REPUBBLICA ITALIANA 1 14 03/02 $ IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREM DI CA CONDOMINIO SEZIONE SECONDA CIVILE REGOLAMENTO γινιστο γυρο Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: - Presidente Dott. Franco PONTORIERI R.G.N. 23090/00 Dott. Alfredo MENSITIERI - Consigliere 25561/00 Cron. 23011 Dott. Vincenzo COLARUSSO Rel. Consigliere - Rep. 2393 Consigliere Dott. Giovanni SETTIMJ Consigliere Dott. Ettore BUCCIANTE Ud.04/04/02 ha pronunciato la seguente SENT ENZA sul ricorso proposto da: CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE AG GI, LL TO, elettivamente UFFICIO COPIE domiciliati in ROMA VIA DEGLI SCIPIONI 132, presso lo Richiesta copia studio dal Sig. IL SOLE 24 ORE studio dell'avvocato FRANCESCO CIGLIANO, che li per diritti € 155 difende, giusta delega in atti;
il 1 AGO 2002 IL CANCELLIERE ricorrenti

contro

VS IN;
CANCELLERIA - intimato e sul 2° ricorso n° 25561/00 proposto da: VS IN, elettivamente domiciliato in ROMA 60, ཋརྨ presso lo studio 2002 LUNGOTEVERE FLAMINIO LONGO, che lo difende, giusta 528 dell'avvocato RUGGERO -1- delega in atti;
- controricorrente e ricorrente incidentale -

contro

AG GI, LL TO;
intimati avverso la sentenza n. 1802/00 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 24/05/00; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/04/02 dal Consigliere Dott. Vincenzo COLARUSSO;
udito l'Avvocato Pncrazio CUTELLE' ' per delega dell'Avv.CIGLIANO, depositata in cancellleria il 3/4/02, difensore dei ricorrenti che ha chiesto l'accoglimento del ricorso priuncipale;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Fulvio UCCELLA che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, assorbito il ricorso incidentale condizionato. -2- SVOLGIMENTO DEL PROCESSO IR IA IC AR e PO MA, condomini dello stabile in Roma, Via Statilia n. 23, convennero innanzi al Tribunale di Roma VS NC per sentir dichiarare illegittimo il cambio di destinazione da costui due appartamenti (che egliattuato in relazione a aveva adibito ad attività di affittacamere in contrasto con le norme del regolamento condominiale), con la condanna del convenuto al risarcimento dei danni. Il VS resistette alla domanda e ne chiese il rigetto. Nel corso del giudizio IR IA IC AR rinunciò agli atti del giudizio. Il Tribunale dichiarò illegittima l'attività intrapresa dal VS il quale avverso la sentenza propose appello. Il giudizio prosegui nei confronti di AG UI e RO PO, eredi di MA PO, nel frattempo deceduto. La Corte di Appello di Roma, con sentenza in data 9 - 24 maggio 2000, in accoglimento dell'appello, ha rigettato la domanda a suo tempo proposta dal PO MA osservando: al che l'immobile era stato edificato da una cooperativa edilizia e che i singoli appartamenti erano stati "assegnati a soci con contratti di assegnazione, accompagnati da successivi 13 contratti di riscatto 1945; b) che nel primo risalenti agli anni 1936 - " "di questi titoli il socio assegnatario dichiarava di accettare le norme del condominio di cui al R.D.L.

