Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. LOSAVIO Giovanni - Presidente -
Dott. CRISCUOLO Alessandro - rel. Consigliere -
Dott. MORELLI Mario Rosario - Consigliere -
Dott. ADAMO Mario - Consigliere -
Dott. SALVAGO Salvatore - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
COMUNE DI AREZZO, in persona del Sindaco pro tempore, domiciliato in ROMA PIAZZA CAVOUR presso la CANCELLERIA CIVILE DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall'avvocato ROBERTA RICCIARINI, giusta mandato in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro
RI NG, RI IA, RI EL, NG NE, elettivamente domiciliati in ROMA LUNGOTEVERE FLAMINIO 46, presso l'avvocato GIAN MARCO GREZ, rappresentati e difesi dall'avvocato VITTORIO CHIERRONI, giusta mandato a margine del controricorso;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 1669/00 della Corte d'Appello di FIRENZE, depositata il 07/10/00;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/05/2003 dal Consigliere Dott. Alessandro CRISCUOLO;

udito per il ricorrente l'Avvocato RICCIARINI che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito per il resistente l'Avvocato CHIERRONI che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per l'accoglimento del primo motivo del ricorso e l'assorbimento nel resto.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
I signori AN ER, LI ER, IO ER ed NE NE, esponendo di esser proprietari di appezzamenti di terreno situati nel Comune di Arezzo e sottoposti ad esproprio dal detto Comune ai fini della realizzazione del piano per l'edilizia economica e popolare (d'ora in avanti, per brevità, P.E.E.P.), dichiararono che, in particolare, con decreto del sindaco di Arezzo in data 13 settembre 1988 (poi rettificato con atto del 4 ottobre 1989), erano stati espropriati ad NE NE i suoli distinti al fol. catastale n. 125/A, p.lla 751 (già 55/b), di mq. 700, 752 (già 55/c), di mq. 575, 786 (ex 55/b), di mq. 650; mentre ad AN, LI ed IO ER erano stati espropriati i suoli distinti a fol. 125/A, p.lla 757 (già 152/b), di mq. 770, 758 (già 152/c) di mq. 770, 759 (già 152/d) di mq. 770, 766 (già 152/m) di mq. 70, 765 (già 152/c), di mq. 100, 767 (già 152/n), di mq. 600. Con decreto sindacale del 24 ottobre 1987 era stata determinata l'indennità provvisoria, pari a lire 28.875.000 per i terreni della NE e pari a lire 46.200.000 per i terreni dei ER. Gli espropriati, assumendo che, ad onta di ripetute richieste, non era stata ancora stabilita l'indennità definitiva di espropriazione (mentre le somme calcolate in via provvisoria erano incongrue, stante la natura edificabile dei terreni), convennero in giudizio il Comune di Arezzo davanti alla Corte di appello di Firenze, chiedendo che fosse determinata la giusta indennità, con le pronunzie conseguenti. Nelle more, essendo stata notificata l'indennità definitiva (in data 28 gennaio 1992) individuata in lire 33.600 a mq., i proprietari provvidero a proporre opposizione alla stima, instaurando altro giudizio che fu riunito al precedente.
Il Comune di Arezzo si costituì per resistere alla domanda. Espletata una consulenza tecnica la Corte di appello di Firenze, con sentenza depositata il 7 ottobre 2000, determinò in lire 345.906.400 l'indennità di espropriazione per i terreni di proprietà ER ed in lire 216.192.000 l'indennità di espropriazione per i terreni di proprietà NE, ordinò il deposito delle somme suddette (con gli interessi legali dalla data del decreto di esproprio e detratte le eventuali somme già depositate) presso la competente Cassa DD. e PP., nei modi di legge, e condannò il Comune di Arezzo al pagamento delle spese del giudizio.
La Corte territoriale - premesso che la stessa Commissione provinciale di Arezzo, nel determinare l'indennità in sede amministrativa, aveva riconosciuto la natura edificatoria dei terreni, sia in relazione all'edificabilità legale, sia in relazione all'edificabilità di fatto, e tale valutazione non era stata contestata dal Comune, onde le possibilità legali ed effettive di edificazione dei suoli per cui è causa potevano considerarsi pacifiche - osservò che, comunque, l'edificabilità legale derivava dall'inserimento dei terreni nel P.E.E.P., mentre le possibilità edificatorie di fatto emergevano dagli accertamenti espletati dal c.t.u. circa l'andamento pianeggiante di essi e l'ubicazione nella zona di via Padre Teodosio.
