Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ALDO VESSIA - Primo Presidente f.f. -
Dott. MICHELE CANTILLO - Presidente di sezione -
Dott. FRANCESCO AMIRANTE - Presidente di sezione -
Dott. GIOVANNI OLLA - Consigliere -
Dott. PAOLO VITTORIA - Consigliere -
Dott. ERMINIO RAVAGNANI - Consigliere -
Dott. ALESSANDRO CRISCUOLO - Consigliere -
Dott. ROBERTO PREDEN - Consigliere -
Dott. MICHELE VARRONE - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
COMUNE DI MANDELA, in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE MEDAGLIE D'ORO 93, presso lo studio dell'avvocato ANGELO LOVELLI, che lo rappresenta e difende, giusta delega in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro
AR IL OV CA, elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE MAZZINI 117, presso lo studio dell'avvocato CO CALABRESE, che la rappresenta e difende, giusta delega in calce al controricorso;

- controricorrente -

nonché contro
CA CO, CA IE;

- intimati -

avverso la sentenza n. 2176/98 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 23/06/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/05/00 dal Consigliere Dott. Michele VARRONE;

udito l'Avvocato Angelo LOVELLI, per il ricorrente;

udito il P.M. in persona dell'Avvocato Generale Dott. Giovanni LO CASCIO che ha concluso per la giurisdizione del giudice ordinario e prosecuzione nella opportuna sede.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto per notar Spada del 18/7/1979, trascritto alla Conservatoria dei R.R.II. di Roma l'8/8/1979, il COMUNE DI MANDELA vendeva a AC CA un lotto di un terreno facente parte del comprensorio denominato "Colle Cappellino", contrassegnato dal n. 1 del piano di zona e distinto al Catasto terreni alla pag. 118, foglio 12, part. 233, al prezzo di lire 400 al metro quadrato con l'obbligo (art. 5) per l'acquirente di edificare, entro tre anni dalla presa di possesso, un fabbricato di civile abitazione, conforme alle disposizioni della convenzione di lottizzazione, già nota all'acquirente.
Per l'esecuzione delle opere di urbanizzazione il COMUNE aveva costituito un Consorzio, con atto del 20/1/1977 del quale dovevano fare parte tutti i proprietari degli immobili del comprensorio, al quale il CA aveva aderito con la firma del contratto di compravendita (artt. 8 e 9), opere di urbanizzazione mai attuate. Il Comune di Mandela, a seguito del mancato adempimento dell'obbligo di costruzione da parte del Pescatori, dichiarava di risolvere il contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c., per come previsto dall'art. 7 del contratto di compravendita, con annotazione del 30/7/1991 presso la competente Conservatoria dei RR.II. Con atto di citazione notificato il 7/11/1991 IL ON, coniuge ed erede del CA, conveniva davanti al Tribunale di Roma il COMUNE DI MANDELA perché, previo, occorrendo, l'annullamento dell'atto amministrativo di risoluzione unilaterale del contratto per prescrizione del relativo diritto, fosse annullata o comunque fosse dichiarata inefficace l'annotazione presso la Conservatoria dei RR.II. Si costituiva l'Ente convenuto contestando quanto dedotto ex adverso, chiedendo ed ottenendo di integrare il contraddittorio nei confronti degli altri eredi ed instando in via riconvenzionale per la declaratoria di risoluzione del contratto.
Con sentenza 6 aprile 1994 l'adito Tribunale, ritenuta l'inefficacia dell'atto unilaterale del COMUNE e l'irrilevanza degli inadempimenti dell'Amministrazione in relazione agli obblighi assunti dagli acquirenti, rigettava la domanda degli eredi CA ed, in accoglimento della riconvenzionale proposta dal COMUNE, dichiarava risolto il contratto di compravendita per fatto e colpa della parte acquirente, compensando le spese giudiziali.
