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Sentenza 17 dicembre 2025
Sentenza 17 dicembre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. II, sentenza 17/12/2025, n. 32995 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 32995 |
| Data del deposito : | 17 dicembre 2025 |
Testo completo
SENTENZA sul ricorso n. 14191/2023 R.G. proposto da: IA TO, IA MB e IA IC, rappresentati e difesi dall’avv. Gaia Minuti;
ricorrenti contro CA GE, rappresentato e difeso dall’avv. Carlo Mecali;
controricorrente avverso la sentenza n. 1762/2023 della Corte d’appello di Roma, pubblicata il 9-3-2023, udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del giorno 11-12-2025 dal consigliere SA AL, udito il Pubblico Ministero, nella persona del Sostituto Procuratore Generale Alessandro Pepe, il quale ha chiesto il rigetto del ricorso, uditi l’avv. Gaia Minuti, per i ricorrenti, e l’avv. Carlo Mecali, per il controricorrente. OGGETTO: risoluzione di contratto preliminare di compravendita di immobile RG. 14191/2023 P.U. 11-12-2025 Civile Sent. Sez. 2 Num. 32995 Anno 2025 Presidente: CARRATO ALDO Relatore: CAVALLINO LINALISA Data pubblicazione: 17/12/2025 2 FATTI DI CAUSA 1. Con la sentenza n. 10900/2017, pubblicata il 28-5-2017, il Tribunale di Roma ha rigettato la domanda proposta ex art. 2932 cod. civ. dall’attore EN AR per l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di compravendita di un appartamento sito in Roma via Silicella n. 23 scala C interno 18, stipulato il 20-3-2003, e la domanda volta a ottenere la restituzione dai convenuti delle somme da loro indebitamente percepite a titolo di rimborso di oneri condominiali non dovuti e spese legali per procedure esecutive subite;
accogliendo la domanda riconvenzionale dei convenuti TO, ER e IC AN, ha dichiarato la risoluzione del medesimo contratto per inadempimento dell’attore. La sentenza di primo grado ha considerato in fatto che l’appartamento oggetto del contratto preliminare era di proprietà dell’INPS ed era condotto in locazione da TO AN, il quale aveva ceduto ai figli ER e IC il diritto di acquistare dall’ente la proprietà, concludendo mutuo della durata di quindici anni, al fine di rendere possibile l’acquisto; i futuri acquirenti dell’immobile ER e IC AN con il contratto preliminare si erano obbligati, una volta acquistata la proprietà dell’immobile e decorso il termine quinquennale di inalienabilità, a trasferire la proprietà a EN AR al prezzo complessivo di Euro 135.248,00, di cui Euro 52.000,00 da pagare in ratei entro due mesi dalla data del contratto preliminare e il rimanente mediante il pagamento, dalla data di conclusione del contratto preliminare, delle rate del mutuo stesso, salvo accollo del mutuo residuo alla data di conclusione del contratto definitivo;
secondo la clausola n. 2 del preliminare, il mancato pagamento degli acconti nei termini pattuiti o la mancata messa a disposizione dei proprietari delle somme necessarie per il pagamento del mutuo, avrebbero determinato la risoluzione ipso iure del contratto stesso. Il contratto preliminare 3 prevedeva anche l’obbligo da parte dei promittenti venditori di dare l’appartamento in locazione a UL AR, fratello del promissario acquirente, al canone mensile di euro 700,00 e in data 31-3-2003 era stato concluso tra ER AN e UL AR il contratto di locazione per la durata di quattro anni rinnovabile. Il Tribunale di Roma ha recepito la tesi dei convenuti, secondo la quale i pagamenti mensili di euro 700,00 eseguiti dall’attore erano da imputare ai canoni del contratto di locazione e ha rigettato anche la domanda dell’attore volta a ottenere il rimborso delle somme pagate per oneri condominiali non dovuti, in quanto l’onere della prova che i pagamenti fossero superiori rispetto al dovuto dal fratello dell’attore incombeva sull’attore medesimo, che non l’aveva fornita. Avverso la sentenza EN AR ha proposto appello, chiedendo anche la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei promittenti venditori e la condanna degli appellati alla restituzione delle somme da lui corrisposte, modificando in tal senso l’originaria domanda proposta ex art. 2932 cod. civ. per il venire meno dell’interesse alla prestazione. La Corte d’appello di Roma, con sentenza n. 1762/2023 pubblicata il 9-3-2023, ha accolto l’appello; ha dichiarato il contratto preliminare risolto per inadempimento dei promittenti venditori ER, IC e TO AN e li ha condannati a pagare a EN AR l’importo complessivo di euro 212.228,00, con gli interessi dalla pubblicazione della sentenza e la rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi. Per quanto ancora interessa, la sentenza ha dichiarato che nel contratto preliminare le parti avevano convenuto che il canone di locazione sarebbe stato incassato da EN AR e che, fino alla stipula del contratto definitivo, lo stesso promissario acquirente EN AR avrebbe dovuto versare ai AN l’equivalente dei ratei mensili del mutuo;
