Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GIOVANNI OLLA - Presidente -
Dott. GIAMMARCO CAPPUCCIO - Consigliere -
Dott. GIOVANNI VERUCCI - rel. Consigliere -
Dott. MARIO ADAMO - Consigliere -
Dott. FABRIZIO FORTE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
CONSORZIO COLLE ANIENE, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA PIAZZALE DELLE MEDAGLIE D'ORO 72, presso l'avvocato CIUFO CLAUDIO, che lo rappresenta e difende, giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro
CH AL, elettivamente domiciliato in ROMA VIA COLA DI RIENZO 297, presso l'avvocato LAVAGGI GIUSEPPE, che lo rappresenta e difende, giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1578/98 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 12/05/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/11/2000 dal Consigliere Dott. Giovanni VERUCCI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Rosario RUSSO che ha concluso per l'accoglimento del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 17 ottobre 1991, AR RE conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Roma, il Consorzio Colle dell'Aniene, chiedendo che venisse annullata la delibera assembleare in data 19 settembre 1991, con la quale erano stati approvati i bilanci per gli anni 1988 e 1989: deduceva che, quale consorziato moroso nel pagamento delle quote, era stato escluso dall'assemblea, che aveva approvato i bilanci senza il "quorum" costitutivo e senza quello deliberativo previsti dall'art. 1136 c.c.. Nella resistenza del Consorzio, che sosteneva la propria natura di associazione non riconosciuta, il Tribunale adito, con sentenza del 4 marzo 1995, rigettava l'impugnativa della delibera. Sul gravame proposto dal RE, la Corte d'Appello di Roma, con sentenza del 12 maggio 1998, riformava la decisione di primo grado, dichiarando la nullità della delibera in data 19 settembre 1991. La Corte affermava che nelle disposizioni dello statuto consortile assumeva rilievo non tanto l'organizzazione interna e la funzione dinamica dell'ente (come ritenuto dai primi giudici), quanto la sua natura di istituzione su base reale costituita per la gestione della comunione di beni e servizi, alla stregua della previsione di cui all'art.

2. Secondo la Corte romana, la gestione si svolgeva con connotati di realità: considerato, poi, che l'art. 16 fa espresso riferimento a quote di valore dell'intero territorio consortile e non al semplice numero dei consorziati, dovevano applicarsi le norme dettate in tema di condominio, in ragione del comune substrato delle due entità; ne derivava la nullità della delibera, adottata senza il voto favorevole di un terzo dei consorziati e di un terzo del valore dell'intero territorio, come richiesto dall'art. 1136, 3^ comma, cod. civ.. Per la cassazione di tale sentenza il Consorzio Colle dell'Aniene ha proposto ricorso, affidato a due motivi, illustrati anche con memoria. Resiste il RE con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo, denunciando violazione degli artt. 14 e segg., 36, 1136, 1138 c.c., in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., il Consorzio ricorrente censura la sentenza impugnata per non aver applicato al caso di specie il principio enunciato dalla sentenza di questa Corte n. 4199 del 1984, secondo cui ai consorzi costituiti tra proprietari di immobili per la gestione delle parti e dei servizi comuni di una zona residenziale si applicano le norme dettate in tema di associazioni non riconosciute e non quelle sul condominio. Con il secondo mezzo, si denuncia violazione degli artt. 14 e segg. cod. civ., sotto il profilo che nella fattispecie non si discuteva della regolamentazione dei beni comuni e neppure di immobili appartenenti in comunione a distinti proprietari, sicché il consorzio andava considerato come un'associazione, un centro di interessi, nel quale assume prevalente rilievo la sua funzione dinamica, volta alla migliore utilizzazione del complesso immobiliare.
Le censure, che possono essere esaminate congiuntamente per l'evidente connessione, sono infondate.
Sulla base dell'interpretazione delle norme statutarie, la Corte territoriale è giunta alla conclusione che nel Consorzio Colle dell'Aniene assumono preminente rilievo l'istituzione su base reale, costituita per la gestione di beni e servizi comuni, piuttosto che la funzione dinamica dell'ente medesimo e la sua organizzazione interna:
al riguardo, ha fatto riferimento non soltanto all'art. 2 per i beni e servizi da gestire, ma anche - e soprattutto - all'art. 16, ponendo in rilievo che, per la partecipazione alle assemblee e l'esercizio del diritto di voto, occorre riferirsi alle quote di valore del territorio consortile e non al numero dei consorziati, sì da sottolineare il carattere di realità. Da tale ricostruzione delle regole interne ha tratto la conseguenza che deve trovare applicazione, quanto alle maggioranze necessarie per l'approvazione delle delibere assembleari, l'art. 1136, comma 3, cod. civ., dettato in materia di condominio.
Senza censurare in alcun modo, mediante denuncia di violazione dei criteri ermeneutici contrattuali, l'interpretazione delle norme statutarie data dalla Corte romana, il consorzio ricorrente si limita a richiamare il precedente rappresentato dalla sentenza n. 4199/84. Tuttavia, questa pronuncia - resa, peraltro, in fattispecie diversa da quella oggetto del presente ricorso, perché riguardante l'obbligatorietà o meno della partecipazione ad un consorzio e la relativa forma di adesione - ha soltanto osservato che, con riferimento alla nozione generale elaborata dalla dottrina, il consorzio di diritto privato è un'associazione di persone fisiche o giuridiche, onde il consorzio tra proprietari di immobili siti in zona residenziale (che non rientra in alcuna delle categorie tipiche regolate dal codice o da leggi speciali) va generalmente considerato un'associazione non riconosciuta: esclusivamente sotto questo profilo, dunque, ha evidenziato le diversità esistenti tra il condominio ed il consorzio, ma dopo aver premesso che vi sono "vari tipi di consorzi della più diversa struttura e dimensione, per cui non è possibile estendere ad ipotesi differenti la normativa dettata per le singole categorie". In altri termini, non sembra aver affermato un'ontologica incompatibilità tra consorzi urbanistici e disciplina dettata in tema di condominio, ma soltanto che, in via generale, questi consorzi devono considerarsi associazioni non riconosciute.
D'altro canto, non esistono schemi obbligati per i consorzi costituiti tra i proprietari di immobili per la gestione di parti e servizi comuni, che possono essere disciplinati in modo diverso: non è un caso, infatti, che questa Corte, nell'ipotesi di stipulazione con il Comune di una convenzione di lottizzazione e conseguente costituzione di un consorzio urbanistico volontario tra i proprietari dei terreni interessati all'urbanizzazione, abbia affermato che tale consorzio deve ritenersi assoggettato alla disciplina della comunione dettata dal codice civile, compreso l'art. 1101, secondo comma, onde le spese per la lottizzazione, in difetto di espressa deroga convenzionale, si ripartiscono in proporzione alle quote dei partecipanti (cfr. Cass. 1125/94). Assume decisivo rilievo, quindi, la volontà manifestata dagli stessi consorziati con la regolamentazione contenuta nelle norme statutarie: a tale principio si è attenuto il giudice di merito, che, lungi dall'operare un'indebita sovrapposizione della disciplina del condominio a quella pattizia, ha correttamente valorizzato quest'ultima, al fine di individuare la normativa applicabile. In conclusione, il ricorso va rigettato.
Sussistono giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, il 22 novembre 2000.
Depositato in Cancelleria il 14 marzo 2001