م ن M REPUBBLICA ITALIANA LA CORTE SUPREM3177/02 IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Oggetto Tocazion SEZIONE TE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: R.G.N. 20891/99 Dott. Vittorio DUVA Presidente ConsigliereDott. Roberto PREDEN Cron. 7295 Dott. Renato PERCONTE LICATESE Rel. Consigliere - Dott. Italo PURCARO Consigliere Rep. 334 Dott. Antonio SEGRETO Consigliere Ud. 17/10/01 ha pronunciato la seguente €1,55 13000 CANCELLERIA SENTENZA sul ricorso proposto da: DO IO, elettivamente domiciliato in ROMA DG711868 VIA D CHELINI 5, presso lo studio dell'avvocato FRANCESCO NUCCI, difeso dall'avvocato MAURIZIO BARBAT ELLI, giusta €1.55 13000 CANCELLERIA delega in atti;
ricorrente

contro

DG205712 SC RU, elettivamente domiciliato in ROMA VIA CLIVO DI CINNA 196, presso lo studio dell'avvocato CANCELLERIA LILIANA SALEMME, difeso dall'avvocato IO DEL POZZO, giusta delega in atti;
2001 controricorrente 1774 avverso la sentenza n. 19/99 della Corte d'Appello di 1 NAPOLI, 3° sezione civile emessa il 3/12/1998, depositata il 13/01/99; RG.764/1994; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/10/01 dal Consigliere Dott. Renato PERCONTE LICATESE;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MARINELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO LA MA, premesso di aver locato un suo immo- bile, per uso di studio, all'ing. UN IA, dal 4 novembre 1983, esponeva che esso era stato indebitamen- te poi adibito a casa di abitazione. Chiedeva pertanto la risoluzione del contratto per inadempimento del con- duttore e, in subordine, l'accertamento della scadenza al 4 novembre 1991. Il convenuto replicava che l'uso abitativo era sta- to pattuito fin dall'origine, ma il locatore, per sot- trarsi al vincolo dell'equo canone, aveva chiesto e ot- tenuto che nella scrittura fosse indicata una finta de- stinazione а studio, con un canone iniziale di lire 600.000 mensili, oltre agli oneri condominiali. La controparte era stata dunque sempre al corrente della reale destinazione dell'immobile e comunque glie- ne era stata data notizia con lettera del 24 luglio 2 1989, onde la decadenza del locatore dall'azione di ri- soluzione, ai sensi dell'art. 80 della legge n. 392 del 1978, e la soggezione del contratto al regime previsto per le locazioni abitative. Quanto alla durata, scaduto il primo sessennio il 4 novembre 1989, il contratto si era rinnovato fino al 3 novembre 1995. L'adito Tribunale di Napoli, con sentenza del 24 luglio 1993, dichiarava decaduto l'attore dalla domanda di risoluzione e cessata la locazione il 4 novembre 1993. Con sentenza del 13 gennaio 1999, la corte d'Appello ha rigettato il gravame del LA. In acco- glimento del gravame del IA, ha dichiarato che l'appartamento fu locato, dal 4 novembre 1983, per uso di abitazione, e che, con la proroga biennale di cui all'art. 11 comma 2 bis della legge 8 agosto 1992 n. 352, la locazione è cessata il 3 novembre 1995, condan- nando il IA al rilascio. Per la cassazione di detta sentenza ricorre il Mon- dola, sulla base di tre motivi, cui risponde con con- troricorso il IA. Le parti hanno depositato una memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE Col primo motivo il ricorrente, denunciando erronea falsa applicazione dell'art. 11 comma 2 bis della e 3 legge 8 agosto 1992 n. 359 nonché omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su un punto decisivo del- la controversia (art. 360 n. 5 C.p.c.), si duole che la Corte abbia riconosciuto la proroga biennale del con- tratto in difetto del necessario presupposto, rappre- sentato da una qualche trattativa, poi fallita, tenden- te al rinnovo della locazione. Questa censura è infondata. La Corte di merito, applicando incondizionatamente la proroga biennale prevista dalla norma succitata ("Nei casi in cui, alla prima scadenza del contratto successiva alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, le parti non con- cordino