REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE di APPELLO di NAPOLI
QUARTA SEZIONE CIVILE
riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati: dr. Giuseppe De Tullio Presidente rel./est. dr. Massimo Sensale Consigliere dr. Rosanna De Rosa Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 3939/2023 RG
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Napoli n. 8154/2023, pubblicata il
01/09/2023 (RG n. 29390/2019); risarcimento danni - infiltrazioni;

TRA

Parte_1 in persona del legale rappresentante p.t., difeso dall'Avvocatura Distrettuale dello Stato di Napoli (c.f. ) P.IVA_1 domicilio digitale: Email_1
APPELLANTE
E
(c.f.: CP_1 C.F._1
(c.f.: ) CP_2 CodiceFiscale_2
(c.f.: ) CP_3 C.F._3
1 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile difese dall'avv. Paolo Krogh ( ) CodiceFiscale_4 domicilio digitale: Email_2
APPELLANTI INCIDENTALI
§ - LA VICENDA DI CAUSA.
Lo svolgimento del processo di primo grado è riportato, nella sentenza impugnata, nei termini seguenti.
“Le attrici sopra indicate, in qualità di comproprietarie dell'immobile sito in Napoli alla via E. SI n. 28 posto al piano terra, fronte strada (locale di tipo commerciale), facente parte dell'edificio condominiale di via SI 28, hanno lamentato un persistente fenomeno infiltrativo concentrato nella parte retrostante del proprio locale a partire dal mese di Giugno 2018, caratterizzato da percolazioni di acqua dal solaio di copertura ed evidenti efflorescenze di umidità sulle pareti della parte adibita a deposito e servizi igienici. Hanno dedotto che tale situazione, generando elevata umidità ambientale, ha provocato l'ammaloramento di tutte le superfici del locale rendendolo di fatto inservibile. Hanno altresì rappresentato che analogo inconveniente si era già manifestato tra il 2007 ed il 2008 e risolto all'epoca mediante intervento sulle tubazioni di carico al servizio esclusivo del soprastante immobile, adibito a caserma dei
Carabinieri alla via S. Tommasi n. 7.
Poiché la richiesta di un sollecito intervento delle amministrazioni coinvolte formulata il
28.7.2018 (ente condominiale, Agenzia del Demanio e Caserma dei Carabinieri) era rimasta senza riscontro concreto è stato proposto ricorso per accertamento tecnico preventivo.
Il procedimento di TP si è concluso con il deposito dell'elaborato peritale a firma dell'architetto la quale ha individuato le cause delle infiltrazioni in diffusi Persona_1 malfunzionamenti della rete di scarico delle canalizzazioni fognarie a servizio esclusivo dei locali in uso al Comando Legione Carabinieri e di proprietà del Demanio, con individuazione degli interventi da farsi per la risoluzione del problema infiltrativo e determinazione dei danni arrecati all'immobile in euro 19.154,00 (euro 15.700,00 + euro 3.454,00 per i.v.a.).
Parte attrice ha esposto altresì che con relazione integrativa il tecnico nominato dal
Tribunale ha stabilito anche il danno da mancato/ridotto godimento del bene in euro
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2.000,00 mensile (canone mensile perduto) a partire dal mese di Giugno 2018 e sino all'eliminazione definitiva delle cause delle infiltrazioni.
Concludendo, quindi, le attrici hanno domandato al Tribunale la condanna dell'Agenzia del Demanio e del Comando dei Carabinieri, nelle rispettive vesti di proprietario ed utilizzatore del bene all'origine del danno descritto, al risarcimento del danno come appurato nel procedimento di TP (condanna all'esecuzione dei lavori prescritti dal
c.t.u. ed al pagamento di quanto dovuto a titolo di risarcimento dei danni per equivalente oltre le spese dell'a.t.p. ( doc.to n. 9).
