Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FRANCO PONTORIERI - Presidente -
Dott. UGO RIGGIO - Consigliere -
Dott. GIOVANNI SETTIMJ - Consigliere -
Dott. GIOVANNA SCHERILLO - rel. Consigliere -
Dott. ETTORE BUCCIANTE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
EDILE IMMOBILIARE SPA IN LUIDAZIONE COATTA AMMINISTRATIVA in persona del Commissario Liquidatore Dr. BERNARDO DRAGHETTI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI TRE OROLOGI 14, presso lo studio dell'avvocato AGOSTINO GAMBINO, che lo difende unitamente all'avvocato SINIBALDO TINO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
FINCAMBI SPA IN LIQUIDAZIONE COATTA AMMINISTRATIVA, in persona del Commissario Liquidatore Prof. Filippo Satta, elettivamente domiciliato in ROMA VIA MONSERRATO 34, presso lo studio dell'avvocato GIUSEPPE GUELI, che lo difende unitamente all'avvocato GIACOMO ANTONELLI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2070/98 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 16/06/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/10/01 dal Consigliere Dott. Giovanna SCHERILLO;

udito l'Avvocato GAMBINO Agostino, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio GOLIA che ha concluso per l'accoglimento del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione 12/6/1989 la spa IN convenne in giudizio davanti al Tribunale di Roma la spa Edile Immobiliare chiedendo - tra l'altro - che fosse dichiarata la risoluzione per inadempimento del contratto di vendita stipulato con atto pubblico per notaio Di Ciommo il 18 luglio 1984 avente per oggetto tre immobili di proprietà di essa attrice, il cui prezzo era stato indicato nell'atto in lire 1.870.000.000. Espose, in particolare, che il contratto era stato concluso da VI NL IO, suo procuratore speciale per la vendita, il quale aveva dichiarato nel contesto dell'atto notarile di avere ricevuto il prezzo della compravendita con la seguente specificazione: "somme che la parte venditrice dichiara di avere ricevuto per intero prima d'ora dalla parte acquirente alla quale con la firma del presente atto rilascia ampia e definitiva quietanza a saldo", ma tali somme la IN non aveva mai ricevuto come ben risultava dalla proprie scritture contabili.
La convenuta chiese il rigetto della domanda sostenendo che il prezzo era stato pagato, come dimostrato dalla quietanza rilasciata nel contesto dell'atto pubblico dal procuratore speciale della venditrice.
Nel corso del giudizio di primo grado entrambe le parti furono poste in liquidazione coatta amministrativa.
A seguito della rituale costituzione dei commissari liquidatori ed espletato l'interrogatorio formale del commissario liquidatore della Edile Immobiliare, il Tribunale, con sentenza 2 marzo 1993, rigettò la domanda della IN. Secondo il Tribunale la dichiarazione di quietanza rilasciata dal VI nel contesto dell'atto di vendita doveva ritenersi opponibile all'attrice perché, essendo il mandato naturalmente esteso agli atti necessari al compimento di quelli per i quali è espressamente conferito, essa aveva valore confessorio dell'avvenuto pagamento del prezzo.
La IN impugnò la sentenza deducendo - per quel che rileva ai fini del presente giudizio - che il mandato a vendere conferito al VI non poteva comprendere anche il potere di rilasciare quietanza di pagamento del prezzo risultando dallo stesso atto pubblico che il prezzo non era stato versato contestualmente al rogito, ma precedentemente ("prima d'ora").
L'appellata resistette al gravame.
Acquisita la sentenza 29/12/1993 - 11/2/1994 n. 2272/94 del Tribunale di Roma, passata in giudicato, che nel giudizio tra IN e VI avente per oggetto l'esecuzione del mandato conferito dalla prima al secondo, aveva condannato il VI a risarcire il danno subito dalla mandante per il mancato ricevimento del prezzo della vendita, la Corte d'appello di Roma, con sentenza 1/6/1998, in accoglimento del gravame proposto dalla IN, dichiarò risolto il contratto di vendita per inadempimento della parte acquirente (Edile Imm.), che condannò alle spese del doppio grado.
