Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CARBONE Vincenzo - Presidente -
Dott. PREDEN Roberto - rel. Consigliere -
Dott. VARRONE Michele - Consigliere -
Dott. LO PIANO Michele - Consigliere -
Dott. DURANTE Bruno - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
FONDAZIONE ENPAM, con sede in Roma, in persona del Presidente Prof. Dott. Eolo Parodi, elettivamente domiciliata in ROMA LARGO TRIONFALE 7, presso lo dell'avvocato LUIGI MANNUCCI, che la difende, delega in atti;

- ricorrente -

contro
AL AL, elettivamente domiciliato in ROMA VIA S CROCE GERUSALEMME 104, presso lo studio dell'avvocato ANDREA LIJOI, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 312/00 della Corte d'Appello di ROMA, Sezione 4^ Civile, emessa il 28/01/00 e depositata il 10/05/00 (R.G. 3054/99);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/11/02 dal Consigliere Dott. Roberto PREDEN;

udito l'Avvocato Luigi MANNUCCI;

udito l'Avvocato Andrea LIJOI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele CENICCOLA che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso al Pretore di Roma, RO ER proposizione avverso il decreto ingiuntivo con il quale veniva intimato il pagamento in favore dell'Ente nazionale di previdenza ed assistenza dei medici ed odontoiatri (E.N.P.A.M.), della gomma di L. 868.252, quale conguaglio degli oneri accessori relativi all'esercizio 1990/1991, in relazione alla locazione corrente tra le parti. A sostegno dell'opposizione eccepiva, tra l'altro la prescrizione biennale del credito, ai sensi dell'art. 6 della legge n. 841 del 1973. Il Pretore, definendo il giudizio con sentenza, accoglieva l'accezione di prescrizione;
rigettava la domanda;
condannava l'attore al pagamento delle spese.
Pronunciando sull'appello dell'E.N.P.A.M., la Corte d'appello di Roma lo accoglieva parzialmente e compensava le spese del grado. Considerava: che nella specie era applicabile il termine biennale di prescrizione previste dall'art. 6 della legge n. 843 del 1971; che il termine, essendo l'immobile locato sito in edificio appartenente ad unico proprietario, decorreva non dalla data di. approvazione del bilancio consuntivo, ma dalla data di chiusura della gestione dell'esercizio; che le difficoltà di individuazione della normativa da applicare giustificavano le compensazione della spese del primo grado.
Avverso la sentenza l'E.N.P.A.M. ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi.
Ha resistito, con controricorso, il ER.
Il ricorrente ha depositato memoria.
MOTIVI DELIA DECISIONE 1. Con i primi due motivi, da esaminare congiuntamente per la connessione delle rispettive censure, il ricorrente, denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 2948, n. 3, c.c., 6 della legge n. 841 del 1973, e 84 della legge n. 392 del 1978, in relazione all'art. 360, n. 3 c.p.c., assume che erroneamente il giudice di appello ha ritenuto applicabile la prescrizione biennale prevista dal citato art. 6 per il credito del locatore per oneri accessori, in luogo di quella quinquennale prevista del citato art. 2948, n. 3, per i crediti concernenti le pigioni delle case e ogni altro corrispettivo di locazioni.