Si sono costituiti sia l'Agenzia del Demanio che il Parte_1 eccependo in primo l'improcedibilità della domanda per omessa attivazione
[...] della procedura di negoziazione assistita ed il difetto di legittimazione passiva
[... dell'Agenzia del Demanio in quanto l'immobile adibito a Caserma dei carabinieri d in
è in uso governativo al della difesa ( verbale di consegna del CP_4 CP_5
3.5.1999) e dunque la gestione e la sorveglianza del bene compete in via esclusiva al
Comando dei Carabinieri, non avendo la l'Agenzia del Demanio la concreta possibilità di controlli e verifiche dello stato dell'immobile. Nel merito le convenute hanno contestato l'imputabilità delle infiltrazioni denunciate al malfunzionamento della rete idrica a servizio della Caserma dei Carabinieri per quanto verificato prima del giudizio dal tecnico incaricato dall'ente condominiale;
inoltre, hanno eccepito la non conformità edilizia della parte del locale delle attrici maggiormente interessato dal fenomeno denunciato, ossia il
c.d. retrobottega, che nella prospettazione delle convenute sarebbe stato ricavato, in epoca successiva alla realizzazione del fabbricato, senza alcuna documentata autorizzazione mediante un verosimile improprio scavo nel tufo che di per sé potrebbe essere la causa delle dedotte infiltrazioni. Per tale ragione non sussisterebbe alcun diritto delle controparti al risarcimento del danno”.
Il Tribunale di Napoli, con la sentenza indicata in epigrafe, così ha statuito:
1) dichiara il difetto di legittimazione passiva dell' Controparte_6

[...]
2) in accoglimento della domanda risarcitoria di parte attrice nei confronti del
[...]
in persona del l.r.p.t.- - dichiara la Parte_1 Controparte_7 responsabilità di quest'ultimo nella produzione dei danni subiti dalle parti attrici e, per
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l'effetto, lo condanna alla realizzazione degli interventi di eliminazione delle cause delle infiltrazioni indicati in parte motiva ed al risarcimento del danno patrimoniale per equivalente che determina in €. 15.681,94, oltre IVA (somma occorrente al ripristino delle condizioni dell'immobile di parte attrice) ed euro 34.000,00, a titolo di danno patrimoniale conseguente al mancato godimento del bene, il tutto oltre interessi come stabiliti nella parte motiva.
3) liquida le spese di lite in complessivi euro 7.000,00 per compensi ed Euro 4.045,00 per spese (delle quali euro 3.500,00 per la consulenza in sede di TP), oltre rimborso spese generali (15% sul compenso), CPA ed IVA come per legge;
condanna il Comando
Legione Carabinieri- alla corresponsione del 50% delle spese così Controparte_7 come determinate in favore di parte attrice con compensazione tra le parti del restante
50%.
Avverso questa pronuncia ha proposto appello il
[...]
in persona del legale rappr.te p.t., che ne ha argomentato Parte_1
i motivi a sostegno ed ha chiesto alla Corte di:
“… riformare la sentenza di primo grado disponendo un supplemento di ctu e dichiarando che nulla è dovuto alle appellate o, in subordine ai sensi dell'art 1227 cc 2° comma dichiarando un concorso di colpa nella causazione del danno.
In via ulteriormente gradata dichiarare non dovuti i danni da mancato guadagno e da minor guadagno nell'affitto dei locali liquidati in quanto non provati e liquidati immotivatamente.”.
Le appellate hanno resistito all'impugnazione, hanno a loro volta proposto appello incidentale, concludendo come segue:
1) dichiarare inammissibile l'appello proposto dal Comando Legione Carabinieri e comunque rigettarlo, perché infondato in fatto e in diritto;

2) ove ritenuto ammissibile l'appello principale, in parziale riforma della sentenza impugnata ed in accoglimento dell'appello incidentale qui proposto, condannare il
in persona del legale rappresentante p.t., al Parte_1 pagamento dell'ulteriore somma di euro 200,00 mensile a decorrere dal mese di
Dicembre
2019 e sino al 30 Novembre 2031 o quanto meno sino a quando non saranno eseguiti dal Comando dei Carabinieri gli interventi per l'eliminazione delle cause delle infiltrazioni.
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Con vittoria di spese e competenze del presente grado di giudizio, compresi il rimborso spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge”.
Nel contrasto tra le parti, la causa è stata assegnata in decisione all'udienza del 11/11/2025, tenuta nella forma scritta/telematica prevista dall'art. 127 ter cod. proc. civ..
§ - IL MANCATO UTILIZZO DELLA FLUORESCEINA.
