Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Angelo GIULIANO - Presidente -
Dott. Giovanni Silvio COCO - rel. Consigliere -
Dott. Giuliano LUCENTINI - Consigliere -
Dott. Mario FINOCCHIARO - Consigliere -
Dott. Donato CALABRESE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
SC NI, elettivamente domiciliato in CIRCONVALLAZIONE CLODIA 29, presso lo studio dell'avvocato PIETRO RICCI, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
AGRIVERDE SAS DI SANTONI GIANCARLO, in persona dell'Amministratore e socio SA CA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA BIGNAMI 14, presso lo studio dell'avvocato PIETRO SERPE, che lo difende unitamente all'avvocato NI LEONI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 38/97 della Sezione distaccata di Corte d'Appello di SASSARI, emessa il 24/1/97; depositata il 20/02/97;
RG.194/95;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/02/99 dal Consigliere Dott. Giovanni Silvio COCO;

udito l'Avvocato PIETRO RICCI;

udito l'Avvocato PIETRO SERPE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele PALMIERI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
In data 20.8.1989 HE ON, deducendo che:
- era conduttore di una porzione immobiliare adibita ad esercizio commerciale, di proprietà, in parte di IO TO e in parte di IO GI (suoi locatori);
- con unico atto stipulato in data 16.5.1989, i IO avevano venduto alla VE s.a.s. alcune porzioni immobiliari, nelle quali era compresa quella locata all'istante HE, senza inviargli la comunicazione prescritta dall'art. 38 L. 392/1978 ai fini della prelazione;

- pertanto, aveva diritto al riscatto;