sulla determinazione del canone, il contratto stesso è prorogato di diritto per due anni"), si è uni- formata all'indirizzo di questa Corte Suprema, secondo cui la proroga in questione, attesa la specifica "ratio legis" di assicurare, per gli immobili adibiti ad uso abitativo, il graduale passaggio dal canone amministra- to a quello libero di mercato, ha natura automatica e generalizzata, nel senso che trova applicazione, anche d'ufficio, in tutte le ipotesi nelle quali le parti non abbiano stipulato un nuovo accordo, indipendentemente dal fatto che tale dato obiettivo sia stato preceduto da trattative ovvero sia dipeso dal rifiuto, anche im- 4 plicito, di avviarle (Cass. marzo 1998 n. 2477). "erronea e falsaCol secondo motivo, denunciando applicazione dell'art. 360 5° comma C.p.c.", il ricor- rente nega che la lettera speditagli dal IA nel lu- glio 1989 fosse comunque idonea a integrare la cono- scenza univoca richiesta dall'art. 80 della legge n. 392 del 1978. Questa lettera infatti (ma la Corte nulla ha detto sul punto) era volta a ben altro, ossia ad ot- tenere dal locatore l'autorizzazio ne a mettere delle grate alle finestre per evitare nuovi furti, e solo in- cidentalmente vi si parlava della camera dei bambini. Inoltre la Corte afferma, non si sa su quale base, che tutti gli inquilini sapevano dell'uso abitativo po- sto in essere dal IA, ma non spiega come questa eventuale, generale conoscenza potesse estendersi al locatore proprietario, che non abitava nell'immobile; ciò che costituisce, sul punto, grave illogicità. Anche questo secondo motivo è infondato. Rileva la Corte che "nella lettera del 26 luglio 1989 il locatore veniva, comunque, edotto che i bambini del conduttore dormivano nell'immobile", ma "in un 10- cale uso studio non è immaginabile che bambini trascor- rano la giornata;
e non è ipotizzabile che il destina- tario della missiva non prestasse attenzione a questo passo importante della lettera". Del resto, soggiunge la Corte, “non è pensabile che un fatto, noto al portiere e a tutti gli inquilini del- lo stabile, fosse ignoto al più diretto interessato, qual era il proprietario locatore"; onde la decadenza sancita dall'art. 80 della legge n. 392 del 1978. Ebbene, con la prima parte di questa motivazione, il giudice di merito ha inteso dire che, se i bambini del IA dormivano nell'appartamento, ciò stava a si- gnificare, senza equivoco, una destinazione abitativa in atto, di talchè il LA ne venne necessariamente informato con la sola lettura della missiva;
e tanto basta, sul piano logico giuridico, a reggere la deci- sione sul punto, rendendo superfluo ogni giudizio sul argomento aggiunto, stante la possibilità di secondo attribuire al primo un compiuto, accettabile significa- to. Col terzo motivo il ricorrente denuncia erronea falsa applicazione degli artt. 1417 e 2722 C.C. In primo luogo, sostiene, non risponde al vero che non vi sia stata opposizione alla richiesta di prova testimoniale della controparte, perché in una serie di atti, a partire dalla comparsa di costituzione in ap- pello, l'opposizione vi fu e comunque l'inammissibilità doveva essere rilevata d'ufficio dal giudice. In secondo luogo, nell'odierna fattispecie non si 6 discute dell'illiceità del contratto dissimulato, ma solo se la locazione "de qua" avesse o meno destinazio- ne abitativa. La prova testimoniale del IA tendeva a dimostrare non l'illiceità del contratto dissimulato ma che non vi era state inadempimento contrattuale da parte del conduttore, ovvero a far ritenere fin dal- l'inizio abitativa la locazione. Nella causa non si è nemmeno mai discusso dell'entità del canone, per cui non regge l'argomento della sentenza, secondo cui la prova dimostrerebbe l'illiceità del canone richiesto, ove emergesse la de- stinazione abitativa. La prova della simulazione sarà ammissibile in un 么 futuro giudizio di restituzione dei canoni pagati in eccedenza, nel quale si discuterà