REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPO1 47.77 /03 LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto SEZIONE SECONDA CIVILE RISARCIMENTO DANNI Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. Alfredo MENSITIERI Presidente R.G.N. 21315/00 - Cron. 29866 Dott. Salvatore BOGNANNI Rel. Consigliere Rep. 3946 Dott. Carlo CIOFFI Consigliere - Dott. Giovanni SETTIMJ - Consigliere Ud. 10/04/03 - Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO - Consigliere - ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso proposto da: CASSA NAZ PREVIDENZA ASSIST FAVORE RAGIONIERI PERITI COMMERCIALI, in persona del legale rappresentante pro tempore Rag. LUCIANA SAVINO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA ETTORE PETROLINI 2, presso lo studio dell'avvocato SIMONA PASSARELLI, difeso dall'avvocato SALVATORE SANZO, in forza di procura speciale in data 19/10/00 a firma del notaio Dott.ANGELO FALCONE n. rep.13715; ricorrente contro 2003 SOCOGE COSTR GEN SPA, in persona del suo 611 Amministratore pro tempore Sig. PIETRO NA, -1- elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEL CONSERVATORIO 91, presso lo studio dell'avvocato GIULIANA ALIBERTI, difeso dall'avvocato FEDERICO MASSA, giusta delega in atti;
controricorrente - avverso la sentenza n. 407/99 della Corte d'Appello di LECCE, depositata il 24/07/99; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/04/03 dal Consigliere Dott. Salvatore BOGNANNI;
udito l'Avvocato MASSA Federico difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
こ udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Umberto APICE che ha concluso per il rigetto del ricorso. 5 -2- ☐ SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto pubblico del 15 luglio 1988 la SO.CO.GE SPA di Lecce vendeva alla AS Nazionale di Previdenza ed Assistenza a favore dei Ragionieri e dei Periti commerciali, ente di diritto pubblico con sede in Roma, per il prezzo di £.

4.100.000.000 oltre I.V.A., diversi corpi di fabbrica siti in quella città, cui ancora l'Ufficio Tecnico Erariale non aveva attribuito la categoria catastale, ma che, comunque, all'e'epoca risultavano già dati in locazione ad uso uffici pubblici e scuole (con Добрений conseguenti presumibili classamenti B/4 e B/5). 2 Nel contesto dell'art. 5 del contratto la società venditrice aveva garantito, assumendosene l'alea "factum principis", che la categoria - anche per catastale attribuenda sarebbe stata quella corrispondente alla loro attuale destinazione, oppure B/4 (Uffici Pubblici) per tutte le unità immobiliari ,e tale attribuzione era stata espressamente prevista quale condizione indispensabile ed essenziale affinchè la AS 想 procedesse all'acquisto. Le parti avevano convenuto, pertanto, che in caso di eventuale attribuzione di categoria catastale diversa, la AS avrebbe avuto il diritto di 3 risolvere il contratto per inadempimento, ovvero, a sua scelta, di domandare la riduzione del prezzo (prevedendo, in questo ultimo caso, il ricorso all'arbitrato). Avendo 1'U.T.E. attribuito agli immobili compravenduti categorie catastali diverse da quelle previste, la AS dapprima aveva comunicato la sua intenzione di ricorrere alla Commissione Tributaria alla società venditrice, invitandola а tenere analogo comportamento, ma senza ottenere risposta. Quindi, dopo aver proposto il preannunciato ricorso, aveva reso noto alla SO.CO.GE. che FG intendeva ottenere apposita garanzia, fino a quando non fosse stato definito il contenzioso tributario, e, al fine di determinare l'importo della garanzia, aveva proposto il ricorso al previsto arbitrato.Al che la venditrice aveva proposto di soprassedere a tanto, essendo imminente la decisione dell'adito giudice tributario. Con sentenza del 22 ottobre 1991 la Commissione Tributaria di primo grado di Lecce, preso atto dell'adesione al ricorso da parte dell'U.T.E., aveva attribuito a tutte le unità immobiliari in questione la chiesta dalla ricorrente AS, categoria catastale A/10 (uffici e studi 4 privati, in luogo delle precedentemente attribuite categorie A/2,A/3 e C/2). Dopo di che la AS, avendo invano richiesto alla SO.CO.GE. di rimborsarle le competenze corrisposte al commercialista che l'aveva assistita nella vertenza tributaria (£. 