REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL PO O ITALIANR 69 69/ 0 1 LA CORTE SUPREM getto Recogique SEZIONE TERZA CIVILE Diretto di riscatto Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Presidente R.G.N. 5183/99 Dott. Vito GIUSTINIANI - Consigliere Cron.15501 Dott. Vincenzo SALLUZZO Consigliere Rep. 2574 Dott. Michele VARRONE - Consigliere Dott. Antonio LIMONGELLI - Ud. 19/02/01 - Rel. Consigliere Dott. Gianfranco MANZO - CORTE SUPREMA DI C. (SSAZIONE ha pronunciato la seguente UFFICIO CC PIE Richiesta copia studio SE NTENZA SOLE 24 ORE dal Sig. sul ricorso proposto da: 0000 per diritti L.. CARMELA, elettivamente domiciliata in ROMA PLE MUSCIO 12, presso lo studio dell'avvocato GABRIELE CLODIO DI, che la difende, giusta delega in atti;
CANCELLERIA - ricorrente

contro

LO EP, ZZ SA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA POMPEO MAGNO 1, presso lo 00119674 studio dell'avvocato COSTANZA ANIELLO, difesi dall'avvocato GIANFRANCO GIULIANI, giusta delega in atti;
2001 - controricorrenti 342 nonchè

