Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO FIDUCCIA - Presidente -
Dott. ANTONIO LIMONGELLI - Consigliere -
Dott. ITALO PURCARO - Consigliere -
Dott. MARIO FINOCCHIARO - Consigliere -
Dott. MARIA MARGHERITA CHIARINI - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
TT ER, elettivamente domiciliata in ROMA VLE G. ROSSINI 26, presso lo studio dell'avvocato SALVATORE TRUNCALI, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato ADRIANO QUARTARA, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
EL EL CO MARIO, nella qualità di erede e di procuratore degli eredi di PI RA LL De CO: Sigg.ri LL DE CO ET, LL DE CO MA OS, LL DE CO PP, LL DE CO IO AU, LL DE CO MA Giulia, elettivamente domiciliato in ROMA L.RE FLAMINIO 46, presso lo studio dell'avvocato GIAN MARCO GREZ, difeso dall'avvocato PAOLO PECCHIOLI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1203/98 della Corte d'Appello di FIRENZE, Sezione 2^ Civile, emessa il 29/09/98 e depositata il 09/11/98 (R.G. 1512/96);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/10/01 dal Consigliere Dott. MA Margherita CHIARINI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Riccardo FUZIO che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO EL PROCESSO
LL DE CO PI RA, con citazione notificata il 6.7.1990, conveniva dinanzi al Tribunale di Firenze ET NE deducendo: a) con contratto del 29.9.1989 le aveva concesso in locazione un appartamento in Firenze, via Maggio 9, per esigenze abitative di natura transitoria;
b) la conduttrice era inadempiente agli accordi contrattuali perché non aveva prestato la pattuita fideiussione bancaria di L. 30.000.000, da versare entro il termine essenziale del 31.12.1989; aveva adibito l'appartamento a stabile dimora;
vi teneva un merlo indiano (o un pappagallo). Dichiarando di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa, concludeva per la risoluzione del contratto e la condanna della ET al rilascio dell'appartamento e al risarcimento dei danni, da valutare in separata sede.
La convenuta, costituitasi, dichiarava che il contratto si era bonariamente risolto il 25 ottobre 1990 allorché aveva restituito l'immobile al locatore, secondo l'accordo con lo stesso intervenuto, ma era rimasta creditrice del deposito cauzionale di L. 6.000.000, oltre interessi, per la cui restituzione avanzava domanda riconvenzionale.
Il Tribunale, con sentenza del 2.11.1995, dichiarava cessata la materia del contendere sulla domanda di risoluzione del contratto e la conseguente sopravvenuta carenza di interesse dell'attore in ordine alla medesima;
rigettava l'altra domanda attorea di risarcimento dei danni perché non provati;
dichiarava inammissibile la domanda riconvenzionale.
Appellava LL DE CO IO, erede e procuratore speciale degli altri coeredi del locatore, contestando che il contratto si fosse risolto consensualmente ed affermando perciò la persistenza del suo interesse ad agire anche dopo la riconsegna dell'immobile. Insisteva quindi per la declaratoria della risoluzione giudiziale, e la condanna della ET al risarcimento dei danni, anche per effetto delle clausole contrattuali 13 e 14 che prevedevano, per gli inadempimenti agli obblighi rispettivamente specificati, la perdita della cauzione ed una penale giornaliera;
aggiungeva comunque che l'inadempimento contrattuale della ET era fonte di potenziale danno, indipendentemente da uno specifico pregiudizio patrimoniale. La Corte di Appello di Firenze, con sentenza del 9.11.1998, rigettava le prove testimoniali formulate dall'appellata perché richieste subordinatamente a quelle dell'appellante - irrilevanti, avendo ad oggetto obblighi contrattualmente assunti dalla ET il cui inadempimento (omessa prestazione di fideiussione bancaria;
uso continuativo dell'immobile e presenza di un uccello nel medesimo) non era stato negato dalla stessa - ed accoglieva perciò l'appello, dichiarando la risoluzione "contrattuale" della locazione, e condannando la conduttrice al risarcimento dei danni, da liquidare in separata sede. Specificava, in particolare, che da un lato, per la risoluzione "contrattuale" era sufficiente la prova dell'inadempimento anche ad un solo obbligo tra quelli contemplati nella clausola risolutiva espressa;
