Repubblica Italiana
In nome del Popolo Italiano
La Corte d'appello di Napoli
Sezione quarta civile composta dai magistrati dr. Giuseppe De Tullio – presidente dr. Massimo Sensale – consigliere est.
dr. Michele Caccese – consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa n. 2234/2020 RG in materia di successione ereditaria (appello avverso la sentenza del Tribunale di Napoli Nord 14.01.2020 n. 132) vertente tra
, c.f. rappresentata e difesa dall'avv. Carmine Iaz- Parte_1 C.F._1
zetta, c.f. appellante C.F._2
e
, c.f. , , c.f. , e Controparte_1 C.F._3 Controparte_2 C.F._4
, c.f. , fu , rappresentati e difesi dall'avv. Gian CP_3 CodiceFiscale_5 Per_1
AO D'Aiello, c.f. , appellati C.F._6
nonché
, fu , c.f. rappresentato e difeso dall'avv. Gra- Controparte_2 CP_4 C.F._7
zia Maria D'Aiello, c.f. , appellato C.F._8
Conclusioni
Come da note di trattazione scritta per l'udienza del giorno 8.10.2024.
Ragioni della decisione
Trattenuta la causa in decisione all'esito dell'udienza del giorno 8.10.2024, con i termini di cui all'art. 190 c.p.c. di sessanta giorni per le comparse conclusionali e di ulteriori venti per le memorie di replica, la Corte osserva quanto segue.
1 -1-
(1948) convenne in giudizio il fratello e i nipoti (figli del Parte_1 CP_5
defunto ) (1981), (1976) e Parte_2 CP_3 Controparte_2 Controparte_1
(1977), per sentir dichiarare aperta la successione dei defunti genitori Controparte_2
(morto il 22.05.1965) e (deceduta il 25.11.1998) e perché si provvedesse alla Persona_2
divisione del compendio ereditario formato dagli immobili elencati nell'atto di citazione.
I quattro convenuti si costituirono in giudizio e si associarono alla domanda di scioglimento della comunione ereditaria dei due assi, tenendo però conto della donazione del 1981 da alla figlia in conto di legittima, del testamento della stessa Persona_2 Pt_1 CP_6
[..
e della disposizione ivi contenuta in ordine alla quota disponibile, degli importi in denaro ricevuti in vita da e di quanto dalla medesima riscosso post mortem, della deten- Pt_1
zione, da parte di , dell'immobile a uso commerciale in Qualiano fin dal 1981 e della Pt_1
detenzione del fondo in Villaricca, con imputazione delle relative rendite, dei miglioramenti apportati a loro spese dal genitore e dal figlio sul fondo in Qualiano con l'edificazione CP_4
di quanto ivi si trova, con conseguente imputazione all'attrice del relativo debito in Pt_1
proporzione alla sua quota nella misura di € 444.300,00 o altra maggiore o minore ritenuta di giustizia, e infine dell'affitto costituito ope legis in loro favore sul fondo in Giugliano.
-2-
Con ordinanza depositata il 13.04.2016, sull'esplicito presupposto che l'accertamento tec- nico fosse prioritario rispetto all'esame ed eventuale accoglimento delle richieste di prova orale, fu disposta c.t.u., affidata all'ing. . Questi depositò una prima re- Persona_3
lazione il 10.10.2016 e – sanate alcune irregolarità e preso atto delle osservazioni critiche delle parti – una seconda relazione il 29.01.2018, alla quale si farà riferimento in prosieguo.
Nel frattempo il giudizio era stato interrotto (13.12.2016) per la morte di e CP_5
riassunto nei confronti del suo figlio ed erede (1978), il quale si era costi- Controparte_2
tuito il 28.04.2017.
Con ordinanza del 14.02.2018, il giudice – “rilevato che trattasi della divisione ereditaria di due masse (…); che agli atti non risulta il consenso di tutti gli eredi alla formazione di un uni- co progetto divisionale (…)”; richiamata Cass.

5.09.2016 n. 17576 – invitò le parti a fornire per iscritto il consenso. Vi provvidero a stretto giro con separate note scritte CP_3
(1981), (1976) e (1977). , fin dall'atto Controparte_2 Controparte_1 Parte_1
introduttivo del giudizio, come poi ribadito nell'atto di appello, ha chiesto procedersi a un'u-
2 nica divisione. (1978) fu , con nota depositata il 24.04.2018 reiterò Controparte_2 CP_4
la propria richiesta (già formalizzata al momento della costituzione) di essere estromesso dal giudizio ai sensi dell'art. 111, 3° comma, c.p.c., per avere ceduto la propria quota con atto per notaio del 19.04.2017 ai cugini (fu ) (1981), Per_4 Per_1 CP_3 CP_7
(1976) e (1977), così a lui subentrati a titolo particolare nel rapporto
[...] Controparte_1
controverso. Tali prese di posizione, implicite ed esplicite, in ordine al consenso alla divisione contestuale delle due masse ereditarie, non risultano contestate in appello, sicché la Corte non vi dovrà tornare [v. in proposito Cass. 11.09.2020 n. 18910].