ha considerato che EN AR aveva 4 dimostrato i pagamenti mensili di Euro 730,00, eseguiti sul conto corrente dei soggetti tenuti al pagamento del mutuo e non del locatore ER AN e, perciò, aveva dimostrato l’adempimento delle obbligazioni poste a suo carico con il contratto preliminare;
ha rilevato che era stato ingiustificato il rifiuto dei promittenti alienanti di stipulare il contratto definitivo e ha riconosciuto il diritto di EN AR di ottenere la restituzione degli importi anticipati sul prezzo di vendita per euro 175.228,00 (di cui euro 123.228,00 per rimborso di ratei del mutuo) e dell’importo di Euro 37.000,00 versato in esecuzione del preliminare di vendita per il rimborso degli oneri condominiali arretrati e per le spese legali per le procedure esecutive subite. 2. Avverso la suddetta sentenza di appello TO AN, ER AN e IC AN hanno proposto ricorso per cassazione sulla base di cinque motivi. EN AR ha resistito con controricorso. La causa è stata avviata alla trattazione per la pubblica udienza in data 11-12-2025 e nei termini di cui all’art. 378 cod. proc. civ. il Pubblico Ministero ha depositato memoria con le sue conclusioni e hanno depositato memoria illustrativa entrambe le parti. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Con il primo motivo, intitolato “in relazione alla statuizione di condanna al pagamento della somma di Euro 37.000,00. Violazione dell’art. 360 n. 3 c.p.c. in relazione all’art. 978 e segg. cod. civ.”, i ricorrenti evidenziano come alla promessa di vendita si fosse affiancata la pattuizione di immettere il promittente acquirente nel possesso anticipato dell’immobile e di fargli godere da subito i frutti civili, attraverso la stipula del contratto di locazione i cui canoni sarebbero spettati esclusivamente al promittente acquirente;
sostengono che erroneamente la sentenza impugnata abbia considerato il pagamento degli oneri condominiali arretrati quale elemento integrante il prezzo di 5 vendita, perché quel pagamento era eseguito al diverso titolo riferito al vantaggio di conseguire da subito i frutti civili dell’immobile; quindi, rilevano che, in caso di risoluzione del contratto preliminare, l’effetto restitutorio non poteva comprendere, dalla parte del promissario acquirente, anche quello di ottenere la rifusione delle somma versate per il conseguimento dell’usufrutto o comunque dell’esclusivo godimento del bene. 1.1. Il motivo è inammissibile perché non coglie la ratio della pronuncia impugnata e, perciò, non la censura in modo pertinente. La sentenza ha dichiarato, testualmente a pag. 15, che, in ragione della risoluzione del contratto preliminare per l’inadempimento dei promittenti venditori, il promissario acquirente aveva diritto a ottenere la restituzione della somma di euro 37.000,00 “versata in esecuzione del preliminare di vendita per il rimborso degli oneri condominiali arretrati e delle spese legali per le procedure esecutive subite”. Ciò significa che, secondo l’interpretazione del contratto preliminare eseguita dalla Corte d’appello e non attinta in alcun modo dagli argomenti dei ricorrenti, l’importo di euro 37.000,00 era stato versato dal promissario acquirente in adempimento delle obbligazioni poste a suo carico dal contratto preliminare;
quindi, gli effetti restitutori ex art. 1458 cod. civ. conseguenti alla risoluzione del contratto preliminare comportavano - in accoglimento della relativa domanda - la restituzione di tutte le prestazioni eseguite, comprensive di quella relativa al versamento della somma in questione. Gli argomenti dei ricorrenti non sono volti a sostenere, in termini ammissibili nel giudizio di legittimità, che gli accordi intercorsi tra le parti comportassero la costituzione di diritto di usufrutto a favore di EN AR;
infatti, la circostanza che EN AR avesse avuto la consegna anticipata dell’immobile, in forza della pattuizione - accertata dalla sentenza impugnata con pronuncia non censurata - 6 secondo la quale il canone di locazione sarebbe stato pagato allo stesso EN AR, non realizzava un’anticipazione degli effetti traslativi del contratto preliminare o costituzione in sé di un diritto reale secondo la tesi dei ricorrenti, ma comportava esclusivamente detenzione qualificata (Cass. Sez. 2 16-3-2016 n. 5211, Cass. Sez. U 27-3-2008 n. 7930). Gli argomenti dei ricorrenti non sono utili neppure a ritenere che l’importo fosse riferito a spese condominiali di competenza del detentore e che quindi, per questa ragione, dovessero rimanere a carico di EN AR;
ne consegue che neppure sotto questi profili era ipotizzabile un diritto dei promittenti venditori a trattenere le somme a seguito della risoluzione del contratto preliminare. 2. Con il secondo motivo, intitolato “violazione dell’art. 360 n. 4 per nullità parziale della sentenza per violazione dell’art. 345 c.p.c.”, i ricorrenti deducono che la domanda di restituzione dell’importo di Euro 37.000,00 era nuova, in quanto proposta solo in appello, e perciò inammissibile;
