т 0 0552 /02 IN NOM I EL PO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto SEZIONE SECONDA CIVILE NOT I Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: RESPONSABILITO! R.G.N. 16423/99 SPADONE - Presidente- Dott. Mario 1487 Consigliere Dott. Ugo RIGGIO Cron. 185 Dott. Roberto Michele TRIOLA Rel. Consigliere Rep. Dott. Giovanna SCHERILLO Consigliere Ud. 14/11/01 PORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE Dott. SC Paolo FIORE Consigliere - Richiesta copia studio ha pronunciato la seguente dal Sig. IL SOLE 24 ORL 3.10 per diritti SENTEN ZA 21 GEN. 2002 IL CANCELLIERE sul ricorso proposto da: DI MA CO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA CLAUDIO MONTEVERDI 16, presso lo studio CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE dell'avvocato EP CONSOLO, che lo difende per UFFICIO COPIE Richiesta copia studio dott.Carmelo LEONE procura speciale notarile del FL dal Sig.

3.10 per diritti 21 GEN. 2002 dell'8/6/99 rep.n.24888; ricorrente IL CANCELLIERE

contro

CO SS, CI MAA, LA AN, CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE RO LF, AR MAA IA, CI PP, Richiesta copia studio. GE elettivamente domiciliati in ROMA VIA GALILEI 45, dal Sig.

3.10 per diritti 2-1 GEN. 2002 2001 presso lo studio dell'avvocato GIOVANNI MAGNANO DI SAN IL CANCELLIERE 1516 LIO, difesi dall'avvocato ANTONINO TRIBULATO, giusta -1- delega in atti;
controricorrenti - nonchè

contro

MA CO, NU, CO SA, MA NE, MA AB, MA EP, TE LV, UG SQ, NA ZO, LE MAA, RO CO, CI NO, TT IA, CI SA, CI LV, elettivamente indomiciliati ROMA VIA presso lo studio dell'avvocato GIOVANNI GALILEI 45, MAO MAGNANO DI SAN avvocatidifesi dagliLIO , BARCELLONA, LF PALAZZO, giusta delega in atti;
controricorrenti nonchè contro то CURATELA FALL DI CAIA PP, CURATELA FALL. то EDILSANTUZZI SAS, CURATELA FALL SI LV, CURATELA FALL EDILSANTUZZI DI CAIA EP & C. SAS;
intimati avverso la sentenza n. 159/99 della Corte d'Appello di CATANIA, depositata il 12/03/99; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/11/01 dal Consigliere Dott. Roberto Michele TRIOLA;
udito l'Avvocato RUGGERI Gianfranco per delega depositata in udienza, dell'Avvocato CONSOLO, -2- difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Renato FINOCCHI GHERSI che ha concluso per il rigetto del ricorso. -2 his Svolgimento del processo Con separati atti di citazione notificati il 30 giugno 1988 i coniugi GI RU e RA OR, SA SC, i coniugi RA IA e UN CO, unitamente ai figli EN IA, IZ IA e GI IA, i coniugi AT TE e QU UG, i coniugi IN IU e UC CA, entrambi in proprio e quali genitori esercenti la potestà sul figlio minore AT IU, SA IU, SC AS e i coniugi IN ZI e MA TI convenivano davanti al Tribunale di Siracusa il notaio SC Di Mari ed esponevano: -che in base ad atti rogati dal notaio convenuto avevano acquistato degli appartamenti dalla Edilsantuzzi di SS AT & C. s.a.s.i -che la società avevavenditrice dichiarato la inesistenza sull'immobile di edpesi oneri pregiudizievoli;
-che, invece, era risultato che tali immobili erano gavati da ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo concesSO societàalla venditrice dal Credito Fondiario s.p.a.; sulla base di tali premesse gli attori chiedevano la condanna del convenuto al risarcimento dei danni 3 conseguenti alla omessa effettuazione delle visure ipotecarie. Il notaio SC Di Mari, costituitosi, oltre a contestare la fondatezza delle domande proposte nei suoi confronti, chiamava in garanzia la curatela del fallimento della s.a.s,Edilsantuzzi che, costituitasi, resisteva a tale domanda. In distinti atti di citazione precedenza, con notificati tra il 13 febbraio ed il 9 marzo 1988, MA AS, SA SE, i coniugi NO DO e Giuseppa AS, i coniugi LF AS e MA IC AR avevano convenuto davanti al Tribunale di Siracusa la Edilsantuzzi di IA Giuseppa & C. S.a.s (ragione sociale all'epoca assunta dalla Edilsantuzzi di SS AT & C. s.a. s.), unitamente a Giuseppa IA, socio accomandatario, e AT ES, effettivo amministratore, chiedendo la condanna degli stessi alla liberazione delle ipoteche da cui erano gravati gli immobili acquistati dalla società avevano chiamato in convenuta;