Con ordinanza del 28.05.2018 furono ammesse, con limitazione dei capitoli, le prove orali
(interrogatorio formale di e prova per testi), che furono espletate nelle Parte_1
udienze successive.
-3-
Con sentenza del 14.01.2020 n. 132, il Tribunale di Napoli Nord ha rigettato ogni domanda formulata dalle parti e compensato le spese.
In motivazione, ha osservato che nessuna prova è stata fornita dell'effettiva appartenenza ai condividenti, alla data di notificazione dell'atto di citazione, dei beni per i quali è stato chiesto lo scioglimento della comunione;
nemmeno è stata prodotta attestazione da parte del Conservatore dei Registri Immobiliari (o certificazione notarile sostitutiva) delle iscrizioni e trascrizioni contro le parti dalla data di acquisto dei cespiti alla data di proposizione della domanda giudiziale.
-4-
ha proposto appello, così concludendo: «1) (…) riformare la sentenza Parte_1
n.132/2020 (…), ordinando lo scioglimento della comunione ereditaria, come formulata e prospettata nella relazione tecnica del C.T.U. 2) Con vittoria di spese e compensi, oltre acces- sori come per legge, relativi a entrambi gradi del giudizio, con attribuzione al procuratore an- ticipatario».
-5-
(1981), (1976) e (1977), figli ed eredi di CP_3 Controparte_2 Controparte_1
, si sono costituiti e hanno così concluso: «Qualora codesta Ecc.ma Corte non Parte_2
ritenga infondato/inammissibile l'appello e per-tanto decida la causa nel merito, voglia pre- liminarmente ammettere le prove orali per interrogatorio formale e per testimoni, in relazio- ne ai capi articolati e non ammessi (da n.1 a n.7 e nn. 9, 10, 15, 16 della memoria istruttoria
3 ritualmente depositata in primo grado), con i testi ivi indicati. Voglia inoltre rinnovare la CTU
(…). Voglia altresì ordinare a NC OL di NC (oggi UBI-NC), Agenzia di Qualia- no, e a Poste Italiane SpA, Agenzia di Qualiano, l'esibizione della documentazione contabile relativa ai conti intestati alla de cuius , nata a [...] il [...] (Cf. Persona_2
, con la specificazione delle eventuali cointestazioni e della movimen- C.F._9
tazione fino all'estinzione di essi. All'esito, voglia provvedere allo scioglimento della comu- nione dei due assi ereditari relativi ai de cuius (deceduto il 22/5/1965) e Controparte_2
(deceduta il 25/11/1998), con attribuzione ai comparenti delle quote loro Persona_2
spettanti per legge, tenendo conto: i) della donazione del 1981 di all'appel- Persona_2
lante in conto di legittima;
ii) del testamento della predetta , segnatamente Persona_2
dell'attribuzione della disponibile ai soli figli e;
iii) degli importi in denaro rice- CP_4 Per_1
vuti in vita dall'appellante e da quanto ancora ri-scosso dal patrimonio della genitrice post mortem, o comunque quella che risulterà all'esito dell'istruttoria; iv) della detenzione dell'immobile uso commerciale in Qualiano da parte dell'appellante fin dal 1981 e della de- tenzione del fondo in Villaricca, con imputazione delle relative rendite;
v) dei miglioramenti apportati a loro esclusive spese, dal genitore dei concludenti, unitamente a , CP_5
al fondo di Qualiano con l'edificazione di quanto oggi vi si trova, e con conseguente imputa- zione alla quota dell'appellante del relativo debito in proporzione alla sua quota (30/108), pari ad € 444.300,- o quella somma anche maggiore che meglio risulterà; vi) dell'affitto costi- tuito ope legis a favore dei concludenti sul fondo in Giugliano, per le ragioni sopra evidenzia- te;
vii) dell'acquisto dei beni immobili della quota ereditaria di da parte degli CP_5
attuali concludenti. In via istruttoria insistono perché: - siano ammesse le prove orali per in- terrogatorio formale e per testimoni, in relazione ai capi articolati e non ammessi in primo grado (da n.1 a n.7 e nn. 9, 10, 15, 16 della memoria istruttoria ritualmente depositata in primo grado), con i testi ivi indicati;
- sia ordinata la rinnovazione della CTU, per le ragioni sopra diffusamente esposte;
- sia ordinato a NC OL di NC (oggi UBI-NC),
Agenzia di Qualiano, e a Poste Italiane spa, Agenzia di Qualiano, l'esibizione della documen- tazione contabile relativa ai conti intestati alla de cuius nata a [...] il Persona_2
24/11/1915 (Cf. , con la specificazione delle eventuali cointestazioni e C.F._9
della movimentazione fino all'estinzione di essi».