27.030.000), con atto notificato il 14 settembre 1993 conveniva in giudizio la società venditrice dinanzi al Tribunale di Lecce chiedendo che,per effetto della prestata garanzia, essa società fosse condannata a tenerla indenne dai sostenuti esborsi, con gli interessi Добрий legali ed il danno da svalutazione monetaria. Con sentenza del 21 febbraio 1997 il Tribunale accoglieva la domanda inquadrando la fattispecie nella garanzia per i vizi nella compravendita (art. 1494 cc) ovvero in quella del risarcimento per inesatta prestazione di cui all'art. 1218 CC, e ritenendo inutile ogni indagine sulla colpa della venditrice, che si era obbligata a prestare la garanzia dell'attribuzione della categoria catastale prevista, anche se l'eventuale diverso classamento fosse dipeso da fatto della P.A.. Proposto gravame dalla soccombente, con sentenza del 24 luglio 1999 la corte d'appello di Lecce, in rigettava laaccoglimento dell'impugnazione, 5 domanda della AS compensando interamente tra le parti le spese di entrambi i gradi del giudizio. Avverso tale decisione ha proposto ricorso per cassazione la AS sulla base di tre motivi, illustrati da memoria. Resiste con controricorso la SO.CO.GE.. MOTIVI DELLA DECISIONE Con il primo motivo di ricorso si denunzia, in riferimento all'art. 360 n.ri 3 e 5 cpc, violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e seguenti cc, nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia. Модний Rileva la ricorrente che la Corte del merito ha accolto il primo mezzo del gravame di merito sulla scorta di una interpretazione della clausola n. 5 del contratto "inter partes" superficiale, illogica e soprattutto contraria ai principi ermeneutici stabiliti dal codice civile in materia contrattuale. Ad avviso della ricorrente anche una semplice lettura della clausola in discorso rendeva chiaro ed evidente come le parti avessero inteso aggiungere alla garanzia per i vizi, già normativamente contemplata dall'art. 1490 dellacc, un'ulteriore graranzia per l'ipotesi 6 I mancata attribuzione da parte dei competenti uffici della categoria catastale convenuta. Contrariamente all'assunto del Tribunale secondo il quale era dovuto alla parte acquirente il rimborso delle spese sostenute per l'eliminazione del particolare "vizio" oggetto della garanzia aggiuntiva, la Corte aveva escluso tale ripetibilità sulla base del solo dato letterale che portava a concludere nel senso che non altro tipo di azione, oltre a quelle espressamente previste (redibitoria e "quanti minoris") poteva essere esercitato dalla AS confidando sull'assunzione Argu i del rischio da parte della venditrice anche per "factum principis" a quelle potendosi letteralmente e logicamente collegare siffatta prestata garanzia. Poiché invece il tenore letterale di tale pattuizione non chiariva affatto la comune intenzione dei contraenti, come dimostrato dal fatto che ad essa il giudice di primo e quello di secondo grado avevano attribuito un significato ed una portata difformi, il giudice del gravame di merito avrebbe dovuto ricorrere necessariamente ai canoni ermeneutici c.d. sussidiari individuando la comune intenzione delle parti alla stregua dell'importanza che esse avevano inteso riservare alla mancata 7 : attribuzione all'immobile della categoria catastale convenuta e valutando altresì il comportamento complessivo tenuto dai contraenti anche in epoca successiva alla conclusione del contratto anche alla luce del principio ermeneutico consacrato nell'art. 1366 CC secondo cui il contratto deve essere interpretato secondo buona fede. La doglianza non può essere accolta. Ha affermato la Corte del merito che la coordinata e logica lettura di quella parte dell'art. 5 del di compravendita interessante la contratto fattispecie in esame, non poteva che convincere che parti, a proposito la volontà espressa dalle SO.CO.GE., del dell'assunzione, da parte della "factum principis",rischio, anche per dell'attribuzione di una categoria catastale diversa da quelle preconizzate "sub specie" di condizione essenziale del negozio, era esclusivamente riferita e