R.G. n. 883/2025
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE DI APPELLO DI SALERNO Prima Sezione Civile
La Corte di Appello di Salerno, nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Maria BALLETTI Presidente dott.ssa Giuliana GIULIANO Consigliere dott. Guerino IANNICELLI Consigliere rel.
all'udienza del 25/11/2025, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello, iscritta al n. 883 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2025, vertente
TRA
con sede in Vallo della Lucania alla piazza Vittorio Parte_1
Emanuele n. 50; rappresentata e difesa dall'avv. Laura Senatore per procura allegata al ricorso in appello;

- appellante -
E
con sede in Milano alla via Montenapoleone n. 8; CP_1
nato a [...] il [...] ; CP_2 C.F._1 rappresentati e difesi dall'avv. Giuseppina Esposito per procura allegata alla comparsa di risposta;

- appellati -
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Salerno n. 2183/2025, pubblicata il 18/05/2025 (controversia in materia di locazione).
FATTI DI CAUSA
L'ingiunzione di pagamento e la sentenza di primo grado
1 Con contratto del 21.3.2018 la società un'unità Parte_2 immobiliare sita in Salerno, via Salvatore Allende n. 161/b, ad uso ufficio alla società per la durata di sei anni decorrente dal 1.4.2018 ed il canone mensile di € CP_1
1.200,00 mensili oltre iva, garantito dalla fideiussione prestata da CP_2 amministratore unico della società conduttrice.
Ciò premesso, con decreto n. 1858/2020 del 7.9.2020 il Tribunale di Salerno ingiungeva alla società e al fideiussore il pagamento, in CP_1 CP_2 solido tra loro, della somma di € 6.097,60 oltre interessi e rimborso di spese processuali per canoni scaduti da maggio ad agosto 2020 e quota di registrazione del contratto relativa al 2020.
Accogliendo l'opposizione, la sentenza in oggetto revocava il decreto ingiuntivo, esponendo che: - con pec del 8.11.2019 la conduttrice aveva comunicato alla locatrice il recesso dal contratto in virtù della situazione di “grave difficoltà” economica, impegnandosi ad effettuare il saldo delle pregresse mensilità e ritenendosi vincolata al pagamento dei canoni sino ad aprile 2020 compreso, quale semestre successivo al preavviso;
- a sostengo della pretesa azionata in sede monitoria, la società Pt_1 contestava sia la “sussistenza” dei gravi motivi, che giustificherebbero il recesso della conduttrice dal contratto” che “la “consegna materiale” alla parte proprietaria del cespite locato;
- i gravi motivi di recesso, ai sensi dell'art. 27 della legge n. 392/1978, devono essere determinati da fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, in modo da rendergli particolarmente gravosa, anche solo per ragioni economiche, la prosecuzione del rapporto;
- i “gravi motivi” indicati dai ricorrenti possono ritenersi dimostrati, poiché risultano allegate e provate le richiamate gravi difficoltà economiche, considerato che la locatrice non ha contestato in modo specifico la dedotta crisi aziendale, affermando genericamente che
“l'opponente non ha neppure accennato al contenuto oggettivo delle “difficoltà economiche” da cui deriverebbero i gravi motivi per il recesso, che invece avrebbe dovuto descrivere puntualmente e con dovizia di dettagli”, senza null'altro precisare al riguardo;
- pertanto, il recesso comunicato prima della scadenza del contratto può essere considerato legittimo;
- in ordine alla consegna delle chiavi, dalla consegna effettuata a mezzo raccomandata, dalla corrispondenza intercorsa tra le parti (in cui tra l'altro il conduttore afferma di aver “svuotato l'immobile” e di “consegnarlo libero da
2 cose e persone”, senza che vi sia alcuna successiva contestazione in tal senso da parte del locatore) nonché dai successivi annunci pubblicitari prodotti, si evince che vi è stata incondizionata restituzione del bene e, quindi, di un'effettiva immissione dell'immobile nella sfera di concreta disponibilità con ciò determinandosi il venir meno del contratto di locazione;
- stante il legittimo esercizio del diritto di recesso per gravi motivi sopravvenuti e l'avvenuta riconsegna del bene, non è dovuta dalla società opponente la somma pretesa in sede di decreto ingiuntivo, perché relativa ad un periodo successivo alla effettiva cessazione del contratto, ossia a far data da maggio 2020, ben oltre il semestre successivo al preavviso, dovendosi considerare il contratto stesso sciolto fra le parti a far data dal 31.4.2020.
L'appello propone appello avverso la sentenza che affida ad un Parte_1 unico articolato motivo.
Censura l'errore in cui è incorso il primo giudice, non avvedutosi che con la pec del