dall'altro mancava invece la prova della risoluzione bonaria del contratto, perché dalla dichiarazione del 15.11.1990, sottoscritta anche da un terzo (TA NI), prodotta dalla ET, risultava si che al locatore erano state restituite le chiavi dell'appartamento in detta data (e perciò non il 25.10.90, come affermato dalla conduttrice, nè dopo la prima udienza, svoltasi il 10 ottobre 1990), ma con salvezza della questione sul deposito cauzionale e senza pregiudizio della lite già instaurata dinanzi al Tribunale di Firenze, e dunque il locatore non aveva affatto promesso di abbandonare la causa. In merito poi al diritto al risarcimento dei danni, esso derivava non dalle suddette inadempienze, ma dalla risoluzione "contrattuale" conseguente alle stesse, nella misura convenzionalmente prestabilita. Pertanto, considerato che il ritardo nel rilascio dell'immobile era fatto in sè potenzialmente produttivo di danno e che le parti avevano pattuito, nel caso di uso continuativo dell'immobile, la perdita del deposito cauzionale da parte della conduttrice, salvo ulteriori danni (clausola n. 13) e, nel caso di mora nel rilascio dell'immobile, la corresponsione, da parte della medesima, di L. 200.000 al giorno, da rivalutare, salvo anche in questo caso il maggior danno (clausola n. 14), condannava la ET al risarcimento dei danni, da liquidare in separata sede. Avverso questa sentenza propone ricorso per Cassazione ET NE per un unico motivo, cui resiste LL DE CO IO. MOTIVI ELLA DECISIONE
1. - Denuncia la ricorrente "violazione dell'art. 360 n. 5 c.p.c.". I giudici di appello non hanno motivato sull'asserito mancato versamento della fideiussione bancaria, obbligo non previsto dalla legislazione allora vigente, ne' dagli atti risulta alcunché al riguardo. Pertanto, in mancanza di prova sia di tale inadempimento, sia di quello all'obbligo di non tenere in casa un merlo, il locatore, come risulta anche dal documento del 15 novembre 1990, doveva restituire il deposito cauzionale, versato a garanzia di eventuali danni all'appartamento, che però il geometra incaricato della relativa perizia non aveva riscontrato.
È poi prescritto il diritto al risarcimento dei danni, da ottenere in una causa non ancora iniziata, perché non provato ne' nell'an ne' nel quantum, e le prove richieste anche all'udienza di precisazione delle conclusioni erano da ammettere. Il motivo è infondato.
2. - I giudici di appello infatti, premesso che il danno contemplato dall'art. 1453 cod. civ. può non "esser direttamente collegato all'inadempimento posto a fondamento della risoluzione contrattuale" - dai medesimi dichiarata ai sensi dell'art. 1456 cod. civ., capo della sentenza non impugnato - non hanno condannato,
genericamente, la ET per i danni derivanti dal suo inadempimento agli obblighi contrattualmente assunti e sanzionati con la clausola risolutiva espressa - indicati in narrativa, tra cui vi è l'omessa prestazione di fideiussione bancaria - bensì per quelli derivanti dal ritardo nella restituzione dell'immobile, fatto idoneo in sè a causare un danno, e comunque considerato costitutivo di danno nella clausola penale n. 14, contenuta nel contratto di locazione, e dalla violazione all'obbligo dell'uso dell'immobile (abitativo transitorio), sanzionato nella clausola penale n. 13. Pertanto le censure della ricorrente sono infondate. Infatti è assolutamente pacifica in giurisprudenza l'interpretazione dell'art. 1591 cod. civ. secondo la quale il ritardo nell'esecuzione dell'obbligo di rilasciare l'immobile costituisce un comportamento antigiuridico del conduttore, potenzialmente lesivo del patrimonio del locatore, che legittima la condanna generica al risarcimento dei danni, salvo il relativo onere probatorio a carico di questi in sede di liquidazione (Cass. 7670/1993; Cass. 6923/1998). Invece, l'obbligo del medesimo di restituire il deposito cauzionale al termine della locazione, sussiste soltanto se il conduttore ha integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni, legali e contrattuali, giacché, diversamente, assume rilievo la funzione specifica del deposito cauzionale, che è appunto quella di garantire preventivamente il locatore dagli inadempimenti del conduttore (tra le tante Cass. 538/1997). E poiché il locatore nella specie ha agito per il risarcimento dei danni conseguenti agli inadempimenti contestati alla conduttrice, da liquidare in separata sede, il suo obbligo restitutorio potrà essere esigibile solo all'esito del relativo giudizio. Pertanto la prima censura deve esser respinta.
La seconda censura attiene alla mancata tempestiva prova del locatore sull'an e sul quantum dei danni. Ma la funzione della clausola penale, oltre quella di rafforzare l'adempimento delle obbligazioni - nella specie l'uso transitorio dell'immobile e la restituzione senza ritardo del medesimo al verificarsi della relativa fattispecie - è proprio quella di tutelare il corrispondente interesse del creditore mediante la predeterminazione della sanzione applicabile in caso di lesione del medesimo, con l'effetto di esonerare il creditore dal provare l'esistenza e l'ammontare del danno (Cass., tra le altre, 12013/1993; 11204/1998). Dunque anche la seconda censura è infondata.
3. - Concludendo il ricorso va rigettato e la ricorrente condannata a pagare le spese di questo grado di giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;
condanna la ricorrente al pagamento delle spese di questa fase di giudizio, di cui L. 1.000.000 (Euro 516,46) per onorari e L. 131.670 (Euro 68,00) per spese. Così deciso in Roma, il 22 ottobre 2002.
Depositato in Cancelleria il 24 giugno 2002