Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CORONA Rafaele - Presidente -
Dott. ELEFANTE Antonino - Consigliere -
Dott. NAPOLETANO Giandonato - Consigliere -
Dott. TRIOLA Roberto Michele - rel. Consigliere
Dott. TROMBETTA Francesca - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
EL NR, BA ID AR, elettivamente domiciliati in ROMA VIA TAZZOLI 2, presso lo studio dell'avvocato MARIO DI BIAGIO, che li difende, giusta delega in atti;

- ricorrenti contro
CH RO;

- intimato e sul 2^ ricorso n. 17767/00 proposto da:
CH RO, elettivamente domiciliato in ROMA via Giuseppe Avezzana 2, presso lo studio dell'avvocato SERAPIO DEROMA, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale contro
EL NR, BA ID AR, elettivamente domiciliati in ROMA VIA TAZZOLI 2, presso lo studio dell'avvocato MARIO DI BIAGIO, che li difende, giusta delega in atti;

- controricorrenti al ricorso incidentale nonché

contro

LA RI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA PAOLO EMILIO 26, presso lo studio dell'avvocato MASSIMO MORELLI, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente al ricorso incidentale avverso la sentenza n. 1455/99 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 11/05/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/02/03 dal Consigliere Dott. Roberto Michele TRIOLA;

udito l'Avvocato DEROMA Serapio, difensore del resistente che ha chiesto rigetto del ricorso principale e accoglimento ricorso incidentale;