Proponevano gravarne la AR nonché gli altri eredi CO e IE CA ed in via incidentale in punto spese il COMUNE DI MANDELA e la Corte di Appello di Roma, con sentenza 23 giugno 1998, accoglieva il primo e rigettava il secondo e, per l'effetto, rigettava la domanda di risoluzione dell'atto di vendita 18/7/79 e condannava il COMUNE alle spese del doppio grado, ritenendo che l'incontestato mancato adempimento, da parte del suddetto COMUNE, degli obblighi a suo carico (mancata realizzazione della Commissione consortile e delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, nonché degli allacciamenti ai servizi idrici ed energetici essenziali), escludesse la volontarietà e, quindi, la colpevolezza degli acquirenti per la mancata edificazione nel triennio dall'acquisto.
Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso IL COMUNE DI MANDELA affidandolo a tre motivi, il primo dei quali prospetta anche una questione di giurisdizione (donde l'assegnazione alle S.U.). Ha resistito solo la AR con controricorso. Il Comune ricorrente ha depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo mezzo l'Amministrazione Comunale, denunciando la violazione dell'art. 112 in relazione all'art. 260 n. 3 c.p.c., propone una duplice tematica, ribadendo, da un lato, l'eccezione di difetto di giurisdizione del giudice ordinario e, dall'altro, lamentando che la Corte romana abbia pronunciato ultra petita, accogliendo la domanda degli eredi CA sulla base di una causa petendi (il presunto inadempimento di esso Comune) diversa da quella addotta in prime cure (la prescrizione del diritto di far valere la clausola risolutiva espressa ex. art. 1456 c.c., in ordine alla quale non era stato accettato il contraddittorio).
Ora queste Sezioni Unite, ai sensi del combinato disposto degli artt. 511, 374, 1^ co., e 142 disp. att. c.p.c., devono occuparsi solo della questione di giurisdizione, prospettata dal ricorrente in base al rilievo che oggetto della domanda era l'annullamento dell'atto amministrativo di risoluzione unilaterale del contratto nonché della relativa annotazione presso la Conservatoria dei RR.II., cioè l'annullamento di un amministrativo, sottratto alla giurisdizione ordinaria ex art. 4 L. n. 2248/1865 all. E. L'eccezione non è fondata. Essa è già stata vanificata dal giudice del gravame rilevando che "con riguardo al contesto dell'atto l'impugnativa non è, invero, diretta a conseguire ... l'annullamento dell'atto amministrativo di risoluzione unilaterale ... atteso che non si adduce la sussistenza dei vizi di eccesso di potere, difetto di motivazione o violazione di legge del provvedimento, bensì si adduce il grave inadempimento del Comune di Mandela, lesivo del diritto soggettivo perfetto di essa parte acquirente a non sentire dichiarare la risoluzione del contratto privatistico di compravendita".
Motivazione ineccepibile che, da un lato, interpreta correttamente la portata sostanziale della domanda, consistente nel contestare la fondatezza dell'unilaterale dichiarazione di risoluzione del contratto, effettuata dal Comune, contrapponendo,, gli inadempimenti dell'Amministrazione nella realizzazione delle opere di urbanizzazione, e di allacciamento ai servizi essenziali;

dall'altro si uniforma al risalente e costante insegnamento di questa Corte, secondo il quale quando, nel contratto di vendita di un terreno, un Comune si sia obbligato nei confronti dell'acquirente a costruire un'opera, l'obbligazione deve ritenersi sorta iure privatorum e l'accertamento dell'inadempimento nonché la conseguente condanna al risarcimento del danno, rientrano nella giurisdizione ordinaria (ex plurimis Cass. sez. un. 18 dicembre 1975 n. 4156 e 27 luglio 1982 n. 4322). Nella specie, giova ribadire che si controverte, in sostanza, sui contrapposti pretesi inadempimenti riguardanti un contratto privatistico, ai fini della declaratoria di risoluzione e della relativa imputabilità.
Va, pertanto, dichiarata la giurisdizione del giudice ordinario, con rimessione degli atti al P. Presidente per l'assegnazione ad una Sezione semplice per l'esame delle ulteriori censure.

P. Q. M.

La Corte dichiara la giurisdizione del giudice ordinario e rimette gli atti al P. Presidente per l'assegnazione ad una Sezione semplice.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio delle Sezioni Unite Civili della Corte Suprema di Cassazione, il 11 maggio 2000. Depositato in Cancelleria il 8 febbraio 2001