CASS
Sentenza 4 novembre 2024
Sentenza 4 novembre 2024
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Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. II, sentenza 04/11/2024, n. 28238 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 28238 |
| Data del deposito : | 4 novembre 2024 |
Testo completo
SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 21912/2023 R.G. proposto da: CO ES, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI CASTANI, 195, presso lo studio dell’avvocato GALATI BRUNO ([...]) che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato NUCCI MAURIZIO ([...]) -ricorrente- contro MI IA -intimato- avverso la ORDINANZA di CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE ROMA n. 8455/2023 depositata il 24/03/2023. Civile Sent. Sez. 2 Num. 28238 Anno 2024 Presidente: DI VIRGILIO ROSA MARIA Relatore: DI VIRGILIO ROSA MARIA Data pubblicazione: 04/11/2024 2 di 9 Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/10/2024 dal Consigliere ROSA MARIA DI VIRGILIO. FATTI DI CAUSA 1.- Con ordinanza depositata il 24/3/2023, questa Corte ha rigettato il ricorso ex art. 360 n.3 c.p.c., proposto da CE OC
contro
NI NI, inteso ad ottenere la cassazione della pronuncia della Corte d’appello di Roma, di reiezione dell’appello proposto dal OC nei confronti della pronuncia del Tribunale di Cassino, che aveva respinto la domanda della parte, di trasferimento coattivo di un villino con annesso terreno, per prezzo ridotto e risarcimento dei danni, stante il mancato completamento dell’immobile e la mancanza dell’abitabilità. Detta ordinanza ha concluso per l’infondatezza del primo motivo di ricorso, inteso a far valere la violazione e falsa applicazione degli artt. 1418 e 2932 c.c. nonché degli artt. 46 d.P.R.380/2001 e 40 l. 47/1985, richiamando l’orientamento secondo cui è emettibile la pronuncia ex art.2932 c.c. nel caso di abuso edilizio secondario, caratterizzato dal fatto che solo una parte dell’unità immobiliare già esistente abbia subito modifiche o mutamento di destinazione d’uso, e non già nel caso di abuso primario, relativo a bene immobile edificato o reso abitabile in assenza di concessione, e ritenendo che il Tribunale avesse condotto valutazione “di fatto e di merito sul vizio riguardante l’irregolarità urbanistica, che esclude la possibilità di ricomprendere le anomalie riscontrate fra quelle secondarie, trattandosi invece di abuso primario, relativo a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione”. Questa Corte ha ritenuto inammissibile il secondo motivo di ricorso, col quale il OC si era doluto della nullità della sentenza impugnata per omessa motivazione sul rigetto dell’istanza della parte di poter procedere al completamento delle pratiche catastali a mezzo di CTU, e aveva fatto valere la violazione dell’art. 29 comma 1 bis della l. 52/1985 e dell’art.2932 c.c., per dovere essere il 3 di 9 promissario acquirente, non intestatario dell’immobile, necessariamente autorizzato dal Giudice per la presentazione degli atti di aggiornamento catastale. 2.- Avverso detta ordinanza, OC CE ha proposto ricorso per revocazione ex art. 391 bis, che richiama l’art. 395 n.4 c.p.c., articolato su due motivi. E’ rimasto intimato il NI. Fissata adunanza camerale al 9/3/2023, il ricorrente ha depositato memoria. A detta adunanza, questa Corte, ritenuta la sussistenza dei presupposti del giudizio, ha rinviato la causa a nuovo ruolo, perché venisse discussa e decisa alla pubblica udienza;
rifissata la causa all’udienza del 24/10/2024, il P.G. ha depositato le conclusioni scritte, chiedendo la revoca della pronuncia impugnata e, nel rescissorio, l’accoglimento del ricorso. RAGIONI DELLA DECISIONE 1.-Col primo motivo, il ricorrente fa valere “l’inesistenza di un fatto la cui verità è positivamente stabilita”, atteso che risulta inequivocabilmente che l’immobile è stato edificato sulla base di due concessioni, come emergente dalla stessa sentenza della Corte d’appello di Roma e dallo stesso ricorso per cassazione, da cui il chiaro errore di percezione da parte dell’ordinanza impugnata ”che ha fatto ritenere, come dato incontroverso, che l’immobile ne fosse privo”. Col secondo mezzo, il OC sostiene che la pronuncia impugnata ha supposto “un fatto la cui verità è incontrastabilmente esclusa”, e cioè , a fronte della totale assenza, ha ritenuto di contro sussistente la motivazione nella sentenza della Corte d’appello sulla richiesta della parte di provvedere all’accatastamento dell’immobile quale conseguente al vero e proprio diritto del promissario acquirente di provvedere alla documentazione necessaria per il trasferimento, a fronte dell’inadempimento del promittente venditore. 