8.11.2019 la aveva riconosciuto di essere debitrice dei canoni fino a CP_1 marzo 2021, mentre la cifra ingiunta concerne i mesi da maggio ad agosto 2020.
Pertanto, anche si ritiene che la dichiarazione di recesso abbia sciolto il rapporto, non si può prescindere dalla dichiarazione ivi contenuta di essere tenuta al pagamento del canone fino a marzo 2021.
Avversa, tuttavia, l'efficacia della dichiarazione di recesso di estinzione del rapporto. A tal proposito, critica la sentenza nella parte in cui pone a carico della società locatrice l'onere di contestare specificamente la sussistenza dei gravi motivi precisati in giudizio, a fronte della generica menzione della circa le sue CP_1 difficoltà economiche. Dissente anche dalle ragioni di avvenuta consegna delle chiavi dell'immobile mediante invio per posta, confermata dagli annunci pubblicitari riguardanti la locazione dello stesso e dall'affermazione nella pec del 8.11.2019 che questo era già stato “svuotato”. Sostiene l'appellante che siffatte circostanze andavano provate dalla parte opponente, di fronte alle specifiche contestazioni della
[...]
; che non ha alcun valore il presunto invio per posta delle Parte_1 chiavi, laddove tale affermazione andava espunta dal giudizio, in quanto introdotta solo con le note del 2.3.2021, mentre nel ricorso in opposizione era stato dedotto che la
3 locatrice aveva la disponibilità dell'immobile, in virtù della “conservazione di una copia delle chiavi”.
L'appellante conclude per la riforma della sentenza di primo grado e la condanna di in proprio e nella qualità, a pagare la somma di € 6.097,60 oltre gli CP_2 interessi ex art. 1284, comma 4, c.c. dal 5.8.2020 al soddisfo.
e il fideiussore costituitisi, resistono all'appello, CP_1 CP_2 deducendo che la società conduttrice ha continuato a versare i canoni sino ad aprile
2020 compreso, quale semestre successivo al preavviso di recesso;
che la società locatrice è ritornata nel possesso materiale del cespite locato mediante la consegna delle chiavi effettuata a mezzo raccomandata, non ha svolto alcuna contestazione e ha da tempo pubblicizzato l'immobile su un sito internet tramite un'agenzia immobiliare, circostanza che presuppone la concreta disponibilità del bene e la sua intenzione di ricollocarlo sul mercato;
che la conduttrice ha sufficientemente dimostrato le gravi ragioni del recesso consistenti nella sopravvenuta crisi economica dell'azienda, specificando nella pec del 8.11.2019 che le gravi difficoltà avevano portato l'azienda alla chiusura della sede di Milano e al licenziamento dei collaboratori nella loro totalità
e, nell'atto di opposizione al decreto ingiuntivo, che le perdite nel 2019 giungono ad €
43.758 come bilanci prodotti.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Per giurisprudenza della Suprema Corte, il conduttore può recedere anticipatamente dal contratto di locazione non abitativa, ai sensi dell'art. 27, ultimo comma, della legge n. 392/78, solo in presenza di “gravi motivi”, specificati nella dichiarazione di recesso, consistenti in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore medesimo, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo”, sicché, “essi non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all'opportunità o meno di continuare ad occupare l'immobile locato ma devono avere carattere oggettivo”, ravvisabile, tuttavia, anche in un andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all'attività dell'impresa), sopravvenuto ed oggettivamente imprevedibile, che, imponendo l'ampliamento o la riduzione della struttura aziendale, sia tale da rendere particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo (Cass., 9.5.2023, n. 12461; Cass., 30.6.2015, n. 13368). Non occorre
4 spiegare, nella dichiarazione di recesso, le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne la prova, perché queste attività devono esser svolte in caso di contestazione da parte del locatore. (Cass., 24.9.2019, n. 23639).
Secondo la locatrice, pur richiamando tali principi, il giudice di primo grado non li ha correttamente applicati, lì dove ha valutato come allegate e provate le gravi difficoltà economiche della società conduttrice, ponendo a carico della locatrice l'onere di contestare in modo specifico la dedotta crisi aziendale. A suo pare, invece, la società locatrice ha fondatamente contestato il mancato assolvimento da parte della conduttrice all'onere di allegare specificamente le circostanze della sua crisi economica e della gravosità della locazione.
Orbene, la società aveva giustificato la sua dichiarazione di recesso CP_1 con “la situazione di grave difficoltà in cui l'azienda versa”, aggiungendo che tale situazione “ha portato l'azienda alla chiusura anche della sede di Milano, così come al licenziamento dei collaboratori nella loro totalità”. Nel ricorso in opposizione al decreto ingiuntivo aveva ulteriormente specificato che nel 2019 aveva registrato perdite per € 43.758, allegando i bilanci relativi agli esercizi 2018 e 2019, e che la crisi aveva determinato la chiusura della sede collocata nell'immobile locato. La