evidenziano che in primo grado l’attore aveva chiesto di accertare l’entità degli oneri condominiali dovuti dall’attore a titolo di possessore e di condannare i convenuti alla restituzione delle somme indebitamente percepite a titolo di rimborso di oneri condominiali e spese legali per procedure esecutive e, quindi, sostengono che la domanda, come proposta in secondo grado, avrebbe dovuto essere dichiarata inammissibile. 2.1. Il motivo è infondato. Il promissario acquirente ha chiesto nell’atto di appello la risoluzione del contratto preliminare per l’inadempimento della controparte, avvalendosi della facoltà prevista dall’art. 1453, co. 2, cod. civ., che consente di mutare la domanda di adempimento in quella di risoluzione, in deroga al divieto della mutatio libelli, non solo nel corso del giudizio di primo grado, ma anche in appello e persino in sede di rinvio, sempre che si rimanga nell’ambito dei fatti posti a 7 fondamento dell’inadempienza originariamente dedotta, senza introdurre nuovo tema di indagine (Cass. Sez. 2 5-10-2022 n. 28912, Cass. Sez. 2 6-6-2011 n. 12238, Cass. Sez. 2 27-5-2010 n. 13003, Cass. Sez. 2 27-11-1996 n. 10506). E’ acquisito nella giurisprudenza della Suprema Corte il principio secondo il quale la parte, nel modificare la domanda, possa chiedere anche la restituzione della somma versata a titolo di prezzo, quale domanda conseguenziale a quella di risoluzione, poiché l’accoglimento di questa domanda, per l’effetto retroattivo espressamente previsto dall’art. 1458 cod. civ., implica l’obbligo di restituzione della prestazione ricevuta (Cass. Sez. 2 26-7-2016 n. 15461, Cass. n. 13003/2010 e Cass. n. 10506/1996, già citate); per la precisione, contestualmente all’esercizio dello ius variandi la parte può chiedere, oltre alla restituzione della prestazione eseguita, anche il risarcimento dei danni derivati dalla cessazione degli effetti del regolamento negoziale (Cass. Sez. U 11-4-2014 n. 8510). Nella fattispecie l’appellante ha chiesto - come risulta dalle sue conclusioni trascritte a pag. 7 della sentenza impugnata - e la Corte d’appello ha riconosciuto il diritto alla restituzione dell’importo di euro 37.000,00, quale prestazione eseguita in attuazione del contratto preliminare di cui ha dichiarato la risoluzione, come già evidenziato al punto 1.1.; quindi la pronuncia impugnata ha legittimamente accolto la domanda, rimasta nell’ambito consentito di domanda consequenziale a quella di risoluzione. 3. Il terzo motivo è intitolato “in relazione alla statuizione di risoluzione del contratto per grave inadempimento da addebitarsi ai ricorrenti: violazione dell’art. 360 n. 3 c.p.c. in relazione agli artt. 821 – 1218 – 1176 – 1453 – 1460 cod. civ. Violazione dell’art. 360 n. 4 per nullità parziale della sentenza per violazione dell’art. 2697 cod. civ.”. I ricorrenti rilevano che già alla data di stipula del preliminare di 8 compravendita al promissario acquirente era stato riconosciuto pattiziamente il diritto al godimento dei frutti civili, quali erano i canoni di locazione;
quindi, evidenziano che, ai sensi dell’art. 821, co. 2, cod. civ., secondo cui chi fa propri i frutti deve rimborsare chi abbia fatto spese per la produzione, il promissario acquirente avrebbe dovuto pagare le spese condominiali e dichiarano che il promittente acquirente aveva percepito i frutti dal 2003 al 2019, in periodo nel quale erano maturate spese condominiali per euro 46.000,00; aggiungono che lo stesso promissario acquirente non aveva contestato l’esistenza di consistenti insoluti nei confronti del condominio. Perciò sostengono che la sentenza impugnata abbia fatto malgoverno delle disposizioni sulla responsabilità per inadempimento, perché avrebbe dovuto considerare tali circostanze al fine di valutare l’inadempimento del promissario acquirente. 3.1. Il motivo è inammissibile in quanto nel dedurre che la Corte d’appello avrebbe dovuto prendere in considerazione, ai fini della valutazione dell’inadempimento del promissario acquirente, il fatto che lo stesso non aveva pagato le spese condominiali presuppone un accertamento su tale dato - il mancato pagamento delle spese condominiali fino al 2019 - che la sentenza impugnata non ha eseguito;
quindi, gli argomenti svolti non si pongono nell’ambito dell’art. 360, co. 1, nn. 3 e 4 cod. proc. civ., ma presuppongono una diversa ricognizione della fattispecie concreta, che avrebbe richiesto la proposizione di motivo ex art. 360, co. 1, n. 5 cod. proc. civ. Infatti, è pacifico che il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di una erronea ricognizione da parte della sentenza impugnata della fattispecie astratta recata da una disposizione di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa;