Contro la sentenza l'Edile Immobiliare, in persona del commissario liquidatore, ha proposto ricorso per cassazione per quattro motivi illustrati da una memoria.
L'intimata, in persona del commissario liquidatore, ha resistito con controricorso illustrato da una memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1 - Col primo motivo di ricorso, titolato "violazione e falsa applicazione degli artt. 1708 e 1199 c.c.", si censura l'impugnata sentenza per avere ritenuto che il mandato a vendere non comprende anche il potere di rilasciare la quietanza di pagamento del prezzo allorché questo, come nella specie, non sia stato versato contestualmente. Secondo la ricorrente la sentenza non avrebbe tenuto conto che, non prevedendo l'art. 1199 c.c. alcuna contestualità tra il pagamento e il rilascio della quietanza, questa, nel caso di specie, doveva ritenersi valida ed efficace anche se il pagamento era avvenuto prima della stipula del contratto. Nè avrebbe considerato che, in caso di vendita conclusa a mezzo di rappresentare, costui non potrebbe concludere il contratto, alla cui validità è essenziale il pagamento del prezzo, se non avesse anche il potere di rilasciare la quietanza a cui il debitore-compratore ha comunque diritto. La sentenza, infine, secondo la ricorrente, aveva, male esaminato il contenuto della procura speciale conferita al VI, che comprendeva esplicitamente anche il potere di rilasciare quietanza pienamente liberatoria per l'incasso, potere che non appariva subordinato ne' alla contestualità dell'incasso ne' al pagamento a mani del mandatario stesso piuttosto che a mani del mandante. Col secondo motivo si denunciano violazione di legge (artt. 2731, 2727 c.c.; 116 c.c.) nonché vizi di motivazione per avere la sentenza negato valore confessorio alla dichiarazione di quietanza rilasciata dal VI solo perché il fatto attestato (e cioè l'avvenuto precedente pagamento del prezzo) non era riferibile al dichiarante, bensì al soggetto che aveva materialmente ricevuto la somma, non considerando che ai sensi dell'art. 2731 c.c. la confessione può essere resa anche dal rappresentante, qual'era appunto il VI. In ogni caso, la sentenza aveva omesso qualsiasi valutazione in ordine al contenuto della dichiarazione di quietanza, alla quale avrebbe dovuto, quanto meno, riconoscere valore di indizio utilizzabile a fini probatori nell'ambito di una complessiva valutazione di tutte le risultanze probatorie.
Col terzo motivo si lamentano violazione di legge (art. 2697 c.c.) nonché omessa e contraddittoria motivazione in ordine a punto decisivo per avere la sentenza posto a carico della ricorrente l'onere della prova del proprio adempimento (costituito dall'avvenuto pagamento del prezzo), laddove spettava alla venditrice IN, che aveva agito per la risoluzione del contratto per inadempimento, fornire la prova del fatto costitutivo posto a base della domanda (e cioè il mancato pagamento). Tale prova non poteva essere costituita dall'accertamento, contenuto nella sentenza del Tribunale di Roma n. 2272/94, passata in giudicato, sia perché il detto giudicato non era opponibile alla ricorrente, che non era stata parte in quel giudizio, sia perché, risultando dalle scritture contabili della ricorrente l'uscita della somma corrispondente al prezzo della vendita, il giudicato ben poteva essere inteso nel senso che il prezzo, benché pagato dalla Edile, non era confluito nelle casse della venditrice. Col quarto motivo si denunciano ancora violazione di legge (artt. 2915 2 co, 2652 n. 1 c.c.; artt. 200 e 45 R.D. 16/3/1942 n. 267) e omessa motivazione su punto decisivo per avere la sentenza omesso di rilevare che la domanda di risoluzione proposta dalla IN non era opponibile al commissario liquidatore della società ricorrente non essendo stata trascritta in data anteriore al provvedimento di messa in liquidazione.

