R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE DI APPELLO DI ROMA Terza Sezione Civile
composta dai signori magistrati
Dott.ssa Silvia Di Matteo Presidente
Dott. Paolo Andrea Taviano Consigliere rel.
Dott. Renato Castaldo Consigliere ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
nella causa civile di II° grado iscritta al n. 915/2020 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi, riservata in decisione in data 2.4.2025 all'esito della trattazione scritta disposta ai sensi dell'art. 221, comma 4, della legge 17.07.2020 n. 77 e vertente tra
n. TO (CI) il 23/10/1950 (c.f res. Roma Parte_1 C.F._1 via Denza n. 21 rappresentato e difeso come da procura in atti dall'Avv. Carlo Cecchi (cf e dall'Avv. Maurizio Savioli (c.f. ) C.F._2 C.F._3 el. Dom. presso lo studio dei difensori in Roma via della Balduina 63, con richiesta di inviare le comunicazioni ai seguenti indirizzi: pec
, Email_1 Email_2
appellante e n. HI (MN) il 15/4/1960 (cf. Controparte_1
res. Roma via Cesare Beccaria 48, rappresentato e difeso C.F._4 dall'Avv. Antonio Actis (cf giusta procura in atti, el. Dom. C.F._5 presso lo studio del difensore in Roma Lungotevere della Vittoria 9, con richiesta di inviare le comunicazioni ai seguenti indirizzi Email_3
appellato Avverso Sentenza del Tribunale di Roma n. 17199/2019

