REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
composta dai magistrati dott. IC TA presidente dott.ssa VA CH consigliere rel.
dott.ssa Matilde Carpinella consigliere riunita in camera di consiglio, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies, comma terzo,
c.p.c., la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 4809/2023 R.G.A.C.C., trattenuta in decisione all'udienza del 18.12.2025 e vertente
TRA
, c.f. Parte_1 P.IVA_1 rappresentato e difeso dagli avv.ti Giuseppe Fiorentino e Giuseppe Cipriani, giusta procura generale alle liti per atto notaio del 23.1.2023, Rep. n. 37590 Racc. n. 7131 Persona_1
APPELLANTE
E
, c.f. Controparte_1 C.F._1
, c.f. Controparte_2 C.F._2
, c.f. , in qualità di erede di Controparte_3 C.F._3 [...]
[...]
, c.f. Persona_2 C.F._4
, c.f. CP_4 C.F._5 rappresentati e difesi dagli avv.ti Orazio Sorece e Giuseppe Leone, in forza di procure in calce alla comparsa di costituzione e risposta in grado di appello pagina 1 di 13 APPELLATI
NONCHÉ
, c.f. Controparte_5 C.F._6 rappresentata e difesa dall'avv.to Fabio D'Amato, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione di nuovo difensore in primo grado
APPELLATA
, c.f. , nella qualità di erede di Controparte_6 C.F._7 [...]

Per_3 rappresentato e difeso dall'avv.to Fabio D'Amato, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione nel giudizio riassunto
APPELLATO
MOTIVI DELLA DECISIONE
, , , Controparte_1 Controparte_2 Persona_2 Persona_2 CP_4
e , unitamente ad altri tre attori (che hanno poi Controparte_5 Persona_3 rinunciato agli atti del giudizio), convenivano in giudizio Parte_1
(di seguito “ ”), deducendo che erano conduttori delle
[...] Pt_1 unità immobiliari site in Roma, in viale del Vignola n. 88, di proprietà dell' , interessate da Pt_1 una procedura di dismissione del patrimonio abitativo dell'Ente, e che avevano esercitato il diritto di opzione per l'acquisto delle suddette unità abitative, così manifestando un concreto e attuale interesse a divenire proprietari.
Rappresentando che era, tuttavia, interesse degli attori che ciascun appartamento fosse valutato in modo equo, in relazione ai valori di mercato e, soprattutto, in relazione allo stato attuale di manutenzione, chiedevano al Tribunale di Roma di accogliere le seguenti conclusioni:
«Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis:
In via principale
a) accertare e dichiarare che l'edificio sito in Roma, Viale del Vignola n. 88, si trova in condizioni degradate, e in uno stato di assoluta carenza manutentiva e privo di qualsiasi elemento che attesti la messa a norma degli impianti, cosi come attestato dalle perizie redatte dall' Ufficio Provinciale di Roma - Territorio dell'Agenzia dell'Entrate e dai Geom. e Arch. Parte_2 Parte_3
b) in ragione dello stato di degrado dell'edificio, accertare e dichiarare, anche mediante apposita consulenza tecnica d'ufficio, che il prezzo di € 3.080,00/mq stabilito dall' Ufficio Provinciale di Roma - Territorio dell'Agenzia
pagina 2 di 13 dell'Entrate, fatto proprio dall e dalla non è corrispondente allo stato di fatto in cui Pt_1 Controparte_7 attualmente si trova l'edificio di Viale del Vignola n. 88;
c) accertare e dichiarare che l'edificio sito in Roma, Via Luca Signorelli n. 6, si trova in condizioni degradate, in uno stato di assoluta carenza manutentiva e privo di qualsiasi elemento che dimostri la messa a norma degli impianti, cosi come attestato dalla perizia redatta dall'Ufficio Provinciale di Roma - Territorio dell'Agenzia dell'Entrate;
d) in ragione dello stato di degrado dell'edificio, accertare e dichiarare, anche mediante apposita consulenza tecnica d'ufficio, che il prezzo di € 3.080,00/mq stabilito dall' Ufficio Provinciale di Roma - Territorio dell'Agenzia dell'Entrate, fatto proprio dall e dalla non è corrispondente allo stato di fatto in cui Pt_1 Controparte_7 attualmente si trova l'edificio di Via Luca Signorelli n. 6;
e) accertare e dichiarare che gli odierni attori, che hanno esercitato l'opzione per l'acquisto di ciascuna delle porzioni immobiliari da loro abitate, hanno diritto ad acquistare ad un equo valore di mercato che corrisponde ad
€ 2.500,00/mq o comunque ad un prezzo sensibilmente inferiore a quello di € 3.080,00/mq stabilito in via unilaterale dall;
Pt_1 ovvero, in via subordinata
f) vista la situazione di evidente degrado descritta nel presente atto e nelle perizie allegate, condannare l Pt_1 ad eseguire, secondo le risultanze della CTU, i lavori opportuni e necessari per la messa in sicurezza, per la manutenzione, per l'adeguamento a tutte le norme di legge dei fabbricati siti in Roma, in Via Luca Signorelli 6 e
Viale del Vignola n. 88, affinché tali edifici non versino più nelle condizioni di degrado in cui versano attualmente».