Udito l'Avvocato MORELLI Massimo difensore del resistente LA CC, che ha chiesto rigetto del ricorso principale;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Umberto APICE che ha concluso per rigetto del ricorso principale e dei motivi 1^ - 2^ - 3^ del ricorso incidentale;
inammissibilità del 4^ motivo del ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 4 novembre 1988 IC AR ed EL AR NO convenivano il notaio Giampiero Becchetti davanti al Tribunale di Roma e premesso che con atto in data 21 marzo 1988 avevano acquistato da CC AN un appartamento in Cerveteri in base ad atto rogato dal convenuto, chiedevano la condanna di quest'ultimo al risarcimento dei danni, in quanto successivamente avevano scoperto che l'immobile era gravato da ipoteca iscritta il 4 gennaio 1986 per lire 130.000.000. Il notaio Giampiero Becchetti, costituitosi, deduceva che l'ipoteca non risultava dal precedente atto di vendita in data 15 gennaio 1986 da MA ARnelli ed IO LE a CC AN, ne' era stata dichiarata al momento della stipula dell'atto di acquisto da parte degli attori e non risultava dal registro particolare della Conservatoria RR.II. di Civitavecchia, ove, benché iscritta nel registro generale, era stata riportata solo in data 18 aprile 1988 (cioè successivamente alla stipula dell'atto) nel registro particolare.
Il notaio Giampiero Becchetti, per quello che ancora interessa in questa sede, chiamava in garanzia CC AN. Con sentenza in data 9 maggio 1996 il Tribunale di Roma accoglieva la domanda principale, condannando il notaio Giampiero Becchetti al risarcimento dei danni in misura pari a lire 150.000.000, e rigettava la domanda di garanzia.
Il notaio Giampiero Becchetti proponeva appello, che veniva parzialmente accolto dalla Corte di appello di Roma con sentenza in data 11 maggio 1999. I giudici di secondo grado ritenevano, in primo luogo, che infondatamente il notaio Giampiero Becchetti deduceva che l'ipoteca era stata inserita nel registro particolare solo in epoca successiva alla stipulazione del contratto, per cui, effettuando le visure prima di tale stipulazione, non poteva venirne a conoscenza, osservando in proposito:
Sotto diverso aspetto, può ritenersi ormai acquisito in giurisprudenza che la costituzione dell'ipoteca avviene con l'iscrizione nel registro generale d'ordine (artt. 2808 e 2678 cc.) per le ragioni che seguono.
La previsione analitica degli elementi da inserire nel registro generale d'ordine e la possibilità di consultazione di tale registro (art. 2673 2^ co. cc.) da parte del pubblico stanno a indicare chiaramente che solo quel che direttamente o indirettamente risulti da detto registro può opporsi ai terzi, fino a che con l'iscrizione della nota nel registro particolare e con l'aggiornamento dei registri che contengono i conti individuali del debitore, non venga completato il procedimento d'iscrizione e attuata una pubblicità di consultazione più agevole. Nel certificato delle Conservatorie sullo stato delle iscrizioni a carico di una determinata persona, dovrebbe farsi menzione anche delle ipoteche iscritte a registro generale d'ordine e non ancora passate al particolare.
Infine e soprattutto, collegando la costituzione dell'ipoteca all'iscrizione a registro particolare, verrebbe crearsi un grave elemento d'incertezza nel sistema della pubblicità immobiliare. Nel periodo intermedio fra la prima iscrizione e la seconda (a registro particolare) determinerebbe una sorta di efficacia di una pubblicità occulta sulla quale i terzi non potrebbero fare affidamento (Cfr. Cass. 1992/ 9978). Ribadito pertanto che è l'iscrizione a registro generale che determina la costituzione dell'ipoteca e l'opponibilità ai terzi, va aggiunto che il nostro ordinamento, per la pubblicità mediante i registri immobiliari, adotta il sistema delle registrazioni personali. Perciò l'esistenza di precedenti trascrizioni pregiudizievoli, va fatta a mezzo della rubrica dei cognomi che fa riferimento alla "tavola alfabetica" nella quale sono indicati i nominativi delle persone a favore o a carico delle quali si operano le trascrizioni e iscrizioni con i dati risultanti dalle note (cfr. Cass. 1997/ 3477; 1991/ 10774). Venendo al caso di specie, l'ipoteca a favore della Banca Popolare dell'Etruria e Lazio fu iscritta a registro generale d'ordine il 4.1.1986 al n. 87 costituendosi quindi a tale data.
Il notaio Becchetti, al di del rogito 21.3.1988, stipulato fra il AN e i AR-NO, aveva l'obbligo, per i venti anni precedenti, nell'ambito del suo mandato, di accertarsi sulla libertà del bene estendendo l'indagine anche oltre il registro particolare ove l'ipoteca non era ancora riportata essendo ciò avvenuto solo il 18.4.1988 - mediante riferimento alla tavola alfabetica e indagine nominativa. Tutto questo non è stato fatto avendo il notaio limitato l'indagine al solo nominativo del venditore AN non risultando richieste ai nominativi LE e ARnelli.
L'indagine sui nominativi avrebbe consentito l'accertamento dell'esistenza dell'ipoteca, a nulla rilevando la maggiore o minore laboriosità dell'indagine.