dell'eventuale illi- ceità del canone, ma ciò non basta per ammetterla anche in questo giudizio, nel quale l'entità del canone non ha la minima rilevanza e l'illiceità non è stata nemme- no dedotta. motivo раб essere accolto.Nemmeno quest'ultimo // La sentenza impugnata, premesso, quanto alla ricon- venzionale, "che il IA ha interesse a far dichiara- re che la locazione, per volontà dei contraenti, era fin dall'inizio diretta ad uso abitativo, considerato che la pronuncia in tal senso può servire al conduttore 7 nel giudizio di determinazione dell'equo canone e di rimborso delle somme eccedenti la misura legale"; OS- serva che "la prova testimoniale è stata ammessa senza opposizione", e che "l'inammissibilità, nei casi previ- sti, è posta a tutela dell'interesse della parte". Tuttavia, soggiunge, "nella specie è stata ammessa, ai sensi dell'art. 1417 C.C., far valere per per contrarietà l'illiceità del contratto dissimulato, alla norma imperativa sull'equo canone". Dopo di che, esaminate le deposizioni testimoniali, conclude, "alla luce di quanto emerso, che i contraenti vollero una destinazione abitativa dell'immobile e solo fittiziamente fecero figurare l'uso di studio, per elu- dere le norme sull'equo canone"; e pertanto, in acco- glimento della domanda riconvenzionale, dichiara "che l'uso contrattualmente previsto, fin dall'inizio, era quello abitativo". Se questa è la motivazione, sul punto, della sen- tenza impugnata, va subito detto che il LA, soste- nendo che, contrariamente all'assunto del giudice 'a quo", la prova testimoniale fu oggetto, in più luoghi, di formale opposizione, deduce non un errore di giudi- zio, ma una falsa rappresentazione della realtà, una svista percettiva che avrebbe indotto la Corte d'appello а supporre inesistente l'opposizione, vice- 8 versa consacrata ripetutamente agli atti;
in definitiva dunque un errore di fatto non denunciabile in cassazio- ne, ma da far valere col diverso rimedio della revoca- zione, ai sensi dell'art. 395 n. 4 C.p.c. Restando perciò acquisito, e in questa sede non più contestabile, che la prova testimoniale fu ammessa, CO- me è scritto nella sentenza, senza opposizione, ne con- segue che essa era in ogni caso ammissibile, anche se, in ipotesi, dedotta e ammessa, come sostiene il ricor- rente, in violazione del divieto di cui agli artt. 1417 e 2722 C.c. Invero, in tema di simulazione, i limiti stabiliti dall'art. 1417 C.c. (e, più in generale, dagli artt. 2721 e 2722 C.c.) all'ammissibilità della prova testi- moniale mirano alla tutela esclusiva degli interessi privati e non possono pertanto essere rilevati d'ufficio dal giudice (Cass. 19 gennaio 2000 n. 551; 19 febbraio 1997 n. 1538; 27 maggio 1981 n. 3485; 17 feb- braio 1981 n. 954). La conclusione è che la prova testimoniale in con- trasto col contenuto del documento era in ogni caso am- missibile, per il solo fatto della mancata opposizione della controparte, positivamente stabilita, anche se, in ipotesi, diretta a far valere, puramente e semplice- mente, solo l'originaria destinazione abitativa, desti- 9 G one senza alcun riferimento alla pattui- zione di un canone extralegale e alla conseguente illi- ceità del contratto dissimulato. Ne deriva la totale ininfluenza della seconda moti- vazione adottata in argomento dalla Corte e, di rifles- so, delle critiche ad essa mosse dal ricorrente. Le spese del presente giudizio di cassazione vengo- no regolate secondo la soccombenza e liquidate nel di- spositivo.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorren- te a rimborsare al resistent e le spese del presente giudizio, liquidate in lire 170.000 (Euro 87,80 ), oltre a lire 2.000.000 per onorario (Euro 1.039,91 Così deciso a Roma, addì 17 ottobre 2001. IL CONSIGLIERE EST. IL PRESIDENTE Kahn Viênis toura 30,99 1160,10 IL CANCELLIERECT Depositata in Cancellerta Juggi, It 5.201 Gina Casali IL CANCELLIERE C1 Gina Casol AJ ROMA 2 4 20601. ZI (Dr. M. RACOICHINI), 10