***
Si costituiva l chiedendo, in via principale, di dichiarare il difetto di giurisdizione del Pt_1 giudice ordinario, in via subordinata, di rigettare le domande attoree e, in via riconvenzionale, di dichiarare l'avvenuta decadenza degli attori dal diritto di opzione all'acquisto degli immobili.
***
Con sentenza n. 12517/2023, R.G. n. 28475/2019, pubblicata in data 1.9.2023, il Tribunale, rigettata l'eccezione di difetto di giurisdizione e disposta la consulenza tecnica d'ufficio, così provvedeva:
«(a) dichiara che il prezzo di vendita di € 3.080,00 al metro quadro indicato nelle offerte in opzione del
31.10.2018 inviate dall agli attori non corrisponde all'attuale stato di fatto dell'edificio di viale del Vignola n. Pt_1
88 in Roma, essendo il suo valore di mercato più correttamente individuabile nell'importo di € 3.000,00 al metro quadro;

(b) dichiara assorbita ogni altra domanda proposta dagli attori nei confronti dell' ; Pt_1
(c) respinge la domanda riconvenzionale subordinata proposta dall' ; Pt_1
(d) condanna il convenuto a rifondere agli attori le spese processuali, liquidate in € 237,00 per esborsi e in complessivi € 7.696,00 per onorari professionali (di cui € 1.701,00 per la fase di studio, € 1.204,00 per la fase introduttiva, € 1.886,00 per la fase istruttoria ed € 2.905,00 per la fase decisoria), oltre rimborso spese generali,
IVA e CPA come per legge;
pagina 3 di 13 (e) pone definitivamente a carico del convenuto le spese di espletamento della consulenza tecnica d'ufficio, liquidate in € 11.205,52 per compensi e in € 500,00 per esborsi».
Il primo Giudice, dopo aver richiamato copiosa giurisprudenza di legittimità sull'eccezione di difetto di giurisdizione, poneva a fondamento della decisione le seguenti argomentazioni:
«… Nel caso in esame, come si desume dalla documentazione prodotta dalle parti, gli attori hanno accettato l'opzione a ciascuno di essi rivolta dall'Istituto con nota del 31.10.2018 sottoscrivendo nel termine assegnato il modello B allegato alla nota, denominato “dichiarazione di esercizio del diritto di opzione”. Costituisce circostanza pacifica che il prezzo di vendita accettato dagli attori è quello determinato dal proponente in base alla stima formulata dall'Agenzia delle entrate – Territorio di Roma, dopo avere esercitato la discrezionalità tecnica che ad esso competeva. L'azione di accertamento introdotta dagli attori, una volta esaurita la discrezionalità tecnica dell'ente proponente, mira a verificare se quel prezzo sia conforme o meno non tanto al criterio del “valore di mercato” (fissato dalla legge per orientare la scelta dell'amministrazione), ma allo stato di fatto dell'immobile e delle singole unità abitative delle quali si discute. Ciò in quanto tale stato di fatto, come si legge nella relazione di stima dell'Agenzia delle entrate, è caratterizzato da “pessimo stato manutentivo” e
“condizioni scadenti”, che essi però dubitano essere stato tenuto in debito conto.
Né può condurre a conclusioni diverse il giudizio di ottemperanza (al momento definito) alla sentenza che aveva deciso in ordine all'impugnativa del decreto ministeriale attributivo della qualifica “di pregio” all'immobile. Si tratta, all'evidenza, di un giudizio con petitum e causa petendi assolutamente diversi da quello in esame e per giunta carente di pregiudizialità rispetto ad esso, posto che l'intervenuta attribuzione di quella qualifica non è minimamente in discussione in questa sede.