-6-
Si è costituito anche (1978) e ha così concluso: «Nel richiamare, pertan- Controparte_2
4 to, le conclusioni della comparsa di costituzione in primo grado del proprio dante causa e nel ribadire le osservazioni alla CTU a suo tempo trasmesse, si insiste perché siano preliminar- mente ammesse tutte le prove articolate ritualmente in primo grado e non ammesse».
-7-
Osserva la Corte – in via di premessa – che sull'identificazione dei beni immobili caduti in successione (oggetto di puntuale verifica anche del c.t.u., ing. ) non Persona_3
sono stati mai formulati dubbi o contestazioni da alcuna delle parti in causa. Inoltre, contra- riamente a quanto ritenuto dal primo giudice, nei giudizi di scioglimento della comunione, la produzione dei certificati relativi alle trascrizioni e iscrizioni sull'immobile da dividere, impo- sta dall'art. 567 c.p.c. per la vendita del bene pignorato, non costituisce un adempimento previsto a pena di inammissibilità o improcedibilità della domanda, neppure quando debba procedersi alla vendita dell'immobile comune, atteso che questa, a differenza di quanto ac- cade nel processo di espropriazione, non avviene ai danni di qualcuno, ma nell'interesse di tutti, sicché il richiamo alle norme del processo di espropriazione è limitato alle sole modali- tà esecutive della vendita e ai relativi rimedi [Cass. ord.

2.03.2023 n. 6228]. Peraltro la certi- ficazione risulta prodotta in primo grado dall'attrice . Parte_1
-7.1-
Quanto ai mezzi istruttori ancora chiesti dai convenuti , e Controparte_1 CP_2 CP_3
(fu ), non può essere accolta la sollecitazione alla Corte di impartire ordine “alla Per_1 [...]
(oggi UBI-NC), Agenzia di Qualiano, e a Poste Italiane SpA, Agenzia Controparte_8
di Qualiano, l'esibizione della documentazione contabile relativa ai conti intestati alla de cuius (…), con la specificazione delle eventuali cointestazioni e della movi- Persona_2
mentazione fino all'estinzione di essi”. Si tratterebbe di un'indagine a tappeto meramente esplorativa, senza indicazione delle specifiche circostanze da accertare.
Generici e approssimativi sono anche i capitoli di interrogatorio e prova 1-7 non ammessi dal primo giudice, relativi alle spese che i convenuti/appellati (figli di ) assumono di Per_1
aver sostenuto dal lontano 1965 al 1990 per il completamento, la strutturazione, ristruttura- zione e manutenzione ordinaria e straordinaria dell'immobile in Qualiano, circostanze che avrebbero meritato una puntuale documentazione amministrativa e commerciale e che in- vece nei capitoli di prova si riducono genericamente all'aver sostenuto non meglio quantifi- cate “spese”. I capitoli 9, 10, 15 e 16 sono generici e non si apprezza l'incidenza che le circo- stanze ivi dedotte possano avere ai fini dello scioglimento della comunione ereditaria.
5 -7.2-
In merito alla c.t.u. espletata in primo grado, va premesso che, per consolidato indirizzo giurisprudenziale, il giudice del merito, quando aderisce alle conclusioni del consulente tec- nico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisce l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento. Non
è quindi necessario che egli si soffermi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte che, seppur non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili con le conclusioni tratte. In tal caso, le critiche di parte, che tendano al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in mere argomenta- zioni difensive [Cass. ord. 16.11.2022 n. 33742; Cass. ord.

2.02.2015 n. 1815; Cass. 9.01.2009
n.282].
Sotto altro profilo, può ricordarsi che, nella valutazione della consulenza tecnica d'ufficio, è rimesso al prudente apprezzamento del giudice di merito, incensurabile in sede di legittimi- tà, recepire le argomentazioni dell'esperto nominato dall'ufficio, assistite da presunzione d'imparzialità, astenendosi da considerazioni personali sulle contrapposte argomentazioni del consulente di parte, meno attendibili perché influenzate dall'esigenza di sostenere le ra- gioni del preponente [Cass. 18.12.2012 n. 23362].
La relazione dell'ing. merita di essere condivisa e fatta propria dalla Persona_3
Corte per la sua completezza e compiuta argomentazione anche sulle rispettive deduzioni di parte.