contro

-1- TT LV OL, LV CC, elettivamente CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE domiciliate in ROMA VIA DELLA BALDUINA 66, presso lo Rilasciata copia legale le al Sig. DI SPAGNUOLO, che studio dell'avvocato EP per diriti L. 14. 000th Bi difende, giusta delega in atti;
IL CANCE controricorrenti - avverso la sentenza n. 166/98 della Corte d'Appello di SALERNO, emessa il 22/12/97 e depositata il 15/04/98 (R.G. 448/92); LIRE 2000 udita la relazione della causa svolta nella pubblica CANCELLERIA udienza del 19/02/01 dal Consigliere Dott. Gianfranco MANZO;
udito l'Avvocato Gabriele DI;
BE430162 udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore BE430168 LIRE 10000 Generale Dott. ROrio RUSSO che ha concluso per il CANCELLE rigetto del ricorso. ASO35.790 -2- SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione del 13 dicembre 1979, EL MU esponeva che nell'aprile del 1979 TT TT AL, in proprio e quale rappresentante dei figli AL CO e Salvatore aveva venduto ai coniugi IE PP e RO ZZ un immobile urbano sito in Potenza, descritto nell'atto di vendita come appartamento di cinque vani ed accessori, con soffitta e locale di sgombero al piano seminterrato, indicati questi ultimi come pertinenze dell'alloggio. Peraltro, il vano seminterrato di mq. 15 era già locato per uso congiuntamente ad altri due vanicommerciale e, limitrofi, costituiva il negozio gestito da essa conduttrice. Ciò premesso, e dedotto che le era stato impedito di esercitare la prelazione su detto locale, la MU conveniva il IE e la ZZ dinanzi al Tribunale di Potenza per ottenere il riscatto dell'immobile. Si costituiva in giudizio il IE che resisteva alla domanda e chiamava in giudizio i venditori, che si costituivano in giudizio, contestando il fondamento della domanda. Il Tribunale di Potenza, con sentenza del 31 dicembre 1981, rigettava la domanda, accogliendo l'eccezione di decadenza proposta dal IE, 3 per tardivo esercizio dell'azione di riscatto nei confronti della coacquirente ZZ. Proposto appello da parte della MU, La rigettava d'appello di Potenza, Corte l'impugnazione, ritenendo che, essendo stato alienato non solo il vano adibito a negozio, ma questo insieme all'appartamento e alla soffitta, come parte di una maggiore entità immobiliare venduta per un prezzo globale, era stato posto in essere un negozio unitario, non frazionabile in di singole porzioni didistinti trasferimenti fabbricato, non erano applicabili gli artt. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978. La MU proponeva ricorso per Cassazione e questa Corte, con sentenza n. 8469 del 1991 cassava la sentenza impugnata. La Corte d'appello di Salerno, quale giudice del rinvio, con sentenza del 22 dicembre 1997, rigettava l'appello proposto condannando la MU alle spese. Avverso questa sentenza, EL MU propone ricorso per cassazione, affidato a due motivi. PP IE, RO ZZ, TT TT AL e CO AL resistono con controricorso. I controricorrenti hanno anche depositato memoria. 4 MOTIVI DELLA DECISIONE Con il primo motivo la ricorrente deduce l'insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia. Secondo quanto esposto, nella prima parte della sentenza venivano riprese circostanze tratte dalla consulenza tecnica d'ufficio, che conclamavano univocamente l'autonomia del vano rispetto all'appartamento inglobamento per assegnato ai AL, il suo volontà dei proprietari fin dal 1963 in un locale di complessivi mq. 91,40 adibito ad uso di qualsiasi commerciale, la mancanza utilizzazione diretta a vantaggio ○ a servizio dell'appartamento AL. Tali circostanze condurre ad accogliere la domanda di dovevano riscatto, considerando che il vano in questione era ad essa indispensabile per continuare l'attività commerciale. Invece, la Corte aveva ritenuto che la domanda non fosse meritevole d'accoglimento per l'impossibilità di utilizzare il vano per un'attività diversa da quella per la quale era stato realizzato, ovvero ripostiglio- garage. La contraddittorietà risultava da ciò, che dopo aver la sentenza ribadito che il locale era stato fin dall'origine dato in locazione per uso commerciale, essendo interposto tra gli altri due 5 vani terranei unificati in un unico locale, affermava poi inopinatamente, che il vano stesso non poteva essere utilizzato per attività diverse da quelle di ripostiglio-garage, basandosi dunque sull'equivoco tra uso del locale così come creatosi dal 1963 ed uso che potrebbero farne i proprietari del sovrastante appartamento. Con il secondo motivo la ricorrente deduce la violazione degli artt. 817, 818 c.c. e degli artt. 38, 39 della legge n. 392, del 1978, nonché la falsa applicazione dell'art. 26 della legge 28 febbraio 1985, n. 47. Più specificamente, la ricorrente deduce che tra l'appartamento di cooperativa assegnato ai AL e il vano terraneo non esisteva alcun vincolo pertinenziale;
vincolo che, in ogni caso, doveva considerarsi sciolto per aver i AL concesSO in locazione il locale in questione I due motivi, che possono essere trattati congiuntamente per la loro connessione logica sono fondati. Come si è osservato nella parte in fatto, la Corte d'appello di Salerno ha pronunziato in sede di rinvio, a seguito della cassazione della precedente decisione della Corte d'appello di Potenza pronunziata da questa Corte con la sentenza n. 8469 del 1991. Quest'ultima sentenza dopo aver richiamato i principi in tema di invendita in blocco e di vendita cumulativa relazione all'esercizio del diritto di prelazione e che la motivazionedi riscatto, ha ritenuto della sentenza della Corte territoriale, alla luce degli indicati principi, non poteva ritenersi congrua. In particolare, la sentenza di cassazione con rinvio ha affermato che i giudici di appello avevano del tutto omesso di considerare che l'autonomia strutturale e funzionale del locale rispetto alle altre unità immobiliari faceva apparire la vendita cumulativa dei vari beni più di carattere unitario, talché occasionale che concretamente punto fondamentale da accertare era se di sussisteva tra loro un rapporto complementarietà>>. In proposito, Osservava che, affinché tra due immobili si contrassegnato dalla costituisca un rapporto convergenza nell'unico fine della utilizzazione di entrambi per il soddisfacimento di bisogni associati, decisiva ove manchi una connessione materiale l'univoca manifestazione di volontà di destinare stabilmente l'uno all'uso ed al godimento 7 27 in questione dell'altro>> e che sull'indagine non influiva la circostanza che il locale avesse pervenuto in dimensioneminore e fosse proprietà al locatore-alienante come accessorio dell'appartamento, atteso che ciò che contava effettivamente impressa aldestinazione era la