successivamente causa il notaio SC Di Mari, che aveva rogato gli atti di acquisto, ciedendo la condanna dello stesso al risarcimento dei danni. Il notaio SC Di Mari, costituitosi, aveva 4 contestato il fondamento delle domande proposte nei suoi confronti. Tutti i procedimenti venivano riuniti. Con sentenza in data 31 maggio 1996 il Tribunale di Siracusa, pur ritenendo la sussistenza di una colpa professionale del notaio Francisco Di Mari, rigettava le domande nei confronti dello stesso proposte per difetto del nesso di causalità tra tale colpa ed il danno di cui era chiamato a rispondere. Contro tale decisione proponevano appello SA SC, RA IA, UN CO, EN IA, IZ IA, AT TE, QU UG, NZ ZI, MA TI, SC AS, IN IU, UC CA, SA IU, AT IU. Nel giudizio di appello intervenivano, aderendo alla impugnazione già proposta, SA SE, MA AS, NO DO, Giuseppa AS, LF AS e MA EL AR. Con sentenza in data 12 marzo 1999 la Corte di appello di Catania accoglieva le impugnazioni con la seguente motivazione: I primi giudici hanno negato i chiesti risarcimenti ritenendo che il danno dagli istanti 5 lamentato non fosse, sul piano causale, ricollegabile alla riscontrata colpa professionale del Di Mari. Hanno, al riguardo, precisato essersi tutt'altre ragioni, tale pregiudizio, per verificato già prima del conferimento dell'incarico al professionista, e ciò in quanto era emerso che tutte le parti acquirenti avevano pagato i corrispettivi delle compravendite anteriormente alla redazione dei relativi rogiti. E questa è statuizione, ampiamente censurata sia dagli principali dagli appellanti appellanti sia intervenienti, che, avuto riguardo alle risultanze nonprocedimenti, può affatto degli atti dei condividersi. La prima ineludibile obiezione che, sul punto, va mossa all'impugnata sentenza è che il danno fatto oggetto delle svolte erarisarcitorie pretese stato, come correttamente evidenziato dai primi appellanti, ciascunol'avere degli istanti acquistato come libero un immobile che invece era poi risultato dagravato ipoteca, cioè un pregiudizio (connesso all'esistenza stessa dell'ipoteca) che soltanto con la stipulazione era verificato. della compravendita, non prima, si E non può certo, negarsi che da siffatto evento, 6 indubitabilmente dannoso (in re ipsa), le parti acquirenti furono colpite soltanto per la rilevata colposa inadempienza del notaio rogante. Orbene, il nesso eziologico tra colpa professionale e danno lamentato è stato dai primi giudici escluso facendo riferimento ad un pregiudizio (identico?) che gli acquirenti, quand' anche fossero venuti a conoscenza del vincolo che gravava su ciascun immobile, avrebbero egualmente subito per avere prima corrisposto il prezzo degli stessi, pagamento che non avrebbero potuto comunque ripetere dalla società venditrice per lo stato di insolvenza in cui la stessa ormai effettuale conclamata dalle versava. Alla realtà risultanze degli atti (e nelle sue fattuali connotazioni non contraddetta in sentenza) veniva, Je in definitiva, negata ogni rilevanza solo sulla base di mere ipotesi e di apodittiche affermazioni. E' però agevole osservare che dal fatto che il prezzo delle compravendite risultava dai relativi rogiti, per averlo in quella sede dichiarato le (clausola parti stipulanti, "già pagato" normalmente ricorrente nelle vendite in contanti) non può affatto univocamente desumersi che il saldo dello stesso fosse avvenuto prima che al notaio 7 fosse stato dato incarico della redazione degli stessi (circostanza della quale non è stata, dall'appellato, offerta altrimenti prova). Tanto può solo consentire la conclusione che il pagamento del corrispettivo, o del suo saldo, non è avvenuto del pubblico ufficiale rogante (non in presenza avendone, questi, fatta attestazione negli atti), non anche di escludere che il fatto estintivo possa avvenuto (come di solito, notoriamente, essere pochi istanti