La Corte di appello di Roma riteneva che era anche infondata la doglianza relativa al rigetto della domanda di garanzia proposta dal notaio nei confronti di CC AN, per avere quest'ultimo violato l'obbligo di correttezza tacendo sull'esistenza della formalità pregiudizievole ed impedendo così il corretto svolgimento dell'attività professionale di esso notaio, osservando che l'obbligo di correttezza riguarda le parti del contratto ed il notaio non è parte e che era compito del notaio accertare la condizione giuridica dell'appartamento e comunque era dato desumere che CC AN non fosse a conoscenza dell'ipoteca, non essendo stata rivelata la formalità al momento dell'acquisto. I giudici di secondo grado accoglievano parzialmente l'appello in ordine al quantum del risarcimento dei danni, ritenendo che il risarcimento in forma specifica, con la cancellazione dell'ipoteca, era il rimedio che più adeguatamene reintegrava nella loro posizione gli acquirenti, impedendo contemporaneamente una loro ingiustificata locupletazione (nel caso in cui l'importo dell'ipoteca fosse superiore al valore dell'immobile). Contro tale decisione hanno proposto ricorso per Cassazione, con un unico articolato motivo, illustrato da memoria, IC AR ed EL AR NO.
Resiste con controricorso il notaio Giampiero Becchetti, che ha anche proposto ricorso incidentale, con quattro motivi, illustrati da memoria, al quale resistono con controricorso IC AR ed EL AR NO.
Altro controricorso è stato depositato da CC AN. MOTIVI DELLA DECISIONE
Va preliminarmente esaminata l'eccezion di inammissibilità del ricorso incidentale tardivo del notaio Giampiero Becchietti nei confronti di CC RI, in quanto diritto contro parte diversa da quella ha proposto il ricorso principale. L'eccezione è infondata.
Questa S.C. ha avuto occasione di affermare che la parte chiamata direttamente a contraddire rispetto all'impugnazione principale può proporre impugnazione incidentale tardiva nei confronti di altra parte a condizione che alla stessa la causa sia comune per inscindibilità o che con la stessa esista un rapporto dipendente da quello investito dall'impugnazione principale (sent. 19 luglio 2000 n. 9497). Nella specie il rapporto di garanzia tra il notaio ed il venditore era appunto dipendente da quello tra il notaio e l'acquirente investito dall'impugnazione principale. Da un punto di vista logico va esaminato per primo il primo motivo del ricorso principale, con il quale il notaio Giampiero Becchetti contesta l'esattezza della affermazione della propria responsabilità professionale, deducendo in proposito: al momento della stipulazione dell'atto l'ipoteca era stata inserita nel registro particolare (per cui non sussisteva alcun obbligo di consultare il registro generale), ma non erano state aggiornate le tavole alfabetiche, per cui, effettuando una misura al nome del venditore non sarebbe emersa, ne' gli si poteva imputare l'obbligo di consultare il registro generale per il ventennio precedente (a parte il fatto che la consultazione di tale registro non è consentita per il periodo in cui il registro particolare risulta aggiornato).
Il motivo è fondato.
Se, infatti, non può contestarsi che costituisce obbligo del notaio consultare anche il registro generale per il periodo successivo all'aggiornamento del registro particolare, non può ugualmente dubitarsi che tale obbligo sussista con riferimento alle ipotesi in cui tale mancato aggiornamento riguardi un limitato periodo di tempo, non potendo pretendersi che il notaio consulti migliaia di formalità.
Nella specie dalla stessa sentenza impugnata risulta che l'ipoteca, pur essendo stata inserita nel registro generale il 4 gennaio 1986, non era reperibile fino al 18 aprile 1988 (non si comprende se per mancato aggiornamento del registro particolare, oppure per mancato aggiornamento delle tavole alfabetiche, come sembra sostenere il notaio ricorrente), per cui occorreva chiarire per quale motivo il notaio rogante fosse da ritenere in colpa per non avere consultato il registro particolare con riferimento superiore a due anni e due mesi antecedenti la data della stipula.
La Corte di appello di Roma si è limitata ad affermare apoditticamente che il notaio doveva accertarsi sulla libertà del bene estendendo (senza limiti di tempo) l'indagine anche oltre il registro particolare.
Va, poi, segnalato l'errore di diritto in cui è incorsa la sentenza impugnata, la quale ha affermato l'obbligo di estendere l'indagine anche oltre il registro particolare mediante il riferimento alla tavola alfabetica e indagine nominativa, dimenticando che le tavole alfabetiche consentono solo di reperire formalità già inserite nel registro particolare.
L'accoglimento del primo motivo del ricorso principale comporta l'assorbimento degli altri motivi del ricorso incidentale, nonché del ricorso principale.
In relazione al motivo accolto la sentenza impugnata va cassata, con rinvio, per un nuovo esame, ad altra sezione della Corte di appello di Roma che provvedere anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

la Corte accoglie il primo motivo del ricorso incidentale, assorbiti gli altri motivi dello stesso ricorso, nonché il ricorso incidentale;
cassa la sentenza impugnata, con rinvio, anche per le spese del giudizio di Cassazione, ad altra sezione della Corte di appello di Roma.
Così deciso in Roma, il 12 febbraio 2003.
Depositato in Cancelleria il 12 maggio 2003