Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Gaetano FIDUCCIA - Presidente -
Dott. Ugo FAVARA - rel. Consigliere -
Dott. Ernesto LUPO - Consigliere -
Dott. Francesco TRIFONE - Consigliere -
Dott. Ennio MALZONE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
CA IM, elettivamente domiciliato in ROMA VIA ANGELO SECCHI 4, presso lo studio dell'avvocato OBINO GIANNETTO, che la difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
CONDOMINIO DI PIAZZA VITTORIO EMANUELE 124 ROMA, in persona dell'Amministratore pro tempore sig. TO DI, elettivamente domiciliata in ROMA VLE PIRAMIDE CESTIA 31, presso lo studio dell'avvocato BRIGIDA FERDINANDO MARIO, che la difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 9275/97 del Tribunale di ROMA, emessa il 6/3/97, depositata il 15/05/97; RG.39289/96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 28/09/00 dal Consigliere Dott. Ugo FAVARA;

udito l'Avvocato FERDINANDO BRIGIOLA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Giovanni GIACALONE che ha concluso per il rigetto del ricorso. Svolgimento del processo
Con ricorso del 27.10.94 MA MA quale conduttore di un immobile locatogli dal Condominio in Piazza Vittorio Emanuele 124 Roma per uso foresteria, chiedeva al Pretore del luogo dichiararsi l'assoggettabilità del contratto alla l. 392/78 con conseguente condanna del locatore alla restituzione delle somme non dovute ed illegittimamente percepite.
Si costituiva il condominio assumendo che l'immobile era stato concesso per l'uso richiesto dal conduttore. Inoltre, faceva presente che dal prodotto certificato storico anagrafico si evinceva che l'immobile non era adibito ad abitazione primaria del MA sia al momento della conclusione del contratto che successivamente. All'esito della istruttoria, il Pretore con sentenza del 16.4.96 determinava il canone legale condannando il locatore a pagare lire 42.672.891, oltre interessi e spese.
Avverso detta sentenza proponeva appello il soccombente Condominio insistendo per la riforma della prima decisione. Il MA resisteva ed, in via riconvenzionale, chiedeva il pagamento della ulteriore somma di lire 6.521.508 percepita dal condominio tra il 1994 ed il 1996.
Il Tribunale con sentenza del 15.5.97 rigettava la domanda proposta dal MA nonché il gravame incidentale di quest'ultimo che condannava al pagamento delle spese del doppio grado. Osservava, tra l'altro, il Tribunale che, in concreto, si versava nella ipotesi di contratto di locazione stipulato per soddisfare esigenze transitorie del conduttore in quanto quest'ultimo disponeva di altra abitazione destinata alle sue esigenze primarie mentre l'appartamento locato dal condominio gli occorreva per dare ospitalità alla madre che non poteva abitare con la nuora. In tale situazione, doveva escludersi che il contratto potesse rientrare nell'ambito della disciplina vincolistica prevista dalla legge sull'equo canone ricadendo, invece, tra quelli previsti dall'art. 26, lett. A) della legge l. 392/78. I giudici di appello rilevavano, ancora, che dal certificato anagrafico si desumeva che il MA aveva "foresteria" è di per sè destinazione dell'appartamento ad uso transitorio, vale a dire destinato a soddisfare esigenze momentanee del conduttore. Con il secondo motivo di ricorso il MA, denunziata la violazione dell'art. 26 lettera a) della l. 392/78 in relazione all'art. 360 n. 3 cpc, lamenta che il giudice di appello abbia omesso di considerare che il contratto di locazione concluso nel gennaio 1991 era simulato, in quanto volto ad eludere le norme vincolistiche per cui, a tale scopo, venne, su richiesta del locatore indicato l'uso foresteria nella disciplina contrattuale.
La doglianza non ha fondamento.
Secondo la costante giurisprudenza di questa Corte ( 4230/99) il conduttore il quale deduca la obiettiva inesistenza delle esigenze abitative transitorie menzionate nel contratto e di avere corrisposto per effetto della esistenza dichiarata un canone di locazione superiore a quello legale e chieda la restituzione di quanto pagato in eccedenza, ha l'onere di provare che il locatore in base alla obiettiva situazione di fatto da lui conosciuta al momento della conclusione del con tratto era in grado di valutare la inesistenza della situazione ivi dedotta allo scopo di eludere la normativa sull'equo canone.
Dalla motivazione della sentenza impugnata si evince, al contrario, che in atti era stata raggiunta la prova della natura transitoria del contratto di locazione in quanto si era accertato che il MA aveva la disponibilità di altra abitazione nello stesso Comune di residenza, destinata tale abitazione alle sue esigenze primarie, come, del resto, poteva anche dedursi dalla documentazione anagrafica nella quale si evidenziava che solo per pochi mesi il MA stesso aveva lasciato la sua abitazione per andare a vivere con la madre nell'appartamento locatogli dal Condominio di Piazza V. E. 124. Non fornita, pertanto, dal conduttore la prova di cui alla ricordata sentenza di questa Corte ed accertato con insindacabile apprezzamento di fatti da parte dei secondi giudici che il MA disponeva di una sua abitazione nella quale, salvo un breve periodo, abitava, correttamente è stato inquadrato il contratto in esame nell'ambito dell'art. 26 lettera a) della l. 392/78 con conseguente esclusione dalla disciplina vincolistica.
Con il terzo mezzo di impugnazione il MA, denunziata la violazione dell'art. 80 della l. 392/78 in riferimento all'art. 360 n. 3 cpc, lamenta che il Tribunale di Roma abbia omesso di considerare che quanto meno dalla notifica del ricorso avvenuta in data 3.6.94 il convenuto Condominio era venuto a conoscenza della reale destinazione dell'immobile ad abitazione primaria senza attivare alcuna procedura di risoluzione del contratto. Il motivo è inammissibile.
Le censure proposte con il ricorso per cassazione devono investire, a pena di inammissibilità, questioni che siano già comprese nel "thema decidendi" del giudizio di appello non essendo prospettabili per la prima volta in sede di legittimità questioni nuove o nuovi temi di contestazione rispetto alla fase di merito, non rilevabili di ufficio. Per di più, se la questione non risulta trattata nella sentenza di merito il ricorrente deve indicare in quale atto del giudizio precedente è stata proposta, il che non è avvenuto nella specie, (sul punto, Cass. 2905/96 e 9861/98). Con il quarto mezzo di annullamento il MA, denunziata la violazione dell'art. 1592 cc in riferimento all'art. 360 n. 3 cpc, lamenta che il giudice di appello ha omesso di motivare sulle richieste migliorie apportate all'immobile.
La doglianza non ha fondamento.
Si osserva, infatti, in contrario che il Tribunale ha correttamente ritenuto che il diritto di credito per i miglioramenti matura, nella ricorrenza delle condizioni, alla consegna dell'immobile al locatore da parte del conduttore. Non sussiste, pertanto, il vizio denunziato dal ricorrente.
La sentenza impugnata non merita, in definitiva, le censure ad essa rivolte.
Le spese vanno poste a carico del ricorrente seguendosi la regola della soccombenza.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso.
Condanna il ricorrente al pagamento delle spese che liquida in lire 210.000= degli onorari che liquida in lire 2.000.000. Così deciso in Roma, il 28 settembre 2000.
Depositato in Cancelleria il 18 gennaio 2001