5.- Nel merito la domanda degli attori risulta fondata e va accolta.
L'Agenzia delle entrate – Territorio ha stimato in € 3.080,00 al metro quadro il prezzo di vendita. Il consulente tecnico d'ufficio arch. , con valutazione senz'altro condivisibile, ha invece ritenuto che sia più Persona_4 congruo allo stato di diffuso degrado delle parti comuni dell'immobile e delle singole unità abitative il prezzo di €
3.000,00 al metro quadrato.
La relazione dell'arch. si articola in un'ampia descrizione delle singole unità abitative e delle parti Per_4 comuni dello stabile come si presentavano alla data del sopralluogo (4.11.2020). Essa evidenzia, quanto alle prime, difformità edilizio-urbanistiche e catastali, nonché carenze negli impianti idrico ed elettrico;
quanto all'edificio rileva: l'assenza di un impianto antincendio, richiesto dal D.M. Interno 25.1.2019, allegato n. 44; la necessità di adeguamento dell'impianto elettrico della scala comune al D.M. 37/2008 e s.m.i e alla normativa antincendio;
la carenza del certificato di prevenzione incendio per la centrale termica, attualmente non utilizzata.
Il consulente d'ufficio ha poi proceduto alla stima del prezzo di mercato delle singole unità immobiliari, ponendo a raffronto e mediandoli i valori proposti dalle agenzie immobiliari della zona, le quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle entrate e la redditività dei singoli appartamenti
(determinata sulla base dei canoni di locazione). Inoltre, ha detratto dal valore medio così determinato le spese, analiticamente indicate, necessarie per l'eliminazione di tutte le difformità e le carenze precedentemente illustrate;
tali spese sono state rapportate allo stato scadente in cui versano le unità abitative e l'edificio. Infine, in accoglimento delle osservazioni di parte attrice, ha tenuto conto dello stato ammalorato degli infissi esterni e rivisto i costi di adeguamento alla normativa antincendio e dell'impianto elettrico comune. pagina 4 di 13 Le osservazioni del consulente di parte convenuta – incentrate sul fatto che, anche se in condizioni di degrado,
l'immobile sarebbe comunque da considerare “di pregio” – sono state oggetto di replica da parte del consulente d'ufficio, che ha ritenuto di esprimere un'opinione esattamente opposta. Al riguardo, si rileva che di tali osservazioni e delle repliche del consulente d'ufficio non si tiene alcun conto nella presente decisione, poiché non è minimamente in discussione la qualifica attribuita all'immobile con il D.M. 16.9.2005.
Il modus procedendi e le conclusioni del consulente d'ufficio appaiono logicamente corretti e supportati da adeguata argomentazione, sicché il risultato finale di € 3.000,00 al metro quadro cui egli perviene può ben essere posto a base della presente decisione. Può dunque essere dichiarato che il prezzo di vendita indicato nelle offerte in opzione del 31.10.2018 inviate dall agli attori non corrisponde allo stato di fatto in cui Pt_1 attualmente si trova l'edificio, posto che il valore di mercato del medesimo è più correttamente individuabile nell'importo di € 3.000,00 al metro quadro.
L'accoglimento della domanda principale comporta l'assorbimento di quella, formulata in subordine, di condanna del convenuto all'esecuzione a sue spese dei tutte le opere indicate dal consulente per eliminare le difformità e le carenze riscontrate nelle singole unità abitative e nelle parti comuni dell'edificio.
6.- La domanda riconvenzionale subordinata formulata dall di dichiarare l'intervenuta decadenza degli Pt_1 attori dal diritto di opzione all'acquisto degli immobili oggetto di causa va respinta. La tesi sulla quale l' Pt_1 fonda la domanda – l'introduzione del presente giudizio costituirebbe una revoca implicita dell'accettazione dell'opzione – è infatti errata. L'opzione offerta dall'ente proponente ai conduttori delle unità abitative è stata accettata con dichiarazioni pervenute all'Istituto, e perciò da questo presuntivamente conosciute, nel febbraio- marzo 2019, come si desume dalla documentazione in atti. Il presente giudizio fu introdotto con citazione notificata il 18.4.2019. Pertanto, anche ammettendo che sia configurabile la revoca dell'accettazione ipotizzata dal convenuto, secondo quanto prevede l'art. 1328, secondo comma, c.c. essa sarebbe inefficace perché giunta a conoscenza del proponente successivamente all'accettazione».