L'asse ereditario risulta così ricostruito dal c.t.u. in risposta al primo quesito (“individui, con riferimento ai titoli di provenienza, i beni oggetto della massa da dividere e verifichi l'attuale appartenenza alle parti in causa, specificando la misura di ciascuna quota”):


1. Appezzamento di terreno in Qualiano della superficie catastale complessiva di 1171 mq
(identificazione catastale: Comune di Qualiano - Catasto dei Terreni - foglio n°7- particella n°
2009, 2027, 2028 - seminativo C1.1). , per atto di successione ante 1975 - Controparte_2
successione del 16 novembre 1965 n°16 vol. 149, trasferisce 1/3 (pari al 33%) del fondo ad ognuno dei tre figli: (vedi rigo Parte_2 CP_5 Parte_1
n°1.1_tabella riepilogativa quote). Inoltre, come da relazione notarile in atti, CP_5
trasferisce la propria quota di 1/3, a mezzo atto di compravendita, al fratello Parte_2
il 19 dicembre 1979 al n°8904/c (trascritto il 27 dicembre 1979 ai nn. 29093/25507). Di con- seguenza, del suddetto terreno, il germano ne possiede la quota del 66% Parte_2
6 (vedi rigo n°1.2_tabella riepilogativa quote).


2. Appezzamento di terreno in Giugliano in Campania della superficie catastale complessiva di 15810 mq. Identificazione catastale: Comune di Giugliano in Campania – Catasto dei Ter- reni - foglio n°50 - particella n°344, 345, 346, 347,348, 349, 350, 351, 352, 353, 354, 355, 356
- frutteto C1.1. , per atto di successione ante 1975 (successione del 16 no- Controparte_2
vembre 1965 n°16 vol. 149), poiché è in comunione dei beni con la coniuge , Persona_2
trasferisce 1/3 della propria metà del bene (pari al 16,67 %) ad ognuno dei tre figli: IM
GR, , OM GR (…). , per testamento, poiché in CP_5 Persona_2
comunione dei beni, trasferisce ½ della propria metà del bene (quota disponibile del 16,67%) ai soli due figli e : quota del 8,33 % cadauno (…). , per Per_1 CP_5 Persona_2
successione, poiché in comunione dei beni, trasferisce i 2/3 della propria metà del bene
(16,67 %) ai tre figli , e : quota del 11,11 % cadauno (…). Per_1 CP_4 Parte_1
Inoltre, come da relazione notarile in atti, trasferisce la propria quota di CP_5
16,67%, a mezzo atto di compravendita, al fratello il 19 dicembre 1979 al Parte_2
n°8904/c, trascritto il 27 dicembre 1979 ai nn. 29093/25507 (…). Di conseguenza, del suddet- to terreno, il germano ne possiede la quota del 52,78%. Parte_2


3. Appezzamento di terreno in Villaricca della superficie catastale di 1098 mq. Identificazio- ne catastale: Comune di Villaricca - Catasto dei Terreni - foglio n°1 - particella n°581 - frutte- to C1.1; , per atto di successione ante 1975 (successione del 16 novembre Controparte_2
1965 n°16 vol. 149), poiché è in comunione dei beni con la coniuge , trasferi- Persona_2
sce 1/3 della propria metà del bene (pari al 16,67 %), ad ognuno dei tre figli (…). Per_5
razzo, per testamento, poiché in comunione dei beni, trasferisce 1/2 della propria metà del bene (quota disponibile del 16,67%) ai soli due figli e : quota del 8,33 Per_1 CP_5
% cadauno (…). , per successione, poiché in comunione dei beni, trasferisce i Persona_2
2/3 della propria metà del bene (16,67 %) ai tre figli , e : Per_1 CP_4 Parte_1
quota del 11,11 % cadauno (…). Inoltre, come da relazione notarile in atti, CP_5
trasferisce la propria quota di 16,67%, a mezzo atto di compravendita, al fratello Pt_2
il 19 dicembre 1979 al n°8904/c, trascritto il 27 dicembre 1979 ai nn. 29093/25507
[...]
(…). Di conseguenza, del suddetto terreno, il germano ne possiede la quota Parte_2
del 52,78%.


