REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli – VI sezione civile – nelle persone dei magistrati: dott.ssa Assunta d'Amore - Presidente dott. Giuseppe Vinciguerra - Consigliere rel. dott.ssa Regina Marina Elefante - Consigliere all'udienza del 13.11.2025 ha pronunciato
SENTENZA nella causa iscritta al n.2333/2024 R.G. aff. cont.
TRA
(c.f.: ), rappresentato e difeso dagli Avv.ti Aniello Parte_1 C.F._1
LE e MO D'RA in virtù di procura a margine dell'atto di citazione per convalida dello sfratto per morosità (domicili digitali: Email_1 Email_2
appellante
CONTRO
(c.f.: ) in persona del legale Controparte_1 C.F._2 rappresentante , rappresentata e difesa dall'Avv. Giuseppe Parascandolo in virtù di CP_2 procura allegata alla memoria difensiva in appello (domicilio digitale:
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appellata
OGGETTO DEL PROCESSO: appello avverso la sentenza n.1114/2024 pronunciata il 15.4.2024 dal Tribunale di Torre Annunziata in materia di risoluzione per inadempimento di contratto di locazione non abitativa e risarcimento danni.
CONCLUSIONI: come da ricorso e memoria difensiva.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato il 15.5.2024 e ritualmente notificato alla controparte , attore Parte_1 integralmente soccombente in primo grado, proponeva tempestivamente appello avverso la sentenza indicata in oggetto, definitiva di un giudizio introdotto con intimazione di sfratto per morosità e poi trattato nelle forme ordinarie di cognizione a seguito di opposizione alla convalida spiegata dalla società intimata, con la quale erano state respinte l'azione di risoluzione per inadempimento del conduttore del rapporto di locazione, costituito con contratto non registrato di durata decennale stipulato il 12.2.2000, di un locale terraneo adibito a deposito sito in Sant'Agnello alla via Iommella Piccola n.33, e la domanda accessoria di condanna del detentore al pagamento dei canoni insoluti, di importo mensile pari a € 154,94 , maturati fino al rilascio dell'immobile. Con il primo -e sostanzialmente unico- motivo di gravame denunciava l'erroneità della decisione, inficiata dalla violazione degli artt.2909 cc e 116 cpc, di accoglimento dell'eccezione formulata ex adverso per opporre la formazione del giudicato esterno sul titolo, sull'oggetto, sulla durata e sulla cessazione del vincolo locatizio alla scadenza naturale del 31.3.2022, dichiarata con sentenza n.438/2018 del Tribunale di Torre Annunziata poi confermata dalla Corte di Appello di Napoli con pronuncia n.4591/2018.
In proposito sosteneva che il provvedimento irrevocabile reso in altro giudizio riguardava un rapporto di locazione diverso da quello controverso, originariamente sorto con contratto concluso il 2.2.1998 dalle stesse parti e poi da queste modificato con accordo novativo stipulato l'11.2.2010, relativo ai soli locali siti alla via Iommella Piccola nn.27, 29 e 31, distinti e separati da un androne condominiale dall'ulteriore articolazione immobiliare attigua che era stata invece concessa in godimento oneroso, in epoca di gran lunga anteriore, in virtù di una preesistente fonte negoziale autonoma mai onorata dal locatario, resosi ab initio totalmente inadempiente all'obbligo di versare i corrispettivi.
Ribadiva infatti che con la novazione richiamata era stato aggiunto al più ristretto oggetto del contratto formalizzato il 2.2.1998 un lotto ulteriore -munito di accesso dalla via Iommella Piccola n.27- non coincidente con quello individuato nella pattuizione del 12.2.2000, per il quale le parti avevano invece anteriormente concordato una distinta disciplina, come attestato con valenza confessoria dal verbale di rilascio del singolo cespite, sottoscritto in data 12.1.2023 dal socio e legale rappresentante della società conduttrice , e confermato ad abundantiam anche dalle deposizioni raccolte nel Parte_2 giudizio di primo grado.
Nell'invocare infine, con un secondo motivo di appello riferito a una questione non affrontata nella pronuncia impugnata, la validità del contratto concluso con scrittura privata non registrata del 12.2.2000, reiterava le pretese risolutiva e risarcitoria -quest'ultima ricollegata anche a un'eventuale occupazione senza titolo- disattese dal Giudice a quo.
Per contro la società resistente chiedeva, in via rispettivamente principale e subordinata, la dichiarazione di inammissibilità del gravame, promosso con ricorso in cui l'antagonista aveva semplicemente riproposto le medesime argomentazioni già vanamente formulate in prime cure, e il suo rigetto nel merito, osservando che l'inclusione del locale in contestazione in un unico rapporto locatizio relativo anche ai lotti attigui era stata dichiarata in altro giudizio con sentenza irrevocabile emessa all'esito di un ampio dibattito sul tema.