Oggetto: recesso contratto preliminare Conclusioni: come in atti.
1 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO ha chiamato in giudizio chiedendo la declaratoria Controparte_1 Parte_1 di legittimità del proprio recesso dal contratto preliminare stipulato con il per Pt_1
l'acquisto dell'immobile sito in Roma via della Frezza n. 59, esercitato in data 18/10/2016 e comunicato il 24/10/2016, chiedendo altresì la restituzione dell'importo di € 10.000,00 versato a titolo cauzionale e la condanna del l pagamento della Pt_1 ulteriore somma di € 10.000, 00 a titolo di caparra, con vittoria di spese. Si costituiva in primo grado il chiedendo il rigetto della domanda attorea in Pt_1 quanto infondata e di dichiarare il nadempiente all'obbligo di contrarre CP_1 con diritto a trattenere l'importo di € 10.000,00, con vittoria di spese. Con sentenza n. 17199/2019 il Tribunale di Roma ha accolto la domanda ritenendo legittimo il recesso esercitato dallo condannando il l pagamento CP_1 Pt_1 dell'importo di € 20.000,00 oltre interessi, nonchè alle spese di lite del primo grado. Avverso la predetta sentenza ha proposto appello il chiedendone la riforma, Pt_1 con declaratoria del diritto del trattenere l'importo di € 10.000,00 ricevuto e Pt_1 richiesta di condanna della controparte alle spese. Si è costituito in appello il chiedendo la declaratoria di illegittimità CP_1 dell'appello e, nel merito, il rigetto dello stesso in quanto infondato con conferma della sentenza di I grado e vittoria di spese da distrarsi in favore dell'Avv. Actis procuratore antistatario. All'udienza del 2/04/2025, la causa veniva trattenuta in decisione con la concessione dei termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e di memorie di replica. MOTIVI DELLA DECISIONE Con il primo motivo l'appellante eccepisce la nullità della sentenza per violazione dell'art.112 cpc in quanto il dispositivo conterrebbe solo la condanna del al Pt_1 pagamento dell'importo di € 20.000,00 ed alle spese di primo grado senza alcun riferimento alle ragioni poste a fondamento della condanna quale la ritenuta legittimità del recesso del difficilmente rinvenibili nella parte motiva, a CP_1 detta dell'appellante. Il motivo è infondato e deve essere rigettato. In proposito si rammenta che la portata precettiva di una sentenza va individuata tenendo conto non soltanto del dispositivo ma, altresì, della motivazione quando il primo, pur di contenuto incompleto, si presti ad essere integrato dalla seconda (Cass. ord. n. 26802/2022). Nel caso in esame dal testo della sentenza non emerge alcun contrasto tra la motivazione ed il dispositivo e, quindi, non è configurabile alcuna nullità per violazione dell'art.112 cpc. Difatti la motivazione rende evidente il percorso logico seguito dal giudice per pervenire alla declaratoria di legittimità del recesso esercitato dal CP_1 laddove si legge “Considerato che la promessa di acquisto accettata dal Pt_1 recava la fissazione del termine del 30/9/2016 per la conclusione del contratto definitivo e che il a seguito della mancata stipula del 18/10/2016, risulta essere Pt_1 rimasto inerte, si ritiene legittimo, ai sensi dell'art. 1385 c.c., il recesso del dal contratto, comunicato al 24/10/2016 CP_1 Parte_2 [...]
27/10/2016, data della risposta di quest'ultimo. Pertanto il Parte_3 promittente venditore è tenuto a pagare alla controparte il doppio della somma
2 incassata a titolo di caparra confirmatoria, pari a complessivi € 20.000,00”, motivazione cui consegue logicamente il dispositivo con il quale il primo giudice
“Condanna a pagare a la somma di € 20.000,00 Parte_1 Controparte_1 oltre interessi al tasso legale dal 27/10/2015 e a rifondere all'attore le spese processuali che liquida….”. Con il secondo, terzo e quarto motivo, che possono essere trattati congiuntamente in quanto connessi, l'appellante lamenta l'erronea dichiarazione della legittimità del recesso esercitato dal convenuto sulla base dell'incertezza della validità della procura generale conferita al al comproprietario dell'immobile AL LA Pt_1
SC e sul sospetto della irregolarità urbanistica dell'immobile. Il motivo è infondato. Risulta in atti che al momento del rogito, in data 18/10/2016, il Notaio ha sottoposto alle parti la sottoscrizione di una dichiarazione di esonero di ogni sua responsabilità per non avere avuto la possibilità di verificare tramite il Consolato italiano di New York, l'esistenza in vita del comproprietario dell'immobile oggetto di vendita sig. AL LA Jr SC, residente negli USA e, quindi, della permanenza della validità della procura generale dal medesimo conferita al Pt_1
Orbene, l'incertezza sulla permanenza della validità della procura, soprattutto con riferimento alla sussistenza della causa di estinzione della validità dovuta alla morte o incapacità del rappresentato è un fatto che legittima il recesso dal contratto preliminare da parte dell'acquirente tenuto conto, nel caso di specie, del tempo trascorso dal conferimento della procura avvenuto 31 anni prima in data 8/11/1985, senza che il venditore i sia attivato, anche a fronte della richiesta del Notaio, Pt_1 di fornire la prova che il rappresentato fosse in vita e capace alla data del 18/10/2016. A ciò aggiungasi che la dichiarazione di esonero da responsabilità richiesta dal Notaio riguardava anche l'ulteriore circostanza che il fabbricato di cui fa parte la porzione immobiliare oggetto del preliminare non risultava inserito nel foglio di mappa catastale, essendovi in atti solo documentazione catastale del 27/1/2012 afferente alcune sopraelevazioni. In proposito si rammenta che a mente dell'art. 29 della L.52/1985 c.1 bis e 1 ter, gli atti pubblici e le scritture private autenticate aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali su fabbricati già esistenti, devono contenere a pena di nullità, per le unità immobiliari urbane, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione degli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali. Conseguentemente a fronte della richiesta del Notaio che chiedeva di essere manlevato da responsabilità a fronte della stipula di un atto nullo per carenza di conformità catastale dell'immobile oggetto di compravendita, appare legittimo l'esercizio del diritto di recesso dal preliminare esercitato dall'acquirente e ciò anche a fronte del fatto che, non essendo provata l'esistenza in vita e la capacità del comproprietario statunitense dell'immobile, vi era incertezza assoluta anche in ordine alla possibilità che lo stesso potesse fornire la propria dichiarazione di conformità catastale. Conclusivamente l'appello proposto da deve essere rigettato in quanto Parte_1 infondato con conseguente conferma della sentenza n. 17199/2019 del Tribunale di Roma.
3 Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo sulla base dei parametri medi di cui al D.M. 55/2014 con riferimento allo scaglione di cause di valore da € 5.201,00 ad € 26.000,00 sulla base del valore della causa (€ 10.000). Va dichiarata la sussistenza dei presupposti per la debenza in capo all' appellante di una somma pari al contributo unificato.

PQM

La Corte, pronunciando sull' appello formulato da avverso la sentenza Parte_1 del Tribunale di Roma n. 17199 dell'anno 2019, ritenuta assorbita ogni altra domanda ed eccezione, così decide: a)rigetta l'appello e conferma la sentenza impugnata b)condanna l'appellante al pagamento in favore dell' appellato CP_1 elle spese processuali del presente grado che liquida in complessivi euro
[...]
3.397,00, oltre a rimborso forfetario 15% e ad oneri accessori (IVA e Cpa) come per legge da distrarsi in favore dell'Avv. Antonio Actis, procuratore antistatario dell'appellato. c)condanna l' appellante al pagamento di una somma pari al contributo unificato. Roma, li 15 settembre 2025
Il consigliere estensore Il presidente
Dott. Paolo Andrea Taviano Dott. Silvia Di Matteo
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