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Ha proposto appello l , articolando quattro motivi e chiedendo alla Corte, previa Pt_1 concessione della sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza di primo grado, di annullare e/o riformare la detta sentenza e, per l'effetto, dichiarare il difetto di giurisdizione del
Giudice Ordinario, stante la giurisdizione del Giudice Amministrativo;
in via subordinata, nel merito, respingere le domande attoree in quanto infondate in fatto e in diritto;
in via subordinata all'accoglimento della eccezione preliminare di difetto di giurisdizione, in via riconvenzionale, dichiarare l'avvenuta decadenza degli attori dal diritto di opzione.
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Si sono costituiti, in data 31.1.2024 e 1.2.2024, gli appellati chiedendo il rigetto dell'istanza ex art. 283 c.p.c. e il rigetto dell'appello.
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Con ordinanza emessa all'udienza del 22.2.2024, la Corte ha respinto l'istanza ex art. 283
c.p.c. e ha rinviato la causa all'udienza del 6.11.2025 per la precisazione delle conclusioni, la pagina 5 di 13 discussione orale e la decisione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., con termine per il deposito di note fino al 16.10.2025.
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In detta udienza, a seguito del decesso dell'appellata , dichiarato dal procuratore, Persona_3
è stata dichiarata l'interruzione del giudizio.
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Il processo è stato ritualmente riassunto dall' e, in data 5.12.2025 si è costituito Pt_1 [...]
nella qualità di erede di . CP_6 Persona_3
Gli altri appellati hanno depositato nuova comparsa di costituzione nel giudizio riassunto.
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All'udienza del 18.12.2025, i procuratori delle parti hanno concluso e hanno discusso oralmente la causa come da verbale.
Al termine, la Corte ha trattenuto la causa in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies, comma terzo, c.p.c.
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Il primo motivo denuncia ‹‹ERRONEA PRONUNCIA SULLA SOLLEVATA QUESTIONE DI
GIURISDIZIONE››.
Lamenta l'appellante che la controversia verte sulla determinazione del prezzo di vendita degli immobili facenti parte del patrimonio degli enti pubblici previdenziali oggetto di dismissione, determinazione che rientrerebbe nell'ambito della discrezionalità della pubblica amministrazione, come tale non sindacabile da parte del giudice ordinario, dato che la posizione del privato rispetto all'esercizio di un potere discrezionale da parte della P.A. è di mero interesse legittimo, non già di diritto soggettivo.
A sostegno richiama l'ordinanza della Corte di cassazione a Sezioni Unite del 14 aprile 2020
n. 7831 (e altre pronunce di legittimità, nonché del Consiglio di Stato, queste ultime proprio sull'edificio oggetto di causa) e deduce che nella dismissione di immobili pubblici con diritto di opzione all'acquisto, va rimarcata l'ontologica diversità tra le due fasi, quella in cui l'ente pubblico plasma nei suoi necessari componenti l'offerta di vendita – fase che include, tra l'altro, l'esercizio della discrezionalità tecnica nella determinazione del prezzo – e quella in cui l'offerta è già stata formata e quindi il conduttore può avvalersi rispetto ad essa del suo diritto di opzione: solo una volta che il contratto si è concluso con l'esercizio del diritto di opzione, la fase di evidenza pubblica può ritenersi terminata, mentre la posizione del privato diventa di diritto soggettivo e la giurisdizione diviene di competenza del giudice ordinario. pagina 6 di 13 Lamenta che il Tribunale richiama impropriamente la giurisprudenza di legittimità per riaffermare la giurisdizione del G.O. in tema di opzione, poiché confonde la dovuta giurisdizione del G.O. in tema di opzione ex art. 3 della L. 351/2001 (del tutto ovvia, atteso che attiene ad un indiscutibile diritto soggettivo) con l'altrettanto dovuta giurisdizione del G.A. in tema di determinazione del prezzo, pretendendo di far valutare al G.O. il prezzo di offerta contrattuale.
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Il motivo è infondato.