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L'appello, validamente enunciato ex art.434 cpc mediante l'articolazione di critiche specifiche alla ricostruzione dei fatti di causa e alla loro qualificazione giuridica operate in prime cure, risulta infondato e pertanto deve essere respinto.
La tesi nuovamente propugnata dall'istante -secondo la quale il solo vano conteso, concesso in locazione uti singulus alla società convenuta con contratto autonomo di durata decennale decorrente dal 12.2.2000, da ritenersi astrattamente valido nonostante la mancata registrazione perché sottratto ratione temporis alla sanzione di nullità comminata dall'art.1 comma 346 L 311/2004 (così Cass.4265/2024, Cass.22828/2022 e Cass.27169/2016), sarebbe rimasto estraneo al diverso rapporto collaterale in seguito costituito esclusivamente su altre unità immobiliari contigue, comprese nello stesso fabbricato, tutte congiuntamente destinate all'esercizio della stessa attività commerciale gestita dalla parte conduttrice- solo non ha trovato alcun conforto probatorio in grado di avvalorarne l'attendibilità, ma è risultata radicalmente smentita da tutti i dati istruttori disponibili, di significato preciso, univoco e concordante. In primo luogo l'ipotetica attribuzione della detenzione isolata del cespite in discorso, asseritamente non contemplato nella locazione successivamente costituita uno actu dalle stesse parti su un gruppo di altri ambienti adiacenti unitariamente considerati, non si concilia con il prolungato atteggiamento extraprocessuale assolutamente inerte -anch'esso valorizzabile ex art.116 comma 2 cpc non soltanto quale semplice indizio, ma anche come unica fonte di convincimento per accertare i fatti controversi (Cass.14748/2007)- serbato dal locatore, il quale sebbene avesse in ipotesi acquisito sin da febbraio 2000, in virtù di un titolo genetico di un vincolo obbligatorio a prestazioni corrispettive ad attuazione ed esigibilità immediate, il diritto a percepire i canoni a regolazione periodica mensile di propria spettanza, si sarebbe astenuto per quasi un ventennio dal contestarne il mancato pagamento e dal reclamarne anche in sede stragiudiziale la corresponsione, mai sollecitata prima dell'intimazione dello sfratto per morosità notificata al conduttore a novembre 2019.
Sul punto lambiscono il limite della pretestuosità le giustificazioni di tale comportamento, del tutto inspiegabile secondo criteri logici, anticipatamente offerte nell'atto di citazione introduttivo della fase sommaria di questo giudizio motu proprio dall'istante, evidentemente consapevole dell'anomalia della propria condotta, il quale ha dapprima sostenuto che il debitore si sarebbe sistematicamente “rifiutato di pagare” quanto da lui dovuto, senza mai incontrare alcuna opposizione né ricevere diffide di sorta, perché stimava eccessivo il canone dell'intero compendio assegnatogli pluribus actis in godimento, e poi soggiunto di averne tollerato il perdurante inadempimento totale per “preservare buoni rapporti” tra le parti, incrinatisi “allorquando è sorta una controversia circa la data di scadenza del contratto per gli immobili attigui” che ha imposto al locatore di “fare ricorso all'Autorità giudiziaria”.
Ebbene è appena il caso di segnalare l'attendibilità scarsissima -per non dire nulla- di tali affermazioni del creditore, rivelatrici di una noncuranza dei propri interessi elevata a gradi estremi perché non attenuata da alcuna iniziativa volta a protestare l'altrui inadempimento, né tanto meno a instaurare trattative per recuperare in via amichevole il possesso di un bene redditizio utilizzato gratuitamente ex alio contra pacta o riscuotere, almeno in parte, i 207 ratei mensili progressivamente scaduti prima della notifica dell'atto processuale interruttivo del corso della prescrizione del diritto a percepirli, per ben 147 dei quali lo stesso appellante ne ha espressamente ammesso l'intervenuta estinzione per propria inattività intimando il versamento soltanto di quelli scaduti nell'ultimo quinquennio.
Inoltre tali dichiarazioni risultano intrinsecamente contraddittorie laddove ricollegano all'insorgenza della disputa sulla finita locazione, transitata in sede giudiziaria già nell'anno 2016, come risulta dal numero di ruolo attribuito dal Tribunale di Torre Annunziata al relativo fascicolo, la determinazione del creditore di far valere finalmente le proprie ragioni economiche insoddisfatte, le quali sono state rivendicate soltanto a novembre 2019, cioè oltre un anno dopo la conclusione in grado di appello della causa sulla cessazione del contratto, promossa già tre anni prima e risolta con la sentenza sui cui effetti preclusivi si è incentrato il thema decidendum.