4 di 9 Ne consegue, in tesi, “l’errore di fatto compiuto dalla decisione de qua che ha invece dato atto di una motivazione inesistente”. 2.- Come ribadito nella recente pronuncia Sez. U. 20013/24, in tema di revocazione delle pronunce della Corte di cassazione, l'errore rilevante ai sensi dell'art. 395, n. 4, c.p.c.: a) consiste nell'erronea percezione dei fatti di causa che abbia indotto la supposizione dell'esistenza o dell'inesistenza di un fatto, la cui verità è incontestabilmente esclusa o accertata dagli atti di causa (sempre che il fatto oggetto dell'asserito errore non abbia costituito terreno di discussione delle parti); b) non può concernere l'attività interpretativa e valutativa;
c) deve possedere i caratteri dell'evidenza assoluta e dell'immediata rilevabilità sulla base del solo raffronto tra la sentenza impugnata e gli atti di causa;
d) deve essere essenziale e decisivo;
e) deve riguardare solo gli atti interni al giudizio di cassazione e incidere unicamente sulla pronuncia della Corte. 2. 1- Nell’ordinanza oggetto di revocazione, la Corte, nel valutare il primo motivo di ricorso, ha ritenuto che il Giudice del merito avesse correttamente valutato l’irregolarità urbanistica “ che esclude la possibilità di ricomprendere le anomalie riscontrate fra quelle secondarie, trattandosi invece di abuso primario, relativo a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione”. Con detto rilievo, il S.C. è chiaramente incorso in errore percettivo, che appare all’evidenza alla stregua della sentenza della Corte del merito, che a pag.7 ha rilevato che l’immobile era stato costruito in seguito al rilascio di concessione edilizia n° 5/200 e successiva variante, aggiungendo che per le difformità riscontrate tra concessione e stato di fatto erano state presentate tre istanze di sanatoria, elencandone gli estremi, pagate le oblazioni e gli oneri accessori, sulle quali il Comune non si era ancora pronunciato ed in assenza di parere sui vincoli esistenti. 5 di 9 Come osserva condivisibilmente il P.G., detto errore rileva, atteso che, come affermato nella pronuncia 11659/2018, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi dell'art. 40 l. n. 47 del 1985, può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. nel caso in cui l'immobile abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, dovendosi distinguere, anche quando sia stata presentata istanza di condono edilizio con versamento della somma prevista per l'oblazione e la pratica non sia stata definita, tra ipotesi di abuso primario, relativo a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione, e abuso secondario, caratterizzato dalla circostanza che solo una parte di unità immobiliare già esistente abbia subito modifica o mutamento di destinazione d'uso; e, di recente, la pronuncia 34/2024 ha sinteticamente ribadito che “Non ogni difformità urbanistica, pertanto, comporta l’impossibilità di emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., ma soltanto la conclamata assenza del titolo autorizzativo dell’edificazione (licenza o concessione edilizia) o della documentazione alternativa (concessione in sanatoria o domanda di condono corredata dai prescritti allegati). La difformità parziale, infatti, non implica necessariamente la preclusione del rimedio di cui all’art. 2932 c.c., quando la divergenza sia solo parziale e non implichi la realizzazione di un manufatto totalmente diverso da quello autorizzato (Cass. civ. n° 7849/22, vedi anche Cass. civ. 11636/23).” Né, infine, la presenza della concessione e delle richieste di sanatoria ha costituito punto controverso su cui si è pronunciata la Corte. 