiale di Firenze". La Corte di merito ha ritenuto, poi, che lettera in questione, rappresentando l'esistenza di un compratore immediato, aveva indotto la OM a sottoscrivere il mandato a vendere.
In ogni caso, la valutazione dell'idoneità dei raggiri viziare il consenso dell'altra parte si risolve in un giudizio di fatto che, in quanto congruamente motivato, come nel caso di specie, non è censurabile in questa sede.
Con il terzo motivo si deduce l'omessa considerazione di una prova vertente su un fatto decisivo. La prova sarebbe la deposizione del rag. DE GO il quale avrebbe affermato che il PA gli aveva detto "... che in caso di realizzo di prezzo superiore ai 30 milioni, Casa 21 S.p.a. avrebbe avuto diritto ad una percentuale di mediazione superiore ...". Omettendo di considerare tale prova, la Corte era pervenuta al convincimento che il PA desse per acquisita la vendita a compratore esistente, mentre la deposizione mostrerebbe il contrario.
La deposizione riportata nel motivo rappresenta "stralcio" della deposizione resa dal rag. DE GO, che, come riporta il controricorrente, ebbe pure a dichiarare che il PA aveva assicurato che il contratto o il compromesso si sarebbe concluso in pochi giorni. In tal senso la circostanza dedotta non ha alcuna decisività, assumendo, ove letta nel contesto dell'intera disposizione, un significato diverso da quello che vuole attribuirvi il ricorrente.
Con il quarto motivo viene dedotta l'"insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia (art. 1439, secondo comma c.c.)". Si lamenta che la Corte di merito aveva ravvisato il vizio della volontà della LL "determinato dal dolo del PA", senza però considerare che, come risultava dagli atti, questi non aveva il potere di rappresentare la società e, dunque, era terzo, con la conseguenza che, a norma del secondo comma dell'art. 1439 c.c., tali raggiri rendono annullabile il contratto solo se "noti al contraente che ne ha tratto vantaggio". Il difetto di tale prova, della quale era onerata la OM, rendeva viziata la sentenza nel presupposto essenziale e in violazione della disposizione indicata. Il motivo è inammissibile.
Questa Corte ha costantemente affermato che i motivi del ricorso per cassazione devono investire, a pena d'inammissibilità, questioni che già comprese nel tema del decidere del giudizio d'appello, non essendo prospettabili per la prima volta in sede di legittimità questioni nuove o temi di contestazione non trattati nella fase del merito (Cass. 8 luglio 1994, n. 6428; 10 maggio 1995, n. 5106; 12 giugno 1999, n. 5809; 19 maggio 1999, n. 4852). Avuto riguardo a tale principio, sono nuovi, e pertanto inammissibili, i profili relativi alla qualità di "terzo" del PA ai fini del precetto di cui all'art. 1439 c.c., alla conoscenza del comportamento di questi da parte della società Casa 21 e al vantaggio che ne avrebbe tratto la stessa società. Le circostanze non hanno fatto parte, infatti, delle difese dell'appellata e non sono state trattate in appello;
conseguentemente, non sono state considerata nella sentenza impugnata.
Con il quinto motivo si deduce la "violazione di norma di diritto in ordine alla liquidazione delle spese relative al giudizio d'appello", per essere state liquidate lire 1.039.000 per spese vive. La ricorrente sostiene che la OM aveva diritto per spese vive a lire 437.980 ed elenca specificamente le relative spese. Rileva poi che con la liquidazione della somma indicata a Corte di merito aveva pronunziato ultra petita in quanto in nessun atto risultava la richiesta in questione.
Anche questo motivo è privo di fondamento.
Non si rileva innanzi tutto alcun vizio di ultrapetizione, poiché la cifra di lire 1.039.400 per spese è quella indicata nella nota in atti depositata innanzi alla Corte d'appello. Per altro verso, la parte che lamenti con il ricorso per cassazione l'eccessività delle spese processuali liquidate dal giudice di merito in conformità di una analitica nota spese ha l'onere, anche per ciò che concerne la spese vive che ritiene non dovute, dell'esatta specificazione delle voci e degli importi considerati, necessaria per consentire il controllo in sede di legittimità (v. per es. Cass. 18 novembre 1994, n. 9763). La ricorrente, invece, pur in presenta di una nota spese analitica, ha mancato di indicare specificamente le voci e le somme non dovute e di evidenziare i motivi per i quali non erano dovute, limitandosi ad indicare quelle che a suo dire sarebbero le Voci e le somme dovute. In tal modo non rendendo, però, possibile il controllo in sede di legittimità in base al principio di autosufficienza del ricorso.
Per quanto sopra detto il ricorso dev'essere rigettato. Le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;
condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali che liquida in complessive lire 271.000=, per spese e in lire 1.800.000 per onorari.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione civile della Corte di cassazione, il 13 novembre 2000. Depositato in Cancelleria il 27 marzo 2001