strettamente connessa all'eventuale esercizio, da parte della AS acquirente, delle sole azioni redibitoria e "quanti minoris", a proposito delle quali soltanto, quindi, si sarebbe potuto prescindere da ogni indagine sulla imputabilità dell'inadempimento. Si leggeva, invero, nella menzionata clausola, 8 : dapprima che la società venditrice garantiva che l'attribuenda categoria catastale per tutti gli immobili ogetto del contratto sarebbe stata corrispondente alla (allora) attuale destinazione d'uso (B4 e B5, ovvero solo B4); poi che l'attribuzione di siffatta categoria era condizione indispensabile e necessaria perché la AS procedesse all'acquisto per il prezzo convenuto. raccordodi Dopo di che, con una locuzione ("Si conviene, estremamente eloquente pertanto, che....." ) le parti avevano chiarito in Андий con quali quali termini, entro quali limiti e conseguenze si sarebbero regolate ove non si fosse avverata quella condizione:" in caso di eventuale attribuzione, da parte dei competenti Uffici, di categoria catastale diversa compete alla AS il diritto alla risoluzione del presente contratto per indempimento della Società venditrice, che se ne assume l'alea, anche se dipendente da fatto della Pubblica Amministrazione, ovvero a sua scelta alla riduzione del prezzo convenuto". evidenza, dunque, ad avviso delEra di estrema giudice d'appello, che non altro tipo di azione, oltre a quelle espressamente previste (redibitoria e "quanti minoris") poteva essere 9 esercitato dalla AS, confidando sull'assunzione del rischio da parte della venditrice anche per "factum principis", a quelle soltanto potendosi, letteralmente e logicamente, collegare siffatta prestata garanzia. Ha statuito pertanto conclusivamente la Corte salentina che in sostanza la ormai proprietaria AS, unica legittimata a ricorrere avverso la diversa assegnazione di categoria catastale, pur potendo rimanere inerte di fronte alle determinazioni dell'U.T.E.,le quali, una volta divenute definitive, le avrebbero attribuito senz'altro il diritto alla risoluzione del contratto alla riduzione -del - prezzo, se, invece, aveva preferito reagire ) non decisione del insistendo, come si evinceva dalla giudice tributario, affinchè gli immobili fossero B5), condizione classificati in categoria B4 (0 M ritenuta indispensabile e necessaria sebbene rebus ' melius perpensis- richiedendo ed ottenendo la categoria catastale A10, uffici e studi privat ciò privati), aveva fatto nel suo esclusivo ed insindacabile interesse, senza che delle spese sostenute potesse farsi carico alla venditrice che siffatto particolare rischio non aveva assunto a suq totale 10 anche se incolpevole lead Ebbene, poiché per consolidata giurisprudenza di legittimità (v. da ultima Cass. n. 732/2003) in tema di interpretazione del contratto l'accertamento della volontà degli stipulanti in relazione al contenuto del negozio si traduce in una indagine di fatto affidata in via esclusiva al giudice del merito, con la conseguenza che detto accertamento è censurabile in sede di legittimità solo nel caso in cui la motivazione sia così la ricostruzioneinadeguata da non consentire dell'iter logico seguito da quel giudice per водний giungere ad attribuire all'atto negoziale un determinato contenuto, oppure nel caso di violazione delle norme ermeneutiche, nessuno di tali vizi motivazionali e nessuna violazione di criteri interpretativi sono rinvenibili, ad avviso del Collegio, nelle considerazioni svolte nella qui impugnata sentenza, che ha posto chiaramente in luce come unica conseguenza del mancato classamento, contratto, erasecondo quanto garantito in l'azione di risoluzione del contratto medesimo o la "quanti minoris" e non di certo l'azione risarcitoria, tal che le spese sostenute per il ricorso innanzi al giudice tributario restavano a 11 carico della parte (la AS) che non aveva ritenuto di avvalersi delle c.d. azioni edilizie. Con il secondo mezzo si deduce, in riferimento all'art. 360 n.3 cpc, volazione e falsa applicazione dell'art. 1494 cc. Osserva la ricorrente che avendo i contraenti convenzionalmente stabilito che costituiva inadempimento grave e colpevole della venditrice un'attribuzione