Ciò posto, osservò che la consulenza aveva tenuto presenti, per determinare il valore venale dei suoli, la volumetria realizzabile su di essi, i prezzi dell'edilizia residenziale all'epoca dell'esproprio, l'incidenza del costo del terreno "nudo", al netto degli oneri di concessione e di urbanizzazione sul costo delle costruzioni. Ritenne che tale metodo fosse corretto, mentre le argomentazioni svolte dal Comune, per sostenere che l'indice di fabbricabilità non dovesse essere quello previsto dal P.R.G. (2,8 mc/mq) ma quello del P.E.E.P. (1,63 mc/mq), non potevano essere condivise, perché i terreni di cui si discute erano - prima dell'inserimento nel P.E.E.P. (vincolo preordinato all'esproprio) - compresi in zona E con indice 2,8 mc/mq, onde il detto P.E.E.P nel caso in esame non era da considerare come variante al P.R.G. ma soltanto attuativo della precedente previsione del P.R.G., con imposizione sulle suddette aree del vincolo pubblicistico. Considerò, poi, corretto il metodo adottato dal c.t.u. per stabilire il valore di mercato delle costruzioni, ritenne adeguata la percentuale relativa all'incidenza del terreno sul costo delle costruzioni medesime, pervenne quindi a determinare le indennità di espropriazione, escludendo che esse dovessero subire l'abbattimento del 40%, in quanto il Comune non aveva formulato un'offerta idonea. Contro la suddetta sentenza, notificata il 27 dicembre 2000, il Comune di Arezzo ha proposto tempestivo ricorso per Cassazione, affidato a due motivi illustrati con memoria.
I signori ER e NE hanno resistito con controricorso, a sua volta illustrato da memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo mezzo di cassazione il ricorrente denunzia violazione e/o falsa applicazione dell'art. 5 bis della legge 6 agosto 1992, n. 359, nonché insufficiente e contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia.
Premette che le aree in questione farebbero parte del P.E.E.P. redatto ai sensi della legge n. 167 del 1962 (denominato comparto Padre Teodosio). Il piano sarebbe stato approvato dal Ministero dei LL.PP. con decreto n. 2344 del 20 luglio 1964. Il comparto sarebbe stato poi "riadattato" nel 1984 e approvato dalla Regione Toscana con deliberazione n. 453 del 20 gennaio 1986. La riadozione avrebbe previsto soltanto un volume residenziale di mc. 40.104 su una superficie territoriale di mq. 24.600 circa, sicché l'indice fondiario sarebbe di mc/mq 1,63 e, dunque, il volume da attribuire ai terreni in esproprio sarebbe pari a mc 8.158 e non a mc 9.809, come valutato dal c.t.u..
La questione relativa alla volumetria considerabile nella fattispecie (e, conseguentemente, al valore dei terreni) avrebbe già formato oggetto di diversa e opposta pronunzia della Corte di appello fiorentina, emessa tra le stesse parti e concernente altre aree situate di fronte a quelle per cui è causa, comprese nel P.E.E.P. Padre Teodosio e catastalmente individuate allo stesso folio (125/A). In quella fattispecie la Corte di merito avrebbe ritenuto applicabile l'indice previsto dal P.E.E.P., pari a 1,63, in luogo di quello previsto dal P.R.G., pari a 2,8.
Tale posizione dovrebbe essere condivisa, perché il P.E.E.P., per sua natura, non sarebbe soltanto strumento preordinato all'esproprio ma strumento attuativo del P.R.G., sicché soltanto l'indice di fabbricabilità previsto dal detto P.E.E.P. integrerebbe gli estremi delle possibilità legali ed effettive di edificazione. Inoltre i vincoli di edificabilità posti dal piano di zona avrebbero natura e durata indeterminate, ai sensi dell'art. 17 della legge urbanistica, e ciò sarebbe valido anche in ordine alla determinazione della volumetria assentibile ai fini di cui all'art. 5 bis della legge n. 359 del 1992. La censura è fondata, nei sensi in prosieguo indicati. Fermo il punto che non è in contestazione la natura edificabile delle aree per cui è causa, la Corte territoriale ha ritenuto di non poter condividere la tesi del Comune - secondo cui l'indice di fabbricabilità non doveva essere quello previsto dal P.R.G. (2,8 mc/mq) ma quello del P.E.E.P. (1,63 mc/mq) - "in quanto i terreni di cui si discute erano prima dell'inserimento nel P.E.E.P. (vincolo preordinato all'esproprio) compresi in zona E con indice 2,8 mc/mq:
ne consegue che il P.E.E.P. nel caso in esame non è da considerarsi variante di P.R.G., ma soltanto attuativo della precedente previsione del P.R.G., con imposizione sulla suddetta area del vincolo pubblicistico" (sentenza impugnata, pag. 5).
Tale assunto non è esatto.
Questa Corte, pronunziando a sezioni unite con sentenza n. 125 del 21 marzo 2001 (v. anche la sentenza n. 148 del 2001), ha affermato che, al fine della determinazione dell'indennità di espropriazione di un fondo edificabile in base al P.R.G. ed incluso in un piano per l'edilizia economica e popolare, le valutazioni delle possibilità legali ed effettive di edificazione al momento dell'apposizione del vincolo preordinato all'espropriazione, ai sensi dell'art. 5 bis del D.L. n. 333 del 1992, introdotto con la legge di conversione n. 359
del 1992, devono tenere conto delle previsioni di tale piano per l'edilizia in punto di densità volumetrica, quali varianti del piano regolatore, quando esse si traducano in indici medi di fabbricabilità, correlati (o correlabili) al totale della superficie al lordo dei terreni da destinarsi a spazi liberi, ed inoltre si riferiscano all'intera area del piano stesso o ad una porzione differenziata per situazioni indipendenti dal progetto espropriativo. Tale valutazione deve, invece, trascurare la maggiore o minore fabbricabilità che il fondo venga a godere o subire per effetto delle disposizioni del piano per l'edilizia attinenti alla collocazione sui singoli fondi di specifiche edificazioni ovvero servizi e infrastrutture.