4. Fabbricato denominato “A” in Qualiano - via Kennedy n°4 – costituito da:
Parte_3
7 Identificazione catastale: Comune di Qualiano - Catasto dei fabbricati - foglio n°11 - particella n°393 – sub. 4 – piano terra, mq 63-C1; foglio n°11 - particella n°393 – sub. 11 – piano terra, mq 59-C1; foglio n°11 - particella n°393 – sub. 12 – piano terra, mq 62-C1;
APPARTAMENTI
Identificazione catastale: Comune di Qualiano - Catasto dei fabbricati - foglio n°11 - particella n°393 – sub. 7 – piano primo, interno n°1, vani 5 - A3;
Identificazione catastale: Comune di Qualiano - Catasto dei fabbricati - foglio n°11 - particella n°393 – sub. 8 – piano primo, interno n°2, vani 5 - A3;
Identificazione catastale: Comune di Qualiano - Catasto dei fabbricati - foglio n°11 - particella n°393 – sub. 101 – piano secondo, interno n°5, vani 6 – A2;
Identificazione catastale: Comune di Qualiano - Catasto dei fabbricati - foglio n°11 - particella n°393 – sub. 102 – piano secondo, interno n°5, vani 6 – A2;
Identificazione catastale: Comune di Qualiano - Catasto dei fabbricati - foglio n°11 - particella n°393 – sub. 103 – piano terzo, interno n°6, vani 5,5 – A2;
Identificazione catastale: Comune di Qualiano - Catasto dei fabbricati - foglio n°11 - particella n°393 – sub. 104 – piano terzo, interno n°7, vani 6 – A2;
DEPOSITO
Identificazione catastale: Comune di Qualiano - Catasto dei fabbricati - foglio n°11 - particella n°393 – sub. 5 – piano terra, mq 16-C2;
CP_9
foglio n°11 - particella n°393 – sub. 10 – piano sottostrada, mq 101-C2;
, per atto di successione ante 1975 (successione del 16 novembre 1965 Controparte_2
n°16 vol. 149), poiché è in comunione dei beni con la coniuge , trasferisce Persona_2
1/3 della propria metà del bene (pari al 16,67 %), ad ognuno dei tre figli (…). , Persona_2
per testamento, poiché in comunione dei beni, trasferisce 1/2 della propria metà del bene
(quota disponibile del 16,67%) ai soli due figli e (…). Per_1 CP_5 Persona_2
per successione, poiché in comunione dei beni, trasferisce i 2/3 della propria metà del bene
(16,67 %) ai tre figli , e : quota del 11,11 % cadauno (…). Per_1 CP_4 Parte_1
Inoltre, come da relazione notarile in atti, trasferisce la propria quota di CP_5
16,67%, a mezzo atto di compravendita, al fratello il 19 dicembre 1979 al Parte_2
n°8904/c, trascritto il 27 dicembre 1979 ai nn. 29093/ 25507 (…). Di conseguenza, del sud-
8 detto terreno, il germano ne possiede la quota del 52,78%. Parte_2


5. Fabbricato denominato “B” in Qualiano - via Kennedy n°4 costituito da:
APPARTAMENTO
Identificazione catastale: Comune di Qualiano - Catasto dei fabbricati - foglio n°11 - particella n°393 – sub. 9 – piano primo, interno n°3, vani 3,5 - A3;
PORTICATO
Identificazione catastale: Comune di Qualiano - Catasto dei fabbricati - foglio n°11 - particella n°393 – sub. 6 – piano terra, interno n°3, 72 mq – C2;
, per atto di successione ante 1975 (successione del 16 novembre 1965 Controparte_2
n°16 vol. 149), poiché è in comunione dei beni con la coniuge , trasferisce Persona_2
1/3 della propria metà del bene (pari al 16,67 %), ad ognuno dei tre figli (…). , Persona_2
per testamento, poiché in comunione dei beni, trasferisce 1/2 della propria metà del bene
(quota disponibile del 16,67%) ai soli due figli e (…). , Per_1 CP_5 Persona_2
per successione, poiché in comunione dei beni, trasferisce i 2/3 della propria metà del bene
(16,67 %) ai tre figli , e : quota del 11,11 % cadauno (…). Per_1 CP_4 Parte_1
Inoltre, come da relazione notarile in atti, trasferisce la propria quota di CP_5
16,67%, a mezzo atto di compravendita, al fratello il 19 dicembre 1979 al Parte_2
n°8904/c, trascritto il 27 dicembre 1979 ai nn. 29093/ 25507 (…). Di conseguenza, del sud- detto terreno, il germano ne possiede la quota del 52,78%. Parte_2
Si rinvia alla relazione definitiva del c.t.u. depositata il 29.01.2018, da intendersi integral- mente recepita sì da costituire parte integrante della presente sentenza, per la tabella riepi- logativa con specificazione della misura di ciascuna quota (pag. 17) e per la risposta (pagg.
18-32) al secondo quesito (“descriva dettagliatamente i beni stessi e ne dia la rappresenta- zione grafica e fotografica”).
Con il terzo quesito fu chiesto al c.t.u. di predisporre “un progetto di comoda divisione con eventuali conguagli in denaro tenuto conto del valore dei beni e dei conguagli al momento della CTU;
nella predisposizione del progetto di riparto il CTU dovrà tener conto della dona- zione di alla figlia in conto di legittima (atto notaio Persona_2 Parte_1 [...]
Per
del 2.01.1981) e del testamento pubblico di per atto notaio del Per_6 Persona_2
13.05.1971 a favore dei figli ed (premorto il 10.04.1994 ed al quale CP_5 Per_1
succeduti i figli , e )”. Controparte_1 CP_2 CP_3
Il c.t.u. riferisce che “i beni (…) non hanno una omogeneità tale da essere comodamente di-
9 visibili”. Sicché passa senz'altro al quarto quesito: “ove i beni non siano comodamente divisi- bili, dia adeguata spiegazione di detta indivisibilità e determini il loro attuale valore di mer- cato, chiarendo dettagliatamente i concreti elementi di stima e di confronto assunti a soste- gno della valutazione effettuata”.