2.2- Anche il secondo motivo di revocazione è fondato. Nel valutare il secondo motivo del ricorso ex art. 360 n.3 c.p.c., la Corte ha richiamato l’orientamento costante, secondo il quale, in 6 di 9 seguito alla riformulazione dell'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., disposta dall'art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, non sono più ammissibili nel ricorso per cassazione le censure di contraddittorietà e insufficienza della motivazione della sentenza di merito impugnata, in quanto il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del rispetto del «minimo costituzionale» richiesto dall'art. 111, comma 6, Cost., che viene violato qualora la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero si fondi su un contrasto irriducibile tra affermazioni inconcilianti, o risulti perplessa ed obiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali ( così le ordinanze 7090/2022 e 22598/2018, tra le tante). Col secondo mezzo, il ricorrente sostiene che la pronuncia impugnata ha supposto “un fatto la cui verità è incontrastabilmente esclusa”, e cioè che la Corte d’appello abbia comunque motivato quanto alla richiesta della parte di provvedere all’accatastamento dell’immobile, in considerazione dell’esistenza di un vero e proprio diritto del promissario acquirente di provvedere alla documentazione necessaria per il trasferimento, a fronte dell’inadempimento del promittente venditore. Ciò posto, si deve rilevare che l’ordinanza impugnata, nel richiamare genericamente il principio di diritto sul rispetto del “minimo costituzionale” da parte della motivazione, lascia intendere di non avere colto il motivo fatto valere dal ricorrente OC sull’assenza della motivazione, postulando la presenza di una pur minima argomentazione da parte della Corte del merito per rigettare la richiesta della parte, mentre questa si era limitata semplicemente a disattendere la doglianza. E, come affermato nella pronuncia Sez.U. 31032/2019, l'impugnazione per revocazione delle sentenze della Corte di 7 di 9 cassazione è ammessa nell'ipotesi di errore compiuto nella lettura degli atti interni al giudizio di legittimità, errore che presuppone l'esistenza di divergenti rappresentazioni dello stesso oggetto, emergenti una dalla sentenza e l'altra dagli atti e documenti di causa;
pertanto, è esperibile, ai sensi degli artt. 391-bis e 395, comma 1, n. 4, c.p.c., la revocazione per l'errore di fatto in cui sia incorso il giudice di legittimità che non abbia deciso su uno o più motivi di ricorso, ma deve escludersi il vizio revocatorio tutte volte che la pronunzia sul motivo sia effettivamente intervenuta, anche se con motivazione che non abbia preso specificamente in esame alcune delle argomentazioni svolte come motivi di censura del punto, perché in tal caso è dedotto non già un errore di fatto (quale svista percettiva immediatamente percepibile), bensì un'errata considerazione e interpretazione dell'oggetto di ricorso e, quindi, un errore di giudizio. 2.3- L’ordinanza impugnata va pertanto revocata, ed occorre passare alla fase rescissoria. 3.1- Il primo motivo di ricorso, come sopra riportato, è fondato. La Corte del merito, dopo avere accertato che la costruzione era stata autorizzata con una concessione edilizia e successiva variante, e che erano state riscontrate difformità sostanziali (realizzazione , al di sotto di quanto indicato nel progetto come piazzale lastricato, di piano seminterrato il cui solaio di copertura , a lavori ultimati, sarebbe stato costituito dal piazzale e realizzazione , a livello del piano seminterrato, di locale deposito al posto del previsto terrapieno), ha dato atto della presentazione di tre istanze di sanatoria, con pagamento delle oblazioni, ed ha respinto la domanda perché, a prescindere dall’esistenza dei vincoli paesaggistici, la sentenza sarebbe stata emessa in presenza di abuso non condonato. Ora, tale giudizio è stato espresso dal Giudice territoriale senza confrontarsi con il principio, già sopra rilevato, secondo cui può 8 di 9 essere pronunciata sentenza costitutiva ex art.2932 c.c. in presenza di opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire, che non realizzino variazioni essenziali al progetto originario (così la già citata pronuncia 34/2024, e, ancora più recente, la pronuncia 19552/2024, che ha ribadito che, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un edificio o un terreno, è preclusa al giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà (o di altri diritti reali) solo allorché sia radicalmente assente, rispettivamente, la dichiarazione degli estremi della concessione edilizia relativa all’immobile (oggi permesso di costruire) – e, in