prima letturadella e accade) sottoscrizione del rogito di trasferimento. Il che già di per sé legittima il rilievo che le parti acquirenti, ove informate dell'esistenza di ipoteche gravanti sull'immobile oggetto di trasferimento, avrebbero potuto adottare ogni cautela per evitare pregiudizi derivanti da detta situazione (quali la sospensione del pagamento del il rifiuto dell'immediata prezzo, o del suo saldo, compravendita, la ovvero stipulazione della conclusione della stessa trattenendo le somme occorrenti per la rimozione del vincolo ipotecario, ed eventualmente, l'esercizio degli opportuni rimedi giudiziari, al fine di far valere, con la tempestività, l'inadempienza della necessaria venditrice. 8 Aggiungeva, poi, la Corte di appello di Catania: Il risarcimento del danno lamentato dalle parti attuazione, per coloro che istanti può trovare hanno successivamente regolato con transazione (al fine di evitare che venissero portate a compimento le espropriazioni forzate iniziate dalla creditrice ipotecaria), le pendenze debitorie della società venditrice assistite da iscrizione di detta garanzia sugli immobili acquistati, con liquidazione dello stesso sulla base degli importi a tale titolo corrisposti all'istituto di credito mutuante, per gli altri, statuendosi la condanna del Di Mari a provvedere, con spese a suo carico, alla estinzione dei ratei di mutuo scaduti e non pagati e di quelli a scadere garantiti da ipoteca sui loro immobili, e, per tutti infine, con l'ulteriore condanna di detto appellato a provvedere, sempre a sue spese, alla cancellazione delle relative iscrizioni ipotecarie e delle trascrizioni dei pignoramenti in dipendenza delle stesse poi eseguiti. La disciplina del risarcimento in forma specifica, pur dettata con riferimento alla responsabilità aquiliana, ha in realtà carattere generale e può, quindi, trovare applicazione inanche ambito 9 contrattuale (puntuale al riguardo, in tema di responsabilità professionale del notaio per omesse visure ipo-catastali, è Cass., 3 gennaio 1994, n. 6). Contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione il notaio SC Di Mari, con quattro motivi, illustrati da memoria. Resistono con controricorso SA SE, MA AS, NO DO, Giuseppa AS, LF AS, MA EL AR. Altro controricorso è stato presentato da SA SC, RA IA, UN CO, EN IA, IZ IA, GI IA, AT TE, QU UG, IN ZI, MA TI, SC AS, IN IU, UC CA, SA IU, AT IU. Motivi della decisione Con il primo motivo del ricorso il notaio SC Di Mari deduce che non poteva essere risarcimento dei danni per colpa condannato al in presenza di domande basate professionale sull'art. 2043 cod. civ. La doglianza è infondata. E' sufficiente, in proposito, ricordare che le 10 domande proposte nei confronti del notaio SC. Di Mari erano fondate su una colpa professionale dello stesso, riconosciuta sussistente da parte dei giudici di primo grado. Gli attuali resistenti non avevano contestato (né avevano motivo per farlo) tale impostazione. Il riferimento, nel contesto dell'atto di appello, all'art. 2043 cod. civ. aveva la sola funzione di indicare (correttamente o meno non rileva) gli elementi costitutivi del nesso di causalità (nella specie negato dal Tribunale di Siracusa) tra la colpa professionale ed il danno il cui risarcimento veniva chiesto sulla base della interpretazione di tale norma valida per tutti i tipi di illecito. Da un punto di vista logico va, poi, esaminato il terzo motivo del ricorso, con il quale il notaio SC Di Mari deduce, in sostanza, che, ai fini della affermazione di un nesso di causalità tra il suo comportamento ed il danno non era sufficiente il fatto che il prezzo fosse stato pagato in precedenza all'atto, ma occorreva anche provare che tale pagamento era avvenuto in epoca intercorrente tra il conferimento dell'incarico professionale e stipulazione dell'atto. Ove esso fosse già la conferimento di tale avvenuto al momento del 11 incarico, il danno per gli acquirenti si era già verificato e quindi mancava il nesso di causalità con