Al fine di assegnare il valore di mercato ai beni oggetto di causa, il c.t.u. riferisce di aver
“adottato due criteri di stima: metodo comparativo diretto per punti di merito e metodo analitico. Da ognuno dei due metodi, dal risultato ricavatone, se ne fa una media aritmetica.
Tale valore diviene il prezzo di mercato”.
Il c.t.u. spiega in dettaglio quanto segue:
MEDOTO COMPARATIVO DIRETTO PER PUNTI DI MERITO
Il metodo comparativo diretto per punti di merito è un procedimento atto a valutare il più probabile valore di mercato di un immobile a destinazione residenziale e/o commerciale fon- dato sul presupposto che, individuato in zona il migliore immobile per caratteristiche intrin- seche ed estrinseche del valore di mercato noto, sia possibile ad esso ricondursi nella stima del bene in questione mediante opportune detrazioni in termini percentuali. La stima per punti di merito si base sui seguenti parametri:
- superficie commerciale del bene;

- valore unitario medio risultante dalla media del prezzo €/mq tra , Im- Parte_4
mobiliare.it, Tecnocasa, OMI ed Osservatorio Immobiliare;

- coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell'immobile.
[si rinvia alla tabella a pag. 33 della relazione ] Per_3
Nel criterio di stima applicato va preliminarmente precisato che, la superficie commerciale del bene, può considerarsi coincidente con la superficie lorda interna dei vani abitabili com- prensiva di pertinenze esclusive (balconi e terrazze), considerando che i muri interni e perime- trali esterni computati per intero sono da considerare fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione vengono computati nella misura massima del 50% e pertan- to fino ad uno spessore massimo di cm 25. Il valore unitario è la quotazione unitaria media semestrale, ovvero un intervallo tra valori minimi e massimi per una determinata tipologia immobiliare ricavati dal valore medio dei prezzi forniti da , Immobilia- Parte_4
re.it, Tecnocasa, OMI ed Osservatorio Immobiliare. Successivamente, si individua nel seg- mento immobiliare del bene oggetto di stima, il bene che contempla le caratteristiche al gra- do massimo K tot =100 e che quindi ha fatto registrare il prezzo di compravendita più eleva-
10 to.
Il coefficiente K tot è la somma dei pesi di due coefficienti di merito K = K + K con K < 100 dove
Ki è il peso delle caratteristiche intrinseche Ke è il peso delle caratteristiche estrinseche:
- caratteristiche intrinseche sono: impianto elettrico, impianto idrico-sanitario, impianto di riscaldamento/raffrescamento, infissi, pavimenti e pareti, finiture, piano e accessibilità;
- caratteristiche estrinseche sono: esposizione, contesto ambientale, vicinanza al centro città, vicinanza alle arterie viarie principali.
Il valore commerciale dell'immobile V comm è determinato dal prodotto fra la superficie commerciale e il valore unitario ricavato e opportunamente ridotto dal valore totale dei coef- ficienti di merito attribuiti all'immobile.
[per i calcoli in concreto e le tabelle riepilogative si rinvia alle pagg. 35-36]
Il metodo analitico – prosegue il c.t.u. – è una stima per capitalizzazione dei redditi che si applica quando esistono le condizioni per poter prevedere una serie di continui redditi futuri e quando si può determinare il saggio di capitalizzazione. Si effettua la capitalizzazione, a un determinato saggio, del reddito netto che il bene produce, considerando che il valore del be- ne sia uguale al suo reddito futuro portato all'attualità. Il reddito netto su base annua si rica- va dal reddito lordo al netto dei costi di gestione a carico della proprietà (30 % circa). Il reddi- to cambia in base alla destinazione dell'immobile, se si tratta di residenziale oppure commer- ciale.
Unità residenziale. Nella zona del Comune di Qualiano dove sono posti gli immobili (Codice zona B2-zona centrale-via Campana, via Santa Maria a Cubito), il valore di locazione €/mq per mese indicato dall'OMI (Osservatorio Immobiliare Italiano) per un'abitazione civile con stato conservativo normale, varia tra un minimo di € 2,6 €/mq e un valore massimo di 4
€/mq.
[si rinvia alla relazione, pag. 37-38, per la tabella riepilogativa e i calcoli in concreto]
Unità commerciale. Nella zona del Comune di Qualiano dove sono posti gli immobili (Codice zona B2-zona centrale-via Campana, via Santa Maria a Cubito), il valore di locazione €/mq per mese indicato dall'OMI (Osservatorio Immobiliare Italiano) per un locale commerciale con stato conservativo normale varia tra un minimo di € 3,3 €/mq e un valore massimo di 6,7
€/mq.
[si rinvia alla relazione, pag. 38-40, per le tabelle riepilogative e i calcoli in concreto]
Per la valutazione dei terreni – prosegue il c.t.u. – sulla scorta di precise indagini di merca-
11 to, si è proceduto a relazionare quanto segue:
- Appezzamento di terreno in Villaricca della superficie catastale di 1098 mq (dal rilievo topo- grafico risultano 1048 mq). Identificazione catastale: Comune di Villaricca - Catasto dei Ter- reni - foglio n°1 - particella n°581 - frutteto C1.1.