l’allegazione di una erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è esterna all’esatta interpretazione 9 della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità se non sotto l’aspetto del vizio di motivazione (Cass. Sez. 1 5-2-2019 n. 3340, Cass. Sez. 1 13-10-2017 n. 24155, Cass. Sez. L 11-1-2016 n. 195, per tutte). Si esclude l’esistenza dei presupposti per riqualificare il motivo ai sensi dell’art. 360, co.1, n. 5 cod. proc. civ. perché, al fine di proporre tale motivo nel rispetto delle previsioni degli artt. 366, co.1, n. 6 e 369, co. 2, n. 4 cod. proc. civ., il ricorrente deve indicare non solo il fatto storico il cui esame sia stato omesso, ma anche il dato testuale o extratestuale da cui esso risulti esistente, il come e il quando tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua decisività (Cass. Sez. U 7-4-2014 n. 8053, Cass. Sez. 2 29-10-2018 n. 27415); al contrario, si ripete, nella fattispecie i ricorrenti presuppongono che sia stato acquisito un dato di fatto, il mancato pagamento delle spese condominiali fino al 2019 per l’importo complessivo di euro 46.000,00, che non emerge in alcun modo dalla sentenza impugnata. 4. Il quarto motivo è intitolato “in relazione alla statuizione di risoluzione del contratto per grave inadempimento da addebitarsi ai ricorrenti: violazione dell’art. 360 n. 3 c.p.c. in relazione agli artt. 1458 cod. civ.” e con esso i ricorrenti evidenziano che l’effetto restitutorio delle prestazioni ricevute, proprio della dichiarazione di risoluzione, comportava il diritto dei promittenti venditori di ottenere la restituzione dei frutti civili - canoni di locazione - percepiti dal promissario acquirente per euro 137.970,00. 4.1. Il motivo è infondato, perché la pronuncia sulle restituzioni conseguenti alla dichiarazione di risoluzione del contratto comunque presuppone la proposizione della relativa domanda;
tale domanda i promittenti venditori non hanno mai svolto in causa, perché anche in grado di appello essi si sono limitati a chiedere il rigetto dell’appello e la conferma della sentenza di primo grado, secondo quanto si legge a 10 pag. 7 della sentenza impugnata senza che i ricorrenti deducano alcunché di diverso. Basti richiamare il principio secondo il quale la risoluzione del contratto, pur comportando, per l’effetto retroattivo sancito dall’art. 1458 cod. civ., l’obbligo del contraente di restituire la prestazione ricevuta, non autorizza il giudice a emettere il provvedimento restitutorio in assenza di domanda dell’altro contraente (Cass. Sez. 2 4-10-2022 n. 28722, Cass. Sez. 2 2-2-2009 n. 2562). Quindi, nel caso in cui la Corte d’appello avesse condannato il promissario acquirente al pagamento a favore dei promittenti alienanti dell’importo pari ai canoni di locazione senza che fosse stata proposta la relativa domanda, sarebbe incorsa nella violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. 5. Con il quinto motivo, intitolato “in relazione alla carenza di legittimazione passiva di AN TO: violazione dell’art. 360 n. 4 per nullità della sentenza e per violazione dell’art. 24 Cost. e 81 c.p.c.”, i ricorrenti evidenziano che l’obbligo di trasferire la proprietà dell’immobile era stato assunto da ER e IC AN, nella loro qualità di proprietari e perciò sia l’esecuzione specifica che la risoluzione contrattuale potevano avvenire soltanto nei loro confronti;
sostengono che, di conseguenza, sussisteva la carenza di legittimazione passiva di TO AN, il quale aveva ceduto il suo diritto di acquisto dell’immobile dall’INPS ben prima dell’instaurazione della lite. 5.1. Il motivo è inammissibile, in quanto il difetto di legittimazione passiva può essere rilevato in ogni stato e grado del processo, salvo il limite del giudicato interno (Cass. Sez. L 21-12-2021 n. 41019) e nella fattispecie i ricorrenti non deducono né che la questione fosse stata posta né che fosse stata esaminata nei due gradi del giudizio di merito;
quindi, deve ritenersi che sul punto si sia formato almeno il giudicato implicito interno (Cass. Sez. U 29-8-2025 n. 24172). 11 6. In conclusione, il ricorso deve essere integralmente rigettato. Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo, anche per la fase ex art. 373 cod. proc. civ. avanti la Corte d’appello di Roma, avendone il controricorrente fatto richiesta specifica e documentata (Cass. Sez. 2 14-3-2024 n. 6792). In considerazione dell’esito del ricorso, ai sensi dell’art. 13 co.
1- quater d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115 si deve dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso;
condanna i ricorrenti al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese, che liquida in euro 200,00 per esborsi ed euro 6.500,00 per compensi per il giudizio di legittimità e in euro 3.200,00 per compensi relativi alla fase di inibitoria svoltasi dinanzi alla Corte di appello di Roma, oltre 15% dei compensi complessivi a titolo di rimborso forfettario delle spese, iva e cpa ex lege, con distrazione a favore dell’avv. Carlo Mecali dichiaratosi antistatario. Sussistono ex art. 13 co.
