REPUBBLICA12623/03 IN NON DEL OPOLD TALANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto locazione SEZIONE TERZA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: - Presidente R.G.N. 8510/00 Dott. Vittorio DUVA Dott. Renato PERCONTE LICATESE - Rel. Consigliere Cron. 26595 Dott. Italo PURCARO Consigliere Rep. 3357 Consigliere Dott. Francesco TRIFONE Ud. 19/02/03 Dott. Mario FINOCCHIARO Consigliere ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso proposto da: SI NN, elettivamente domiciliato in ROMA VIALE DELLE MILIZIE 9, presso lo studio dell'avvocato BRUNA TOMASELLO, difeso dall'avvocato TULLIO TRUPPA, giusta delega in atti;
ricorrente -

contro

ET NA, ET NA, elettivamente domiciliate in ROMA VIA DEI GIORDANI 22, presso lo studio FRANCESCO FABBRI, che le difende, giusta dell'avvocato delega in atti;
2003 464 controricorrenti - avversO la sentenza n. 224/99 del Tribunale di LA SPEZIA, emessa il 24/03/99 e depositata il 29/03/99 (R.G. 1287/98); udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/02/03 dal Consigliere Dott. Renato PERCONTE LICATESE;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore れ " Generale Dott. Vincenzo MARINELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO ET IO e UL, proprietarie di un appartamento locato a SI AN per lire 400.000 intimavano al conduttore sfratto per finitamensili, locazione alla scadenza del 31 dicembre 1995. L'intimato non si opponeva alla convalida, che veniva quindi pronunciata, ma spiegava domanda riconvenzionale per ottenere la restituzione di quanto pagato in eccedenza al canone legale. Con sentenza del 9 febbraio 1998, il pretore di Sarzana, in accoglimento della riconvenzionale, condannava le locatrici а pagare al SI un'eccedenza di lire 7.200.668, oltre agli interessi legali dalle singole 2 scadenze dei canoni, rigettando la domanda delle attrici zchartero di risarcimento dei danni per il ritardato dell'immobile, ai sensi dell'art. 1591 c.c. Con sentenza del 29 marzo 1999, il Tribunale di La Spezia, respinta ogni altra domanda, in parziale accoglimento del gravame delle locatrici, ha dichiarato che nulla dalle stesse è dovuto al conduttore. Per la cassazione di tale sentenza ricorre il SI, con un unico motivo. Resistono con controricorso le intimate ET. degli т MOTIVI DELLA DECISIONE Il ricorrente, denunciando omessa motivazione su un punto decisivo della controversia e violazione artt.23 e 24 della legge 27 luglio 1978 n.392 (art. 360 n.3 e 5 C.p.c.), lamenta che sul canone equo, come determinato dal consulente tecnico nominato dal pretore, siano state riconosciute le voci aggiuntive per lavori di sebbenestraordinaria manutenzione e per l'aggiornamento, le locatrici, come eccepito dal conduttore, non ne avessero fatto tempestiva richiesta stragiudiziale;
e che Su detta eccezione il Tribunale non şi sia affatto pronunciato. Il ricorso è infondato. 3 Da una prima consulenza tecnica disposta dal pretore l'equo canone venne determinato tenendo conto soltanto de- gli aggiornamenti di cui all'art.24 della legge n.392. del su istanza delle ET, ebbe luogo un supple-1978, ma, mento, che aggiunse al canone l'integrazione per le ripa- razioni straordinarie, ai sensi dell'art. 23 della stessa legge, provvedendo poi all'aggiornamento del canone così integrato. Il pretore tuttavia non concesse l'integrazione, repu- tando non provata l'esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione. Col primo motivo del gravame le ET si dolsero di tale decisione, chiedendo che fosse loro rico- nosciuto il canone determinato nel supplemento di consu- lenza. A sua volta il SI non propose appello avverso il riconosciuto aggiornamento, ma chiese la conferma della sentenza. Il Tribunale infine ha accolto il primo motivo del- l'appello, ritenendo raggiunta la prova di tutti gli in- terventi eseguiti nel corso della locazione e dei relativi costi. Avendo accertato, sulla scorta della perizia sup- pletiva, che il canone complessivamente dovuto era di lire 19.992.980, mentre il SI ha pagato in tutto lire 19.600.000, ha rigettato la domanda riconvenzionale dal 4 medesimo proposta per la restituzione dei canoni versati in eccedenza, dichiarando che non vi fu eccedenza e che pertanto "nulla è dovuto dalle locatrici al conduttore". Rileva il Collegio che il capo della sentenza del pre- tore concernente il concesso aggiornamento del canone ai sensi dell'art.24 della legge n.392 del 1978, non essendo stato impugnato dal SI, è passato in giudicato, e dunque bene il Tribunale non si è occupato di alcun aspet- to della questione. Vale comunque ricordare come, secondo la giurisprudenza di legittimità, ove le parti abbiano convenzionalmente stabilito un canone superiore a quello "equo", quest'ultimo debba essere calcolato tenendo conto т degli aggiornamenti conseguenti alla svalutazione moneta- ria, che il locatore non aveva alcun motivo di chiedere, in quanto già compresi nel maggior canone pattiziamente convenuto (Cass. 13 maggio 1987 n.4382; conf. Cass. 14 marzo 1995 n.2933, 27 gennaio 1995 n.977 e 23 luglio 1991 n.8257). Rimase aperta in appello ed è tuttora controversa la questione dell'integrazione del canone, ai sensi del- l'art. 23, per ottenere la quale interposero gravame, con successo, le ET. Al riguardo si Osserva che il Tribunale, tacendo sul 5 punto, ha per implicito ritenuto non necessaria, per il riconoscimento dell'integrazione, la previa richiesta del- le locatrici, e che tale decisione è giuridicamente esat- ta, ancorché non motivata. Infatti questa Corte Suprema, di recente, è pervenuta alla stessa soluzione già adottata per l'aggiornamento del canone ai sensi dell'art. 24, sta- tuendo che, qualora le parti abbiano stabilito un canone convenzionale e il conduttore richieda la rideterminazione di quello equo e la restituzione delle somme versate in eccedenza, va riconosciuto, fino alla concorrenza delle rispettive somme, il diritto all'incremento, ai sensi del- l'art. 23 della legge n.392 del 1978, a partire dalla data di ultimazione delle opere di manutenzione straordinaria, ancorché in precedenza non richiesto dal locatore, come era sua facoltà (Cass. 6 novembre 2001 n.13697). Giova infine sottolineare che, secondo gli accertamen- ti del giudice di merito, l'equo canone base, integrato (art.23) e aggiornato (art.24), ammonta a lire 19.992.980, mentre il SI ha pagato, per canoni convenzionali, la minor somma di lire 19.600.000: entro questo più basso li- mite pertanto, in base ai principi suesposti, non occorre- va alcuna richiesta per calcolare, a favore delle locatri- ci, tanto l'integrazione quanto l'aggiornamento, essendo ambedue già compresi in proporzione nel maggior canone pattizio pagato dal conduttore (lire 400.000 mensili per 49 mensilità). Si ravvisano giusti motivi di compensazione delle spe- se di questo giudizio.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di Cassazione. Così deciso a Roma, addì 19 febbraio 2003. ns. Jest.Partial Il PresidenteViñoria Suva IL CANCELLIERE C1 Innocenzo Battista DEPOSITATO IN CANCELLERIA 28.08.03Oggi IL CANCELLIERE C1 Innocenzo Battista 7