tutto ciò premesso:
ha citato davanti al Tribunale di Sassari la VE, chiedendo il riconoscimento del proprio diritto al riscatto per il prezzo di L. 110.000.000 (centodieci milioni).
Il Tribunale, decidendo nel contraddittorio tra le parti, ha accolto la domanda con sentenza resa in data 30.9.1994. la Corte d'Appello di Cagliari invece, con sentenza resa a sua volta il 24.1.1997, in accoglimento del gravame proposto dalla VE, ha rigettato la richiesta e compensato integralmente tra le parti le spese dei due gradi di giudizio.
Avverso la sentenza di appello, il HE ha proposto ricorso in Cassazione affidato a due motivi, al quale la VE resiste con controricorso. Il HE ha presentato memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE
1^) Secondo la sentenza di appello, posto che la domanda di riscatto si doveva ritenere estesa alla porzione locata al HE, risultava pacifico, in base alle stesse ammissioni del perito di parte HE, che: i due IO alienarono con unico atto le rispettive proprietà, indicando per ciascuna un autonomo prezzo;
la porzione locata al HE non corrispondeva, ne' di fatto, ne' di diritto ad una delle due porzioni alienate, ne' si estendeva ad entrambe. Pertanto, se la richiesta di riscatto fosse stata accolta, la VE sarebbe stata privata di una parte dell'immobile acquistato senza corrispettivo e senza alcuna prova che quella restante in sua proprietà (perché non locata al retrattante) mantenesse un proprio valore economico e che restasse adatta allo scopo per cui era stata acquistata.
Per tali considerazioni, ai fini della controversia al suo esame, il contratto si doveva definire come una vendita in blocco di un compendio più vasto di quello locato e non fittiziamente riunito per eludere il diritto di prelazione, e quindi come una fattispecie che esclude la legittimazione del conduttore alla prelazione ed al riscatto.
Peraltro, anche in caso di vendita cumulativa, il riscatto si può ottenere unicamente nei confronti di una porzione che, pur essendo compresa in un compendio più vasto, mantenga una sua autonoma consistenza in modo da poter determinare il prezzo che il riscattante deve versare per acquistarla.
Invece, non avendo la porzione residua (che resterebbe in proprietà dell'acquirente) formato oggetto di un separato contratto, "poco valeva l'affermazione del perito di parte in ordine alla possibilità di frazionare ex novo l'immobile locato". 2^) Con il primo motivo -formulato per violazione e falsa applicazione degli artt. 38 e 39 L. 392/1978 nonché per insufficiente e contraddittoria motivazione- il ricorrente lamenta che la impugnata sentenza abbia, con argomentazioni contraddittorie ed oscillanti, omesso erroneamente di valutare che si trattava di un caso tipico di vendita cumulativa e non di una vendita in blocco, che deve comprendere la totalità di un edificio o di altro complesso immobiliare per un prezzo altrettanto globale e unitario. Le predette censure vengono ulteriormente svolte e sviluppate nel secondo motivo -formulato per ulteriore violazione dei già citati artt. 38 e 39, nonché per violazione degli artt. 2697, 2702, 1362, 1346 c.c., 116 e 112 c.p.c. e ancora per motivazione contraddittoria e insufficiente- che deve essere esaminato congiuntamente con il primo.
Secondo il ricorrente, la sentenza impugnata aveva deciso che le due porzioni alienate erano inscindibili e interdipendenti un giudizio apodittico e arbitrario e senza valutare che le stesse, in base alle relazioni tecniche acquisite al processo, risultavano autonome e frazionabili e tali erano rimaste dopo l'acquisto da parte della VE ed erano state alienate con due separati ed autonomi negozi.
Per individuare la porzione immobiliare oggetto del riscatto, il giudice avrebbe dovuto fare prioritario riferimento al contratto di locazione e non invece, come aveva fatto la sentenza impugnata, ad elementi estranei al contratto di locazione e quindi inopponibili al conduttore, quale la rappresentazione planimetrica allegata al contratto di compravendita stipulato tra locatori e terza acquirente, alla quale venne assegnata una innegabile valenza probatoria obiettiva, senza gli ulteriori approfondimenti che erano necessari per stabilire, con maggiore sicurezza (come aveva indicato una precedente ordinanza collegiale) "quale fosse la porzione immobiliare concessa in locazione e se la medesima comprendesse mappali appartenenti ad uno o ad entrambi i concedenti (alienanti) e se il complesso formasse un'unità autonoma".
Lamenta ancora il ricorrente che la sentenza impugnata avesse omesso di decidere sulla specifica eccezione diretta a far valere l'intento fraudolento degli alienanti diretto a vanificare, attraverso una surrettizia aggregazione degli immobili locati, il diritto di prelazione e di riscatto.
3^) Per giudicare sulla fondatezza delle predette censure, bisogna osservare che, come si è esposto, la motivazione impugnata si basa sulla mancata corrispondenza tra la porzione immobiliare locata, che il HE aveva chiesto di riscattare, e le due alienate, con la conseguenza che, se la domanda fosse stata accolta, l'acquirente si sarebbe trovata a mantenere la proprietà della porzione non riscattata, anche senza alcuna propria utilità e senza potere ottenere la restituzione del prezzo;
in base a tale premessa, ha escluso la fittizia riunione delle due porzioni al fine di eludere il diritto di prelazione e ha aggiunto, sia pure con argomentazioni incerte ed oscillanti, che si era avuto il trasferimento di un compendio più vasto di quello oggetto della locazione. Tali argomentazioni sono sostanzialmente conformi alle direttive interpretative elaborate da questo S.C. in tema di prelazione e di riscatto ex artt. 38 e 39 L. 392/1978. Infatti, pur mancando precedenti specifici per l'ipotesi di riscatto che si esercita soltanto su una parte dell'immobile alienato, è pacifico che i diritti di prelazione e di riscatto presuppongono la perfetta coincidenza (Cass. 15.4.1997, n. 3220) o l'identità (Cass.5.12.1997) dell'immobile locato con quello venduto. Perfetta
coincidenza e identità mancano, non soltanto quando si ha una vendita in blocco dell'intero edificio -inteso come un unicum, dotato di una propria oggettiva ed effettiva individualità giuridico - strutturale (Cass. 19.10.1998 n. 10340)- nel quale si trova l'immobile locato, ma anche quando l'intero immobile alienato o ciascuna unità immobiliare (nel caso di vendita cumulativa) non corrispondono a quello che il conduttore è legittimato a riscattare. Il ricorrente critica il punto relativo alla mancata corrispondenza con censure ampiamente svolte e reiterate sulla necessità e opportunità di ulteriori indagini, ma senza specificamente disattendere l'accertamento della sentenza impugnata. Più analiticamente, non può rilevare al fine perseguito dal ricorrente, ne' quanto dallo stesso esposto sulla effettiva portata della richiesta di riscatto- dato che ne' la sentenza impugnata ne' lo stesso ricorrente dubitano che tale richiesta si riferisse soltanto alla porzione locata-; ne' la inopponibilità, nei confronti del conduttore riscattante, della planimetria allegata al successivo contratto di compravendita -dato che pacificamente, dovendosi individuare il bene trasferito (al fine, come si è più volte ripetuto, di accertare la corrispondenza tra le porzioni alienate e quelle locata) non si poteva fare riferimento ad altro che al contenuto di tale contratto;
ne' infine altre considerazioni variamente reiterate sulla autonomia strutturale e funzionale delle due porzioni alienate, o sulla mancata prova dell'intenzione, da parte degli alienanti e dell'acquirente, di considerare le due unità immobiliare come unico blocco.
Si deve infatti ancora una volta ribadire che, essendosi la sentenza impugnata basata essenzialmente sulla mancata corrispondenza tra il bene chiesto in riscatto da una parte e l'intero immobile acquistato o le singole porzioni dall'altra con conseguente ingiusto danno per l'acquirente, manca su tale punto centrale una specifica censura (non potendosi considerare tale quella riguardante la qualifica del contratto come vendita in blocco, dato che, come si è più volte ripetuto, la necessaria corrispondenza tra immobile alienato e riscattato manca anche ritenendo la vendita come cumulativa).
Non si riscontra neppure i lamentati difetti di motivazione sulla mancanza di un intento fraudolento, dato che nella logica della sentenza impugnata, l'esclusione del "fine di eludere il diritto di prelazione" deriva ed è spiegata dai precedenti accertamenti sulla effettiva volontà delle parti contraenti.
4^) Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato. Sussistono fondati motivi per la compensazione delle spese del giudizio di Cassazione.

P. Q. M.

rigetta il - ricorso;
compensa interamente tra le parti le spese del giudizio di Cassazione.
Così deciso in Roma, il 16 febbraio 1999.
Depositato in Cancelleria il 16 luglio 1999