L'appellante, con il primo motivo di appello, ha contestato la sentenza resa dal Tribunale, per aver aderito alle conclusioni del CTU Arch. Persona_1 nonostante questi abbia immotivatamente escluso la possibilità di effettuare i saggi sui pozzetti mediante fluoresceina. Il CTU, nell'ambito delle operazioni finalizzate all'accertamento della sussistenza delle infiltrazioni e della loro imputabilità o meno all'odierno appellante, ha escluso il ricorso alla fluoresceina, in quanto la capacità assorbente del tufo non avrebbe consentito alcuna visualizzazione della fluorescenza e il notevole volume di roccia avrebbe reso problematica l'organizzazione della prova per il quantitativo di materiale necessario.
Ha insistito, al contrario, l'appellante che la fluoresceina era già stata utilizzata nel sopralluogo del 26 giugno 2018 senza alcuna difficoltà tecnica in tal senso e che la motivazione addotta non è idonea ad avvalorare l'inaffidabilità del metodo di rilevazione.
Il motivo non merita accoglimento.
In luogo della fluoresceina, sostanza utilizzata per l'individuazione di infiltrazioni d'acqua rendendo visibili le perdite grazie alla sua proprietà di fluorescenza, il Consulente Arch. dopo un primo sopralluogo dei Persona_1 locali coinvolti, ha ritenuto opportuno effettuare un'indagine di video ispezione delle canalizzazioni fognarie a servizio di parte dei locali del Comando Legione
Carabinieri. Il mancato utilizzo della fluoresceina è già stato oggetto di osservazione del consulente di parte, dott. , al quale il c.t.u. ha Persona_2 espressamente dato risposta come segue: “è noto che il tufo, proprio per la sua natura, filtra le percolazioni annullando addirittura la presenza di coliformi fecali, soprattutto a causa della presenza della zeolite;
pertanto, il c.t.u. ritiene che l'uso della fluoresceina non possa essere un mezzo attendibile per l'accertamento della causa.
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Inoltre, il volume di roccia interessato è notevole, ragion per cui sarebbe problematico organizzare una prova in tal senso per il quantitativo di materiale necessario”.
Il Tribunale ha ritenuto di aderire alle conclusioni del CTU, considerando attendibili le verifiche effettuate mediante video ispezione, in luogo della tecnica della fluorescenza. Tale valutazione deve essere condivisa da questa
Corte di Appello, non emergendo elementi che ne dimostrino al contrario l'inattendibilità. Deve aggiungersi, inoltre, che, per principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione in plurime pronunce, “il giudice di merito, quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisce l'obbligo della motivazione con
l'indicazione delle fonti del suo convincimento, e non deve necessariamente soffermarsi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte, che, sebbene non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili, senza che possa configurarsi vizio di motivazione, in quanto le critiche di parte, che tendono al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in mere argomentazioni difensive”. (Cass. n. 800/2024; Cass. n. 33742/ 2022; Cass. n.
1815/ 2015; Cass. n. 14471/2014; Cass. n. 282/2009).
§ - LA PROVA DEL NESSO DI CAUSALITA'.
L'appellante, con il secondo motivo di appello, ha affermato l'ingiustizia della sentenza per non aver accertato ed escluso la sussistenza di cause alternative del danno da infiltrazioni, riconducendolo, apoditticamente, alle tubazioni della Caserma dei Carabinieri. L'appellante, invero, ha ribadito che, in fase di sopralluogo, sono state riscontrate macchie di umidità sia nella cassa scale che conduce al lastrico solare, sia nell'intradosso dei solai dell'unità abitativa condominiale che sovrasta il negozio delle appellate. Il Tribunale avrebbe omesso qualunque considerazione e approfondimento sul lastrico solare che sovrasta il locale commerciale oggetto del giudizio, e su cui si affacciano i locali della Caserma dei Carabinieri.
Ha, inoltre, insistito l'appellante che il c.t.u. ha omesso di dare rilievo alla ricostruzione storica del fenomeno di infiltrazioni che ha interessato l'immobile di proprietà delle odierne appellate. Ha ribadito, infatti, che le infiltrazioni si erano già manifestate nel 2008 nel locale de quo e la tubazione a filo della
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Caserma era già stata riparata. Secondo l'appellante la mancanza di interventi di sistemazione delle superfici e di riduzione dei fenomeni di umidità da parte delle comproprietarie del locale commerciale, a seguito della prima riparazione delle tubazioni, ha certamente aggravato la condizione dei locali implementandone il deterioramento. L'appellante, dunque, ha chiesto un supplemento di CTU per una verifica di tutte le tubazioni insistenti sul perimetro del locale o, in via gradata, l'affermazione di un concorso di colpa delle danneggiate ex art. 1227 c.c.