Le zone del comune di Villaricca sono rappresentative di differenti realtà di mercato e sono distinguibili tra loro per grado di sviluppo edificatorio, sia residenziale, commerciale che pro- duttivo, per l'appetibilità in relazione alla posizione sul territorio e per la presenza di servizi infrastrutturali.
Come per gli immobili precedentemente descritti, si fa riferimento ai metodi di stima: sinte- tico (basato sulla comparazione) ed analitico (basato sul valore di trasformazione). Il primo metodo si applica a situazioni di mercato dinamico, in cui vi è un'ampia disponibilità di prezzi relativi a beni analoghi, per caratteristiche intrinseche ed estrinseche, a quelli oggetto di sti- ma. Il secondo metodo invece è applicabile nelle situazioni opposte, ossia in quei casi in cui sul mercato, per la staticità delle contrattazioni e per le particolari caratteristiche di talune aree edificabili, non è possibile far riferimento a prezzi storici in quanto inesistenti, oppure di numero assai ridotto. Per quanto attiene al mercato delle aree, si è riscontrato che lo stesso, in riferimento agli ultimi sei semestri, non è stato particolarmente dinamico;
in ogni caso è stato possibile riferire da fonti ufficiose (pubblicità specializzate del settore immobiliare), un numero sufficientemente significativo di prezzi/valori riferiti a residenze (appartamenti, abi- tazioni in genere ed edifici produttivi) tali da consentire di risalire al valore del terreno in base ai criteri di stima.
Per il terreno oggetto di causa sito in Villaricca, si è individuato il valore di mercato pari a €
200/mq. Di conseguenza otteniamo: 1048 mq x € 200/mq = € 209.600,00 pari a circa €
210.000,00.
- Appezzamento di terreno in Giugliano della superficie catastale complessiva di 15810 mq
(dal rilievo topografico risulta un'area di circa 16054,19 mq). Identificazione catastale: Co- mune di Giugliano in Campania – Catasto dei Terreni - foglio n°50 - particella n°344, 345,
346, 347,348, 349, 350, 351, 352, 353, 354, 355, 356 - frutteto C1.1.
Per il terreno agricolo di Giugliano, si è individuato il valore di mercato pari a € 25/mq. Di conseguenza otteniamo: 16054,19 mq x € 25/ mq = € 401.354,75 pari a circa € 401.000,00.
- Appezzamento di terreno in Qualiano della superficie catastale complessiva di 1171 mq (dal rilievo topografico risulta una superficie di 1223 mq). Identificazione catastale: Comune di
12 Qualiano - Catasto dei Terreni - foglio n°7- particella n°2009, 2027, 2028 - seminativo C1.1;
Il terreno in Qualiano, pur essendo edificabile, è considerato dal comune come appartenen- te a zona satura per cui non è possibile realizzare abitazioni (…). Si è considerato tale terreno come agricolo (valevole € 25/mq) posizionato non su strada principale di una zona agricola
(valevole € 50/mq), ma su una zona residenziale, per cui viene assegnato un valore pari a €
70/mq. Di conseguenza (…): 1223 mq x € 70/mq = € 85.610,00 pari a circa € 86.000,00.
Sul quinto quesito (“rilevi se gli immobili presentino, o meno, i requisiti che ne garantiscano la legittimità urbanistica e ne consentano la commerciabilità ai sensi della L. 28.02.1985 e succ. modif.”) e sul sesto (“determini il corrispettivo del godimento degli immobili da parte dei condividenti che ne abbiano avuto l'uso esclusivo a partire dalla data di apertura della successione, con detrazione delle spese per acquisire i frutti”), si rinvia alle dettagliate e scru- polose analisi contenute nella relazione RE e relativi calcoli.
Sul settimo quesito (“accerti la possibilità concreta di effettuare il frazionamento e gli oneri accessori allo stesso”) il c.t.u. precisa che, “in merito alle unità abitative, sarebbe oneroso ed antieconomico effettuarne il frazionamento. Vi è invece, la possibilità, dal punto di vista tec- nico, per il terreno in Qualiano, in Giugliano e in quello di Villaricca, di effettuare il suddetto frazionamento”.
Con l'ottavo quesito si chiedeva: “accerti se e quali beni caduti in successione siano o meno nel possesso esclusivo degli eredi o di terzi per conto di essi e quali siano condotti in locazione rinvenendo ove possibile i relativi contratti ove esistenti, nonché descriva l'attuale destina- zione ed utilizzo dei beni stessi ”. Il c.t.u. riferisce in dettaglio (si rinvia alla sua relazione).