1-quater d.P.R. 30 maggio 2002 n.115 i presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del co.
1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte suprema di cassazione in data 11-12-2025. Il Consigliere estensore Il Presidente SA AL AL AR
ricorrenti contro CA GE, rappresentato e difeso dall’avv. Carlo Mecali;
controricorrente avverso la sentenza n. 1762/2023 della Corte d’appello di Roma, pubblicata il 9-3-2023, udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del giorno 11-12-2025 dal consigliere SA AL, udito il Pubblico Ministero, nella persona del Sostituto Procuratore Generale Alessandro Pepe, il quale ha chiesto il rigetto del ricorso, uditi l’avv. Gaia Minuti, per i ricorrenti, e l’avv. Carlo Mecali, per il controricorrente. OGGETTO: risoluzione di contratto preliminare di compravendita di immobile RG. 14191/2023 P.U. 11-12-2025 Civile Sent. Sez. 2 Num. 32995 Anno 2025 Presidente: CARRATO ALDO Relatore: CAVALLINO LINALISA Data pubblicazione: 17/12/2025 2 FATTI DI CAUSA 1. Con la sentenza n. 10900/2017, pubblicata il 28-5-2017, il Tribunale di Roma ha rigettato la domanda proposta ex art. 2932 cod. civ. dall’attore EN AR per l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di compravendita di un appartamento sito in Roma via Silicella n. 23 scala C interno 18, stipulato il 20-3-2003, e la domanda volta a ottenere la restituzione dai convenuti delle somme da loro indebitamente percepite a titolo di rimborso di oneri condominiali non dovuti e spese legali per procedure esecutive subite;
accogliendo la domanda riconvenzionale dei convenuti TO, ER e IC AN, ha dichiarato la risoluzione del medesimo contratto per inadempimento dell’attore. La sentenza di primo grado ha considerato in fatto che l’appartamento oggetto del contratto preliminare era di proprietà dell’INPS ed era condotto in locazione da TO AN, il quale aveva ceduto ai figli ER e IC il diritto di acquistare dall’ente la proprietà, concludendo mutuo della durata di quindici anni, al fine di rendere possibile l’acquisto; i futuri acquirenti dell’immobile ER e IC AN con il contratto preliminare si erano obbligati, una volta acquistata la proprietà dell’immobile e decorso il termine quinquennale di inalienabilità, a trasferire la proprietà a EN AR al prezzo complessivo di Euro 135.248,00, di cui Euro 52.000,00 da pagare in ratei entro due mesi dalla data del contratto preliminare e il rimanente mediante il pagamento, dalla data di conclusione del contratto preliminare, delle rate del mutuo stesso, salvo accollo del mutuo residuo alla data di conclusione del contratto definitivo;
secondo la clausola n. 2 del preliminare, il mancato pagamento degli acconti nei termini pattuiti o la mancata messa a disposizione dei proprietari delle somme necessarie per il pagamento del mutuo, avrebbero determinato la risoluzione ipso iure del contratto stesso. Il contratto preliminare 3 prevedeva anche l’obbligo da parte dei promittenti venditori di dare l’appartamento in locazione a UL AR, fratello del promissario acquirente, al canone mensile di euro 700,00 e in data 31-3-2003 era stato concluso tra ER AN e UL AR il contratto di locazione per la durata di quattro anni rinnovabile. Il Tribunale di Roma ha recepito la tesi dei convenuti, secondo la quale i pagamenti mensili di euro 700,00 eseguiti dall’attore erano da imputare ai canoni del contratto di locazione e ha rigettato anche la domanda dell’attore volta a ottenere il rimborso delle somme pagate per oneri condominiali non dovuti, in quanto l’onere della prova che i pagamenti fossero superiori rispetto al dovuto dal fratello dell’attore incombeva sull’attore medesimo, che non l’aveva fornita. Avverso la sentenza EN AR ha proposto appello, chiedendo anche la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei promittenti venditori e la condanna degli appellati alla restituzione delle somme da lui corrisposte, modificando in tal senso l’originaria domanda proposta ex art. 2932 cod. civ. per il venire meno dell’interesse alla prestazione. La Corte d’appello di Roma, con sentenza n. 1762/2023 pubblicata il 9-3-2023, ha accolto l’appello; ha dichiarato il contratto preliminare risolto per inadempimento dei promittenti venditori ER, IC e TO AN e li ha condannati a pagare a EN AR l’importo complessivo di euro 212.228,00, con gli interessi dalla pubblicazione della sentenza e la rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi. Per quanto ancora interessa, la sentenza ha dichiarato che nel contratto preliminare le parti avevano convenuto che il canone di locazione sarebbe stato incassato da EN AR e che, fino alla stipula del contratto definitivo, lo stesso promissario acquirente EN AR avrebbe dovuto versare ai AN l’equivalente dei ratei mensili del mutuo;
ha considerato che EN AR aveva 4 dimostrato i pagamenti mensili di Euro 730,00, eseguiti sul conto corrente dei soggetti tenuti al pagamento del mutuo e non del locatore ER AN e, perciò, aveva dimostrato l’adempimento delle obbligazioni poste a suo carico con il contratto preliminare;