mancanza, l’allegazione della domanda di concessione in sanatoria, con gli estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione –, o il certificato di destinazione urbanistica relativo al terreno, trattandosi di condizioni dell’azione, il cui difetto è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado, non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 34679 del 12/12/2023; Sez. 2, Sentenza n. 20886 del 18/07/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 7849 del 10/03/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 29581 del 22/10/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 18195 del 02/09/2020; Sez. 2, Sentenza n. 21721 del 27/08/2019; Sez. 6-2, Ordinanza n. 1505 del 22/01/2018; Sez. 6-2, Sentenza n. 8489 del 29/04/2016; Sez. 6-2, Ordinanza n. 22077 del 25/10/2011). E ciò benché l’esistenza di tali riferimenti sia, appunto, una condizione dell’azione e non un presupposto della domanda, potendo, pertanto, intervenire anche in corso di causa nonché nel corso del giudizio d’appello, purché prima della relativa decisione, essendo l’allegazione e la produzione della relativa documentazione sottratte alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti 9 di 9 (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 16068 del 14/06/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 6684 del 07/03/2019).” 3.2.- Anche il secondo motivo è fondato. La Corte del merito si è limitata a ritenere la conformità catastale oggettiva di cui all’art. 29, comma 1 bis, l. 52/1985 quale condizione dell’azione, principio certamente corretto, e che la stessa difettava al momento della decisione, disattendendo la richiesta del ricorrente di “demandare al CTU l’espletamento delle pratiche di accatastamento” (pag.7 sentenza). Ora, non essendo il OC intestatario dell’immobile, e in mancanza della collaborazione del promittente venditore, deve essere riconosciuta allo stesso la possibilità di completare le pratiche di accatastamento, a mezzo di tecnico abilitato, in modo che, alla decisione, sussista la conformità catastale oggettiva ex art.29, comma 1 bis, legge 52/1985. 4.1- Il ricorso va quindi accolto e va cassata la sentenza impugnata, con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione, che si atterrà a quanto sopra rilevato, e che provvederà anche a statuire sulle spese dei due giudizi avanti a questa Corte.
P.Q.M.
La Corte, in accoglimento del ricorso per revocazione, revoca l’ordinanza di questa Corte n.8455 del 2023, depositata il 24/3/2023; accoglie il ricorso ex art. 360 n.3 c.p.c., cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione, anche per le spese dei due giudizi avanti a questa Corte. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 24/10/2024
contro
NI NI, inteso ad ottenere la cassazione della pronuncia della Corte d’appello di Roma, di reiezione dell’appello proposto dal OC nei confronti della pronuncia del Tribunale di Cassino, che aveva respinto la domanda della parte, di trasferimento coattivo di un villino con annesso terreno, per prezzo ridotto e risarcimento dei danni, stante il mancato completamento dell’immobile e la mancanza dell’abitabilità. Detta ordinanza ha concluso per l’infondatezza del primo motivo di ricorso, inteso a far valere la violazione e falsa applicazione degli artt. 1418 e 2932 c.c. nonché degli artt. 46 d.P.R.380/2001 e 40 l. 47/1985, richiamando l’orientamento secondo cui è emettibile la pronuncia ex art.2932 c.c. nel caso di abuso edilizio secondario, caratterizzato dal fatto che solo una parte dell’unità immobiliare già esistente abbia subito modifiche o mutamento di destinazione d’uso, e non già nel caso di abuso primario, relativo a bene immobile edificato o reso abitabile in assenza di concessione, e ritenendo che il Tribunale avesse condotto valutazione “di fatto e di merito sul vizio riguardante l’irregolarità urbanistica, che esclude la possibilità di ricomprendere le anomalie riscontrate fra quelle secondarie, trattandosi invece di abuso primario, relativo a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione”. Questa Corte ha ritenuto inammissibile il secondo motivo di ricorso, col quale il OC si era doluto della nullità della sentenza impugnata per omessa motivazione sul rigetto dell’istanza della parte di poter procedere al completamento delle pratiche catastali a mezzo di CTU, e aveva fatto valere la violazione dell’art. 29 comma 1 bis della l. 52/1985 e dell’art.2932 c.c., per dovere essere il 3 di 9 promissario acquirente, non intestatario dell’immobile, necessariamente autorizzato dal Giudice per la presentazione degli atti di aggiornamento catastale. 