Anche il secondo motivo merita reiezione.
L'art. 2051 c.c., la responsabilità per danni da cose in custodia, che viene in esame, è una forma di responsabilità oggettiva (da ult. Sez. Un. n.
20943/2022). Da ciò consegue che, per la sua configurazione, è sufficiente la dimostrazione, da parte dell'attore, del nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno, mentre sul custode grava l'onere della prova liberatoria del caso fortuito, senza alcuna rilevanza della diligenza o meno nella custodia.
Deve evidenziarsi che la prova del nesso di causalità è stata ampiamente raggiunta, come si evince dalla relazione del consulente tecnico di ufficio, Arch.
anche a seguito delle osservazioni dei consulenti di parte. Le Persona_1 operazioni di CTU si sono svolte attraverso la videoispezione di due pozzetti siti nell'Ufficio Incidenti Stradali del Comando Legione Carabinieri, il sopralluogo nelle abitazioni superiori al locale oggetto di causa e della cassa scale che conduce al lastrico solare, sovrastante il locale e su cui affacciano i locali adibiti a Ufficio Incidenti Stradali del Comando dei Carabinieri. A seguito delle verifiche, il consulente ha accertato che “l'umidità è presente sulle pareti di fondo corrispondenti al filo del fabbricato della Caserma dei Carabinieri che coincide anche con il muro di separazione tra la zona di vendita del negozio e il retrobottega. La causa delle infiltrazioni è da ascriversi ai diffusi malfunzionamenti della rete di scarico ispezionata”. Più precisamente, tra le cause vengono individuati lesioni nei pozzetti, difetti di sigillatura, rilevanti depositi sul fondo delle condotte e dei pozzetti di materiale che impedisce il regolare deflusso idrico.
Il c.t.u., inoltre, ha categoricamente escluso cause alternative al fenomeno infiltrativo, idonee a minare la responsabilità dei Comando Legione dei
Carabinieri. In particolare, oltre alla conclamata corrispondenza verticale tra
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IV sezione civile pozzetti indagati e fenomeni lamentati, ha escluso che le infiltrazioni siano dovute a fenomeni naturali, in ragione dell'occasionalità del fenomeno infiltrativo: “se la cosa fosse riconducibile a fenomeni naturali, il negozio sarebbe stato sempre inservibile. Invece, è proprio l'occasionalità delle percolazioni, peraltro registrata
a far data dal mese di giugno, ben poco piovoso, a far escludere microcircolazioni idriche sotterranee che, inevitabilmente, sono alimentate dalle precipitazioni meteoriche”.
Trattasi, per vero, di contestazioni che l'appellante si è limitato a riproporre pedissequamente rispetto a quanto già fatto valere dal proprio consulente di parte in sede di accertamento tecnico preventivo, su cui il CTU ha ampiamente dato risposta nei termini già esposti e che questa Corte di Appello ritiene di condividere, considerando ampiamente provato il nesso di causalità.
Con riferimento, infine, alla condotta delle danneggiate di aggravamento delle conseguenze dannose, in virtù dell'art. 1227 c.c., l'appellante ha asserito che costoro hanno omesso di eseguire gli interventi di riparazione necessari a seguito del ripristino delle tubature, da parte del Comando Legione dei
Carabinieri, in seguito al primo episodio di infiltrazioni verificatosi già nel 2008.
Le omissioni e le inerzie delle danneggiate mai sono state contestate alle stesse in primo grado, mai sono state oggetto di accertamento e mai sono state dimostrate in giudizio, finanche in sede di impugnazione. Il CTU, infatti, si ribadisce, ha escluso che nella causazione materiale del danno sia intervenuto altro fattore diverso dalla cattiva manutenzione delle tubature in uso al
Comando Legione dei Carabinieri.
§ - IL COMPUTO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALMENTE
SFRUTTABILE E L'ABUSIVITA' DEL VANO RETROBOTTEGA.