L'appellante muove dall'errato presupposto secondo cui la controversia avrebbe ad oggetto la determinazione del prezzo di vendita degli immobili di proprietà dell' . Pt_1
Come correttamente osservato dal giudice di primo grado, invece il presente giudizio ha ad oggetto l'accertamento della non congruità del prezzo contenuto nell'opzione inviata dall' Pt_1 dagli attori, i quali hanno poi esercitato il diritto di opzione, con riguardo allo stato di fatto in cui si trovano gli appartamenti siti nell'edificio di viale del Vignola n. 88.
Sul riparto di giurisdizione in tema di dismissione degli immobili appartenenti allo Stato e agli enti pubblici, la giurisprudenza di legittimità, infatti, distingue il caso in cui si controverte dell'esatta determinazione del prezzo contenuto nell'offerta, da quello in cui l'ente pubblico abbia già comunicato una proposta di vendita dell'immobile oggetto di cartolarizzazione con indicazione del relativo prezzo e tale proposta sia stata tempestivamente accettata dall'oblato.
Le controversie relative al primo caso spettano pacificamente al giudice amministrativo, come chiarito dalle Sezioni Unite con la pronuncia del 22 aprile 2013, n. 9692, richiamata in sentenza, e con la pronuncia del 14 aprile 2020, n. 7831, richiamata, oltre che dal Tribunale, anche dall' (con la quale si afferma che solo dopo che l'offerta è stata formulata dal Pt_1 proponente e ricevuta dal concessionario, il prezzo indicato integra una componente dell'oggetto della prelazione ed esce dalla discrezionalità, sia pure solo tecnica, dell'offerente e quindi il concessionario può avvalersi rispetto ad essa del suo diritto di prelazione).
Quest'ultima pronuncia richiama Cass. Sez. U., 19 luglio 2018 n. 19281, secondo cui “In tema di dismissione di immobili pubblici, quando il conduttore accetta l'offerta in opzione contenente gli elementi essenziali della vendita, si perfeziona un contratto preliminare che gli attribuisce il diritto di acquistare al prezzo fissato, essendo ormai uscita la determinazione del prezzo dalla discrezionalità tecnica dell'offerente ed essendo irrilevante il successivo mutamento della qualifica dell'immobile (nella specie, riclassificato come "di pregio")”.
Si tratta, in sostanza, di “contratti perfezionatisi al momento stesso delle rispettive accettazioni da parte degli inquilini, perfettamente coincidenti con le proposte, con conseguente irrilevanza di qualsiasi successiva pagina 7 di 13 mutazione della qualifica dell'immobile. Irrilevanza anche ai fini della disposizione dell'art. 1339 c.c., siccome il contratto si era già perfezionato al momento del subentro della nuova qualifica” (Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 2023, n. 29605; cfr. anche Cass, civ., sez. II, 15 settembre 2021, n. 24918; Cass. civ., sez. un., 25 marzo 2016, n. 6023).
Ricapitolando, qualora l'ente previdenziale, nella sua qualità di gestore dell'operazione, abbia comunicato al conduttore dell'immobile oggetto di cartolarizzazione una proposta di vendita con indicazione del relativo prezzo, e tale proposta sia stata tempestivamente accettata dall'oblato, deve ritenersi che tra le parti si sia perfezionato un vero e proprio contratto preliminare di compravendita, per effetto del quale sorge il diritto soggettivo in capo all'accettante di promuovere l'azione art. 2932 c.c.: la giurisdizione su tale controversia, non involgendo alcun potere discrezionale della pubblica amministrazione, spetta al giudice ordinario.
Pertanto, solo quando il giudizio si incentra sulla decisione di alienare l'immobile per un prezzo ritenuto inadeguato al valore di mercato, questo ha per oggetto il corretto esercizio di poteri amministrativi e rientra nella giurisdizione amministrativa, essendo l'attore in questo caso titolare di un interesse legittimo.
Diversamente, quando l'ente pubblico ha già determinato il prezzo, comunicando una proposta di vendita dell'immobile oggetto di cartolarizzazione, viene meno l'esercizio della discrezionalità concernente tale determinazione e, conseguentemente, viene meno la giurisdizione amministrativa sulle eventuali controversie.
Ai fini del riparto di giurisdizione, risulta, quindi, decisiva la circostanza che tutti gli appellati avessero già esercitato il diritto di opzione sull'acquisto degli appartamenti che abitavano, così concludendo il contratto preliminare al prezzo già determinato.