ha rilevato che era stato ingiustificato il rifiuto dei promittenti alienanti di stipulare il contratto definitivo e ha riconosciuto il diritto di EN AR di ottenere la restituzione degli importi anticipati sul prezzo di vendita per euro 175.228,00 (di cui euro 123.228,00 per rimborso di ratei del mutuo) e dell’importo di Euro 37.000,00 versato in esecuzione del preliminare di vendita per il rimborso degli oneri condominiali arretrati e per le spese legali per le procedure esecutive subite. 2. Avverso la suddetta sentenza di appello TO AN, ER AN e IC AN hanno proposto ricorso per cassazione sulla base di cinque motivi. EN AR ha resistito con controricorso. La causa è stata avviata alla trattazione per la pubblica udienza in data 11-12-2025 e nei termini di cui all’art. 378 cod. proc. civ. il Pubblico Ministero ha depositato memoria con le sue conclusioni e hanno depositato memoria illustrativa entrambe le parti. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Con il primo motivo, intitolato “in relazione alla statuizione di condanna al pagamento della somma di Euro 37.000,00. Violazione dell’art. 360 n. 3 c.p.c. in relazione all’art. 978 e segg. cod. civ.”, i ricorrenti evidenziano come alla promessa di vendita si fosse affiancata la pattuizione di immettere il promittente acquirente nel possesso anticipato dell’immobile e di fargli godere da subito i frutti civili, attraverso la stipula del contratto di locazione i cui canoni sarebbero spettati esclusivamente al promittente acquirente;
sostengono che erroneamente la sentenza impugnata abbia considerato il pagamento degli oneri condominiali arretrati quale elemento integrante il prezzo di 5 vendita, perché quel pagamento era eseguito al diverso titolo riferito al vantaggio di conseguire da subito i frutti civili dell’immobile; quindi, rilevano che, in caso di risoluzione del contratto preliminare, l’effetto restitutorio non poteva comprendere, dalla parte del promissario acquirente, anche quello di ottenere la rifusione delle somma versate per il conseguimento dell’usufrutto o comunque dell’esclusivo godimento del bene. 1.1. Il motivo è inammissibile perché non coglie la ratio della pronuncia impugnata e, perciò, non la censura in modo pertinente. La sentenza ha dichiarato, testualmente a pag. 15, che, in ragione della risoluzione del contratto preliminare per l’inadempimento dei promittenti venditori, il promissario acquirente aveva diritto a ottenere la restituzione della somma di euro 37.000,00 “versata in esecuzione del preliminare di vendita per il rimborso degli oneri condominiali arretrati e delle spese legali per le procedure esecutive subite”. Ciò significa che, secondo l’interpretazione del contratto preliminare eseguita dalla Corte d’appello e non attinta in alcun modo dagli argomenti dei ricorrenti, l’importo di euro 37.000,00 era stato versato dal promissario acquirente in adempimento delle obbligazioni poste a suo carico dal contratto preliminare;
quindi, gli effetti restitutori ex art. 1458 cod. civ. conseguenti alla risoluzione del contratto preliminare comportavano - in accoglimento della relativa domanda - la restituzione di tutte le prestazioni eseguite, comprensive di quella relativa al versamento della somma in questione. Gli argomenti dei ricorrenti non sono volti a sostenere, in termini ammissibili nel giudizio di legittimità, che gli accordi intercorsi tra le parti comportassero la costituzione di diritto di usufrutto a favore di EN AR;
infatti, la circostanza che EN AR avesse avuto la consegna anticipata dell’immobile, in forza della pattuizione - accertata dalla sentenza impugnata con pronuncia non censurata - 6 secondo la quale il canone di locazione sarebbe stato pagato allo stesso EN AR, non realizzava un’anticipazione degli effetti traslativi del contratto preliminare o costituzione in sé di un diritto reale secondo la tesi dei ricorrenti, ma comportava esclusivamente detenzione qualificata (Cass. Sez. 2 16-3-2016 n. 5211, Cass. Sez. U 27-3-2008 n. 7930). Gli argomenti dei ricorrenti non sono utili neppure a ritenere che l’importo fosse riferito a spese condominiali di competenza del detentore e che quindi, per questa ragione, dovessero rimanere a carico di EN AR;
ne consegue che neppure sotto questi profili era ipotizzabile un diritto dei promittenti venditori a trattenere le somme a seguito della risoluzione del contratto preliminare. 2. Con il secondo motivo, intitolato “violazione dell’art. 360 n. 4 per nullità parziale della sentenza per violazione dell’art. 345 c.p.c.”, i ricorrenti deducono che la domanda di restituzione dell’importo di Euro 37.000,00 era nuova, in quanto proposta solo in appello, e perciò inammissibile;