Con il terzo motivo di appello, i Carabinieri hanno affermato l'erroneità della pronuncia del Tribunale per aver quantificato il danno da mancato godimento dell'immobile alla stregua dell'intera superficie del locale commerciale delle appellate, senza sottrarre la metratura corrispondente ai locali abusivamente ricavati e privi di titolo edilizio. Per l'appellante, infatti, è acclarato e dimostrato in atti che il retrobottega e il vano soppalcato siano stati ex post ricavati tramite scavo nella roccia di tufo, in assenza di titolo edilizio, non risultando dalla planimetria. In ragione dell'indisponibilità giuridica di tali
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IV sezione civile spazi da parte delle proprietarie, essi non sarebbero dovuti essere computati nel calcolo finalizzato al ristoro economico.
Il motivo non merita accoglimento.
Deve ribadirsi quanto già rilevato dal Tribunale sulla scorta delle verifiche effettuate dal CTU e degli atti allegati nel giudizio di primo grado.
L'immobile ammalorato è composto da una zona di vendita quasi interamente soppalcata e da un retrobottega adibito a deposito e wc. Il filo del fabbricato della Caserma dei Carabinieri corrisponde al muro di separazione tra la zona di vendita e il retrobottega. L'abusività del vano retrobottega e del soppalco è chiaramente esclusa dalle seguenti circostanze, valorizzate anche dal
CTU: nel contratto preliminare di vendita in data 21.4.1953, il cespite viene descritto composto da: “a) bottega alla NR SI n. 28 Napoli – b) retrostanti vani a monte …”; il retrobottega, inoltre, risulta menzionato nell'atto di compravendita del 20 giugno 1953, ; è, inoltre, contemplato nel Parte_2 successivo atto di vendita di quote immobiliari del 30 luglio 1999, Not.
cui è allegata la planimetria catastale risalente al 1993, che ciò Per_3 conferma. Si ribadisce, inoltre, che l'illegittimità della realizzazione del vano retrobottega è esclusa dallo stesso CTU che, in risposta a specifico rilievo del consulente di parte dott. ha negato che l'intercapedine Persona_2 risultante dalla planimetria catastale del 1993, tra l'edificio in cui è ubicato il locale commerciale in giudizio e il banco tufaceo, sia stata eliminata al fine di ricavare i locali del retrobottega. Il CTU ha accertato, infatti, che nel retrobottega tale intercapedine è ancora presente, così come sono presenti i fori di areazione, e che, dunque, lo stato dell'immobile corrisponde alla planimetria in atti.
Va, infine, evidenziato che il Tribunale bene ha considerato l'intera superficie dell'immobile, ai fini della quantificazione del danno da mancato godimento, visto l'uso e la destinazione del locale in oggetto e l'incidenza che l'ammaloramento di una parte del locale ha avuto sull'utilizzabilità dello stesso.
Il locale, infatti, è adibito a uso commerciale, composto da un vano destinato alla vendita e un vano, il retrobottega, adibito a camerini, servizi igienici e deposito.
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A seguito delle infiltrazioni, l'immobile è divenuto, ha ritenuto il CTU, parzialmente o quasi totalmente inutilizzabile. Vero è che i locali direttamente danneggiati sono il retrobottega e il soppalco, ma è altrettanto inconfutabile che la zona di vendita, non direttamente interessata dalle infiltrazioni, è strettamente connessa per il suo funzionale utilizzo alla fruibilità del retrobottega e del soppalco, adibiti a camerini e servizi. Per queste ragioni,
l'immobile è stato correttamente ritenuto inutilizzabile nella sua interezza.
§ - LA PROVA DEL DANNO DA MANCATO GODIMENTO.
Con l'ultimo motivo di gravame, il ha Parte_1 invocato l'erroneità della pronuncia del Tribunale, nella parte in cui ha riconosciuto alle comproprietarie il risarcimento del danno da mancato godimento dell'immobile, in assenza di prova specifica. Secondo l'appellante, infatti, non è stato offerto alcun elemento da cui desumere che l'immobile non è stato locato a causa dei danni provocati dalle infiltrazioni, né offerte commerciali né il rifiuto di potenziali conduttori, in ragione delle condizioni del retrobottega.
Ha insistito l'appellante che la circostanza che l'immobile, dopo un anno dall'evento infiltrativo, nel mese di dicembre 2019, sia stato locato per un canone mensile di € 2.000,00, smentisce l'esistenza del danno, e cioè
l'inutilizzabilità dell'immobile a causa delle infiltrazioni.