L'esercizio del diritto di opzione, infatti, attribuisce gli appellati la titolarità di un diritto soggettivo nei confronti dell' , e non quella di mero interesse legittimo, posizione giuridica Pt_1 da cui deriva, secondo il criterio del c.d. petitum sostanziale, la giurisdizione del giudice ordinario.
In conclusione, il motivo deve essere respinto.
***
Il secondo motivo denuncia «ERRONEA PRONUNCIA SULLA VALUTAZIONE DELLA CTU E
INFONDATEZZA DELLA DOMANDA (VIOLAZIONE DEGLI ARTT. 1326, 1331 C.C., ART. 3 D.L. 351/2001)».
Deduce l'appellante che la c.t.u. avrebbe sostanzialmente confermato la correttezza e legittimità dell'operato dell' e dell'Agenzia delle Entrate per quel che attiene alla Pt_1
pagina 8 di 13 congruità del prezzo proposto in opzione, dal momento che la consulenza, a fronte di un prezzo di opzione stimato dall'Agenzia delle Entrate in € 3.080/mq, ha individuato come prezzo congruo, tenuto conto dello stato di fatto degli immobili, quello di € 3.060/mq, poi arrotondato a € 3.000,00/mq.
Lamenta, poi, l'illegittimità della statuizione del Tribunale, che non avrebbe considerato le osservazioni dell' sulla dovuta comparazione tra la c.t.u. e le relazioni di verificazione Pt_1 eseguite innanzi al Consiglio di Stato, che indicavano un parametro unitario medio pari a €
3.750/mq, essendo stati gli immobili inseriti tra quelli di pregio, mentre la consulenza applicava un valore di € 3.700/mq senza prendere in alcuna considerazione la categoria delle
“abitazioni signorili”, al pari dell'applicazione dei valori di locazione;
in sostanza, modificando correttamente i criteri di partenza (allineandoli a quelli congrui individuati nelle relazioni di verificazione) e applicando i giusti correttivi, i valori delle unità immobiliari erano da considerarsi del tutto in linea con la proposta di vendita fatta dall' . Pt_1
Pertanto, la statuizione si connoterebbe per essere volta a modificare (al di fuori di ogni norma) la proposta contrattuale dell' , addirittura ritenendo fuori mercato una proposta di Pt_1
€ 3.080,00/mq rispetto a una ipotesi teorica di € 3.000,00/mq (con una variazione quindi di solo il 2,6%).
***
Il motivo è infondato.
È orientamento consolidato nella giurisprudenza di legittimità quello secondo cui «Il giudice di merito, quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisce l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento, e non deve necessariamente soffermarsi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte, che, sebbene non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili, senza che possa configurarsi vizio di motivazione, in quanto le critiche di parte, che tendono al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in mere argomentazioni difensive» (Cass. civ., Sez. I, 19 febbraio 2024, n. 4356; Cass. civ, sez, I, 16 novembre 2022,
n. 33742; Cass. civ., sez. VI, 2 febbraio 2015, n. 1815).
Nel caso di specie, il consulente tecnico d'ufficio, con riferimento alle Relazioni di verificazione, ha specificamente chiarito che le stesse non potevano essere prese in considerazione poiché redatte da un tecnico non dichiarato consulente di parte (p. 63 della relazione: «5) si respinge ogni riferimento alle relazioni di cui agli allegati n° 46a e n° 46b, perchè effettuate da un tecnico non dichiarato di parte (C.T.P.), nel presente procedimento civile;
comunque, relativamente alla sola pagina 9 di 13 relazione su Viale del Vignola n° 88, si ritengono sovrastimati i valori presentati;
per quanto concerne il fabbricato di Via Luca Signorelli n° 6, vedere la risposta di cui al punto 1), sopra riportata»).
La parte non si confronta in alcun modo con tale risposta, neppure per censurarla.
Per il resto, non sono state formulate specifiche critiche al ragionamento del primo giudice che ha recepito le conclusioni del C.T.U., a nulla rilevando le argomentazioni in ordine alla lieve entità della differenza tra il prezzo indicato dall' nelle proposte di acquisto e quello Pt_1 individuato dal C.T.U. sulla base dello stato dell'edificio, dei costi necessari per l'adeguamento dello stesso alle norme di legge e dei costi per gli interventi di messa in sicurezza e manutenzione, atteso che quest'ultimo è comunque inferiore al prezzo individuato dall'Ente.