2.- Avverso detta ordinanza, OC CE ha proposto ricorso per revocazione ex art. 391 bis, che richiama l’art. 395 n.4 c.p.c., articolato su due motivi. E’ rimasto intimato il NI. Fissata adunanza camerale al 9/3/2023, il ricorrente ha depositato memoria. A detta adunanza, questa Corte, ritenuta la sussistenza dei presupposti del giudizio, ha rinviato la causa a nuovo ruolo, perché venisse discussa e decisa alla pubblica udienza;
rifissata la causa all’udienza del 24/10/2024, il P.G. ha depositato le conclusioni scritte, chiedendo la revoca della pronuncia impugnata e, nel rescissorio, l’accoglimento del ricorso. RAGIONI DELLA DECISIONE 1.-Col primo motivo, il ricorrente fa valere “l’inesistenza di un fatto la cui verità è positivamente stabilita”, atteso che risulta inequivocabilmente che l’immobile è stato edificato sulla base di due concessioni, come emergente dalla stessa sentenza della Corte d’appello di Roma e dallo stesso ricorso per cassazione, da cui il chiaro errore di percezione da parte dell’ordinanza impugnata ”che ha fatto ritenere, come dato incontroverso, che l’immobile ne fosse privo”. Col secondo mezzo, il OC sostiene che la pronuncia impugnata ha supposto “un fatto la cui verità è incontrastabilmente esclusa”, e cioè , a fronte della totale assenza, ha ritenuto di contro sussistente la motivazione nella sentenza della Corte d’appello sulla richiesta della parte di provvedere all’accatastamento dell’immobile quale conseguente al vero e proprio diritto del promissario acquirente di provvedere alla documentazione necessaria per il trasferimento, a fronte dell’inadempimento del promittente venditore. 4 di 9 Ne consegue, in tesi, “l’errore di fatto compiuto dalla decisione de qua che ha invece dato atto di una motivazione inesistente”. 2.- Come ribadito nella recente pronuncia Sez. U. 20013/24, in tema di revocazione delle pronunce della Corte di cassazione, l'errore rilevante ai sensi dell'art. 395, n. 4, c.p.c.: a) consiste nell'erronea percezione dei fatti di causa che abbia indotto la supposizione dell'esistenza o dell'inesistenza di un fatto, la cui verità è incontestabilmente esclusa o accertata dagli atti di causa (sempre che il fatto oggetto dell'asserito errore non abbia costituito terreno di discussione delle parti); b) non può concernere l'attività interpretativa e valutativa;
c) deve possedere i caratteri dell'evidenza assoluta e dell'immediata rilevabilità sulla base del solo raffronto tra la sentenza impugnata e gli atti di causa;
d) deve essere essenziale e decisivo;
e) deve riguardare solo gli atti interni al giudizio di cassazione e incidere unicamente sulla pronuncia della Corte. 2. 1- Nell’ordinanza oggetto di revocazione, la Corte, nel valutare il primo motivo di ricorso, ha ritenuto che il Giudice del merito avesse correttamente valutato l’irregolarità urbanistica “ che esclude la possibilità di ricomprendere le anomalie riscontrate fra quelle secondarie, trattandosi invece di abuso primario, relativo a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione”. Con detto rilievo, il S.C. è chiaramente incorso in errore percettivo, che appare all’evidenza alla stregua della sentenza della Corte del merito, che a pag.7 ha rilevato che l’immobile era stato costruito in seguito al rilascio di concessione edilizia n° 5/200 e successiva variante, aggiungendo che per le difformità riscontrate tra concessione e stato di fatto erano state presentate tre istanze di sanatoria, elencandone gli estremi, pagate le oblazioni e gli oneri accessori, sulle quali il Comune non si era ancora pronunciato ed in assenza di parere sui vincoli esistenti. 