Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SPADONE Mario - Presidente -
Dott. ELEFANTE Antonino - Consigliere -
Dott. DE JULIO Rosario - Consigliere -
Dott. CIOFFI Carlo - rel. Consigliere -
Dott. TROMBETTA Francesca - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
CH LO, elettivamente domiciliato in ROMA VLE CARSO 51, presso lo studio dell'avvocato NICOLETTA MORANDI, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
EL IO, DE CA AR NA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA GERMANICO 101, presso lo studio dell'avvocato CARLO ROMEO, che li difende, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 3261/99 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 09/11/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 01/10/03 dal Consigliere Dott. Carlo CIOFFI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAFIERO Dario che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 27 dicembre 1985 PA IO convenne i coniugi AN RE e IA BO De LU innanzi al Tribunale di Roma, al quale chiese di dichiarare che, con il contratto stipulato il 23 luglio 1985, questi ultimi gli avevano venduto l'immobile nel dettaglio specificato, ed in subordine, se in tale contratto avesse ravvisato soltanto un preliminare di vendita, che fosse costituito il suo diritto di proprietà sull'immobile, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 2932 del codice civile. Chiese inoltre il risarcimento dei danni che sostenne di aver subito. L'attore affermò che all'atto della stipulazione di tale contratto egli aveva versato una caparra di 10 milioni di lire;
che con esso era stato convenuto che avrebbe versato la restante parte del prezzo (100 milioni) in tre rate, una prima (di 40 milioni) alla conclusione della pratica avviata per ottenere il condono edilizio, la seconda (di 50 milioni) all'atto della stipulazione del contratto definitivo, da effettuarsi entro il 31 dicembre 1985, e la terza (di 10 milioni) entro un anno da tale stipulazione;
che aveva pagato 25 milioni della prima rata, e concordato con controparte il rinvio del pagamento dei restanti 15 milioni alla stipulazione del definitivo;
che all'appuntamento da lui dato a AN RE e IA BO De LU innanzi al notaio designato per la stipulazione dell'atto pubblico si era presentato soltanto il primo, dicendo di non essere riuscito a mettersi in contatto con la moglie, dalla quale si stava separando.
AN RE si costituì e chiese il rigetto della domanda eccependo l'inadempimento di PA IO, il quale, pur essendo in possesso dell'immobile da oltre due anni, non aveva pagato la prima rata del prezzo convenuto, dopo il perfezionamento della pratica volta ad ottenere la detta sanatoria.
Il Tribunale rigettò, con sentenza del 6 agosto 1994, la domanda. La Corte d'appello di Roma, con la sentenza indicata in epigrafe, ha rigettato il gravame di PA IO.
Ha in particolare affermato che il Tribunale aveva correttamente qualificato il contratto stipulato dalle parti il 23 luglio 1985 come preliminare di vendita, in ragione del "chiaro tenore letterale" delle sue clausole (in particolare di quelle con cui AN RE e IA BO De LU si erano obbligati a vendere, e PA IO si era obbligato ad acquistare); e parimenti correttamente aveva rigettato la domanda di PA IO di costituzione del suo diritto di proprietà sull'immobile ai sensi dell'art. 2932 del codice civile, non avendo egli validamente offerto il pagamento della seconda rata del prezzo, e di quant'altro da lui ancora dovuto a saldo della prima.
Ha in particolare escluso il credito al risarcimento dei danni che PA IO aveva affermato di aver subito, e che aveva eccepito a compensazione di quello di controparte al saldo del prezzo, sia perché tali danni non erano stati provati, sia perché il relativo credito non era liquido ed esigibile.
PA IO ha chiesto la cassazione di tale sentenza, per due motivi.
AN RE e IA BO De LU hanno resistito con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo del suo ricorso PA IO censura la prima statuizione della sentenza impugnata, quella con cui la Corte d'appello di Roma ha affermato che il contratto concluso il 23 luglio 1985 non è una vendita, ma un preliminare di vendita.
Il ricorrente sostiene che la Corte romana ha interpretato il contratto violando l'art. 1362 del codice civile, essendosi limitata a considerare la lettera delle espressioni usate, senza accertare la reale intenzione delle parti. Che quest'ultima sia stata quella di stipulare una vendita, e non un preliminare, emergerebbe, a suo dire, dal comportamento successivo tenuto dalle parti, in particolare dal fatto che l'immobile fu a lui consegnato prima della stipulazione del previsto atto pubblico, e quando ormai il termine originariamente convenuto per quest'ultima era scaduto.
La censura è infondata.
Questa Corte ha sempre affermato (e di recente ribadito con le sentenze n. 5635/2002, 12268/2002, 83/2003, 4129/2003) che nell'interpretazione del contratto, il giudice di merito, allorché le espressioni adoperate dalle parti facciano emergere in modo immediato la comune intenzione delle medesime, deve arrestarsi al significato letterale delle parole e non può fare ricorso agli ulteriori criteri ermeneutici, compreso quello che attribuisce rilevanza al comportamento delle parti successivo alla stipulazione;

che le regole legali di ermeneutica contrattuale sono esposte negli art. 1362 e 1371 del codice civile secondo un principio gerarchico;
e che il criterio primario è quello esposto dal comma 1 dell'art. 1362 del codice civile;
e quindi che il giudice del merito, se ritiene che il senso letterale delle espressioni impiegate dagli stipulanti riveli con chiarezza ed univocità la loro volontà comune, così che non sussistano residue ragioni di divergenza tra il tenore letterale del negozio e l'intento effettivo dei contraenti, non deve far ricorso al criterio sussidiario del comma 2 dell'art. 1362 del codice civile, che attribuisce rilevanza ermeneutica al comportamento delle parti successivo alla stipulazione.
Con il secondo motivo di ricorso PA IO censura la sentenza impugnata per aver rigettato la sua domanda di esecuzione specifica del contratto, affermando che egli non ha offerto il pagamento del residuo prezzo da lui dovuto, e che egli non ha provato il controcredito risarcitorio eccepito in compensazione. Afferma in particolare che tale controcredito, conseguente alla sua indisponibilità (giuridica, non anche materiale, dell'immobile, da lui posseduto sin dal gennaio del 1986) non abbisognava di prova, in quanto "era in re ipsa"; e denunzia violazione degli art. 2932, 1243 e 1460 del codice civile, nonché vizi di motivazione. La censura è infondata.
Per veder accolta la sua domanda, PA IO avrebbe dovuto non solo provare di aver subito un pregiudizio a seguito della mancata stipulazione del contratto definitivo (che potrebbe anche ritenersi in re ipsa, come egli sostiene), ma anche provare che il danno subito è stato pari al suo debito, a suo dire estinto per compensazione.
Dalla sentenza impugnata e dal ricorso non risulta che il ricorrente ha offerto tale prova, o che abbia chiesto di offrirla nel giudizio di merito.
Le spese seguono la soccombenza.

PER QUESTI MOTIVI

La Corte rigetta il ricorso e condanna PA IO a rifondere ad AN RE e IA BO De LU le spese del giudizio di legittimità, che liquida in 2.091,00 euro, di cui 2.000,00 per onorari e 91,00 per spese vive.
Così deciso in Roma, il 1 ottobre 2003.
Depositato in Cancelleria il 22 gennaio 2004