***
Il terzo motivo denuncia «ERRONEA PRONUNCIA SULLA DOMANDA RICONVENZIONALE
SUBORDINATA (VIOLAZIONE DEGLI ARTT. 1326, 1328, 1331 C.C., ART. 3 D.L. 351/2001)».
Lamenta l'appellante che il Tribunale avrebbe erroneamente rigettato la domanda riconvenzionale di accertamento avente ad oggetto l'intervenuta decadenza del diritto di opzione degli attori, i quali, con l'azione intentata, hanno espresso una volontà finale diversa e non coincidente con quella richiesta dalle note di offerta in opzione, così sviluppando un ragionamento contraddittorio.
Infatti, per un verso, il Giudice avrebbe asserito la modificabilità della proposta dell' ope Pt_1 iudicis, riportando il prezzo di proposta a un ipotetico valore di mercato, per altro verso, avrebbe rigettato la domanda riconvenzionale non essendovi più possibilità di sindacare l'accettazione né di ritenerla revocata, poiché il contratto si sarebbe cristallizzato con l'accettazione da parte degli inquilini.
In altri termini, la sentenza da una parte affermerebbe che il contratto non è concluso (capi 4
e 5 della sentenza) e immediatamente dopo (capo 6) affermerebbe l'esatto contrario.
***
Anche questo motivo è infondato.
Come affermato dalla giurisprudenza di legittimità «l'esercizio del diritto di opzione consiste nella dichiarazione di accettazione della proposta contrattuale che l'altra parte si è obbligata a tenere ferma e integra perciò un atto recettizio che, come tale, produce effetto nel momento in cui perviene nella sfera di conoscenza del destinatario, cosicché, laddove sia stato previsto un termine per l'esercizio dell'opzione, è necessario che la relativa manifestazione di volontà e, quindi, l'accettazione della proposta, giunga nella sfera di conoscenza del proponente prima della scadenza di tale termine» (Cass. civ., sez. II, 13 giugno 2025, n.15840).
pagina 10 di 13 L'accettazione della proposta, come previsto dall'art. 1328, secondo comma, c.c., può essere revocata, purché la revoca giunga a conoscenza del proponente prima dell'accettazione.
Come si è visto sopra, in tema di dismissione di immobili pubblici, quando il conduttore accetta l'offerta in opzione contenente gli elementi essenziali della vendita, si perfeziona un contratto preliminare che gli attribuisce il diritto di acquistare al prezzo fissato dall'ente.
Il vincolo, in termini di contratto preliminare, si era pertanto perfezionato e di ciò si dà atto nell'impugnata sentenza, che richiama proprio la giurisprudenza di legittimità in punto di conclusione del contratto preliminare, che non impedisce tuttavia agli attori di chiedere, in un futuro giudizio, che il definitivo sia stipulato a un prezzo ridotto in ragione dello stato di fatto degli immobili, sulla base della sentenza di accertamento del prezzo.
Correttamente, quindi, il Tribunale, senza incorrere in contraddizione, ha affermato che, anche a voler ritenere configurabile la revoca dell'accettazione (il che evidentemente non è), questa sarebbe stata inefficace perché giunta a conoscenza (mediante la notifica dell'atto di citazione) del proponente successivamente all'accettazione.
***
Il quarto e ultimo motivo è rubricato «ERRONEA PRONUNCIA SUL REGIME DELLE SPESE (VIOLAZIONE
DELL'ART. 92, C. 2, C.P.C.)».
Lamenta l'appellante l'erroneità della sentenza in punto di spese, poiché a fronte di una pronuncia sulla giurisdizione che non troverebbe precedenti nel panorama giurisprudenziale italiano, e a fronte di una rivalutazione del prezzo di solo il 2,6 %, il Tribunale aveva addossato all' il ristoro integrale delle spese di lite e circa € 12.000 di spese di c.t.u. Pt_1
Nella specie, la fattispecie, laddove si volesse ritenere legittima la pronuncia, rientrerebbe pienamente nel caso di questione nuova o di mutamento della giurisprudenza su questioni dirimenti (“basti pensare alla questione di giurisdizione”), sicché ricorrerebbero i presupposti per la compensazione ex art. 92 c.p.c.
***
Il motivo è infondato.