evidenziano che in primo grado l’attore aveva chiesto di accertare l’entità degli oneri condominiali dovuti dall’attore a titolo di possessore e di condannare i convenuti alla restituzione delle somme indebitamente percepite a titolo di rimborso di oneri condominiali e spese legali per procedure esecutive e, quindi, sostengono che la domanda, come proposta in secondo grado, avrebbe dovuto essere dichiarata inammissibile. 2.1. Il motivo è infondato. Il promissario acquirente ha chiesto nell’atto di appello la risoluzione del contratto preliminare per l’inadempimento della controparte, avvalendosi della facoltà prevista dall’art. 1453, co. 2, cod. civ., che consente di mutare la domanda di adempimento in quella di risoluzione, in deroga al divieto della mutatio libelli, non solo nel corso del giudizio di primo grado, ma anche in appello e persino in sede di rinvio, sempre che si rimanga nell’ambito dei fatti posti a 7 fondamento dell’inadempienza originariamente dedotta, senza introdurre nuovo tema di indagine (Cass. Sez. 2 5-10-2022 n. 28912, Cass. Sez. 2 6-6-2011 n. 12238, Cass. Sez. 2 27-5-2010 n. 13003, Cass. Sez. 2 27-11-1996 n. 10506). E’ acquisito nella giurisprudenza della Suprema Corte il principio secondo il quale la parte, nel modificare la domanda, possa chiedere anche la restituzione della somma versata a titolo di prezzo, quale domanda conseguenziale a quella di risoluzione, poiché l’accoglimento di questa domanda, per l’effetto retroattivo espressamente previsto dall’art. 1458 cod. civ., implica l’obbligo di restituzione della prestazione ricevuta (Cass. Sez. 2 26-7-2016 n. 15461, Cass. n. 13003/2010 e Cass. n. 10506/1996, già citate); per la precisione, contestualmente all’esercizio dello ius variandi la parte può chiedere, oltre alla restituzione della prestazione eseguita, anche il risarcimento dei danni derivati dalla cessazione degli effetti del regolamento negoziale (Cass. Sez. U 11-4-2014 n. 8510). Nella fattispecie l’appellante ha chiesto - come risulta dalle sue conclusioni trascritte a pag. 7 della sentenza impugnata - e la Corte d’appello ha riconosciuto il diritto alla restituzione dell’importo di euro 37.000,00, quale prestazione eseguita in attuazione del contratto preliminare di cui ha dichiarato la risoluzione, come già evidenziato al punto 1.1.; quindi la pronuncia impugnata ha legittimamente accolto la domanda, rimasta nell’ambito consentito di domanda consequenziale a quella di risoluzione. 3. Il terzo motivo è intitolato “in relazione alla statuizione di risoluzione del contratto per grave inadempimento da addebitarsi ai ricorrenti: violazione dell’art. 360 n. 3 c.p.c. in relazione agli artt. 821 – 1218 – 1176 – 1453 – 1460 cod. civ. Violazione dell’art. 360 n. 4 per nullità parziale della sentenza per violazione dell’art. 2697 cod. civ.”. I ricorrenti rilevano che già alla data di stipula del preliminare di 8 compravendita al promissario acquirente era stato riconosciuto pattiziamente il diritto al godimento dei frutti civili, quali erano i canoni di locazione;
quindi, evidenziano che, ai sensi dell’art. 821, co. 2, cod. civ., secondo cui chi fa propri i frutti deve rimborsare chi abbia fatto spese per la produzione, il promissario acquirente avrebbe dovuto pagare le spese condominiali e dichiarano che il promittente acquirente aveva percepito i frutti dal 2003 al 2019, in periodo nel quale erano maturate spese condominiali per euro 46.000,00; aggiungono che lo stesso promissario acquirente non aveva contestato l’esistenza di consistenti insoluti nei confronti del condominio. Perciò sostengono che la sentenza impugnata abbia fatto malgoverno delle disposizioni sulla responsabilità per inadempimento, perché avrebbe dovuto considerare tali circostanze al fine di valutare l’inadempimento del promissario acquirente. 3.1. Il motivo è inammissibile in quanto nel dedurre che la Corte d’appello avrebbe dovuto prendere in considerazione, ai fini della valutazione dell’inadempimento del promissario acquirente, il fatto che lo stesso non aveva pagato le spese condominiali presuppone un accertamento su tale dato - il mancato pagamento delle spese condominiali fino al 2019 - che la sentenza impugnata non ha eseguito;
quindi, gli argomenti svolti non si pongono nell’ambito dell’art. 360, co. 1, nn. 3 e 4 cod. proc. civ., ma presuppongono una diversa ricognizione della fattispecie concreta, che avrebbe richiesto la proposizione di motivo ex art. 360, co. 1, n. 5 cod. proc. civ. Infatti, è pacifico che il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di una erronea ricognizione da parte della sentenza impugnata della fattispecie astratta recata da una disposizione di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa;