Così l'elemento di valutazione desunto dal contegno tenuto ante causam dal locatore, come si è detto virtualmente sufficiente ex se a screditarne l'assunto per palese incompatibilità con le circostanze poi addotte apud iudicem, consentirebbe di smentire il fatto su cui sono state basate le pretese esercitate in questa sede, rappresentato dalla costituzione di un rapporto locatizio indipendente sul locale di via Iommella Piccola n.33, che risulta comunque negato aliunde dalla stessa parte con una dichiarazione esplicita sottratta al libero apprezzamento perché assistita da efficacia probatoria vincolante.
Infatti, come puntualmente rilevato dal Giudice di prime cure in un passaggio motivazionale sul quale l'appellante non ha sollevato censure né articolato deduzioni di sorta, l'intimante, “allorquando ebbe a inviare la [lettera] raccomandata del 27.3.2015 per la disdetta del rapporto di locazione riguardante il locale commerciale concesso alla società (cioè la più estesa consistenza immobiliare CP_1 composita, contrassegnata dai nn.27, 29 e 31 di via Iommella Piccola, concessa in locazione con il contratto del 2.2.1998, poi integrato con l'intesa novativa dell'11.2.2010, dichiarato cessato ope iudicis alla scadenza del 31.3.2022), “ebbe espressamente a indicare, con gli altri, anche il locale al civico 33“, formalmente estraneo al rapporto perché non menzionato nel relativo titolo, “riconoscendo, dunque, che esso locale deposito era compreso nella precedente locazione dei civici 29 e 31”.
L'atto di recesso formulato dal locatore, nella parte in cui dà conto dell'inclusione del magazzino de quo agitur, secondo l'appellante disciplinato dalla convenzione mai modificata risalente all'anno 2000, nell'oggetto complesso di una diversa locazione delineato in una differente fonte negoziale di formazione posteriore, assurge quindi al rango di confessione stragiudiziale ex art.2735 cc, così riqualificata ex officio, e riveste portata determinante nella risoluzione della controversia.
Invero tale prova legale impone di ritenere dimostrato come la singola unità aggiunta nell'anno 2010 ai locali già acquisiti dall'anno 1998 in godimento dal conduttore fosse la stessa -e non un'altra, mai chiaramente individuata dall'istante sul piano fattuale neppure richiamando il contenuto della riproduzione grafica della porzione in discussione del fabbricato prodotta dall'antagonista, inglobata in un unico edificio al cui piano terreno insistono vani dotati di diversi numeri civici- di quella già detenuta dal locatario in virtù dell'accordo di più remota conclusione, attratta ex post nell'oggetto di un distinto vincolo obbligatorio di costituzione successiva e dunque transitata nel regime giuridico stabilito dal relativo titolo genetico.
In proposito occorre sottolineare come nel verbale di riconsegna del locale contrassegnato dal n.33, restituito unitamente agli altri, il socio della società locataria che l'ha sottoscritto, limitatosi a dichiarare di riconsegnare il deposito “ubicato al n.33…avente accesso anche dall'androne n.31”, ha attestato una circostanza tanto pacifica quanto irrilevante, in quanto la presenza di un duplice ingresso, l'uno esterno dalla strada pubblica e l'altro dall'atrio dello stabile, e la disgiunzione strutturale degli ambienti funzionalmente collegati da una comune destinazione commerciale si profilano del tutto ininfluenti ai fini della decisione.
Altrettanto insignificante appare il riferimento esclusivo all'entità edilizia in contestazione operato nell'atto ricognitivo del rilascio contestuale dell'intera consistenza locata, il cui testo sintetico non contiene alcun elemento, neppure puramente indiziario, idoneo a certificare che la prestazione restitutoria eseguita dal detentore abbia investito, in maniera frazionata, il singolo bene che aveva formato oggetto di un contratto autonomo e diverso, consensualmente risolto per facta concludentia, da quello relativo agli altri locali esauritosi per decorso del termine di efficacia naturale.
Peraltro l'esame degli atti del giudizio di finita locazione, sui cui risultati univoci trascritti nella sentenza impugnata l'appellante non ha mosso alcuna obiezione, conferma che la parte conduttrice “sin dal momento della sua costituzione… e in tutti i suoi successivi atti, compresi quelli del grado di appello, ha costantemente dedotto ed eccepito che il contratto di locazione sottoscritto e registrato nel 2010 era novativo di ogni altro precedente rapporto e inglobava anche il locale al civico 33 che forma oggetto dell'attuale avversa pretesa”, la cui inclusione nel più ampio complesso organico di lotti unitariamente considerato è stata disposta dai contraenti nell'accordo di revisione dell'assetto dei propri reciproci interessi che è stato inquadrato dall'Autorità giudiziaria come novazione anche in virtù dell'ampliamento della consistenza immobiliare originariamente locata.