4.1.1934 n. 57 e che tal "disposizione " "1 viene " nelle note di trascrizione a favore deiribadita singoli assegnatari;
c) che, se inizialmente doveva ritenersi esistente un regolamento di condominio imposto autoritativamente, questo stesso regolamento, basato sulla legge richiamata, aveva 10 scopo di tutelare il proprietario originario del complesso immobiliare finché i singoli assegnatari non fossero divenuti proprietari;
d) che un documento prodotto in sede di appello recava la indicazione generica di una approvazione da parte dei soci e non era in alcun modo riferibile al condominio in questione;
e) che il riscatto degli alloggi era avvenuto ed i condomini regolamento di non avevano deliberato un nuovo condominio;
f) che, pertanto, non esisteva nessuna norma che vietasse il mutamento di destinazione d'uso e lo svolgimento dell'attività posta in essere dal VS. Avverso detta sentenza la AG ed il PO propongono distinti ricorsi per cassazione affidati a due motivi. Resiste con controricorso il VS, che propone ricorso incidentale condizionato con due motivi. 2 MOTIVI DELLA DECISIONE Nel primo motivo i ricorrenti, assumendo violazione degli artt. 112 e 346 c.p.c. in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c. censurano la sentenza impugnata per avere esteso il giudizio alla esistenza delle fonte regolamentare quando, invece, l'appellante aveva limitato le sue doglianze alla sola contestazione dell'errore in cui era incorso il Tribunale nel ritenere nuove le eccezioni proposte dal convenuto nella memoria di replica. Censura, questa, che impediva alla Corte di Appello di impingere l'indagine sulla esistenza e sulla efficacia inefficacia delle fonte regolamentare. La Corte di merito era altresì, incorsa nella violazione dell'art. 346 c.p.c. decidendo su questioni non rilevabili di ufficio e da ritenersi precluse siccome non riproposte nell'atto di appello. Nel secondo motivo, articolato in due censure, si deduce difetto di motivazione della sentenza ai sensi dell'art. 5 c.p.c.. Il giudice di appello avrebbe errato nel 360 n. inapplicabile il documento prodotto dal ritenere PO quale fonte regolatrice dei rapporti dei condomini "1 documento che, al contrario, essendo richiamato nell'atto di assegnazione originario e nella nota di trascrizione, acquistava natura di regolamento contrattuale, non caducato dai riscatti dei singoli 3 immobili da parte degli assegnatari о da una diversa regolamentazione. La Corte di Appello, inoltre, non aveva distinto il documento regolamentare prescritto dall'art. 34 del R.D.L. n. 57 del 1934 ed il SUO contenuto, rivolto non solo а regolare i rapporti condominiali ma anche a porre limitazioni alla proprietà individuale col divieto di adibire gli alloggi ad uso diverso dall'abitazione, che permaneva anche dopo la cessazione "del vincolo cooperativo". Il ricorrente incidentale deduce, nel primo motivo, che, in caso di annullamento con rinvio della sentenza impugnata, questa Corte dovrebbe disporre che il giudice di rinvio dia seguito all'ordinanza collegiale del "5.11.1996 che prevedeva 11 la chiamata in causa dei proprietari degli appartamenti nn. 1 e 2, unit destinatari dei presunti obblighi nascenti dal regolamento di condominio asseritamente esistente. Nel secondo motivo si invoca, ancora per il giudice di rinvio, una direttiva di questa Corte in ordine alla ammissione della prova richiesta nell'atto di appello. Il ricorso principale e quello incidentale vanno riuniti a norma dell'art. 335 c.p.c.. E' pregiudiziale l'esame del primo motivo del ricorso incidentale condizionato che pone una questione di My integrità del contraddittorio. 