1.1. I primi due motivi sono infondati.
Questa S.C. ha statuito che il credito del locatore per il pagamento degli oneri condominiali posti a carico del conduttore dall'art. 9 della legge n. 392 del 1979 sull'equo canone si prescrive nel termine di due anni indicato dall'art. 6 della legge n. 841 del 1973 per il diritto del locatore al rincorso delle spese sostenute per la fornitura dei servizi posti, per contratto, a carico del conduttore, poiché tale norma, anche se inserita in una legge relativa alla proroga dei contratti di locazione degli immobili ad uso di abitazione, introduce una deroga al principio codicistico della prescrizione quinquennale del canone di locazione e di ogni altro corrispettivo di locazioni fissato dall'art. 2948, n. 3 c.c., che risponde ad un'esigenza di rapida definizione di quell'accessorio rapporto giuridico, comune ad ogni locazione, e che è, pertanto, applicabile anche agli oneri accessori dovuti dal conduttore in base all'art. 9 della legge n. 392 del 1978, senza che a ciò osti l'art. 84 di quest'ultima legge che, disponendo l'abrogazione di tutte le norme incompatibili con la legge sull'equo canone, non può essere riferita anche alle disposizioni in materia di prescrizione di cui al citato art. 6, che trascende il regime vincolistico (sent. n. 5795/93; n. 4588/95; n. 11163/97; n. 11715/02). Al suindicato orientamento il Collegio ritiene di uniformarsi, non avendo il ricorrente svolto argomentazioni che inducano a discostarsene.
Ed appare manifestamente infondata l'eccezione di illegittimità costituzionale dell'art. 6 della legge n. 841 del 1973 in riferimento agli artt. 3 e 24 Cost., sollevata dal ricorrente nella parte conclusiva del ricorso e sviluppata con la memoria, per asserita disparità di trattamento in materia di prescrizione in relazione ai canoni ed agli oneri accessori, stante la sostanziale analogia delle due voci. Contrariamente a quanto asserito dal ricorrente, i due crediti presentano un significativo carattere distintivo. Il credito per oneri accessori, a differenza del credito per il canone, che riguarda somma di importo predeterminato dal contratto, riguarda somme di notevole entità mutevole, in relazione alla concreta erogazione dei servizi, ed è scorretto dalla specifica documentazione della spesa.
Non è quindi ingiustificata la diversità di disciplina circa il termine di prescrizione - quinquennale per il canone e biennale per gli oneri accessori -, poiché la previsione del più breve termine di prescrizione per il credito avente ad oggetto gli oneri accessori trova razionale giustificazione nell'esigenza della definizione delle contestazioni relative a tale rapporto accessorio in un ambito temporale ragionevolmente contenuto.

2. Con il terzo motivo, il ricorrente, denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 2935 c.c., in relazione all'art. 360 n. 3, c.p.c., assume che erroneamente il giudice di appello ha disatteso la tesi del locatore, secondo cui il termine di prescrizione decorre dalla data di approvazione del consuntivo.

2.1. Il motivo va disatteso.
Questa S.C. ha statuito che, nel caso di edificio in condominio, la decorrenza della prescrizione del diritto del condominio-locatore al rimborso degli oneri accessori decorre dalla data in cui l'assemblea approva il bilancio consuntivo annuale, atteso che solo in tale momento sorge il diritto del condominio verso il condomino e, correlativamente, il credito verso il conduttore (sent. n. 5160/89). Ha invece ritenuto che, nell'ipotesi del locatore unico proprietario - che ha la gestione diretta delle spese per la fornitura dei servizi accessori nell'ambito dei rapporti di locazione intrattenuti con i conduttori delle singole unità immobiliari che compongono l'edificio, ed è pertanto in grado di quantificare l'entità complessiva della spesa sostenuta nel corso dell'anno, nel momento in cui conclude la gestione dell'esercizio, e di stabilire quindi gli importi dovuti dai singoli conduttori -, la data di decorrenza della prescrizione dal diritto al rimborso degli oneri accesso posti, per legge o per contratto, a carico del conduttore, dove essere individuata in quella di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori, secondo la cadenza con cui questa in concreto si svolge nell'ambito del rapporto di locazione (sent. n. 1338/00; n. 11715/02). Correttamente, quindi, il giudice di appello non ha preso in considerazione il conto consuntivo approvato in data successiva al marzo 1994, concernendo il credito azionato oneri accessori relativi all'esercizio 1990/1991, e dovendosi aver riguardo, alla stregua del suindicato principio, alla data di chiusura della gestione del detto esercizio.

3. In conclusione, il ricorse e rigettato.

4. Le spese del giudizio di cassazione seguono la soccombenza e vanno distratte in favore dell'avv. Andrea Lijoi.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorse e condanna il ricorrente al pagamento delle spese, che liquida in euro 95,00 oltre euro 300,00 per onorari, da distrarre in favore dell'avv. Andrea Lijoi. Così deciso in Roma, il 26 novembre 2002.
Depositato in Cancelleria il 29 gennaio 2003