La regolamentazione delle spese processuali nel giudizio civile si basa sul generale principio della causalità, che fa gravare sulla parte soccombente l'onere di rimborsare le spese di lite sostenute dalla controparte.
L'art. 92 comma 2 c.p.c., come novellato dall'art. 13, comma primo, del d.l. 12 settembre
2014, n. 132, convertito con modificazioni dalla legge 10 novembre 2014, n. 162, prevede che se vi è soccombenza reciproca ovvero nel caso di assoluta novità della questione trattata o pagina 11 di 13 mutamento della giurisprudenza rispetto alle questioni dirimenti, il giudice può compensare le spese tra le parti, parzialmente o per intero.
La tassatività di tale elencazione ha subìto un parziale temperamento per effetto della sentenza della Corte costituzionale n. 77 del 2018, che ha ripristinato il predetto potere discrezionale, dichiarando costituzionalmente illegittimo l'art. 92, secondo comma, nella parte in cui non prevedeva che il giudice potesse compensare le spese tra le parti, parzialmente o per intero, anche qualora sussistessero altre analoghe gravi ed eccezionali ragioni.
Pur dovendosi escludere il carattere eccezionale della compensazione, non limitata ad ipotesi tassativamente previste ma riferibile anche ad altre situazioni la cui valutazione è rimessa alla discrezionalità del giudice, se è vero che nel nostro ordinamento processuale coesistono criteri diversi di regolamentazione delle spese di lite, non tutti improntati al principio di soccombenza e destinati a far fronte a situazioni diverse, è anche vero, però, che al di fuori di tali ipotesi torna a trovare applicazione la regola generale, la quale esige che a sopportare le spese del processo sia colui che, come affermato da un'autorevole dottrina, risulta vinto nella lotta giudiziale, in tal senso deponendo chiaramente l'insistenza del Giudice delle leggi sulla
«gravità ed eccezionalità» delle ragioni richieste ai fini della compensazione (Cass. S.U. n.
32061/2022, in motivazione).
Tali “altre” gravi ed eccezionali ragioni sono da ravvisare “nelle ipotesi di sopravvenienze relative a tali questioni” (cioè, quelle trattate in giudizio) “di assoluta incertezza che presentino la stessa, o maggiore, gravità ed eccezionalità delle situazioni tipiche espressamente previste dall'art. 92, comma 2, cod. proc. civ.” (Cass. n. 6424/2024).
Ciò detto, ritiene questa Corte che non rientrino fra le gravi ed eccezionali ragioni gli elementi indicati dall'appellante.
Ferma restando l'assenza di soccombenza reciproca, difetta il presupposto dell'assoluta novità della questione trattata, insieme con il presupposto relativo al mutamento della giurisprudenza, atteso che il Tribunale ha fatto applicazione del consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, anche a Sezioni Unite, nel decidere l'eccezione di difetto di giurisdizione.
Pertanto, correttamente, il Tribunale, in applicazione del criterio della soccombenza, ha condannato l' alla rifusione delle spese di lite. Pt_1
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In conclusione, l'appello va rigettato e l'impugnata sentenza va confermata.
*** pagina 12 di 13 L'appellante deve essere condannato, secondo il principio della soccombenza, a rifondere agli appellati le spese del presente grado di giudizio, che si liquidano secondo i valori medi dello scaglione indeterminabile complessità bassa.
*** Va dato atto ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del D.P.R. n. 115 del
2002, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della L. n. 228 del 2012, in tema di raddoppio del contributo unificato, che l'impugnazione è stata integralmente rigettata (cfr. Cass. n.
26907/2018; Cass. S.U. n. 4315/2020).


P.Q.M.


la Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza del
Tribunale di Roma n. 12517/2023, R.G. n. 28475/2019, pubblicata in data 1.9.2023, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna al pagamento, in Parte_1 favore di , nella qualità Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 di erede di , e , da un lato, e in Persona_2 Persona_2 CP_4 favore di e nella qualità di erede di Controparte_5 Controparte_6 Per_3
, dall'altro, delle spese del presente grado di giudizio, che liquida, per ciascuna
[...] parte costituita, in € 9.991,00 per compensi, oltre IVA, CPA e spese generali come per legge;

3) dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del D.P.R. n.
115 del 2002, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della L. n. 228 del 2012, per il versamento del doppio del contributo unificato da parte dell'appellante.
Roma, 18.12.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
VA CH IC TA
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