1 1 154/02 1 r.g. n. 7461/99 ud. pubbl. 29.04.2002 oggetto: locazione e simulazione REPUBBLICA ITALIANA Car 28761 IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Rep-2850 TERZA SEZIONE CIVILE riunita in camera di consiglio nelle persone dei signori magistrati : Presidente;
dott. Gaetano FIDUCCIA dott. Francesco SABATINI relatore Consigliere;
" dott. Michele VARRONE " dott. Giovanni Battista PETTI CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE dott. Mario FINOCCHIARO Richiesta copia studio ha pronunciato la seguente dal Sig. SOLE 24 ORE diritti € 455 SENTENZA per 2-9 LUG 2002 sul ricorso proposto --- IL CANCELLIERE da IMMOBILIARE STEFF SAS di BO RI in persona dell'accomandataria elett. dom. in Roma . via Tacito n. 7 presso lo studio dell'avv. Rodolfo Coronati che la rappresenta e difende ' unitamente all'avv. Adolfo Laviani , giusta procura a margine del ricorso CANCELLERIA ricorrente 1009

contro

DELLA REGINA BENITO intimato avverso la sentenza n. 128 in data 11.3. - 4.5.1998 del Tribunale di La Spezia ( r.g. n. 2105/96 ) · Undta nella pubblica udienza del 29 aprile 2002 la relazione del consigliere dott. Francesco Sabatini • Sentito il P.M. in persona del sost. procuratore generale dott. Federico Sorrentino che ha chiesto il rinnovo della notificazione del ' ' l'accoglimento di esso ricorso e in subordine SVOLGIMENTO DEL PROCESSO La società Immobiliare Steff diede in locazione a EN LA GI una porzione immobiliare , sita in Ortonovo di Dogana , per la durata di un anno a decorrere dal I gennaio 1988 per il canone ' annuo di lire 2.220.000 e con la clausola che il era soggetto all'equo canone " contratto non trattandosi di locazione stipulata esclusivamente per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria ( seconda casa ) essendo il conduttore residente a [...]" • 2 'LA GI sulla premessa che il Il contratto era invece soggetto ad equo canone ' convenne quindi in giudizio la società locatrice e ne chiese la condanna alla restituzione delle somme ad essa versate eccedenti l'ammontare 27 luglio 1978 dovutole ai sensi della legge n.392 • Con la pronuncia , ora gravata , il Tribunale di La Spezia della sentenza di primoin riforma ' dal conduttoregrado rimasto appellata ' ha condannato la convenuta alla soccombente ' restituzione della somma di lire 2.173.752 oltre ' interessi legali e spese del doppio grado • come dedotto da Il Tribunale ha escluso che ' quest'ultima il contratto fosse stato stipulato ' per uso esclusivo di abitazione transitoria ' è osservando al riguardo : il contratto in atti utilizzato dalle agenzie quello normalmente immobiliari per tentare di violare la normativa ' . ha una valenza sull'equo canone e a tali fini vicina alla zero i la natura transitoria dell'uso abitativo va accertata in fatto e deve essere esclusa quando l'immobile sia come nella specie , ' le continuativa abitazione del la normale e conduttore;
i bonifici bancari fornivano la prova 3 laversamenti effettuati alla locatrice dei ' quale non aveva assolto l'onere di provare che il conduttore avesse altra stabile dimora e che le somme versatele riguardassero altri rapporti;
era ' infine , applicabile la legge n. 377 del 1984 . Per la cassazione di tale decisione la società ha proposto ricorso affidato a tre motivi ' L'intimato non ha svolto attività difensiva . MOTIVI DELLA DECISIONE 1 . Non deve essere disposta la rinnovazione della notificazione del ricorso ai sensi dell'art. ' come il hap.m. chiesto in via 291 c.p.c. preliminare essendo essa validamente avvenuta , ' a mezzo posta ed in data 9 aprile 1999 , presso il procuratore costituito nel giudizio di appello , com'è consentito dall'art. 330 primo comma seconda ipotesi c.p.c. per il caso ricorrent e nella ' notifica della sentenza specie di mancata da ultimo inimpugnata ( v. sul punto motivazione Cass. n. 293 del 2002 ) ' 2 . Con il primo motivo del ricorso la società ricorrente si duole che sia stata esclusa la natura transitoria delle esigenze abitative , per le quali era stata и il contratto era stato in realtà stipulato ' osservando che alle clausole prestampate aggiunta quella trascritta in narrativa . concernente esigenze abitative di natura appunto transitorie ' come tale di inequivoco tenore : quest'ultima clausola ' cui erratamente il . Tribunale ha invece negato rilievo probatorio invertendo inoltre l'onere relativo . Con il secondo motivo la ricorrente allega la violazione degli artt. 2697 2699 e 2702 C.C. ' sotto il duplice profilo che i bonifici bancari ' cui la sentenza impugnata ha fatto anche riferimento non dimostrano l'accredito sul conto ' del destinatario e che la simulazione del ' era rimastacontratto dedotta dal conduttore priva di prova • ' denuncia laInfine con il terzo motivo violazione dell'art. 414 c.p.c. per avere il LA GI tardivamente prodotto la documentazione relativa agli stessi bonifici solo nell'udienza di discussione . I tre motivi strettamente connessi e ' , pertanto ' sono fondati nei ' da esaminare congiuntamente limiti di seguito precisati • Secondo la costante giurisprudenza di questa C.S. , quando un contratto di locazione abitativa - nellacome specie - con la l sia stipulato 5 previsione di un uso transitorio il conduttore ' che ne assuma invece la simulazione relativa per in concreto di detta natura l'inesistenza ' deve allegare e dimostrare che di transitoria tale inesistenza il locatore fosse consapevole e che il contratto effettivamente concluso integrava una locazione abitativa ordinaria e non transitoria;