Anche l'ultimo motivo di appello merita rigetto.
Il danno da mancato godimento di un immobile è stato oggetto, negli ultimi anni, di plurime pronunce della Corte di Cassazione, in particolar modo con riferimento all'ipotesi dell'occupazione sine titulo di immobile altrui. La giurisprudenza in esame, rilevante ai fini della portata e del contenuto dell'onere probatorio a carico del danneggiato, deve e può essere richiamata anche per il caso in esame, pur trattandosi della diversa fattispecie in cui il mancato godimento del bene è da imputarsi all'inagibilità dell'immobile in conseguenza dell'attività colposa di terzi (Cass. n. 30791/2024).
Le Sezioni Unite, con le due pronunce n. 33645 e 33659 del 2022, pongono soluzione al contrasto formatosi in seno alla giurisprudenza circa la risarcibilità automatica del danno da non uso dell'immobile abusivamente occupato, come
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IV sezione civile danno in re ipsa. Trattasi, cioè, della risarcibilità del danno da perdita della facoltà di godere del bene per il solo fatto che di tale facoltà il proprietario sia stato privato a causa dell'occupazione abusiva dell'oggetto del suo diritto. La
Cassazione, ribadendo un principio fondamentale, conferma che affinché un danno risarcibile vi sia, al danno ingiusto deve accompagnarsi un danno conseguenza, e perciò la perdita subita e/o il mancato guadagno. Dunque, non è risarcibile in re ipsa il non uso del bene per effetto dell'occupazione abusiva o del fatto colposo del terzo. Il danno risarcibile è rappresentato, invece, dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta. La Cassazione ha ribadito che, se non è risarcibile automaticamente il danno, al contempo il risarcimento del danno emergente da perdita del godimento, sia diretto che indiretto, vede un alleggerimento dell'onere probatorio. Infatti, l'attore è tenuto ad allegare la perdita subita, il convenuto ha così l'onere di opporre che giammai il proprietario avrebbe esercitato il diritto di godimento. La contestazione al riguardo non può essere generica, ma deve essere specifica, nel rigoroso rispetto del requisito di specificità previsto dall'art. 115, comma 1, cod. proc. civ. In presenza di una siffatta contestazione sorge per l'attore l'onere della prova dello specifico godimento perso, onere che può naturalmente essere assolto anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza (art. 115, comma 2, cod. proc. civ.) o mediante presunzioni semplici.
Hanno, infine, specificato le Sezioni Unite che, sia nel caso di godimento diretto, che in quello di godimento indiretto, il danno, se non misurabile, può essere valutato equitativamente ai sensi dell'art. 1226 c.c.., attingendo al parametro del canone locativo di mercato (cd. danno figurativo), quale valore economico del godimento nell'ambito di un contratto tipizzato dalla legge, come la locazione, che fa proprio del canone il valore del godimento della cosa.
Alla luce di tali principi, dunque, non è onere dell'attore, che chieda il risarcimento del danno da mancato godimento dell'immobile per fatto colposo del terzo, provare concrete richieste di locazione o di vendita dell'immobile rimaste pregiudicate dalle condizioni degradate del bene stesso (Cass. n.
30791/2024). È evidente, infatti che, pur ripugnando qualsiasi forma di danno in re ipsa, la giurisprudenza di legittimità consente all'attore di provare il danno
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IV sezione civile anche a mezzo presunzioni semplici o nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza, ricorrendo al criterio equitativo di liquidazione del valore locativo del bene.
Nel caso di specie, il Tribunale ha correttamente ritenuto provato il danno da mancato godimento, in forza degli esiti delle operazioni peritali:
l'immobile è divenuto inutilizzabile nella sua interezza, a causa dell'ammaloramento e inagibilità del retrobottega e del soppalco, connessi necessariamente alla funzione e alla destinazione dell'intero locale commerciale.
§ - L'APPELLO INCIDENTALE:
ERRATA QUANTIFICAZIONE DEL DANNO DA MANCATO GODIMENTO.