Nel contesto di tali principi (in relazione ai quali v. anche Cass., 5 luglio 2001, n. 9062), si è chiarito che l'aumento o la riduzione della volumetria fabbricabile, da parte delle disposizioni del piano particolareggiato, segnano innovazioni rispetto alle precedenti determinazioni generali sull'edificabilità dei suoli, indipendenti dal procedimento espropriativo e dalle opere pubbliche alla cui esecuzione esso è rivolto, e come tali influiscono sul valore delle aree ai fini della liquidazione delle indennità, quando si traducano in una variante dell'indice medio fissato dal piano regolatore, nel senso che ugualmente fissino la cubatura realizzabile con riferimento all'intera estensione, al lordo degli spazi da lasciare poi inedificati per servizi e infrastrutture, o comunque siano rapportabili all'intera estensione in ragione della separata individuazione di detti spazi liberi con una percentuale della superficie globale, e quando inoltre estendano la variazione a tutta la zona investita dal piano, ovvero ad una sua porzione enucleatale ed enucleata per peculiarità intrinseche e per motivi di coordinamento con il complessivo assetto urbanistico svincolati dalle determinazioni separatamente (ancorché contestualmente) adottate con il progetto espropriativo.
Nel concorso dei detti requisiti al nuovo indice di edificabilità si deve attribuire la portata di modificazione del piano regolatore, con funzione conformativa dei diritti di proprietà (così Cass., sez. un., n. 125 del 2001, in motivazione), sicché di esso deve tenersi conto ai fini della determinazione dell'indennità di espropriazione. La sentenza impugnata si è discostata da tali principi perché (in modo, peraltro, apodittico) si è limitata ad affermare che, nel caso in esame, il P.E.E.P. non era da considerare variante del P.R.G., trascurando ogni indagine sulla natura dell'indice di fabbricabilità previsto dal piano di zona e sull'effetto di variante che esso invece poteva avere in ordine alle previsioni del piano regolatore generale, nel quadro delle considerazioni sopra svolte.
Nè può condividersi la tesi dei resistenti - secondo cui l'affermazione della Corte di appello circa la natura meramente attuati va del P.E.E.P. esprimerebbe un apprezzamento di merito, in questa sede non sindacabile - perché la questione non è di fatto ma di diritto, in quanto riguarda, da un lato, i rapporti tra gli strumenti urbanistici e gli effetti giuridici di essi, dall'altro i criteri legali di valutazione degli immobili a fini espropriativi (o del risarcimento del danno in caso di ablazione di fatto). Neppure può condividersi l'ulteriore argomento dei resistenti, secondo cui il P.E.E.P. non avrebbe effetto di variante rispetto al P.R.G. quando preveda indici inferiori rispetto a quelli dello strumento pianificatore generale (mentre l'avrebbe quando introduca indici più alti), dovendosi replicare che - come questa Corte, peraltro, ha già affermato nelle citate sentenze - l'effetto innovativo sussiste ogni qualvolta le precedenti determinazioni generali sull'edificabilità dei suoli risultino modificate dallo strumento urbanistico di terzo livello, e quindi sia in caso di aumento sia in caso di riduzione della volumetria fabbricabile. Conclusivamente, alla stregua delle considerazioni che precedono, in accoglimento del primo motivo del ricorso la sentenza impugnata deve essere cassata e la causa va rinviata, per nuovo esame, ad altra sezione della Corte di appello di Firenze, che si uniformerà ai principi sopra enunciati e provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di Cassazione.
Con il secondo motivo il ricorrente censura la mancata decurtazione del 40%, che sarebbe prevista dalla legge e sarebbe stata esclusa senza motivazione.
Secondo i resistenti la censura sarebbe inammissibile, perché il Comune nel giudizio di merito non avrebbe addotto l'argomento difensivo, esposto soltanto col ricorso.
Questa tesi non è fondata, perché il profilo concerne i criteri legali applicabili nella determinazione giudiziale dell'indennità espropriativa per le aree edificabili (art. 5 bis, primo comma, della legge n. 359 del 1992), effettuata con la sentenza emessa nel giudizio di merito (in unico grado), sentenza che, peraltro, ha esaminato il punto, censurabile quindi con l'impugnazione. Tuttavia la doglianza resta assorbita (e la questione resta perciò affidata al giudice del rinvio), essendo preliminare al suo esame la (nuova) determinazione dell'indennità espropriativa, al fine di stabilire se si debba o meno procedere alla decurtazione, nel quadro dei criteri elaborati dalla giurisprudenza di questa Corte.

P.Q.M.

la Corte accoglie il primo motivo del ricorso (assorbito il secondo), cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Firenze anche per le spese del giudizio di Cassazione.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Prima Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 13 maggio 2003. Depositato in Cancelleria il 13 gennaio 2004