5 di 9 Come osserva condivisibilmente il P.G., detto errore rileva, atteso che, come affermato nella pronuncia 11659/2018, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi dell'art. 40 l. n. 47 del 1985, può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. nel caso in cui l'immobile abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, dovendosi distinguere, anche quando sia stata presentata istanza di condono edilizio con versamento della somma prevista per l'oblazione e la pratica non sia stata definita, tra ipotesi di abuso primario, relativo a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione, e abuso secondario, caratterizzato dalla circostanza che solo una parte di unità immobiliare già esistente abbia subito modifica o mutamento di destinazione d'uso; e, di recente, la pronuncia 34/2024 ha sinteticamente ribadito che “Non ogni difformità urbanistica, pertanto, comporta l’impossibilità di emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., ma soltanto la conclamata assenza del titolo autorizzativo dell’edificazione (licenza o concessione edilizia) o della documentazione alternativa (concessione in sanatoria o domanda di condono corredata dai prescritti allegati). La difformità parziale, infatti, non implica necessariamente la preclusione del rimedio di cui all’art. 2932 c.c., quando la divergenza sia solo parziale e non implichi la realizzazione di un manufatto totalmente diverso da quello autorizzato (Cass. civ. n° 7849/22, vedi anche Cass. civ. 11636/23).” Né, infine, la presenza della concessione e delle richieste di sanatoria ha costituito punto controverso su cui si è pronunciata la Corte. 2.2- Anche il secondo motivo di revocazione è fondato. Nel valutare il secondo motivo del ricorso ex art. 360 n.3 c.p.c., la Corte ha richiamato l’orientamento costante, secondo il quale, in 6 di 9 seguito alla riformulazione dell'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., disposta dall'art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, non sono più ammissibili nel ricorso per cassazione le censure di contraddittorietà e insufficienza della motivazione della sentenza di merito impugnata, in quanto il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del rispetto del «minimo costituzionale» richiesto dall'art. 111, comma 6, Cost., che viene violato qualora la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero si fondi su un contrasto irriducibile tra affermazioni inconcilianti, o risulti perplessa ed obiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali ( così le ordinanze 7090/2022 e 22598/2018, tra le tante). Col secondo mezzo, il ricorrente sostiene che la pronuncia impugnata ha supposto “un fatto la cui verità è incontrastabilmente esclusa”, e cioè che la Corte d’appello abbia comunque motivato quanto alla richiesta della parte di provvedere all’accatastamento dell’immobile, in considerazione dell’esistenza di un vero e proprio diritto del promissario acquirente di provvedere alla documentazione necessaria per il trasferimento, a fronte dell’inadempimento del promittente venditore. Ciò posto, si deve rilevare che l’ordinanza impugnata, nel richiamare genericamente il principio di diritto sul rispetto del “minimo costituzionale” da parte della motivazione, lascia intendere di non avere colto il motivo fatto valere dal ricorrente OC sull’assenza della motivazione, postulando la presenza di una pur minima argomentazione da parte della Corte del merito per rigettare la richiesta della parte, mentre questa si era limitata semplicemente a disattendere la doglianza. E, come affermato nella pronuncia Sez.U. 31032/2019, l'impugnazione per revocazione delle sentenze della Corte di 7 di 9 cassazione è ammessa nell'ipotesi di errore compiuto nella lettura degli atti interni al giudizio di legittimità, errore che presuppone l'esistenza di divergenti rappresentazioni dello stesso oggetto, emergenti una dalla sentenza e l'altra dagli atti e documenti di causa;
pertanto, è esperibile, ai sensi degli artt. 391-bis e 395, comma 1, n. 4, c.p.c., la revocazione per l'errore di fatto in cui sia incorso il giudice di legittimità che non abbia deciso su uno o più motivi di ricorso, ma deve escludersi il vizio revocatorio tutte volte che la pronunzia sul motivo sia effettivamente intervenuta, anche se con motivazione che non abbia preso specificamente in esame alcune delle argomentazioni svolte come motivi di censura del punto, perché in tal caso è dedotto non già un errore di fatto (quale svista percettiva immediatamente percepibile), bensì un'errata considerazione e interpretazione dell'oggetto di ricorso e, quindi, un errore di giudizio. 2.3- L’ordinanza impugnata va pertanto revocata, ed occorre passare alla fase rescissoria. 