Le appellate, dopo aver resistito all'appello chiedendone il rigetto, hanno, a loro volta, proposto appello incidentale. In particolar modo, hanno lamentato che il Tribunale ha erroneamente ritenuto che esse appellate, a far data dal mese di dicembre 2019, hanno locato il proprio locale per il canone mensile di € 2.000,00, importo corrispondente al valore locativo dell'immobile, quantificato dal CTU e utilizzato dal Tribunale per la liquidazione equitativa del danno da mancato godimento dell'immobile. In realtà – hanno sostenuto le appellate – il canone annuale ammonta ad € 21.600,00, pari a € 1.800,00 al mese.
Sulla base di tali allegazioni, le comproprietarie hanno chiesto di quantificare l'ulteriore differenza in loro favore e, quindi, “il danno da mancato godimento a decorrere dal mese di Dicembre 2019 in € 400,00, o quanto meno in euro 200,00 mensili sino alla scadenza del contratto di locazione”.
L'appello incidentale deve essere rigettato.
Deve evidenziarsi che il Tribunale, in linea con la giurisprudenza già indicata in materia di risarcimento del danno da mancato godimento dell'immobile abusivamente occupato o inagibile per fatto colposo del terzo, ha opportunamente fatto ricorso al criterio del valore locativo, al fine di quantificare il danno derivante dalla perdita della facoltà di godimento del bene, sia diretto sia indiretto, quale danno emergente. A tale fine il CTU, nella consulenza integrativa, ha fatto ricorso al Borsino dell'Osservatorio del Mercato
Immobiliare (OMI) che, con cadenza semestrale, mette a disposizione degli
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IV sezione civile utenti le quotazioni medie di tutti gli immobili ricadenti sul territorio nazionale.
Il valore ricavato, pari a € 2.000,00 mensili, è una stima che integra il più probabile valore di locazione dell'unità immobiliare nelle condizioni di mercato esistenti al tempo della perizia.
La circostanza che l'immobile sia stato locato a dicembre 2019 per un canone inferiore al valore locativo stimato dal CTU e accolto dal Tribunale, non
è dirimente per le seguenti ragioni. Il valore locativo è una stima teorica e presuntiva che consente la liquidazione equitativa del danno, sulla base dei criteri e coefficienti considerati dal CTU. Ma tale stima, risalente al tempo della perizia, evidentemente cede il passo al reale ed effettivo valore di mercato, che corrisponde al canone locatizio effettivamente stabilito tra le parti all'esito delle trattative.
Deve, inoltre, specificarsi che la giurisprudenza, con riferimento al danno da mancato guadagno, il lucro cessante, assume una posizione più rigorosa.
Invero, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell'occupazione (o, nel caso in esame, del fatto colposo altrui), egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato (Cass. n. 30791/2024; Cass. n. 33645/2022; Cass.
n. 33659/2022).
È evidente, dunque, che il canone pari a € 1.800,00, effettivamente ottenuto dalle comproprietarie dopo più di un anno dal fenomeno infiltrativo, è da considerarsi il reale ed attuale valore di mercato dell'immobile. Le comproprietarie nulla hanno provato in ordine al lucro cessante, e cioè al mancato guadagno per non aver potuto locare il bene a un canone superiore al valore di mercato, in ragione delle condizioni di inagibilità dello stesso.
§ - LE SPESE DEL SECONDO GRADO DEL GIUDIZIO
In definitiva, sia l'appello principale che l'appello incidentale sono stati rigettati, con conferma totale della sentenza impugnata. Pertanto, l'esito del presente giudizio, stante la reciproca soccombenza, giustifica la compensazione delle spese di lite, a norma dell'art. 92 comma II c.p.c.
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IV sezione civile
Ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall'art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, si dichiara la sussistenza dei presupposti, sia per l'appellante principale che per le appellanti incidentali, per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per le rispettive impugnazioni, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.


La Corte di Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza del Tribunale di Napoli n. 8154/2023, pubblicata il
01/09/2023 (RG n. 29390/2019), ogni altra richiesta ed eccezione disattesa, così provvede:
1) rigetta l'appello proposto dal Parte_1
2) rigetta l'appello incidentale proposto da , CP_1 CP_2
; CP_3
3) compensa le spese tra le parti;

4) dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 co. I quater DPR
115/2002, a carico sia dell'appellante principale che delle appellanti incidentali, per il versamento dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art. 13 comma I bis d.p.r. 115/2002, nella misura dovuta per gli appelli rispettivamente proposti.
Così deciso in Napoli, in data 25.11.2025.
IL PRESIDENTE EST.
(firma apposta in modalità digitale)
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