di categoria catastale difforme da quella pattuita, anche se dipesa esclusivamente da fatto della Pubbica Amministrazione, il verificarsi di tale ipotesi comportava 1' insorgere automatico Антений in favore dell'acquirente di un diritto al risarcimento del danno. تمparti Y estendendo Né il fatto che le convenzionalmente la portata della clausola di garanzia ex art. 1490 cc, avessero fatto riferimento soltanto alla possibilità di esperire le azioni c. d. edilizie (quale rimedio tipico in tema di vizi della cosa venduta) escludeva la possibilità per il compratore di esperire anche il rimedio ex art. 1494 cc. In ogni caso certamente fonte di responsabilità per la SO.CO.GE era il comportamento dalla stessa tenuto nel senso che, pur essendo a conoscenza che 12 all'immobile compravenduto era stata attribuita una categoria catastale difforme da quella stabilita e 5 pur consapevole di essere ancora in condizione di tale inconveniente impugnando il ovviare a provvedimento amministrativo nelle competenti sedi (come aveva fatto in sua sostituzione la AS) aveva omesso di esperire le necessari azioni. La censura non ha pregio. Poiché, come esplicitato in occasione della disamina del primo motivo di ricorso, con motivazione adeguata, esente da vizi logici e da violazione delle norme ermeneutiche, la Corte territoriale ha Новений messo in rilievo che la AS non poteva che una delle azioni esercitare soltanto alternativamente previste in caso di mancata c lassificazione secondo le sue esigenze, il verificarsi di tale ipotesi non poteva comportare l'insorgere automatico in favore dell'acquirente di un diritto al risarcimento del danno tal che, esulando l'iniziativa assunta dalla AS dalla previsione contrattuale, la relativa spesa non poteva che gravare soltanto sulla medesima. Né fonte di responsabilità poteva ritenersi il comportamento tenuto dalla SO.CO.GE. che, pur a conoscenza della attribuzione di una categoria 13 catastale difforme da quella stabilita, aveva omesso di esperire le necessarie azioni, in quanto, come ben posto in luce dalla Corte boralese, la ormai proprietaria AS era l'unica legittimata a ricorrere avverso la diversa assegnazione di categoria catastale. Con il terzo motivo si denunzia, infine, in riferimento all'art. 360 n.ri 3 e 5 cpc, violazione e falsa applicazione degli artt. 1175,1375 e 1227 A CC,nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia. Lamenta la ricorrente che il giudice d'appello abbia ignorato l'esistenza nel nostro ordinamento Shoguni dei principi della cooperazione tra creditore e debitore e della esecuzione del contratto secondo buona fede, non tenendo conto del fatto che la SO.CO.GE. rimasta inerte di fronte al classamento difforme dal pattuito, informata dalla AS della iniziativa di ricorrere al giudice tributario, aveva chiesto alla predetta di congelare la situazione sino alla decisione di quel beneficiatogiudice, rifiutandosi poi, pur avendo dell'esito positivo della controversia tributaria, di corrispondere alla AS medesima il rimborso delle spese sostenute proprio per eliminare un 14 vizio in relazione al quale essa alienante aveva rilasciato espressa garanzia. Anche tale ultima doglianza non si sottrae alla sorte delle precedenti giacchè, a fronte di una iniziativa giudiziaria,in sede tributaria, che per le ragioni sopra esposte competeva soltanto alla AS, che non aveva ritenuto di avvalersi delle c.d. azioni edilizie, ininfluenti si appalesano, ai fini del dedotto obbligo per la SO.CO.GE di rimborsare alla acquirente le spese sostenute in relazione all'esperito giudizio, gli invocati principi della cooperazione tra creditore e debitore, della esecuzione del contratto secondo buone fede e del concorso del fatto colposo del creditore nel cagionare il danno. Alla stregua delle svolte argomentazioni il proposto ricorso va respinto mentre ricorrono giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese di questo giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese. Roma 10 aprile 2003 A Presidente remise. De Consigliere estire IL CANCELLIERE CY Paolo Talarico Levezes DEPOSITATO IN CANCELLERIA ± 3 OTT, 2003 15 Roma IL CANCELLIERE C1 Lobozo