[...]
costituitasi, aveva contestato la “sussistenza” dei gravi motivi, Parte_1 sostenendo che “l'opponente non ha neppure accennato al contenuto oggettivo delle
“difficoltà economiche” da cui deriverebbero i gravi motivi per il recesso, che invece avrebbe dovuto descrivere puntualmente e con dovizia di dettagli”. Nella prima difesa successiva, la società conduttrice aveva opposto che, con email del 16.1.2020, la società locatrice aveva accettato la consegna delle chiavi, che avrebbe potuto lasciarle a
Salerno in associazione costruttori e che, con raccom. spedita il 27.6.2020, aveva restituito le chiavi dell'immobile, accettate senza riserve. Sosteneva che l'accettazione senza riserve delle chiavi comportava l'accettazione del recesso. La società locatrice aveva eccepito l'inammissibilità della questione nuova “circa la consegna materiale delle chiavi” e dedotto che la conduttrice aveva messo a disposizione le chiavi al fine di consentire alla società proprietaria la visita dell'immobile, senza che vi sia stato alcun accordo di risoluzione anticipata del rapporto.
In base a questa ricostruzione non può condividersi l'assunto dell'appellante, secondo cui la conduttrice non ha assolto all'onere di allegare specificamente le
5 circostanze da cui risulta la sopravvenuta crisi economica, avendo viceversa rappresentato la perdita di bilancio e la chiusura, sia della sede di Milano, sia della sede di Salerno. Ha anche dimostrato, con la produzione dei bilanci depositati, le perdite registrate negli esercizi 2018 (- € 17.748,00) e 2019 (- € 43.758,00). Di qui l'infondatezza dell'appello nella parte in cui censura l'accertamento dell'avvenuta cessazione del contratto per legittimo esercizio del diritto di recesso della società conduttrice.
L'appellante deduce che, in caso di legittimità del recesso, la conduttrice è tenuta al pagamento dei canoni fino a marzo 2021, come promesso nella pec del 8.11.2019.
Con la pec che comunicava il recesso, la dichiarò anche che avrebbe CP_1 pagato le rate scadute da agosto a novembre 2019 e, inoltre, un importo “pari a 12 mesi
a far data dal 01/04/2020 e con scadenza il 01/03/2021 pari ad € 14.640,00 + IVA”.
Nella dichiarazione riportò anche “il piano di pagamenti dettagliato”, che prevedeva i pagamenti mensili di € 1.220,00 da dicembre 2019 a marzo 2020 per i canoni scaduti da agosto a novembre 2019 e altri dodici pagamenti mensili, da aprile 2020 a marzo
2021 per dodici rate relative al recesso anticipato.
In sostanza, la conduttrice propose di pagare solo le mensilità scadute fino alla comunicazione di recesso (da agosto a novembre 2019) e ulteriori dodici ratei, non per canoni di locazione, ma per il recesso anticipato. Propose, dunque, un piano di pagamenti che, però, non venne accettato dalla società locatrice. Ne consegue che la conduttrice è tenuta al pagamento dei canoni per il periodo di preavviso di sei mesi previsto dall'ultimo comma dell'art. 27 della legge n. 392/78, ossia fino al mese di maggio del 2020. È, tenuta, perciò, a pagare solo la fattura n. 17 del 6.5.2020 relativa al canone di maggio 2020 (€ 1.488,40) e la fattura n. 20 del 3.6.2020 relativa alla quota dell'imposta di registro del contratto anno 2020 (€ 144,00), per un totale di € 1.632,40.
Non è tenuta a pagare le altre fatture allegate al ricorso monitorio, relative ai canoni da giugno ad agosto 2020.
Di qui l'accoglimento parziale dell'appello e la condanna della società conduttrice e del fideiussore, in solido tra loro, al pagamento in favore della locatrice della somma di
€ 1.632,40 oltre interessi legali dalle scadenze delle due fatture al saldo.
Stante l'accoglimento in parte dell'appello proposto dalla parte soccombente in primo grado e la conseguente riforma della sentenza impugnata, occorre procedere
6 d'ufficio al regolamento delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio, che tenga conto dell'esito complessivo della lite (Cass., 29.10.2019, n. 27606). L'esito complessivo (l'accoglimento della domanda di pagamento di un solo canone mensile e della quota di imposta di registro ed il rigetto della domanda di pagamento degli altri tre canoni mensili;
la soccombenza della locatrice sulla questione preliminare della legittimità del recesso) giustifica la compensazione per intero delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio.


PQM


La Corte di Appello di Salerno, I sezione civile, definitivamente decidendo in grado di appello nella causa civile iscritta al R.G. n. 883/2025, così provvede:

1. accoglie parzialmente l'appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza di primo grado, condanna la società e in solido tra loro, al CP_1 CP_2 pagamento in favore della società della somma di € Parte_1
1.632,40 oltre interessi legali dalle scadenze delle due fatture indicate in parte motiva al soddisfo;

2. compensa interamente tra le parti le spese processuali di entrambi i gradi di giudizio.
Salerno lì 25/11/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
(dott. Guerino IANNICELLI) (dott.ssa Maria BALLETTI)
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