l’allegazione di una erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è esterna all’esatta interpretazione 9 della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità se non sotto l’aspetto del vizio di motivazione (Cass. Sez. 1 5-2-2019 n. 3340, Cass. Sez. 1 13-10-2017 n. 24155, Cass. Sez. L 11-1-2016 n. 195, per tutte). Si esclude l’esistenza dei presupposti per riqualificare il motivo ai sensi dell’art. 360, co.1, n. 5 cod. proc. civ. perché, al fine di proporre tale motivo nel rispetto delle previsioni degli artt. 366, co.1, n. 6 e 369, co. 2, n. 4 cod. proc. civ., il ricorrente deve indicare non solo il fatto storico il cui esame sia stato omesso, ma anche il dato testuale o extratestuale da cui esso risulti esistente, il come e il quando tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua decisività (Cass. Sez. U 7-4-2014 n. 8053, Cass. Sez. 2 29-10-2018 n. 27415); al contrario, si ripete, nella fattispecie i ricorrenti presuppongono che sia stato acquisito un dato di fatto, il mancato pagamento delle spese condominiali fino al 2019 per l’importo complessivo di euro 46.000,00, che non emerge in alcun modo dalla sentenza impugnata. 4. Il quarto motivo è intitolato “in relazione alla statuizione di risoluzione del contratto per grave inadempimento da addebitarsi ai ricorrenti: violazione dell’art. 360 n. 3 c.p.c. in relazione agli artt. 1458 cod. civ.” e con esso i ricorrenti evidenziano che l’effetto restitutorio delle prestazioni ricevute, proprio della dichiarazione di risoluzione, comportava il diritto dei promittenti venditori di ottenere la restituzione dei frutti civili - canoni di locazione - percepiti dal promissario acquirente per euro 137.970,00. 4.1. Il motivo è infondato, perché la pronuncia sulle restituzioni conseguenti alla dichiarazione di risoluzione del contratto comunque presuppone la proposizione della relativa domanda;
tale domanda i promittenti venditori non hanno mai svolto in causa, perché anche in grado di appello essi si sono limitati a chiedere il rigetto dell’appello e la conferma della sentenza di primo grado, secondo quanto si legge a 10 pag. 7 della sentenza impugnata senza che i ricorrenti deducano alcunché di diverso. Basti richiamare il principio secondo il quale la risoluzione del contratto, pur comportando, per l’effetto retroattivo sancito dall’art. 1458 cod. civ., l’obbligo del contraente di restituire la prestazione ricevuta, non autorizza il giudice a emettere il provvedimento restitutorio in assenza di domanda dell’altro contraente (Cass. Sez. 2 4-10-2022 n. 28722, Cass. Sez. 2 2-2-2009 n. 2562). Quindi, nel caso in cui la Corte d’appello avesse condannato il promissario acquirente al pagamento a favore dei promittenti alienanti dell’importo pari ai canoni di locazione senza che fosse stata proposta la relativa domanda, sarebbe incorsa nella violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. 5. Con il quinto motivo, intitolato “in relazione alla carenza di legittimazione passiva di AN TO: violazione dell’art. 360 n. 4 per nullità della sentenza e per violazione dell’art. 24 Cost. e 81 c.p.c.”, i ricorrenti evidenziano che l’obbligo di trasferire la proprietà dell’immobile era stato assunto da ER e IC AN, nella loro qualità di proprietari e perciò sia l’esecuzione specifica che la risoluzione contrattuale potevano avvenire soltanto nei loro confronti;
sostengono che, di conseguenza, sussisteva la carenza di legittimazione passiva di TO AN, il quale aveva ceduto il suo diritto di acquisto dell’immobile dall’INPS ben prima dell’instaurazione della lite. 5.1. Il motivo è inammissibile, in quanto il difetto di legittimazione passiva può essere rilevato in ogni stato e grado del processo, salvo il limite del giudicato interno (Cass. Sez. L 21-12-2021 n. 41019) e nella fattispecie i ricorrenti non deducono né che la questione fosse stata posta né che fosse stata esaminata nei due gradi del giudizio di merito;
quindi, deve ritenersi che sul punto si sia formato almeno il giudicato implicito interno (Cass. Sez. U 29-8-2025 n. 24172). 11 6. In conclusione, il ricorso deve essere integralmente rigettato. Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo, anche per la fase ex art. 373 cod. proc. civ. avanti la Corte d’appello di Roma, avendone il controricorrente fatto richiesta specifica e documentata (Cass. Sez. 2 14-3-2024 n. 6792). In considerazione dell’esito del ricorso, ai sensi dell’art. 13 co.
1- quater d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115 si deve dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso;
condanna i ricorrenti al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese, che liquida in euro 200,00 per esborsi ed euro 6.500,00 per compensi per il giudizio di legittimità e in euro 3.200,00 per compensi relativi alla fase di inibitoria svoltasi dinanzi alla Corte di appello di Roma, oltre 15% dei compensi complessivi a titolo di rimborso forfettario delle spese, iva e cpa ex lege, con distrazione a favore dell’avv. Carlo Mecali dichiaratosi antistatario. Sussistono ex art. 13 co.
1-quater d.P.R. 30 maggio 2002 n.115 i presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del co.
1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte suprema di cassazione in data 11-12-2025. Il Consigliere estensore Il Presidente SA AL AL AR