4 Esso è infondato. L'ordinanza collegiale emessa dalla Corte di Appello in data 5.11.1996 disponeva la comparizione personale delle parti al fine di ottenere chiarimenti in ordine al (ai) soggetto (i) proprietari degli immobili trasformati. All successiva udienza del 5.6.1997 l'Avv. Longo, procuratore del VS, produsse atti di vendita di due appartamenti da PO ( marito e moglie ) al VS, sicché rimase soddisfatta l'esigenza di accertamento contenuta nell'ordinanza della Corte e la causa prosegui e venne decisa tra le parti originarie senza alcun bisogno di integrare il contraddittorio. Il ricorso principale non merita accoglimento. Il primo motivo è del tutto infondato poiché dalla lettura dell'atto di appello proposto dal VS emerge con assoluta chiarezza che costui ebbe a prospettare - ed anche diffusamente alla Corte di Appello, oltre alla questione di rito relativa alla tempestiva proposizione delle eccezioni, proprio la infondatezza delle domanda e dal convenuto attorea siccome basata sulla presunta esistenza di una fonte regolamentare, di contestata qualsiasi natura, che impedisse al VS di svolgere negli appartamenti l'attività intrapresa. L'indagine della Corte, quindi, essendo pertinente ai motivi di appello, è stata non solo doverosamente 5 svolta ma, a parere del Collegio, è anche pervenuta a corrette conclusioni supportate da valida motivazione. L'asserito impedimento di destinare i locali di proprietà esclusiva del singolo condomíno all'esercizio di una determinata attività, ritenuta incompatibile con l'interesse comune о col decoro dell'edificio, comporta una limitazione alla facoltà del pieno godimento dell'immobile inerente al diritto di proprietà e genera, a carico del condomino cui è impedito l'uso in questione, un rapporto obbligatorio di natura reale che si qualifica come una obbligazione propter rem di non facere e che può essere imposta dalla legge о anche da un regolamento contrattuale, ovvero approvato all'unanimità, che, per essere opponibile agli aventi causa a titolo particolare dei condomini originari, deve essere trascritto nei registri immobiliari oppure menzionato ed accettato nei singoli atti di acquisto. I ricorrenti tentano confusamente di accreditare la tesi della esistenza, in alternativa, di una norma di legge o di regolamento che vieti al VS l'uso di adibire gli appartamenti ad attività di affittacamere. La Corte di Appello ha escluso che, al di là di schemi o bozze 10 documenti genericamente richiamati dai ricorrenti), sia mai stato approvato un regolamento di condominio contenente un divieto siffatto ed ha anche escluso che tale divieto possa derivare dal R.D.L. n. 57 del 1934. adeguatamente Orbene, i ricorrenti non contestano l'assunto della mancanza di un regolamento validamente Citata approvato e neppure deducono la violazione della | fonte normativa la quale, come correttamente osservato nella sentenza impugnata, non solo non contiene divieti all'uso delle proprietà individuali ma è destinata a regolare i rapporti tra gli assegnatari con vincoli validi fino al completo riscatto di tutti gli immobili da parte dei singoli assegnatari i quali, una volta divenuti proprietari pieni, avrebbero potuto disciplinare sia l'uso delle parti comuni ed (eventualmente) quello delle porzioni esclusive con successivo regolamento, adottato in Osservanza del codice civile e dell'art. 34 del citato R.D.L., che non impone alcun vincolo autonomo alle proprietà esclusive. Il rigetto del ricorso principale comporta l'assorbimento del secondo motivo del ricorso incidentale. Le spese, liquidate come nel dispositivo, fanno carico ai ricorrenti in solido.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione riunisce i ricorsi;
rigetta il primo motivo del ricorso incidentale;
rigetta il ricorso principale, assorbito il secondo motivo del ricorso 7 incidentale;
condanna i ricorrenti alle spese liquidate in complessivi euro 1.323,00 di cui euro 1.800 (milleottocento) per onorario. Così deciso in Roma addi 4 aprile 2002 nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione. FOL PRESIDENTE Frames Santorini Il Consigliere estensore Малачин IL CANCELLIERE C1 Dott.ssa Donatella D'Anna 10071294 DEPOSITATO IN CANCELLERIA Roma 1 AGO 2002 39,99 IL CANCELLIERE C1 169,10 E A L M L . 300 E O . D R 0 4 ) E 1 2 T 1 0 3 . 0 A 0 0 R 6 2 T 1 ) N . 0 O i E 1 T z P i / P E v E I r L L A I S e T L e S t I N a a i 0 .: r D e A a r i e ) i I S z 1 z A i A S N a d I o I r E t u d Z i G H n S G C n e N a I i i r g E O H i a o e r T i l C t G i M D b N a A r a a 1 A t R 1 s E s s s . n i . t o C . t g . M p p o s e I o e D r R ( D R ( u l I e ( 8