2 - Va anzitutto sgombrato il campo dalla questione, di carattere preliminare, prospettata con il quarto motivo.
Trattasi di questione nuova, come tale inammissibile, come esattamente rilevato dalla resistente, in quanto l'Edile, odierna ricorrente, costituendosi nel giudizio d'appello, aveva eccepito l'inopponibilità alla procedura concorsuale solo con specifico riferimento alla domanda di inefficacia della vendita per simulazione dell'atto (v. pagg. 6/8 della comparsa di costituzione).

2 - Gli altri tre motivi, connessi, possono essere esaminati congiuntamente prendendo le mosse dalla ratio decidendi posta a base della sentenza impugnata.
Secondo la corte territoriale il principio fissato dall'art. 1708 c.c. secondo cui, di regola, vanno ricompresi nel mandato tutti gli atti necessari al compimento del negozio per il quale il mandato è conferito, non poteva trovare applicazione nel caso di specie perché l'atto a cui si riferiva la dichiarazione di quietanza (e cioè l'incasso del prezzo) non era stato posto in essere dal mandatario VI, essendo avvenuto fuori dal contesto dello svolgimento del mandato;
da qui, secondo il giudice d'appello, l'inefficacia della dichiarazione rilasciata dal VI, con la conseguenza che, non essendo stata fornita la prova, gravante sulla società acquirente, del pagamento del prezzo, la stessa doveva essere dichiarata inadempiente al contratto che andava, perciò, dichiarato risolto (v. pagg. 4 e 5 della sentenza).
Il giudice d'appello non ha, dunque, negato, in via generale, che il mandato conferito al VI dovesse ritenersi esteso anche il potere di rilasciare quietanza, ma ha escluso che, per le particolari modalità con cui il pagamento era avvenuto, e cioè non contestualmente al rilascio della quietanza da parte del mandatario VI, la dichiarazione da questi rilasciata nel contesto dell'atto pubblico di compravendita, potesse costituire prova dell'avvenuto pagamento del prezzo, essendo tale pagamento "rimasto estraneo all'operato del mandatario".
Tale ratio decidendi è non soltanto inadeguata dal punto di vista logico, in quanto il giudice d'appello ha erroneamente ritenuto decisiva una circostanza il cui significato non era univoco (ed infatti, che il pagamento fosse avvenuto fuori e prima della stipula del rogito non implicava, di per sè, che l'acquirente fosse rimasta inadempiente all'obbligo di pagamento del prezzo, ben potendosi ritenere, alla stregua del tenore letterale della dichiarazione di quietanza, che il prezzo fosse stato versato direttamente a mani dello stesso VI oppure alla stessa venditrice), ma, sotto vari profili, si pone in palese contrasto con pacifici principi di diritto in tema di quietanza e di mandato con rappresentanza. L'art. 1199 c.c., nel prevedere l'obbligo del creditore che riceve il pagamento di rilasciare quietanza al debitore che ne faccia richiesta, non prevede la contestualità tra pagamento e rilascio della quietanza. Questa, infatti, ha una funzione tipicamente certificativa, ditalché ben può essere rilasciata dal creditore anche in un momento successivo al fatto che in essa viene attestato, e cioè dopo l'avvenuto pagamento.
Tale funzione non viene meno se la dichiarazione di quietanza viene rilasciata dal rappresentante del creditore, munito del potere di quietanzare, rientrando in tale specifico potere il compito di attestare il fatto storico, e cioè il pagamento, di cui il rappresentante abbia direttamente, o si sia procurata, la conoscenza. In considerazione di tale funzione certificativa, non è, perciò, rilevante che il pagamento sia avvenuto in un momento antecedente a quello in cui la quietanza viene rilasciata ne' che esso non sia stato ricevuto direttamente dal rappresentante.
Inoltre, poiché nei confronti del debitore, il rappresentante agisce in nome e per conto del creditore, gli effetti del suo operato non possono che riverberarsi nella sfera giuridica del rappresentato, secondo le regole generali in tema di rappresentanza. Pertanto, la quietanza rilasciata dal rappresentante munito di apposito potere, è opponibile dal debitore al creditore quale prova del fatto estintivo dell'obbligazione, salva dimostrazione, che va fornita dal creditore, della non veridicità del fatto stesso. Nel caso di specie, che il pagamento del prezzo fosse rimasto "estraneo all'operato del mandatario", così come affermato dalla sentenza, se, da un lato, giustificava il mancato riconoscimento del valore confessorio della dichiarazione rilasciata dal VI (non essendo possibile riferire con certezza al VI il fatto, e cioè il pagamento, da lui attestato), dall'altro non privava la quietanza del valore suo proprio di attestazione del pagamento, inteso come fatto storico dichiarato dal rappresentante nella pienezza dei poteri conferitigli con la procura (comprendente, com'è pacifico, anche quello di rilasciare quietanze pienamente liberatorie). Ha perciò errato la corte territoriale a non considerare la dichiarazione di quietanza sotto il profilo di attestazione di attestazione proveniente dal rappresentante della venditrice munito di apposito potere di quietanzare e, di conseguenza, a ritenere sfornita di prova l'eccezione di estinzione del debito sollevata dall'acquirente proprio in forza della quietanza, laddove, in presenza di una dichiarazione costituente prova documentale del fatto estintivo dell'obbligazione, era la domanda di risoluzione della venditrice, basata sull'altrui inadempimento, che restava sfornita di prova.
Pertanto, accogliendo i motivi sotto i profili fin qui indicati, la sentenza impugnata va cassata senza rinvio.
Non essendo necessari altri accertamenti di fatto, decidendo la causa nel merito ai sensi dell'art. 384 c.p.c., l'appello della IN va integralmente rigettato perché infondato, confermando in ogni sua parte la sentenza inter partes n. 2070/98 del Tribunale di Roma. In considerazione della natura delle questioni trattate, ricorrono giusti motivi per compensare tra le parti le spese del presente giudizio e del giudizio d'appello.

P.Q.M.

La Corte accoglie per quanto di ragione i primi tre motivi di ricorso. Rigetta il quarto. Cassa senza rinvio la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta in toto l'appello proposto avverso la sentenza n. 2078/98 del Tribunale di Roma. Compensa le spese del presente giudizio e del giudizio d'appello.
Così deciso in Roma, il 18 ottobre 2001.
Depositato in Cancelleria il 22 luglio 2002