la colpa professionale denunciata dagli attori. Ne conseguiva che spettava a questi ultimi provare il momento in cui aveva avuto luogo il pagamento. La doglianza è fondata. Occorre, in proposito, premettere che la Corte di appello di Catania, pur non essendosi posta il problema se il danno subito dagli attori consistesse non nel pagamento del prezzo (che aveva assicurato il trasferimento della proprietà), ma nel fatto di essere stati esposti al rischio di procedure immobiliari ad iniziativa del titolare del credito garantito da ipoteca, ha, poi, però, condannato il notaio SC Di Mari non al rimborso del prezzo pagato, ma al rimborso delle somme versate in via transattiva per liberare gli immobili dalle ipoteche o al pagamento delle rate di mutuo scadute e da scadere. Ad ogni modo, come correttamente sostenuto dal notaio SC Di Mari, se questi doveva rispondere del pagamento (totale 0 parziale) del prezzo effettuato successivamente al conferimento avrebbe potuto dell'incarico professionale, che evitato se fossero state effettuate le essere 12 visure ipotecarie, la prova dell'epoca di tale pagamento incombeva agli attori, in quanto elemento costitutivo della fondatezza della domanda. La Corte di appello di Catania ha, invece, accollato tale onere probatorio al convenuto. Anche il secondo motivo del ricorso, con il quale il notaio SC Di Mari deduce che non poteva essere condannato al risarcimento del danno in forma specifica, con riferimento ad alcuni degli originari attori, in presenza di una richiesta di risarcimento per equivalente, è fondato, in quanto, secondo la giurisprudenza di nonquesta S.C. è consentito, violaresenza l'art. 112 cod. proc. civ., siaove ilstato chiesto risarcimento per equivalente, disporre la reintegrazione in forma specifica (sent. 25 novembre 1983 n. 7080). Con il motivoquarto del ilricorso notaio SC Di Mari si duole del fatto che la Corte di appello di Catania abbia respinto le richieste istruttorie dirette a provare che gli attori (ai fini di un concorso di colpa degli stessi) erano а conoscenza, conclusione dei al momento della contratti preliminari, del fatto era prevista la concessione di un mutuo garantito da ipoteca. La doglianza è infondata. 13 noninfatti, spiega come possa Il ricorrente, concorso di colpa tra individuarsi un l'accettazione da parte del promissario acquirente di un immobile dell'accollo di un (eventuale) mutuo garantito da ipoteca ed il successivo comportamento del notaio incaricato della stipulazione del contratto definitivo di vendita, il quale ometta di effettuare le visure ipotecarie fineal di accertare (anche) se l'ipoteca sia stata iscritta, contrariamente alle assicurazioni del venditore. ancora più In altri termini, da un lato, appare grave la colpa professionale del notaio, il quale, in presenza di un contratto preliminare nel quale di iscrizione di venga prevista la possibilità in vendita, al ipoteca sull'immobile promesso momento di stipulare il contratto definitivo, non si accerti se tale possibilità sia diventata realtà, in contrasto con le assicurazioni del venditore;
dall'altro, non si comprende cosa avrebbe dovuto fare il promissario acquirente, se per la stipulazione dell'atto non rivolgersi, professionista il quale avrebbe pubblico, ad un dovuto accertare l'esistenza o meno dell'ipoteca la su cui iscrizione era semplicemente prospettata nel contratto preliminare. 14 In definitiva, il ricorso va accolto per quanto di ragione, con cassazione della sentenza impugnata e rinvio della causa per un nuovo esame alla Corte di appello di ES che provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso per quanto di ragione;
con rinvio alla Corte cassa la sentenza impugnata, di appello di ES, anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione. Roma, 14 novembre 2001 Dalen Tabe fhadone Рав IL CANCELLIERE C1 Valexia Neri 109T129,11 458T 1,32 € TOT. 170,43 18 GEN. 2002 AGENZIA DELLE ENTR A . . Registrato in cata 2304 1. 17523. 170,43 aln. CEVIOSE (TANTA 143 for 15