3.1- Il primo motivo di ricorso, come sopra riportato, è fondato. La Corte del merito, dopo avere accertato che la costruzione era stata autorizzata con una concessione edilizia e successiva variante, e che erano state riscontrate difformità sostanziali (realizzazione , al di sotto di quanto indicato nel progetto come piazzale lastricato, di piano seminterrato il cui solaio di copertura , a lavori ultimati, sarebbe stato costituito dal piazzale e realizzazione , a livello del piano seminterrato, di locale deposito al posto del previsto terrapieno), ha dato atto della presentazione di tre istanze di sanatoria, con pagamento delle oblazioni, ed ha respinto la domanda perché, a prescindere dall’esistenza dei vincoli paesaggistici, la sentenza sarebbe stata emessa in presenza di abuso non condonato. Ora, tale giudizio è stato espresso dal Giudice territoriale senza confrontarsi con il principio, già sopra rilevato, secondo cui può 8 di 9 essere pronunciata sentenza costitutiva ex art.2932 c.c. in presenza di opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire, che non realizzino variazioni essenziali al progetto originario (così la già citata pronuncia 34/2024, e, ancora più recente, la pronuncia 19552/2024, che ha ribadito che, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un edificio o un terreno, è preclusa al giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà (o di altri diritti reali) solo allorché sia radicalmente assente, rispettivamente, la dichiarazione degli estremi della concessione edilizia relativa all’immobile (oggi permesso di costruire) – e, in mancanza, l’allegazione della domanda di concessione in sanatoria, con gli estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione –, o il certificato di destinazione urbanistica relativo al terreno, trattandosi di condizioni dell’azione, il cui difetto è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado, non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 34679 del 12/12/2023; Sez. 2, Sentenza n. 20886 del 18/07/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 7849 del 10/03/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 29581 del 22/10/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 18195 del 02/09/2020; Sez. 2, Sentenza n. 21721 del 27/08/2019; Sez. 6-2, Ordinanza n. 1505 del 22/01/2018; Sez. 6-2, Sentenza n. 8489 del 29/04/2016; Sez. 6-2, Ordinanza n. 22077 del 25/10/2011). E ciò benché l’esistenza di tali riferimenti sia, appunto, una condizione dell’azione e non un presupposto della domanda, potendo, pertanto, intervenire anche in corso di causa nonché nel corso del giudizio d’appello, purché prima della relativa decisione, essendo l’allegazione e la produzione della relativa documentazione sottratte alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti 9 di 9 (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 16068 del 14/06/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 6684 del 07/03/2019).” 3.2.- Anche il secondo motivo è fondato. La Corte del merito si è limitata a ritenere la conformità catastale oggettiva di cui all’art. 29, comma 1 bis, l. 52/1985 quale condizione dell’azione, principio certamente corretto, e che la stessa difettava al momento della decisione, disattendendo la richiesta del ricorrente di “demandare al CTU l’espletamento delle pratiche di accatastamento” (pag.7 sentenza). Ora, non essendo il OC intestatario dell’immobile, e in mancanza della collaborazione del promittente venditore, deve essere riconosciuta allo stesso la possibilità di completare le pratiche di accatastamento, a mezzo di tecnico abilitato, in modo che, alla decisione, sussista la conformità catastale oggettiva ex art.29, comma 1 bis, legge 52/1985. 4.1- Il ricorso va quindi accolto e va cassata la sentenza impugnata, con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione, che si atterrà a quanto sopra rilevato, e che provvederà anche a statuire sulle spese dei due giudizi avanti a questa Corte.
P.Q.M.
La Corte, in accoglimento del ricorso per revocazione, revoca l’ordinanza di questa Corte n.8455 del 2023, depositata il 24/3/2023; accoglie il ricorso ex art. 360 n.3 c.p.c., cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione, anche per le spese dei due giudizi avanti a questa Corte. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 24/10/2024