immobiliare, cioè se era tale dacomplesso rendere continuativamente il primo di tali beni parte integrante del tutto, così da non poterne disporre la separazione senza alterare l'essenza e la funzione dell'insieme, il che certamente non poteva neppure desumersi dalla sola unicità (formale) dell'atto di vendita, ma richiedeva una ben più penetrante indagine sulla diversa beni, sul contenuto delle dei natura prestazioni, sulla volontà dei contraenti e, particolare, su quella manifestata dal in e portata а conoscenza del locatore-alienante conduttore>>. La Corte d'appello di Salerno ha ritenuto sussistente la vendita cumulativa, con conseguente inapplicabilità degli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392. Il rapporto di complementarietà>> tra l'appartamento i il locale locato alla MU è stato ritenuto sulla base sulla base di un supplemento di consulenza tecnica 0 2 0 8 che aveva considerato l'impossibilità (per il vano de quo n.d.r.) all'utilizzazione per attività diversa da quella per la quale è stato realizzato ovvero rispostiglio-garage>>. Il supplemento di tecnica che era stato disposto, comeconsulenza risulta dalla sentenza impugnata, sul quesito se il locale terraneo locato alla MU per uso commerciale e che, unitamente ad altri due locali, costituiva il negozio gestito dalla conduttrice dalla piantina come risultante cioè di tramezzature di catastale.... (completo separazione), poteva essere utilizzato da sé solo per l'attività commerciale...>>. La motivazione posta a base della decisione dalla Corte territoriale non risponde a corretti canoni logici e al suo interno esibisce affermazioni in contraddittorio tra di loro. La prima parte della sentenza impugnata riporta i risultati della consulenza tecnica d'ufficio dai quali risultava: che l'originaria conformazione strutturale del locale in questione individuava un locale autonomo;
che il terraneo senza l'abbattimento della parte divisoria nella sua originaria conformazione aveva una autonomia anche se inteso come accessorio utile all'appartamento; che la parte divisoria era stata 9 abbattuta per meglio locare il vano quale corpo unico insieme ad altri;
che comunque dal 1975, risultava dalla domanda allegata per il come rilascio di autorizzazione commerciale, il locale formava un tutt'uno con gli altri locali terraneo terranei che sarebbero stati adibiti a negozio;
che i locali terranei, per ragioni di convenienza dei condomini proprietari, anche precedentemente al contratto con la MU, erano stati unificati, tanto che la ricevuta per il canone di locazione veniva rilasciata a nome di più proprietari. A fronte delle indicate circostanze, non sottoposte a giudizio critico dalla Corte territoriale, la sentenza impugnata, con evidente salto logico, ritiene poi sussistente un rapporto di complementarietà con l'immobile locato in base all'argomento, ripreso dal supplemento di consulenza, che il locale terraneo, per le sue esigue dimensioni, non poteva essere adibito ad un uso diverso da quello di ripostiglio-garage, in quanto l'attività commerciale era stata resa possibile unicamente per l'unione con gli altri locali confinanti. Affermazione questa, che oltre а denotare artificiosità di ragionamento, omette di considerare che la situazione di fatto perdurante dal 1975 e voluta dagli stessi 10 un negozio formato da proprietari, era quella di loro e perciò idonei dell'attività commerciale.più vani terranei uniti tra In alla svolgimento non dando alcuna pratica, la Corte territoriale, rilevanza alle numerose circostanze in fatto enunciate, considera unicamente il vano terraneo in sé per escludere, per le dimensioni del locale idoneità svolgimento allo stesso, la sua dell'attività commerciale la e così decretarne mancanza di autonomia, senza però considerare che il complesso immobiliare va valutato nello stato in cui si trova al momento della denuntiatio o in mancanza di questa del trasferimento>>, come già affermato da questa Corte (Cass. 19 maggio 1990 . 4419 e ribadito nella prima sentenza di rinvio, la quale, come sopra si è riportato, affermava che ciò che contava era la destinazione effettivamente impressa al complesso immobiliare>>. L'illogicità dei canoni metodologici utilizzati è confermata dall'affermazione contenuta nella sentenza impugnata (p. 25) secondo cui gli acquirenti del locale per le modeste dimensioni di esso non avrebbe potuto mai esercitare un'attività commerciale debitamente autorizzata: affermazione questa che confonde 11 l'uso del locale al momento della vendita, rilevante ai fini dell'esercizio della prelazione ai fini - irrilevante e del riscatto, e l'uso indicati che del locale in questione potrebbero farne i nuovi proprietari. La sentenza impugnata fonda la sua decisione considerando anche: a) che ove nella specie la proprietà del garage-ripostiglio venisse separata da quella dell'appartamento ne risulterebbe elusa disposizione sopravvenuta dila carattere pubblicistico di cui all'art. 26 della legge n. 47 del 1985 in relazione all'art. 18 della legge n. 765 del 1985; b) che l'iniziativa di adibire il locale, costituente pertinenza di casa di abitazione, ad uso commerciale (eliminando il divisorio previsto in catasto tra i due locali sin dal 1971) risale al 1975, ad opera certamente della MU, per potere conseguire la licenza di commercio, altrimenti inottenibile. Il primo argomento è del tutto inconferente, poiché, mentre privilegia il dato formale rispetto alla diversa realtà materiale voluta dalle parti, ineppure evidenzia se, in ipotesi, sussistano presupposti per l'applicabilità della legislazione in materia urbanistica richiamata. Il secondo oblitera, ancora una volta, che la situazione al 12 momento della vendita risaliva alla volontà delle parti. detto il ricorso dev'essere Per quanto dev'essere cassata con rinvio alla Corte di Appello di Bari che procederà la sentenza accolto e ad un nuovo esame e provvederà anche sulle spese di questa fase

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso;
cassa e rinvia anche per le spese, alla corte d'appello di Bari. Così deciso nella camera di consiglio della terza Corte di cassazione il 19 sezione civile della febbraio 2001. IL PRESIDENTE EST. IL RELATORE ito finition ти ці Alfon IL CANCELLIERE C1 Giovanni Giambattista Depositata in Cancelleria 2.2 MAG. 2001 oggi, lì 89000 IL CANCELLIERE C1 Giovanni Giambattista 3330001 DELLE ENTRATE ROMA 2 1 2.0.60. 2001 Serie .

4.. co- UFFICIO и боли я 20 $13280 versate fi Registra Тисента н p. Il Dirigente Area Servizi (D.ssa Maria Grazia DI FILIPPO) al n. Il Responsabile Servizio Atti Giudiziari Cissa D/FILPPO MARIA GHAZIA (lire DIRIGENTE AREA SERVIZI (Dr. M.RACCICHINI).