Pertanto l'unità ulteriore aggiunta per novationem al compendio già precedentemente locato con contratto del 2.2.1998 -secondo l'appellante censita con il n.27, la cui tabella numeraria, a differenza di quelle che recano impresse le cifre 29, 31 e 33, non si rinviene applicata sulle diverse aree della facciata della costruzione riprodotte nei rilievi fotografici allegati dallo stesso istante- non può che essere individuata, anche alla luce della statuizione contenuta sull'argomento nelle sentenze conformi nn.438/2018 e 4591/2018 emesse rispettivamente dal Tribunale di Torre Annunziata e dalla Corte di Appello di Napoli, pacificamente divenuta irrevocabile ex art.324 cpc, nel vano avente accesso dalla via Iommella Piccola n.33, da intendersi dunque compreso nell'oggetto composito della locazione cessata il 31.3.2022.
Non può così essere disposta in questa sede la risoluzione per inadempimento ex art.1453 cc del contratto relativo al solo immobile distinto dal n.33 stipulato il 10.2.2000, già convenzionalmente caducato dalle parti mediante inserimento della res locata nell'oggetto più ampio di un nuovo e diverso rapporto assoggettato a un differente regime di regolamentazione per il quale non è stato prospettato alcun inadempimento del conduttore, per effetto della formazione del giudicato sostanziale esterno implicito sull'inesistenza della fonte negoziale alternativa costitutiva della locazione dichiarata estinta per compimento del suo termine finale, poiché le pretese di risoluzione e risarcimento dei danni avanzate in questa sede si pongono in insanabile contrasto con la portata effettiva, ricostruita in via interpretativa sulla base delle sue motivazioni (Cass.11943/2025), del dictum consacrato nella pronuncia di finita locazione, della quale è stato correttamente ravvisato l'effetto preclusivo derivante dal passaggio in giudicato dell'accertamento ivi contenuto.
La coincidenza delle parti processuali e l'estensione del vincolo derivante ex art.2909 cc dalla res iudicata -che investe tutti gli aspetti permanenti e immutabili del rapporto obbligatorio di durata (Cass.10430/2023)- a ogni tematica, dedotta o anche solo deducibile, caratterizzata dalla comune inerenza alle cause separatamente intentate impediscono che lo scioglimento fisiologico della locazione relativa, tra le altre, al deposito sito al n.33 di via Iommella Piccola, dichiarato con provvedimento definitivo, possa essere sovvertito ex post adducendo sub specie di intervento di un pregresso fattore di risoluzione per inadempimento del conduttore, utilmente denunciabile anche dopo la cessazione per scadenza naturale del rapporto (Cass.41236/2021 e Cass.28146/2008), l'esistenza di un diverso e autonomo titolo giustificativo della detenzione qualificata della stessa res locata, intrinsecamente incompatibile con il differente contratto emerso nel precedente giudizio.
Infatti l'accertamento compiuto su una situazione o su una questione di fatto o giuridica che costituisce l'indefettibile premessa logica della decisione passata in giudicato -nel caso in esame rappresentata dalla derivazione della locazione del locale oggetto di disputa da un contratto distinto da quello che integra le causae petendi delle azioni proposte in questo giudizio- escludono la possibilità di procedere al suo riesame anche qualora il successivo processo abbia finalità diverse da quelle perseguite nel primo (in senso conforme si vedano, per tutte, Cass.32547/2024, Cass.2387/2024, Cass.32370/2023, Cass.27339/2023, Cass.27013/2022 e Cass.9712/2020).
Alla luce delle osservazioni svolte, deve essere integralmente confermata la pronuncia di reiezione delle domande di risoluzione per inadempimento del contratto locatizio controverso, divenuto privo di oggetto perché assorbito in un analogo accordo successivo di natura sostitutiva, e di condanna del conduttore al pagamento di canoni insoluti risultati regolarmente versati con i corrispettivi periodici complessivamente dovuti per la detenzione dell'unico compendio immobiliare locato.
Le spese processuali seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo di ufficio, in mancanza di nota specifica.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, sesta sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza n.1114 emessa il 15.4.2024 dal Tribunale di Torre Annunziata, così provvede:
a) rigetta l'impugnazione;
b) condanna al pagamento in favore di Parte_1 Controparte_1 delle spese di lite che liquida in complessivi € 11.500,00, di cui € 10.000,00 per
[...] compensi ed € 1.500,00 per spese generali, oltre IVA e CPA;
c) dà atto, ai sensi dell'art.13 comma 1 quater DPR 115/2002, della ricorrenza dei presupposti per addebitare alla parte appellante un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la proposizione dell'impugnazione.
Così deciso in Napoli il 13.11.2025.
il Consigliere relatore la Presidente dott. Giuseppe Vinciguerra dott.ssa Assunta d'Amore