a tal fine non è necessario che l'uso transitorio documentalmente circostanziatovenga essendo invece sufficiente che esso sia stato affermato , e la relativa prova , data l'illiceità della clausola simulata , può essere data anche per testimoni e per presunzioni ( Cass. nn. 1288/01 328/00 ' . 4377/99 1318/98 6145/97 ) ' • La sentenza impugnata non si è attenuta a tali criteri giacché : ha negato ogni rilievo - che con apposita clausola probatorio al contratto aggiunta e dattiloscritta specificava la natura transitoria delle esigenze abitative per le quali la locazione era stata stipulata con l'apɔdittica affermazione , risolventesi in realtà in una petizione di principio e dunque in un dell'utilizzo di vizio logico della motivazione ' per tentare di un documento normalmente usato le non ha tenuto violare la legge sull'equo canone 6 conto alcuno della suddetta clausola aggiunta;
ha addossato inoltre alla locatrice convenuta ' in laviolazione dell'art. 2697 primo comma C.C. prova che il conduttore avesse altrove stabile dimora о comunque non avesse necessità di fruire continuativamente dell'alloggio in questione ' ' ' proprio il Al contrario era infatti conduttore onerato di dare ' in contrasto con quanto risultante dal contratto non solo la prova di quanto sopra , ma anche la prova che delle allegate esigenze abitative permanenti e non la locatrice fosse consapevole al transitorie momento della conclusione del contratto nondimeno stipulato a fini elusivi della legge sull'equo ' per soddisfare apparenti esigenze canone transitorie . nellaDalla simulazione relativa del contratto specie posta a fondamento della domanda di ripetizione e che va provata dall'attore anche con presunzioni O per quanto già esposto testimoni devono essere infatti tenute distinte Mac la riserva mentale del conduttore ( che stipuli il contratto per esigenze transitorie ma con il sottaciuto intento di destinare in realtà l'immobile alle proprie primarie e stabili esigenze 7 abitative : riserva che a tutela dell'affidamento ' l'inadempimento è giuridicamente irrilevante ) e ' non allegato dalla società locatrice unica ' interessata farlo e ' non formante pertanto ' . ) dello stesso conduttore il oggetto del giudizio successivamente alla stipulazione del quale ' contratto muti la destinazione dell'immobile . Di tali diverse ipotesi comportanti effetti giuridici diversi la sentenza impugnata non ' consapevole giacché essa mostra di essere ' pur ritenendo accertato che l'immobile formava oggetto " del della " normale e continuativa abitazione conduttore - convincimento , peraltro , del tutto ' non afferma altresì come avrebbe immotivato che tale continuità risaliva al momento dovuto stesso della conclusione del contratto ( e non era ', invece sopravvenuta ) ed era già a tale ' ' a conoscenza della società locatrice . momento Agli effetti della simulazione del contratto non sembrano rilevare i bonifici così asserita ' bancari , cui la sentenza impugnata ha anche fatto riferimento giacchè , in assenza di domande da parte della locatrice l'unico punto in l'assoggettabilità o meno discussione concerneva ' le del contratto all'equo canone e , quindi la 8 0 3 7 7 3 sussistenza o meno del diritto al rimborso , posto a fondamento della domanda del conduttore : donde ' per carenza di interesse del l'inammissibilità ' ( secondo ( quanto ai bonifici ) e terzo motivo . Accolto pertanto il primo e , in parte relativamente alla simulazione ) il secondo motivo 5 S ' il giudice del ricorso . cassata la sentenzae che si designa nella Corte di Appello del rinvio - tenuto conto dei criteri accerterà di Genova - ' se sia acquisita agli atti la dianzi enunciati ' della dedotta prova anche indiziaria ' ' adotterà i provvedimenti simulazione relativa conseguenziali e all'esito provvederà anche al ' ' 109T129,11 regolamento delle spese del presente giudizio . 456T 3089

p.q.m.

тот. 160, ло La Corte accoglie il ricorso per quanto di ragione , cassa la sentenza impugnata e rinvia , anche per le spese del giudizio di cassazione alla Corte di Appello ' di Genova Così deciso in Roma nella camera di consiglio ' 7' della Corte il 29 aprile 2002 ' Il Presidente Il Consigliere est. Fromm Jubitia. Дабан Fiducción EL CANCELLIERE 01 Doft Sea Maria Alsijo Oggi, 30 .07.02 Depositata in Cancelleria 9 IL CANCELLIER Dott.ssa Maria Aisle