Con il nono quesito si è chiesto al c.t.u.: “valuti nella formazione del progetto di divisione, le eventuali richieste di attribuzione dei beni formando quote con eventuali conguagli in de- naro”.
Il c.t.u. ha espresso le percentuali di divisione e il corrispondente valore in euro con la ta- bella che segue.
-============================
-============================
-============================
-============================
-============================
-============================
-============================
-============================
13 -============================
-============================
-============================
-============================
-============================
-============================
-============================
-============================
-============================
-============================
-============================
-============================
-============================
Di conseguenza, ha redatto il progetto di divisione mostrato nel seguente schema esempli- ficativo:
14 Il c.t.u. ha spiegato che “il criterio logico utilizzato per l'assegnazione è quello di attribuire immobili a in modo che quest'ultima si posizioni, autonomamente, quanto Parte_1
più possibile lontano dai germani. A tale scopo, alla stessa viene assegnato tutto il fabbricato
B e l'appartamento identificato catastalmente con il foglio 11, p.lla 393, sub 7, in modo da renderla autonoma relativamente agli accessi degli immobili stessi.
Agli eredi di vengono assegnati anche gli stessi appartamenti in cui abitano Parte_2
oggi, identificati catastalmente con il foglio 11, p.lla 393, sub 8 e foglio 11, p.lla 393, sub 102.
Dall'assegnazione risulterà che il deposito e due cantine, ricavate da quella esistente, sa- ranno abbinate ai rispettivi locali commerciali. Per il terreno di Qualiano, esistono delle per- centuali di assegnazione preesistenti. Per il terreno di Villaricca, il c.t.u. ha ritenuto attribuir- lo a un unico erede che potrebbe realizzarvi uno stabile (non sarebbe stato conveniente fra- zionarlo). Per il terreno di Giugliano, è stato possibile attribuire una parte ad ognuno dei tre eredi poiché trattasi di una zona abbastanza omogenea e, quindi, divisibile. Infatti, per evita- re conguagli in denaro, è stato adottato un sistema di compensazione per l'assegnazione del- le quote del terreno suddetto.
La Corte osserva che la relazione di c.t.u. dell'ing. si conclude con lunghe, arti- Per_3
colate ed esaurienti risposte alle osservazioni critiche dei consulenti di parte. In definitiva, la
Corte condivide e fa proprio il progetto divisionale del c.t.u. con la precisazione che, in pen-
15 denza di lite, al condividente è subentrato l'unico figlio ed erede CP_5 CP_2
(classe 1978). Il progetto divisionale fa peraltro salva la cessione medio tempore
[...]
avvenuta con atto del 19.04.2017 – secondo quanto riferito da fu – Controparte_2 CP_4
della quota di quest'ultimo ai cugini (fu ) , e . CP_2 Per_1 CP_3 CP_2 CP_1
Per tutto quanto non riportato in sentenza, si rinvia alla relazione del c.t.u. de- Per_3
positata il 29.01.2018.
Le spese tecniche della divisione e di c.t.u. sono a carico della massa. Le spese di rappre- sentanza e difesa delle parti in primo e secondo grado sono integralmente compensate.


Per questi motivi

la Corte d'appello di Napoli, sezione quarta civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da , c.f. nei confronti di , Parte_1 C.F._1 Controparte_1
c.f. , , c.f. , , c.f. C.F._3 Controparte_2 C.F._4 CP_3
, e , c.f. avverso la sentenza CodiceFiscale_5 Controparte_2 C.F._7
del Tribunale di Napoli Nord 14.01.2020 n. 132, in riforma della sentenza impugnata, così provvede:
a) dichiara aperta la successione di (deceduto il 22.05.1965) e Controparte_2 Per_2
(deceduta il 25.11.1998);
[...]
b) dispone lo scioglimento della comunione ereditaria e assegna a ciascun condividente in proprietà esclusiva, a totale soddisfo di quanto a ciascuno rispettivamente spetta, i beni co- me attribuiti dal c.t.u., ing. , nel progetto divisionale contenuto nella Persona_3
relazione depositata il 29.01.2018, da ritenersi qui integralmente riportata e trascritta, anche per ciò che riguarda l'esatta individuazione dei beni e stima dei valori, con la precisazione che al condividente , deceduto, è subentrato medio tempore il suo unico ere- CP_5
de , c.f. e con salvezza dei negozi di cessione di quo- Controparte_2 C.F._7
ta dall'uno all'altro condividente stipulati in corso di causa;

c) pone a carico della massa ereditaria le spese tecniche della divisione e di c.t.u., compen- sando interamente le spese processuali;

d) dispone che il competente Ufficio di Pubblicità Immobiliare, già Conservatore dei Regi- stri Immobiliari, provveda alle trascrizioni e annotazioni di legge.
Così deciso in Napoli il 30 settembre 2025
Il consigliere est. Il presidente dr. Massimo Sensale dr. Giuseppe De Tullio
16 firma apposta in modalità digitale
17